Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1032/2018 (2-6898/2017;) ~ М-6185/2017 от 25.12.2017

Строка 2.179                                                                                                      Дело №2-1032/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 февраля 2018 года                                                                                        г. Воронеж

    Ленинский районный суд г.Воронежа в составе:

председательствующего - судьи             Штукиной Н.В.,

    при секретаре                                            Кутищевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Зюзиной Валентине Михайловне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

УСТАНОВИЛ :

        Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с иском к Зюзиной В.М. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени.

        В обоснование заявленных исковых требований указывает, что 22.12.1997 года между администрацией г. Воронежа (арендодатель) и ТОО «ГИД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 721, по условиям которого, арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок сроком на 10 лет, площадью 2160 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование участка - строительство промтоварного магазина.

        Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись от 16.01.2004 года №.

      В соответствии с выпиской из ЕГРП от 14.08.2017г. Зюзиной В.М. на праве общей долевой собственности с 15.08.2008 года принадлежит нежилое встроенное помещение I в лит. А, площадью 84,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Таким образом, Зюзина В.М. в силу закона является арендатором по договору, с площадью аренды земельного участка 38,02 кв.м, из общей площади 2 160 кв.м.

       В соответствии с главой 24 ГК РФ, ФЗ от 17.04.2006 года № 53 ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», Федеральный закона «О государственно регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», Законом Воронежской области от 28.06.2006 года № 59-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже», Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 года № 514 «О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений» и на основании соглашения от 29.09.2006 года, заключенного между администрацией городского округа город Воронеж и главным управлением государственного имущества Воронежской области, состоялась передача прав и обязанностей арендодателя от администрации г. Воронежа по договору аренды земельного участка № 721 от 22.12.1997г. главному управлению государственного имущества Воронежской области.

       На основании указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 года № 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» и постановлением администрации Воронежской области от 16.12.2008 года № 1092 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области» главное управление государственного имущества Воронежской области преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, которое является правопреемником главного управления государственного имущества Воронежской области.

         В силу п. 3.1.20 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 года № 365, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области осуществляет распоряжение государственным имуществом Воронежской области, в том числе земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Воронеж.

         На основании п. 3.2 Договора аренды, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

         Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства в заключенный ими договор аренды.

         В результате нарушения обязательств по уплате арендных платежей образовалась задолженность за период с 15.08.2008 года по 30.06.2017 года в размере 57 644,36руб.

         В адрес ответчика было направлено уведомление-предупреждение с указанием суммы основного долга по арендной плате и пени с предложением погасить имеющуюся задолженность в добровольном порядке в пятидневный срок со дня получения указанного уведомления. Однако до настоящего времени задолженность не погашена.

         В связи с этим Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области просит суд взыскать с Зюзиной В.М. в его пользу арендную плату за период с 15.08.2008 года по 30.06.2017 года в размере 57 644,36руб., пени за период с 26.09.2008 года по 22.08.2017 года в размере 29 397,50руб.

         В судебном заседании представитель истца по доверенности Каверин Д.Ю. поддержал заявленные исковые требования, просил суд удовлетворить их.

         Ответчик Зюзина В.М. исковые требования не признала, просила суд оставить их без удовлетворения, сославшись на доводы, изложенные в письменных возражениях. Также указала, что ответчиком пропущен срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, который составляет три года.

         Выслушав пояснения сторон, исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

         Судом установлено, что 22.12.1997 года между Администрацией г. Воронежа (арендодатель) и ТОО «ГИД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (л.д. 19-23), согласно п. 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок сроком на 10 лет, площадью 2 160 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 17-а. Участок предоставляется для строительства промтоварного магазина. Согласно п. 3.1 договора аренды, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. Размер арендной платы может быть предусмотрен арендатором в одностороннем порядке в связи с решениями централизовано устанавливающими оценочные зоны, базовые ставки арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.1 договора суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года. В течение года арендная плата индексируется в соответствии со ст. 36 Положения о регулировании земельных отношений в городе Воронеже (п. 3.2).

       12.08.2003 года между Администрацией г. Воронежа (арендодатель) и ООО «ГИД» (арендатор) заключено дополнительное соглашение (л.д. 26-27), которым в вышеуказанный договор внесены изменения, а именно, арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок сроком на 15 лет, площадью 2 200 кв.м, для проектирования и строительства торгового комплекса. Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года. Арендная плата по договору вносится арендатором на соответствующий расчетный счет УФК по Воронежской области. По истечении установленных сроков уплаты арендной платы, невнесенная суммы считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере и порядке, устанавливаемом действующим законодательством по налогам. В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ размер ежегодной арендной платы за землю в 2003 году до 11.06.2003 года установлен в размере 201 679руб., с 11.06.2003 года до 11.07.2003 года в размере 50 566руб., с 11.07.2003 года в размере 51 502руб.

       29.09.2006 года между Администрацией городского округа город Воронеж (передающая сторона) и Главным Управлением государственного имущества Воронежской области (принимающая сторона) заключено соглашением, согласно которого, передающая сторона передает принимающей стороне свои права (требования) и обязанности, возникшие на основании договора аренды земельного участка № 721 от 22.12.1997 года, кадастровый номер земельного участка 36:34:02 03 021:0001, а принимающая сторона принимает указанные права и обязанности и вступает в правоотношения, определенные договором в полном объеме (л.д. 29).

       Дополнительным соглашением от 13.07.2007 года в договор аренды внесены изменения, а именно, стороной договора считать Главное Управление государственного имущества Воронежской области. Размер ежегодной арендной платы за землю с 01.01.2007 года установлен в размере 404 719,20руб. Арендная плата по договору вносится арендатором на соответствующий расчетный счет Управления федерального казначейства по Воронежской области. Исполнением обязательств по внесению арендной платы является поступление арендной платы на расчетный счет. По окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

       Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ответчик Зюзина В.М. является собственником нежилого встроенного помещения I в лит. А, площадью 84,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Г. Лизюкова, 17-а. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано 15.08.2008 года (л.д. 34-35).

       Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

       Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимого от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

       В соответствии с главой 24 ГК РФ, ФЗ от 17.04.2006 года № 53 ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», Федеральный закона «О государственно регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», Законом Воронежской области от 28.06.2006 года № 59-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже», Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 года № 514 «О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений» и на основании соглашения от 29.09.2006 года, заключенного между администрацией городского округа город Воронеж и главным управлением государственного имущества Воронежской области, состоялась передача прав и обязанностей арендодателя от администрации г. Воронежа по договору аренды земельного участка № 721 от 22.12.1997г. главному управлению государственного имущества Воронежской области.

       В соответствии с указом губернатора Воронежской области от 14.10.2008 года № 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» и постановлением администрации Воронежской области от 16.12.2008 года № 1092 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области» главное управление государственного имущества Воронежской области преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, которое является правопреемником главного управления государственного имущества Воронежской области.

       В силу п. 3.1.20. Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08 мая 2009 года № 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области осуществляет распоряжение государственным имуществом Воронежской области, в том числе земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Воронеж.

       В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

       Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

       В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

       В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ) вступает в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такового договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащим применению к их отношениям. Арендодатель по договору, к которому подлежат применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.01.2013 года «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Для расчета размера арендной платы применяется постановление администрации Воронежской области от 25 апреля 2008 года № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» была изменена методика расчета арендной платы.

В силу п. 2.5 указанного постановления, размер арендной платы на год за земельные участки рассчитывается по формуле: Аг = Кс х Аст х К1 х К2, где

А1 – величина годовой арендной платы;

Кс – кадастровая стоимость земельного участка;

Аст – арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования;

К1 – корректирующий (повышающий) коэффициент;

К2 – корректирующий (понижающий) коэффициент;

Согласно п. 2.13 вышеуказанного положения, если здание (помещения в нем) находится на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то площадь соответствующей части арендуемого земельного участка определяется по формуле:

             SoнN

SзуN = - - - - - -x Sзу

             Sон

где: SзуN – площадь земельного участка, принадлежащая арендатору N, пропорционально доле собственности объекта недвижимости (кв.м);

SoнN – площадь помещения, находящегося в собственности у арендатора N (кв.м);

Sон – общая площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке (кв.м);

Sзу – общая площадь земельного участка (кв.м).

Размер арендной платы в год для арендатора пропорционально его доле на объект недвижимости с 15.08.2008 года составлял 7 123,81руб. (9 368,42 (руб./кв.м) * 2% * 38,02 (площадь) = 7 123,81руб.).

В 2009-2010 годах на территории Воронежской области в соответствии с распоряжением Правительства Воронежской области от 29.06.2009г. № 280-р, были проведены работы по актуализации (переоценке) государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Целью проведения работ является определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по 16 видам разрешенного использования. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов проводился в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 года № 39.

Результаты актуализации государственной оценки земель населенных пунктов Воронежской области рассмотрены и одобрены на заседании Межведомственной комиссии, а также прошли экспертизу в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и утверждены Постановлением Правительства Воронежской области от 17.12.2010 г. № 1108 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов». Постановление было опубликовано в издании «Молодой коммунар» № 142, 18.12.2010 года и в соответствии с п. 5 вступило в силу с 01.01.2011 года.

Результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были опубликованы на официальном сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

С 01.01.2011 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 18 284 227,20руб., что подтверждается справкой о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, размер арендной платы в год для арендатора пропорционально его доле на объект недвижимости с 2011 года составлял 6 437,36руб. (18 284 227,20 * 2% * 1 * 1 * 84,3/4 788,8 = 6 437,36). Размер арендной платы в квартал составлял 1 609,34руб. (6 437,36/4 = 1 609,34).

         В 2014-2015 годах на территории Воронежской области были проведены работы по актуализации (переоценке) государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Воронежской области утверждены постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 года № 970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области».

С 01.01.2016 года кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 16 131 484,80руб., что подтверждается сведениями с общедоступного информационного ресурса сети Интернет «Публичная кадастровая карта».

Таким образом, размер арендной платы для арендатора пропорционального его доле на объект недвижимости с 2016 года составляет 5 679,44руб. (16 131 484,80 * 2% * 1 * 1 * 84,3/4 788,8 = 5 679,44). Размер арендной платы в квартал составляет 1 419,86руб. (5 679,44/4 (количество кварталов) = 1 419,86).

         Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по арендной плате, за период с 15.08.2008 года по 30.06.2017 года образовалась задолженность в размере 57 644,36руб., в связи с чем, в адрес ответчика истцом было направлено уведомление-предупреждение об оплате задолженности по арендным платежам (л.д. 14-15). Однако до настоящего времени обязательство ответчиком не исполнено.

В судебном заседании ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По условиям договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально с оплатой до 25 числа последнего месяца текущего квартала. Таким образом, в отношении требований о взыскании арендной платы за период с 15.08.2008 г. по 31.12.2014 года истцу было известно о наличии задолженности по договору аренды земельного участка. Поскольку иск предъявлен истцом только 25.12.2017 г., т.е. по истечении срока исковой давности, то в отношении арендной платы за период с 15.08.2008 г. по 31.12.2014 года и пени за период с 26.09.2008 года по 31.12.2014 года удовлетворению не подлежат.

        В данном случае, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 года по 30.06.2017 года в размере 14 956,52руб. (1 609,34руб. * 4 (количество кварталов) + 1 419,86руб. * 4 (количество кварталов) + 419,86руб. * 2 (количество кварталов).

        Согласно п. 3.5 договора аренды земельного участка от 22.12.1997 года № 721 (с учетом дополнительного соглашения от 13.07.2007 года), по окончании установленных сроков уплаты арендной платы, невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

        В соответствии с п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24.03.2016 года «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Если договором установлена неустойка за неисполнение обязанностей, связанных с последствиями прекращения основного обязательства, то условие о неустойке сохраняет силу и после прекращения основного обязательства, возникшего на основании этого договора (пункт 3 статьи 329 ГК РФ). Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

        Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени за период с 01.01.2015 года по 22.08.2017 года в размере 2 212,85руб.

        В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 686,77руб.

        На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

         Взыскать с Зюзиной Валентины Михайловны в пользу Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> задолженность по договору аренды земельного участка № 721 от 22.12.1997 г., расположенного по адресу: <адрес>-а, за период с 01.01.2015 года по 30.06.2017 года в размере 14 956,52руб., пени за период с 01.01.2015 года по 22.08.2017 года в размере 2 212,85руб., а всего денежные средства в размере 17 169 (шестнадцать тысяч сто шестьдесят девять) рублей 37 копейки.

        В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

        Взыскать с Зюзиной Валентины Михайловны в доход бюджета государственную пошлину в размере 686 (шестьсот восемьдесят шесть) рублей 77 копеек.

        Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение одного месяца.

Судья                                                                                                            Н.В. Штукина

Решение в окончательной форме

изготовлено 19.02.2018 г.