Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1225/2020 ~ М-194/2020 от 27.02.2020

3а- 1225/20

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 сентября 2020 года                                                                   г. Красногорск,

                                                                                      Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гавриной С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело                 <данные изъяты>а-1225/20 по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

<данные изъяты> обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности земельных участков, расположенных по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей.

    Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков.     Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

    В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика – Министерством имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорных объектов на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.

    По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных земельных участков была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

    В судебном заседании представитель административного     истца Чужинов И.А. по доверенности настаивал на удовлетворении первоначально заявленных исковых требованиях; заключению судебного эксперта АНО МФЦ ОЭК «Эстиматика» <данные изъяты> от <данные изъяты>г. просил дать критическую оценку, исключить его из числа доказательств. Кроме того, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, поручив ее проведение другим экспертам.

    Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в судебное заседание не явился; представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, с выводами эксперта согласны, оставляют решение на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в их отсутствие.

    Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание также не явился, представил письменные возражения на заключение судебного эксперта.

    Иные участники процесса, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились; о времени и месте судебного разбирательства были извещены.

    Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившегося лица, приходит к следующему.

    В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

    Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

    В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

    В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

    Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

    Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

    В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

    На основании положений части 7 статьи 22 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

    Об этом же разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица - собственники объектов недвижимости.

    Таким образом, установление кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, затрагивает права и законные интересы административного истца и он вправе оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимости.

    Материалами дела подтверждается, что ОАО «Балашихинский литейно-механический завод» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>

    Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1633 от <данные изъяты>г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на <данные изъяты>г. утверждена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков с кадастровым номером: <данные изъяты>

    Считая кадастровую оценку земельных участков завышенной, нарушающей его права, ОАО «Балашихинский литейно- механический завод» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, к которому приложил отчет оценщика ООО «БК-Пифагор» <данные изъяты> от 20.12.2019г. об оценке рыночной стоимости земельных участков, которым рыночная стоимость принадлежащих истцу земельных участков по состоянию на <данные изъяты>г. определена в ином размере.

    В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

    В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    Согласно заключению эксперта АНО МФЦ ОЭК «Эстиматика» <данные изъяты> от <данные изъяты>г. по состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 50:15:<данные изъяты>

50:<данные изъяты>

    Оснований не доверять экспертному заключению АНО МФЦ ОЭК «Эстиматика» <данные изъяты> от <данные изъяты>г.    у суда не имеется, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

    Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

    Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

    Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

    В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, скидке на торг, площади объектов, пешеходному трафику.

    Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

    В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

    Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

    Так, на странице 16 заключения экспертом приведена краткая характеристика района расположения объектов исследования, указано, что земельные участки расположены непосредственно вблизи водоема, что проанализировано согласно сервису яндекс. Карты.

    На замечания административного истца и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» относительности недостоверности экспертного исследования экспертом представлены письменные возражения, из содержания которых усматривается, что поправка на условия рынка по инфляции учитывает рост/падение цен на рынке недвижимости; корректировка не требуется, поскольку объекты-аналоги представлены на рынке на дату оценки; поправка введена согласно данным сайта-уровень инфляции в РФ. Поскольку объект-аналог <данные изъяты> из таблицы 17 стр. 48-50 заключения с кадастровым номером <данные изъяты> имеет прочие ограничения (обременения), таким образом, исключен из выборки, как не удовлетворяющий условиям правил отбора. Отмечает, что подбор аналогов осуществляется по характеристикам, а не по ценовым показателям, согласно п. 10 ФС) <данные изъяты>. В обоснование корректности примененных поправок указал, что на странице 70 и 71 заключения указано, что корректировка на направление и удаленность от МКАД была определена для земельных участков на основании «Сводного обзора коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам <данные изъяты>». При этом, сделан вывод, что корректировка относительно направления и удаленности будет равна как отношение средней стоимости продажи производственно-складской недвижимости по экономической зоне, в зависимости от направления и удаленности для объекта исследования, к средней стоимости 1 кв.м. продажи производственно-складской недвижимости по направлению и удаленности для объекта- аналогов. Подтверждает, что на странице 74 заключения действительно содержится опечатка в указании расстояния удаленности объектов от МКАД, однако, данная опечатка никак не повлияла на итоговую стоимость и сам расчет, приведенный на странице 73-74 заключения. Также на странице 68 заключения расписано, что корректировка на условия рынка была рассчитана согласно данным сайта- Уровень инфляции в РФ. Корректировка требуется, так как дата оценки 01.01.2018г., а объект-аналог <данные изъяты> выставлен на продажу 14.06.2017г.; объект-аналог <данные изъяты>.06.2017г.; объект-аналог <данные изъяты>.09.2017г. Другая допущенная экспертом опечатка на станице 75 заключения в указании назначения участков- под индивидуальное жилищное строительство также не повлияла на итоговую стоимость и сам расчет, поскольку по факту использовалось значение под индустриальную застройку. В приложении заключения приведены копии материалов, которые эксперт использовал для расчетов, что соответствует матрице, по которой производился расчет корректировки на масштаб, стр. 76 заключения. Корректировка рассчитана верно, для земельных участков под индустриальную застройку.

    Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Суд принимает данное экспертное заключение в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорных земельных участков.

    Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом АНО МФЦ ОЭК «Эстиматика» рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могут быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

    В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

    Оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы суд не усматривает; доводы о необоснованности экспертного заключения отклоняет по вышеизложенным основаниям.

    При таких обстоятельствах, исходя из правового смысла судебного решения по делам об установлении кадастровой стоимости, установленной в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты>г. <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ОАО «Балашихинский литейно-механический завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

    руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

    административное исковое заявление <данные изъяты> удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>, г.о. Балашиха, Шоссе Энтузиастов, <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для производственных целей:

    с <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

    Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья                                                                                С.В. Першина

                Мотивированное решение изготовлено 09.10.2020г.