Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1742/2020 ~ М-11314/2019 от 20.12.2019

Дело № 2-1742/2020

50RS0031-01-2019-015862-11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 марта 2020 года                             г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи            Рожновой О.Е.,

при секретаре                        Бозаджи Е.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сенаторова Игоря Владимировича к Алексееву Юрию Валерьевичу, Управлению Росреестра по Московской области о передаче недвижимого имущества в собственность, регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам. В обоснование заявленных исковых требований указал, что между ним и Алексеевым Ю.В. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, а именно: земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС и жилого помещения (часть жилого дома) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС. Свои обязательства по названному договору истец исполнил, объекты недвижимости переданы Алексееву, право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Обязательства по оплате цены приобретенных объектов недвижимости в полном объеме Алексеевым не исполнены. Поскольку к моменту обращения истца с настоящим иском в суд наступили последствия исполнения условий пункта 4 договора, спорные объекты недвижимости подлежат возврату истцу. В досудебном порядке Алексеев добровольно возврат недвижимого имущества не произвел, в связи, с чем истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен судом надлежащим образом, направил в суд представителя, который заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Ответчик Алексеев, его представитель в судебном заседании, против удовлетворения заявленных исковых требований возражали, считая их незаконными и необоснованными, противоречащими закону, ссылаясь в обоснование на то, что обязательства по оплате стоимости спорного имущества исполнена ответчиком надлежащим образом, в связи с чем основания для возврата недвижимого имущества в собственность истца отсутствуют.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Московской области, в суд не явился, извещен надлежащим образом, в ранее представленном отзыве в удовлетворении требований истца, об обязании Управления осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности Алексеева и регистрации права собственности Сенаторова на спорное имущество, просил отказать.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика Управления Росреестра по Московской области.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, ответчика Алексеева и его представителя, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

     В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что 13.01.2015г. между Сенаторовым И.В. и Алексеевым Ю.В. был заключен договор купли продажи, по условиям которого ответчик Алексеев приобрел у истца объекты недвижимости, а именно земельный участок с К№, расположенный по адресу: АДРЕС а так же жилое помещение с К№, расположенное по адресу: АДРЕС Цена указанных объектов недвижимости установлена сторонами в размере 623 042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора купли-продажи и складывается из цены земельного участка в размере 100 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора и цены жилого помещения в размере 523 042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора. Согласно п. 3 договора денежные средства в качестве задатка, в сумме, равной 250 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ покупатель (Алексеев) передал продавцу (истец) до подписания договора; 23 042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день расчета покупатель передает продавцу до 27.01.2015 г.; оставшиеся 350 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день расчета покупатель выплачивает наличными без начисления процентов в течение 8 месяцев с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на объекты недвижимости, но не позднее 26.08.2015 г. По истечении указанного срока покупатель обязуется рассчитаться с продавцом не позднее 15.01.2017 г. На остаток неоплаченной в срок до 26.08.2015 г. суммы, каждый месяц покупателем выплачиваются проценты из расчета 12% годовых. В соответствии с п. 4 договора в случае невыполнения покупателем условий пункта 3 договора, покупатель производит независимую оценочную экспертизу для определения реальной стоимости указанной недвижимости. В случае, если эта стоимость, за вычетом 25%, будет ниже остатка долга по договору, покупатель возвращает продавцу указанное имущество, при этом все выплаченные по данному договору суммы возврату покупателю не подлежат. Если указанное имущество по результатам независимой экспертизы будет стоить дороже (за вычетом 25% от оценочной стоимости), то покупатель обязан реализовать данное имущество и выплатить продавцу остаток долга, выплачивая при этом каждый месяц проценты на остаток долга из расчета 12% процентов годовых. Остаток средств после полного расчета с продавцом (с учетом процентов) остается у покупателя. На основании п. 5 договора до полной оплаты согласованной цены объектов недвижимости, последние признаются находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены объектов недвижимости (л.д. 18).

Истец обязательства по договору исполнил, имущество Алексееву передал, что подтверждается актом приема передачи (л.д. 19). Право собственности ответчика, залог в силу закона в пользу Сенаторова, на спорные объекта недвижимости, зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 33-42).

Ответчиком в счет исполнения договора выплачено истцу 273 042 долларов США, что подтверждается материалами дела, не оспаривалось сторонами.

Истец указывает, не оспаривает ответчик, что выплата оставшейся части цены договора Алексеевым не произведена.

На основании п. 4 истцом в адрес ответчика направлено требование, о возврате указанных земельного участка и жилого помещения, которое оставлено ответчиком без ответа (л.д. 30-32).

К моменту обращения истца с настоящим иском в суд Алексеев реализовал свое право на определение стоимости приобретенных объектов недвижимости, предоставленное ему пунктом 4 договора, не исполнив при этом корреспондирующей ему обязанности по возврату спорных объектов недвижимости истцу, установленной этим же пунктом договора.

Согласно акту экспертного исследования ФБУ Московская ЛСЭ Минюста России от 15.05.2017 г. № стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 15.05.2017 г. составляет 11 500 000 руб. (л.д. 43-83).

Размер задолженности ответчика перед истцом по договору купли-продажи составляет 353 500 долларов США (623 042 доллара США - 273 042 долларов США) и составляет 22 082 261 руб. 25 коп. (353 500 долларов США * 62,4675 руб.) по курсу ЦБ РФ на дату иска (62,4675 рублей за 1 доллар США).

Установленная экспертным заключением стоимость объектов недвижимости 11 500 000 рублей, за вычетом двадцати пяти процентов (2 875 000 рублей = 11 500 000 рублей * 25% / 100), составляет 8 625 000 рублей (11 500 000 рублей – 2 875 000 рублей), что ниже остатка долга ответчика Алексеева по договору купли-продажи.

В силу ст.ст. 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 23.01.2019г., вступившим в законную силу 10.06.2019г. Сенаторову И.В. отказано в удовлетворении иска к Алексееву Ю.В. о взыскании денежных средств, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество отказано.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 17.11.2017г. по делу № 2-8134/2017 установлено, что «…исходя из норм гражданского законодательства РФ, условие о цене договора является существенным для сделки купли-продажи недвижимого имущества. Обстоятельства настоящего спора позволяют сделать вывод о том, что истец по своей воле заключил договор купли-продажи, согласился с оценкой недвижимого имущества (пункт 2 договора), а также частично исполнил обязательства по оплате, то есть выразил свою волю на сохранение и исполнение договора. При этом, основания, по которым Алексеев Ю.В. в настоящее время оспаривает условие договора купли-продажи было ему известно как в момент подписания договора, так и в период его исполнения… истец не привел доказательств того, что условие пункта 2 договора противоречит каким-либо императивным положениям ГК РФ, нарушает его права и законные интересы, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований об его изменении. Так, доводы об ущемлении прав Алексеева Ю.В. оспариваемым условием договора о согласовании цены недвижимого имущества в размере 623 042 доллара США в рублях по курсу ЦБ + 1% на день подписания договора, по мнению суда, основаны на нежелании покупателя исполнять добровольно принятые на себя обязательства по оплате, а также на стремлении избежать установленных договором последствий за нарушение обязательств по оплате. Как указал истец в своем заявлении, из установленных договором 623 042 долларов США за приобретенное у ответчика недвижимое имущество Алексеев Ю.В. заплатил 273 000 долларов США.». Требование о признании ничтожным п. 4 договора в части удовлетворено. Пункт 4 договора признан недействительным в части: «В случае, если эта стоимость (по выводам оценочной экспертизы), за вычетом двадцати пяти процентов, будет ниже остатка долга по данному договору, Покупатель (Истец) возвращает Продавцу (Ответчику) указанное имущество, при этом, все выплаченные по данному договору суммы, возврату Покупателю (Истцу) не подлежат. Если, указанное имущество, по результатам независимой экспертизы, будет стоить дороже (за вычетом двадцати пяти процентов от оценочной стоимости), то Покупатель (Истец) обязан реализовать данное имущество и выплатить Продавцу (Ответчику) остаток долга, выплачивая, при этом, каждый месяц проценты на остаток долга из расчета 12 (двенадцать) процентов годовых. Остаток средств, после полного расчета с (Ответчиком) Продавцом (с учетом процентов), остается у Покупателя (Истца).».

Указанным решением Одинцовского суда, в удовлетворении требований Алексеева об изменении цены спорных объектов недвижимости и взыскании с истца излишне выплаченных по договору денежных средств отказано. При этом, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26.02.2018 г. решение Одинцовского городского суда Московской области от 17.11.2017 г. отменено в части признания пункта 4 договора купли-продажи от 13.01.2015 г., заключенного между Алексеевым Ю.В. и Сенаторовым И.В. недействительным. В указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении требований о признании недействительным пункта 4 договора купли-продажи от 13.01.2015 г. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Сведений о последующем кассационном обжаловании Алексеевым Ю.В. состоявшихся по делу № 2-8134/2017 судебных актов материалы этого дела не содержат. Постановление Президиума Московского областного суда от 01.08.2018 г. (на которое ссылается ответчик), которым указанные выше судебные акты отменены и по делу принято новое решение о частичном удовлетворении требований иска Алексеева Ю.В.: изменен пункт 2 договора купли-продажи имущества от 13 января 2015 г. и стоимость объектов недвижимости и определена стоимость объектов недвижимости в размере 11 500 000 рублей; в пользу Алексеева Ю.В. взыскана излишне выплаченная по договору стоимость недвижимого имущества в размере 5 627 009 рублей и признан ничтожным п. 4 договора купли-продажи от 13.01.2015 г., материалы дела № 2-8134/2017 не содержат.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, Алексеев ссылался на недействительность п. 4 договора, установленную судебным актом, и представил в материалы дела постановление Президиума Московского областного суда от 01.08.2018 г., приятое по его кассационной жалобе на решение Одинцовского городского суда Московской области по гражданскому делу № 2-8134/2017 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26.02.2018 г. по делу № 33-4426/2018.

Данный довод ответчика Алексеева проверен судом и признан необоснованным, как противоречащий представленным в материала дела доказательствам, в том числе истребованным судом на обозрение материалам гражданского дела № 2-8134/2017 по иску Алексеева Ю.В. к Сенаторову И.В., находившегося в производстве Одинцовского городского суда Московской области.

Решением Савеловского районного суда города Москвы от 23.01.2019 г. по делу № 2-390/2019, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.06.2019 г. по делу № 33-24867 факт вынесения Постановления Президиума Московского областного суда от 01.08.2018 г. также опровергнут.

Таким образом, факт вынесения Постановления Президиума Московского областного суда от 01.08.2018 г. представленными в дело доказательствами опровергнут.

Согласно ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения названных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

С учетом изложенного, представление Алексеевым при рассмотрении настоящего дела судебного акта, который судом в действительности не выносился, противоречит принципам добросовестности (п.п. 3п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ), свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика, а также оценивается судом как заведомо недобросовестное осуществление ответчиком гражданских прав.

Таким образом, ссылка Алексеева на то, что по решению суда изменена стоимость объектов недвижимости и признан недействительным (ничтожным) п. 4 договора, не обоснована и противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

Следовательно, заключенный между сторонами договор купли-продажи от 13.01.2015 г. подлежит исполнению обеими сторонами. Доказательств обратного суду не представлено.

Последствия исполнения условий договора, указанные в пункте 4 договора, к моменту обращения истца с иском в суд, наступили, а значит, спорные объекты недвижимости подлежат возврату истцу. При этом, с учетом заявленных исковый требований, решения Одинцовского городского суда Московской области от 17 ноября 2017 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 февраля 2018 г. по делу № 2-8134/2017, доводы Алексеева относительно качества приобретенных объектов недвижимости правового значения для настоящего спора не имеют.

Согласно ст. 12, п. 1 ст. 308.3 ГК РФ, кредитор, в случае неисполнения должником обязательства, в целях защиты своих гражданских прав вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре.

Статьей 398 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Пунктом 2 статьи 463 ГК РФ установлено, что при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 26, 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ). Удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (ч. 2 ст. 206 ГПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

До настоящего времени требование истца от 15.11.2019 г. о возврате спорных объектов недвижимости Алексеевым не исполнено.

Оценив доказательства в совокупности, суд находит требования истца об обязании ответчика Алексеева передать в собственность истцу объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС и жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: АДРЕС обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом изложенного, суд оснований для обязания Управления Росреестра по Московской области осуществить регистрационные действия в отношении спорных объектов недвижимости не усматривает.

Принимая данное решение, суд учитывает, что настоящее решение является основанием для регистрации прекращения права собственности Алексеева Ю.В. и регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости на Сенаторова И.В.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Сенаторова Игоря Владимировича к Алексееву Юрию Валерьевичу, Управлению Росреестра по Московской области о передаче недвижимого имущества в собственность, регистрации права удовлетворить частично.

Обязать Алексеева Юрия Валерьевича передать в собственность Сенаторову Игорю Владимировичу объекты недвижимости:

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 586 кв.м, из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: АДРЕС

Жилое помещение (часть жилого дома) с кадастровым номером №, площадью 237,3 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС

в срок не позднее 7 (семи) календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему спору.

Прекратить право собственности на указанные объекты недвижимости Алексеева Ю.В. на указанные выше объекты недвижимости.

Настоящее решение является основанием для регистрации прекращения права собственности Алексеева Юрия Валерьевича и перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимости на Сенаторова Игоря Владимировича.

В удовлетворении исковых требований Сераторова И.В. к Управлению Росреестра по Московской области об обязании произвести государственную регистрацию прекращения права собственности Алексеева Ю.В. и регистрацию права собственности на Сенаторова И.В. отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья