Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-372/2017 ~ М-273/2017 от 26.04.2017

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

15 июня 2017 года                                          <адрес> Республика

Игринский районный суд Удмуртской Республики в составе:

Председательствующего судьи Малых Т.В.

при секретаре ФИО5,

с участием адвоката ФИО7, представившей удостоверение № и ордер №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате уплаченных по договору денежных средств,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате уплаченных по договору денежных средств. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с квартирой по адресу: УР, <адрес>. Расчет за приобретенную квартиру с земельным участком был произведен истцом полностью наличными денежными средствами. В ходе эксплуатации квартиры ФИО2 была обнаружена незаконная перепланировка, переустройство квартиры. В доме частично была проведена электропроводка, местами открыта, видно скрутки проводов, провода старые. Стены в душевой комнате и в зале не были оклеены обоями. Душевая комната была не доделана. Факт самовольной перепланировки подтверждается актом визуального осмотра жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. При заключении договора купли-продажи истец не знала об указанных скрытых дефектах квартиры, а ответчик при заключении договора купли-продажи умолчал о самовольном переустройстве, перепланировке. В результате самовольно проведенных работ площадь квартиры увеличилась в два раза. Как следует из положений ч.1 ст. 29, ст. 26 ЖК РФ, самовольной является перепланировка жилого помещения, проведенная при отсутствии разрешения на это органа, осуществляющего согласование. На основании ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие изменения в технический паспорт жилого помещения, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Кроме того, в декабре 2016 года истец узнала от соседа Мезенцева Дмитрия, что ответчиком были нарушены градостроительные нормы при строительстве бани на своем земельном участке. Расстояние между забором и баней составляет около 70 см. ДД.ММ.ГГГГ за № Администрацией МО «<адрес>» ответчику было направлено предписание о нарушении норм при строительстве бани. В соответствии с Правилами землепользования и застройки <адрес>, минимальный отступ от границы земельного участка до объекта составляет 3 метра. О необходимости приведения в соответствие с нормами размещения построек на своем земельном участке ответчику необходимо было исполнить в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, данное предписание ответчиком выполнено не было, следовательно, зная о нарушениях, ответчик продал квартиру. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора о предоставлении коммунальных услуг с ООО «Водоканал», истцом была обнаружена задолженность ответчика перед ООО «Водоканал» по коммунальным услугам в размере 3 281 руб. 94 коп.. В связи с изложенным истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком; обязать ФИО3 вернуть ФИО2 уплаченные по договору денежные средства в размере 600 000 рублей.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, при этом пояснила, что в исковом заявлении указано, что все недостатки квартиры она обнаружила при ее эксплуатации. Это не так. При покупке она осматривала и земельный участок и квартиру, видела, что имеется пристрой, в которой еще две жилые комнаты и душевая комната. Видела, что в квартире имелись недоделки. Знала, что технической документации на пристрой нет. Осматривала также и баню. Но она не знала, что переустройство квартиры было произведено истцом без соответствующего разрешения, и что баня построена с нарушением градостроительных норм и м имеется предписание.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, при этом пояснил, что при продаже земельного участка и квартиры он выставил цену в 700000 рублей. Первый раз осматривать квартиру приезжали сын истца с женой, во второй раз с ними приехала и истец. Снова все осматривали. Он сам им все показывал. Баню тоже осматривали, и с наружи, и внутри. Им все понравилось, сын истца сказал, что недоделки сам доделает. Сразу стали обсуждать стоимость квартиры и земельного участка. О том, что нет документов на пристрой, он не скрывал. Также сказал, что если он сам оформит документы на пристрой, то стоимость квартиры увеличится на 20-30 тысяч рублей, а если они согласны сами оформлять, то продаст за 600000 рублей. Через несколько дней ему позонил сын истца и попросил снять с продажи квартиру, т. к они согласны купить ее за 600000 рублей. 100000 рублей он уступил лишь с тем условием, что пристрой к дому, истец будет регистрировать сама. Договор купли-продажи с ФИО2 заключали спустя месяц после осмотра. При оформлении договора купли-продажи у нотариуса, нотариус спрашивала истца, все ли ей понятно в договоре. В связи с указанием в договоре меньшей площади квартиры, т.е. без площади пристроя, истец звонила своему сыну, после чего подписали договор и акт приема-передачи. Никаких претензий к нему истец не высказывала. Не было претензий к нему и при регистрации договора в регистрирующем органе. Деньги за квартиру и земельный участок истец передала ему ДД.ММ.ГГГГ, и тогда никаких претензий не предъявила. Истец вселилась в квартиру, проживала там. Спустя месяц она пришла к ним и объяснила, что жена другого сына выходит на работу и ей необходимо водится с внуком по месту их проживания, и нельзя ли переоформить договор купли-продажи и возвратить ей деньги. Он ответил, что деньги он уже использовал.

Представитель ответчика – адвокат ФИО7 в судебном заседании требования истца не признала, при этом пояснила, что истец на момент приобретения квартиры и земельного участка знала, что квартира была переустроена, поскольку посещала и осматривала ее, осматривала и постройки, находящиеся на земельном участке, имела право ознакомиться и со всей технической документацией, но не сделала этого, была со всем согласна, никаких претензий ответчику не высказывала, вселилась и пользовалась квартирой и баней. Истцом не представлено доказательств непригодности жилого помещения для проживания. Указанные истцом обстоятельства не могут являться основанием для расторжения договора купли-продажи. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.

Суд, выслушав истца, ответчика, его представителя, допросив свидетелей, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.п. 1.2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч.1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (ч.2 ст. 475 ГК РФ).

В судебном заседании установлено следующее.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ видно, что между ФИО3 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в общую долевую собственность принадлежащую продавцу ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (площадью 2376 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №), находящийся по адресу: УР, <адрес> принадлежащую продавцу по праву собственности квартиру (назначение: жилое, общая площадь 36,3 кв. м, этаж 1, кадастровый №), находящуюся по адресу: УР, <адрес>.

Пунктами 6,7 договора купли-продажи установлено, что стороны оценивают указанную долю земельного участка в 200000 руб., квартиру -400000 руб., общая сумма оценки составляет 600 000 руб.. Покупатель купил, а продавец продал указанную долю земельного участка и квартиру за 600000 руб.. Расчет между сторонами будет произведен полностью за счет собственных денежных средств после подписания договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 10 договора нотариусом разъяснены положения ст. 170, 179, 181, 256, 292, 432 ГК РФ.

Договор купли-продажи подписан сторонами, содержание договора его участникам зачитаны вслух.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР ДД.ММ.ГГГГ.

Передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами, претензий у покупателя к продавцу по передаваемой доле земельного участка и квартире не имеется.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ видно, что ФИО3 получил от ФИО2 денежные средства в размере 600 000 рублей за проданную квартиру с земельным участком по адресу: Пушкина, 42-2.

Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлено, что право собственности на земельный участок площадью 2376 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №), находящийся по адресу: УР, <адрес>, доля в праве ?;

квартиру: назначение: жилое, общая площадь 36,3 кв. м, этаж 1, кадастровый №) по адресу: УР, <адрес>, зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровым паспортном, техническим паспортом на квартиру по адресу: <адрес> установлено, что общая площадь квартиры указана 36,3 кв. м.

Из сообщения, направленного Главой администрации МО «<адрес>» на имя ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3 на своем земельном участке нарушены градостроительные нормы при строительстве бани. ФИО3 предложено размещение построек на земельном участке привести в соответствие с нормами в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Актом визуального осмотра жилого помещения по адресу: УР, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на основании заявления истца был произведен визуальный осмотр дома по указанному выше адресу. Обследуемая квартира находится в двухквартирном жилом <адрес> года постройки. <адрес> квартиры собственника – 36,3 кв.м.. На момент обследования в квартире зафиксирован факт самовольной перепланировки, переустройства, самовольного строительства пристроя, утепление веранды и объединение её с квартирой. Размеры пристроя 4,45х9,8 м. <адрес> квартиры после самовольно проведенных строительных работ не определена, но превышает ранее зарегистрированную более чем в два раза. Помещение по вышеуказанному адресу является пригодным для проживания, но требует проведение строительных работ: облицовка фасада, устройство карниза на фронтоне с южной стороны дома, внутренние отделочные работы, утепление ввода водопровода, частичная замена электропроводки, устройство входной группы. Рекомендовано после необходимых строительных работ помещение ввести в эксплуатацию, зарегистрировать в Игринском отделе Управления федеральной службы государственной регистрации.

Согласно выписке из лицевого счета 1023271 на жилое помещение по адресу: УР, <адрес>, представленной ООО «Водоканал», за период декабрь 2015 года – февраль 2017 года, имеется задолженность по оплате предоставленных услуг, которая с учетом оплаты составляет 267 руб. 35 коп..

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ответчика ФИО3 направлено уведомление, из которого следует, что истица предлагает ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ, в ином случае будет вынуждена обратиться в суд. Уведомление ответчиком получено ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО8, ФИО9 показали, что присутствовали в <адрес> УР в тот момент, когда жилое помещение посещала и осматривала на предмет ее покупки истец ФИО2. Была она вместе с сыном и снохой. Они осмотрели земельный участок, постройки, находящиеся на участке, в том числе баню, осмотрели все комнаты в квартире. После осмотра стали обговаривать с ответчиком ФИО3 стоимость квартиры и земельного участка. Ответчик пояснил, что в связи с тем, что документы на пристрой у него не оформлены, и если покупатели будут согласны оформить их сами, то он может снизить стоимость квартиры на 100000 рублей, продаст земельный участок и квартиру за 600000 рублей. Если же он будет оформлять документы сам, то выставленная стоимость квартиры будет еще выше на 20-30 тысяч рублей. Им также известно, что покупатели, т. е. истец согласилась оформить документы на пристрой сама, в связи с чем ответчиком земельный участок и квартира были проданы ФИО2 за 600000 рублей. Каких-либо претензий к ответчику при оформлении договора купли-продажи, передаче недвижимого имущества истец не высказывала.

Свидетель ФИО10 суду показала, что является нотариусом Игринского нотариального округа, оформляла сделку по купле-продаже земельного участка и квартиры между истцом и ответчиком. Был подготовлен договор купли-продажи, передаточный акт, которые были переданы сторонам для прочтения. После прочтения договора у истца возникал вопрос по площади квартиры, указанной в договоре. После телефонного звонка сыну, истец подписала договор и передаточный акт. Стороны пояснили, что площадь квартиры на самом деле больше за счет пристроя, что документы на пристрой не оформлены и их будет оформлять покупатель, т.е. ФИО2, сама, и за это продавец снизил цену квартиры на 100000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд, исследовав доказательства по делу в их совокупности, считает, что исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат по следующим основаниям..

Так, в ходе судебного разбирательства ФИО2 не отрицала того факта, что на момент приобретения квартиры она была переустроена и перепланирована, поскольку она посещала квартиру и осматривала её, также видела все недоделки в квартире, осматривала земельный участок и постройки на нем, в том числе баню. Ответчик предупредил истца, что технических документов на пристрой у него нет, государственная регистрация жилого помещения в переустроенном виде не произведена. В связи с чем и была снижена стоимость квартиры на 100000 рублей при покупке ее истцом, о чем также было известно истцу. ФИО11 передал, а ФИО2 приняла согласно передаточному акту указанную в договоре долю земельного участка и квартиру в таком состоянии, в каком они были на момент подписания договора. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемой земельной доле и квартире не имелось.

Таким образом, истец приняла земельный участок и квартиру в том качественном состоянии, в каком она была на момент подписания договора купли-продажи, была удовлетворена техническим состоянием передаваемой недвижимости и по данному вопросу претензий не имела, вселилась в квартиру и пользовалась переданным ей недвижимым имуществом.

Суду не представлено каких-либо доказательств, что истец не может пользоваться приобретенной квартирой, в связи с отсутствием документов, разрешающих переустройство квартиры, либо в виду имеющихся в ней недоделок, а также земельным участком.

Также не представлено истцом доказательств, подтверждающих, что указанные недостатки являются неустранимыми, либо данные недостатки не могуг быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Доводы истца о том, что ответчик при продаже недвижимости скрыл о нарушении им градостроительных норм при строительстве бани, что препятствует ее использованию, суд считает несостоятельными, поскольку доказательств в подтверждение данных доводов не представлено. Более того, истица при покупке недвижимого имущества осматривала баню и могла видеть ее расположение от смежных границ и построек.

Имеющийся у ответчика долг по оплате коммунальных услуг не может являться основанием для расторжения между сторонами договора.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате уплаченных по договору денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Игринский районный суд УР.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: <данные изъяты>

<данные изъяты>