Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-191/2020 (3а-1070/2019;) ~ М-959/2019 от 21.08.2019

Дело № 3а-191/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 февраля 2020 года     г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автологистика-транс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Автологистика-транс» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просило установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года, <данные изъяты> по состоянию на 03 декабря 2018 года, <данные изъяты> по состоянию на 31 декабря 2018 года, объекта недвижимости нежилого здания торгово-придорожного ремонтно-складского автомобильного комплекса с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года в размере их рыночной стоимости определенной в отчетах об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал. Выразил несогласие с экспертным заключением по определению рыночной стоимости объектов, полгая его ненадлежащим доказательством ввиду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности и недостоверности определенной стоимости; полагал, что имеются основания для назначения дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых согласился с размером рыночной стоимости определенном в экспертном заключении, решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда.

Иные лица (Управление Федеральной государственной службы кадастра и картографии по Московской области, администрация Солнечногорского муниципального района Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки») участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили, возражений относительно заключений эксперта не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта Титова С.Б., дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, административному истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных административных зданий, строений сооружений, расположенный по адресу: <данные изъяты> в отношении которого установлена кадастровая стоимость <данные изъяты> рублей;

земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных административных зданий, строений сооружений, расположенный по адресу: <данные изъяты> в отношении которого установлена кадастровая стоимость <данные изъяты> рублей;

земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: размещение промышленных административных зданий, строений сооружений, расположенный по адресу: <данные изъяты> в отношении которого установлена кадастровая стоимость <данные изъяты> рублей;

нежилое здание торгово-придорожного ремонтно-складского автомобильного комплекса, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> в отношении которого установлена кадастровая стоимость <данные изъяты> рублей.

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налогов в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчеты, подготовленные оценщиком ООО «КорпоратФинанс», согласно которых рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей;

земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей;

земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей;

нежилое здание торгово-придорожного ремонтно-складского автомобильного комплекса с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленных отчетов об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту НП «Деловой союз судебных экспертов» Титову С.Б..

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №132/11/2019-ЭЗ от 05 ноября 2019 года, в ходе рассмотрения отчетов об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки:

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей;

нежилого здания торгово-придорожного ремонтно-складского автомобильного комплекса с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца подверг его сомнению, указав на то, что эксперт при проведении экспертизы не производил осмотр объектов исследования и не выявил наличие на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> газопровода, что существенно повлияло на стоимость объекта исследования, в результате чего эксперт нарушил ст.8 ФЗ №73. Так же эксперт использовал корректировки на основании «Справочника оценщика недвижимости» Лейфера Л.А., которые основаны на мнении оценщиков, а не на рыночных данных, что привело к искажению результатов оценки. При применении корректировок на местоположение эксперт необоснованно использовал минимальные значения расширенного интервала: -30%, что привело к некорректным результатам расчета. Кроме того, при расчете стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> эксперт необоснованно использовал объекты аналоги торгового назначения, в то время как объект исследования относится к сегменту производственно-складской недвижимости. Объекты аналоги относятся к другому сегменту рынка, их применение некорректно и не может быть обосновано.

Приведенные обстоятельства, по мнению представителя административного истца, являются основанием для назначения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно процедуры определения экспертом рыночной стоимости спорных объектов судом в порядке ст. 82 КАС РФ в суд был вызван и допрошен эксперт Титов С.Б..

В ходе рассмотрения дела эксперт Титов С.Б. полностью поддержал заключение, не согласился с возражениями стороны представителя административного истца.

Относительно довода по обременению земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенным на нем газопроводом эксперт подверг дополнительному изучению представленное стороной административного истца после проведенного экспертного исследования письмо ООО «Газпром Трансгаз Москва» от 07.02.2020 года по данным которого по земельному участку проходит магистральный газопровод диаметром 1000 мм. Участок расположен в 250 метровой зоне минимального расстояния указанного газопровода в котором согласно требований Федерального закона о газоснабжении в Российской Федерации №69-ФЗ и СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы» запрещается размещение индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, промышленных сельскохозяйственных предприятий, зданий, строений и других объектов с массовым скоплением людей и пояснил, что сведения о публичных сервитутах вносятся в ЕГРН и подлежат государственной регистрации. При проведении экспертизы была проанализирована представленная в материалы дела выписка из ЕГРН о правах на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, в выписке данные о публичных сервитутах, ограничениях или иных обременениях отсутствуют.

Эксперт также утверждал, что вхождение части объекта в зону минимальных расстояний газопровода не оказывает влияния на стоимость объекта, требования о минимально допустимых расстояниях от объектов газоснабжения до каких-либо зданий, сооружений выполняются на добровольной основе, полный запрет деятельности на данной части земельного участка не подразумевается. Истец ошибочно отождествляет понятие «охранной зоны» и «зоны минимально допустимых расстояний от объектов системы газоснабжения». Эксперт также обратил внимание, что согласно данным публичной кадастровой карты в зоне минимальных расстояний расположены различные строения и сооружения, в том числе принадлежащие административному истцу, что говорит о возможности ведения деятельности на данной территории. Проведение осмотра не может выявить наличие магистрального газопровода на территории земельного участка, величину охранных зон и наложенных сервитутов, и не дает возможность определить характеристики газопровода и прочую информацию, необходимую для всестороннего проведения анализа его наличия на участке.

Эксперт построил свои пояснения на основе анализа законодательства из которого следует, что в соответствии с Федеральным законом от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 69-ФЗ) охранная зона объектов системы газоснабжения - территория с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 08.09.2017г. №1083 «Об утверждении Правил охраны магистральных газопроводов и о внесении изменений в Положение о представлении в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления дополнительных сведений, воспроизводимых на публичных кадастровых картах» охранные зоны объектов магистральных газопроводов устанавливаются вдоль линейной части магистрального газопровода - в виде территории, ограниченной условными параллельными плоскостями, проходящими на расстоянии 25 метров от оси магистрального газопровода с каждой стороны.

Исходя из положений пункта 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), охранные зоны являются разновидностью зон с особыми условиями использования территорий, которыми устанавливаются ограничения прав на землю в виде особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности. Те или иные обязательные требования к установлению охранных зон определяются законодательством в зависимости от вида, категории и иных характеристик объектов, для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования которых требуется установление таких зон.

При этом ни Законом N 69-ФЗ, ни ЗК РФ не определены ни порядок подготовки и принятия решений об установлении минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения, ни основания определения их пределов.

Согласно пункту 7.15 СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85* расстояния от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населенных пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности, но не менее значений, указанных в таблице 4.

Согласно таблице 4 в населенных пунктах при наличии газопровода диаметром свыше 1000 мм запрещено строительство зданий и сооружений ближе чем на 250 м в обе стороны от оси магистрального газопровода.

В приложенном уведомлении №23 ООО «Газпром трансгаз Москва» указано, что земельные участки которые включены в сосав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (cт.28 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации" от 31.03.1999 № 69-ФЗ.

То есть согласно вышесказанному, полный запрет деятельности, на данной части участка, не подразумевается.

Применительно к анализу участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. метров часть участка, входящая в зону минимальных расстояний, составляет около 15% (согласно представленным данным и данным публичной кадастровой карты).

Согласно данным СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» коэффициент застройки участков, принадлежащих коммунально-складской территориальной зоне составляет 60%.

Таким образом, при планировке застройки земельного участка данная зона минимальных расстояний не будет оказывать влияния на ведение деятельности, а вследствие и на стоимость земельного участка.

Как следует из заключения эксперт в ходе проведенного исследования использовал «Справочника оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А., указанный справочник выпущен Приволжским центром методологического и информационного обеспечения оценки в 2017 году., содержит характеристики рынка недвижимости и корректирующие коэффициенты (корректировки), информация, представленная в справочнике, соответствует требованиям Федеральных стандартов, предъявляемым к информации, используемой при проведении оценки.

Кроме того, экспертное заключение содержит анализ рынка, к которому принадлежат объекты недвижимости и анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект исследования при фактическом его использовании, с указанием интервалов значений цен. На стр. 43-44 экспертного заключения приведен анализ основных факторов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Таким образом, использование данных «Справочника оценщика недвижимости» Лейфера Л.А. экспертом правомерно и не приводит к искажению результатов оценки.

На стр.51, 56-57, 63 экспертного заключения экспертом на статус населенного пункта (местоположения) взята корректировка исходя из минимального уровня расширенного интервала, так как разница в местоположении и окружении исследуемых объектов и объектов аналогов не имеют существенных различий.

Представленные же административным истцом расчеты корректировок приведут к искусственному занижению стоимости исследуемых объектов, так как все объекты расположены в незначительном удалении друг от друга (аналоги расположены на окраине города Химки в промышленных зонах на расстоянии примерно 4-10 км по прямой от исследуемых объектов, в то время как исследуемые объекты расположены в небольшом удалении от черты города Химки около 1,5 км от границ города), имеют схожую транспортную доступность и инфраструктуру, но имеют различие лишь в статусе населенного пункта, что было учтено экспертом с использованием минимальных значений.

Относительно замечания о необоснованности использования экспертом объектов аналогов торгового назначения при расчете стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 50:09:0060812:224, эксперт пояснил, что на стр. 58-59 экспертного заключения приведено описание корректировки на назначение исследуемого объекта. Размер корректировки составил 33% со знаком «минус», данная величина корректировки учитывает стоимостные различия объектов автосервисного назначения и объектов торгового назначения. Согласно данным открытых источников объект используется не только для производственно-складской деятельности. В здании находятся следующие коммерческие организации, оказывающие логические, сервисные, торговые и прочие услуги: Автологистика Als – данная организация оказывает логические услуги (автоперевозки, генгрузы), также занимается сервисным обслуживанием, хранением авто, таможенным оформлением; SelecTrucks – занимается продажей грузовых автомобилей с пробегом, прицепов, и полуприцепов.

Принимая во внимание вышеизложенное и пояснения эксперта, суд также учитывает, что представителем административного истца со своей стороны не приведены какие-либо нормативные, научные данные, подтверждающие обоснованность замечаний. Указанная позиция представителя административного истца основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности, методологии проведения такой оценки и не может быть принята судом во внимание.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Титов С.Б. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному судом эксперту; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2018 года, 03 декабря 2018 года, 31 декабря 2018 года.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчетах об оценке, поскольку указанные отчеты оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 9-17 заключения).

В указанной части заключение стороной административного истца сомнению не подвергалось.

Оснований назначения дополнительной судебной оценочной экспертизы по ходатайству представителя административного истца не имеется, поскольку на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в материалах дела, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, ответы на вопросы стороны представлены экспертом.

Ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы сторонами не заявлено, а повод для ее назначения по инициативе суда отсутствует.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать 22 августа 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 179-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Автологистика-транс» поданное в Московский областной суд 22 августа 2019 года удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных административных зданий, строений сооружений, расположенного по адресу: <данные изъяты> определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных административных зданий, строений сооружений, расположенного в по адресу: <данные изъяты> определенной по состоянию на 03 декабря 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: размещение промышленных административных зданий, строений сооружений, расположенного по адресу: <данные изъяты> определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

нежилого здания торгово-придорожного ремонтно-складского автомобильного комплекса, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Автологистика-транс» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости определенной в отчетах об оценке, подготовленных оценщиком ООО «КорпоратФинанс» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 февраля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова