Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1051/2021 ~ М-694/2021 от 01.04.2021

Дело № 2-1051/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2021 года Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего судьи         Точилина Е.С.

при секретаре                Кулманаковой К.С.,

помощник судьи                Кованцева А.С.,

с участием:

истца                        Мининой М.В.,

представителя истца                Гуль Л.Н.,

ответчика                    Мишина А.Л.,

представителя ответчика            Смердова С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Мининой Марины Владимировны к Мишину Андрею Леёвовичу о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

Минина М.В. обратилась в Томский районный суд Томской области с иском к Мишину А.Л., в котором просила зарегистрировать на неё переход права собственности на двухкомнатную благоустроенную квартиру с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> расположенную на 5 этаже пятиэтажного кирпичного дома по <адрес>.

В обоснование требований указала, что дата между истцом и ФИО был заключен договор купли-продажи квартиры. В соответствии с условиями договора продавец ФИО взяла на себя обязательства передать истцу Мининой М.В. в собственность двухкомнатную благоустроенную квартиру площадью <данные изъяты>, расположенную на 5 этаже пятиэтажного кирпичного дома по адресу <адрес>. Цена приобретаемого объекта составляет 2 400 000 рублей. В соответствии с пунктом 2.2 договора оплата за объект будет производиться любыми платежами, но не менее 10 000 тысяч в месяц в срок до дата. Все расчеты оформляются распиской продавца. Квартира принадлежала ФИО на праве собственности. В январе 2016 года квартира фактически была передана, в квартиру заселилась дочь истца с семьей ФИО, где и проживает до настоящего времени, истец оплачивает все расходы, связанные с проживанием и содержанием жилого помещения. С января 2016 года по февраль 2021 года истец ежемесячно во исполнение условий договора оплачивала ФИО денежные средства, передача которых оформлялась распиской. На дата истец всю сумму не выплатила, так как не было возможности, с ФИО была достигнута договоренность о переносе выплаты всей суммы до дата. Остаток долга с учётом неустойки в размере 100 000 рублей составляет 734 000 рублей. Продавец ФИО умерла дата. Единственным наследником после её смерти является ответчик – сын ФИО. Истец предлагала Мишину А.Л. передать оставшуюся сумму и зарегистрировать сове право на квартиру в Росреестре, на что получила отказ. Мишин А.Л. обратился к нотариусу за принятием наследства после смерти матери.

Истец Минина М.В. и её представитель Гуль Л.Н. в судебном заседании поддержали заявленные требования, пояснили, что ФИО продавала квартиру с 2013 года, в ноябре 2015 года в квартиру заселилась дочь истца, а в январе 2016 года был заключен договор купли-продажи. Когда узнала, что квартира в аресте предложила продлить договор. ФИО обещала снять арест. Переход права собственности не зарегистрировали поскольку, на квартиру был наложен арест.

Ответчик Мишин А.Л. и его представитель Смердов С.М. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований. Просили применить последствия пропуска срока исковой давности. Поскольку Мишин А.Л. отказался от приватизации, у него сохраняется право проживания в квартире, однако в договоре купли-продажи это не оговорено, поэтому договор не заключен, так как не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Третьи лица ООО «ХКФ Банк», ООО «Траст», АО «Банк Русский Стандарт»,ООО «Национальная служба взыскания», УФССП по Томской области, НАО «Первое коллекторское бюро», ИФНС по г. Томску, МИФНС № 7 по Томской области, АО «Альфа-Банк», ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения, в судебное заседание своих представителей не направили.

Суд в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие третьих лиц.

Заслушав пояснения сторон, показания свидетеля, изучив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд находит исковые требованияне подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 61 и 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи следует установить факт передачи имущества продавцом покупателю, факт оплаты имущества в соответствии с условиями договора, а также отсутствие каких-либо препятствий для государственной регистрации перехода права собственности, поскольку соответствующее требование покупателя может быть удовлетворено, только если единственным препятствием для этого является отсутствие продавца.

Согласно представленному в материалы дела договору купли-продажи от дата, заключенному между продавцом ФИО и покупателем Мининой М.В., продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: квартиру по адресу: <адрес>. Цена приобретаемого объекта составляет 2 400 000 рублей. Оплата объекта производиться любыми платежами, но не менее 10 000 рублей в срок до дата. Все расчеты за объект оформляются распиской продавца, подтверждающей получением им денежных средств за объект (пункты 1.1, 2.1, 2.2, 2.3 договора).

Материалами наследственного дела подтверждается, что Мишин А.Л. является сыном ФИО и её единственным наследником, обратившимся за принятием наследства.

В соответствии с пунктом 1.4 договора продавец гарантирует, что на момент совершения сделки не имеет членов семьи, имеющих право проживания в отчуждаемом объекте, находящихся под опекой и попечительством, а также несовершеннолетних членов семьи, оставшихся без родительского попечения. Согласно пункту 1.5 договора на момент его подписания в квартире зарегистрированы ФИО и ФИО, которые обязуются сняться с регистрационного учёта к моменту полной оплаты по договору.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Представленный в материалы дела договор купли-продажи от дата, заключенному между продавцом ФИО и покупателем Мининой М.В. содержат перечисленные существенные условия договора, в связи с чем он является заключённым.

Доводы стороны ответчика о незаключенности договора на том, основании, что в нём не указан ответчик, как лицо, сохраняющее право пользования жилым помещением, суд отклоняет.

Согласно представленному в материалы дела договору передачи от дата ФИО приобрела квартиру по адресу: <адрес> соответствии с Законом от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации».

Нотариальным согласием Мишина А.Л. № № подтверждается отказ ответчика от участия в приватизации данной квартиры.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 1033-О, действующее законодательство гарантирует защиту права пользования жилым помещением бывшим членам семьи собственника данного жилого помещения, отказавшимся от права собственности на долю в жилом помещении при его приватизации. Такие лица сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования данным жилым помещением и осуществляют его на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (пункты 1 и 3 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации; статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»; часть 2 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Мишин А.Л. действительно сохраняет право пользования жилым помещением, однако данное обстоятельство свидетельствует не о незаключенности договора купли-продажи, а о недостоверности соответствующих его положений и возможности ответчика обратиться за защитой его нарушенных жилищных прав.

В подтверждение факта произведенных выплат за квартиру истцом в материалы дела представлены расписки от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 500 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, дата на сумму 10 000 рублей, дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 10 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 16 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 15 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 25 000 рублей, от дата на сумму 100 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 200 000 рублей, от дата на сумму 25 000 рублей, от дата на сумму 20 000 рублей, от дата на сумму 25 000 рублей, дата на сумму 30 000 рублей.

Свидетельством о смерти серии № подтверждается, что дата ФИО умерла.

Таким образом, при жизни продавца истцом были выплачены денежные средства в размере 1 786 000 рублей, а полная оплата по договору купли-продажи от дата покупателем не была произведена.

Невыплаченная часть денежных средств по договору купли-продажи от дата с учётом неустойки в размере 100 000 рублей (пункт 4.5 договора) размещена на депозите нотариуса, что подтверждается заявлением от дата.

Изложенное свидетельствует о том, что обязанность по оплате выполнена истцом в полном объеме, но ненадлежащим образом, поскольку исполнена с просрочкой.

Факт передачи квартиры продавцом покупателю подтверждается показаниями свидетеля ФИО, пояснившей, что в 2015 году она переехала в жилое помещение по адресу: <адрес>, а её мама (истец Минина М.В.) выплачивала ФИО денежные средства по 10 000 рублей в месяц за неё.

Кроме того, свидетель пояснила, что оплачивает коммунальные услуги за квартиру, что согласуется с справкой ООО «МКП Строй Групп» от дата об отсутствии задолженности перед управляющей компанией по коммунальным услугам.

Изложенное свидетельствует о том, что квартира была фактически передана покупателю.

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов регистрационного дела в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а также представленных по запросу суда постановлений судебного пристава-исполнителя ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области, в отношении ФИО был возбуждены исполнительные производства о взыскании задолженности в пользу ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк», АО «Альфа-банк», Межрайонной ИФНС России № 7 по Томской области, Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Томску, ООО «Траст», Управления Федеральной службы судебных приставов по Томской области, АО «Банк Русский Стандарт», ООО «Национальная служба взыскания», НАО «Первое коллекторское бюро».

При этом до заключения договора купли-продажи от дата судебным приставом-исполнителем дата было вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, при запись о наличии обременения была внесена в ЕГРН дата.

Впоследствии были приняты также постановления от дата, дата, дата, дата, дата, дата, дата, дата, дата о запрете на совершение действий по регистрации, что следует из выписки из ЕГРН от дата.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что необходимая совокупность фактов для удовлетворения требования о государственной регистрации перехода права собственности отсутствует, поскольку имеются иные препятствия для принятия такого решения помимо уклонения наследника продавца от совершения соответствующих действий.

Таким препятствием, по мнению суда, являются принятые в рамках исполнительных производств обременения в отношении спорной квартиры, в связи с чем удовлетворение требования о регистрации перехода права собственности приведет к нарушению прав взыскателей в чьих интересах обременения установлены.

В этой связи суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Мининой М.В. о государственной регистрации перехода права собственности.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд отклоняет.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из объяснений истца и показаний свидетеля Дольчук А.М. следует, что продавец квартиры Мишина С.Н. при жизни принимала от истца оплату по договору купли-продажи и обещала снять обременения с квартиры, после чего осуществить регистрацию перехода права собственности.

До смерти продавца истец не исполнила обязанность по оплате в полном объеме, а ответчик, как наследник Мишиной С.Н. отказался принимать денежные средства в счёт полной оплаты и осуществлять действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, суд полагает, что о нарушении своих прав Минина М.В. узнала только после дата, когда умерла ФИО, в связи с чем трехлетний срок исковой давности не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                   ░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 24.08.2021