Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-998/2021 от 02.04.2021

Судья Андрюшина Л.Г. Дело № 33-998/2021

№ 2-1-1424/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 апреля 2021 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Забелиной О.А.

судей Чуряева А.В., Жидковой Е.В.

при секретаре Власовой Л.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Неклюдовой Нины Алексеевны и Ефановой Татьяны Дмитриевны к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» о признании обременения отсутствующим и понуждении совершить действия,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» на решение Ливенского районного суда Орловской области от 25 декабря 2020 г., которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Чуряева А.В., объяснения представителей общества с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» по доверенностям Березовского В.Л. и Пискуновой Н.В., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя Неклюдовой Н.А. и Ефановой Т.Д. по доверенности Савельевой Е.А., возражавшей против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменные возражения на нее, судебная коллегия

установила:

Неклюдова Н.А. и Ефанова Т.Д. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» (далее – ООО «Авангард-Агро-Орел») о признании обременения отсутствующим и понуждении совершить действия.

В обоснование заявленных требований указали, что им наряду с иными лицами на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в западной, центральной, южной частях первоначального земельного массива, вокруг <адрес>.

Ответчик использовал данный земельный участок на основании договора аренды от 15 марта 2005 г. По условиям этого договора срок его действия составляет 15 лет с момента государственной регистрации договора без указания на возможность пролонгации.

Поскольку государственная регистрация договора аренды была совершена 5 мая 2005 г., полагали, что данный договор прекратил свое действие 6 мая 2020 г.

Однако, несмотря на это, до настоящего времени в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № имеется запись о наличии обременения в виде аренды, что нарушает права истцов и препятствует совершению ими выдела своих земельных долей без согласия арендатора.

Кроме этого, указали, что ответчику принадлежат доли в указанном земельном участке. В 2019 г. им была инициирована процедура выдела своих долей. Местоположение и размер выделяемого земельного участка определены и согласованы на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 11 марта 2020 г. Однако до настоящего времени процедура выдела земельного участка ответчиком не завершена, что по мнению истцов свидетельствует о злоупотреблении правом и направлено на сохранение за ответчиком права голосования на общих собраниях собственников земельного участка, в том числе по вопросу выбора нового арендатора.

С учетом изложенного по результатам уточнения исковых требований просили признать отсутствующим установленное в пользу ответчика обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, а также обязать ответчика обратиться в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на выделенный земельный участок площадью 18040000 кв.м., образуемый в соответствии с проектом межевания от 9 июля 2019 г., подготовленным кадастровым инженером Н

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Орловской области, администрация Козьминского сельского поселения Ливенского района Орловской области, а также остальные собственники земельного участка с кадастровым номером № – Авдеева А.Г., Агафонова В.А., Агафонова Н.М., Щепетева Л.А., Щепетева Л.И., Щепетева А.Т., Щепетев И.В., Шолохова Н.А., Цыкорева Л.З., Фомочкин С.Н., Федин А.Ф., Скрябина А.И., Скрябин В.П., Селина В.И., Свеженцев Н.И., Сафронов В.А., Аксенова Л.Н., Алдобаева В.И., Алехина А.Е., Алтухов И.А., Анисимова Л.В., Анисимова Л.В., Апалькова Г.Н., Арсентьева Л.С., Астапчик О.А., Бабокин В.Н., Бабокин В.В., Бабокин Н.Ф., Бабокина Т.Б., Белокопытов А.А., Бережная И.Е., Бережной И.Н., Булгаков А.М., Быков А.С., Быков Ю.И., Быкова Л.С., Ваулина А.Е., Верещагин С.Н., Гудков Ю.Н., Дорохова Н.В., Ефанова А.Н., Зелюткова Т.Н., Зубцова К.И., Ивакова Г.Н., Казбанова Е.Н., Клепов Е.А., Клепов Н.А., Клепов П.А., Клепова А.Н., Клепова В.Н., Клепова З.А., Клепова М.Н., Клепова О.В., Клушина И.К., Копий М.Ф., Кудрявцева Е.А., Кузьмичева П.П., Мальцева Т.Н., Мерзлякова Н.П., Мишин М.В., Морозова Л.П., Неклюдов М.А., Мосина Е.В., Неклюдов С.А., Оленина М.Н., Перепилицын А.Я., Перепилицына Н.Е., Петрашова В.Д., Петров А.Н., Попова Л.И., Потапов А.И., Потапов Н.В., Потапов Н.З., Потапов С.Н., Потапов Ю.Н., Потапова Г.Н., Прыткова О.Н., Русакова О.А., Рябова В.М., Рягузов В.Н., Рягузова Л.П.

Решением суда исковые требования Неклюдовой Н.А. и Ефановой Т.Д. удовлетворены частично – суд признал отсутствующим установленное в пользу ответчика обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, в удовлетворении остальных исковых требований отказал.

ООО «Авангард-Агро-Орел» не согласилось с решением суда, подало на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить постановленное по делу решение в части удовлетворения искового требования о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим и принять новое об отказе в удовлетворении данного требования.

В обоснование жалобы указано, что истцы не вправе были требовать в судебном порядке снятия с земельного участка обременения, поскольку этим самым они реализовали полномочие по распоряжению земельным участком сельскохозяйственного назначения, которое согласно действующему законодательству осуществляется только по решению общего собрания собственников данного земельного участка.

В судебном заседании представители ООО «Авангард-Агро-Орел» дополнили доводы апелляционной жалобы указанием на то, что договор аренды земельного участка от 15 марта 2005 г. возобновил свое действие на неопределенный срок в связи с продолжением фактического использования этого земельного участка и выплатой арендной платы после 6 мая 2020 г.

Неклюдова Н.А. и Ефанова Т.Д. представили в суд письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просят решение оставить без изменения.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о дате и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы (статья 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об оставлении решения суда без изменения, а апелляционной жалобы без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Особенности владения, пользования и распоряжения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с пунктом 1, подпунктами 6 и 7 пункта 3 статьи 14 указанного Федерального закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из названных земель, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как действовавшим по состоянию на 15 марта 2005 г. Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 1 статьи 4), так и действующим в настоящее время Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (часть 6 статьи 1) предусматривается государственная регистрация ограничений прав и обременений недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения выступает аренда.

Следовательно, регистрация договора аренды земельного участка является регистрацией обременения права.

Статьей 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Из части 7 статьи 15 указанного Федерального закона следует, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 52 постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в западной, центральной, южной частях первоначального земельного массива, вокруг <адрес>. А также с/х угодья (естественные кормовые угодья) – 76,48 га, расположены внутри выделяемого земельного участка, находится в общей долевой собственности, в том числе Неклюдовой Н.А., Ефановой Т.Д., ООО «Авангард-Агро-Орел», а также иных лиц, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц.

15 марта 2005 г. между собственниками данного земельного участка и закрытым акционерным обществом «Козьминское» был заключен договор аренды сроком на 15 лет с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Орловской области. При этом в договоре отсутствуют положения о возможности автоматического продления срока его действия.

Данный договор аренды был зарегистрирован 5 мая 2005 г., в связи с чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером №.

Впоследствии права арендатора по договору аренды перешли к ООО «Авангард-Агро-Орел».

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что обременение указанного земельного участка арендой ООО «Авангард-Агро-Орел» до настоящего времени не снято.

Также судом установлено, что ООО «Авангард-Агро-Орел» начало процедуру выдела принадлежащих ему долей из земельного участка с кадастровым номером №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 11 марта 2020 г. определено местоположение границ выделяемого ООО «Авангард-Агро-Орел» в счет земельных долей земельного участка, его размер и местоположение признаны согласованными в соответствии с проектом межевания, изготовленным кадастровым инженером Н 9 июля 2019 г.

Однако до настоящего времени ООО «Авангард-Агро-Орел» за осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на образованный земельный участок в регистрирующий орган не обратилось.

Разрешая спор, суд первой инстанции посчитал необоснованными исковые требования Неклюдовой Н.А. и Ефановой Т.Д. о возложении на ООО «Авангард-Агро-Орел» обязанности обратиться в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на выделенный земельный участок, поскольку они заявлены в отсутствие нарушения прав истцов, а также в связи с тем, что законодательством не установлен конкретный срок обращения с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. Решение суда в данной части сторонами не обжалуется, в связи с чем не является предметом проверки судебной коллегии.

Кроме этого, суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении действия договора аренды земельного участка от 15 марта 2005 г. и, как следствие, о прекращении действия обременения спорного земельного участка, что явилось основанием для удовлетворения искового требования о признании данного обременения отсутствующим.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда.

Вопреки доводам жалобы, из материалов дела достоверно усматривается прекращение действия договора аренды земельного участка от 15 марта 2005 г., что влечет необходимость снятия обременения с данного земельного участка.

Ссылка заявителя жалобы на продление действия договора аренды вследствие продолжения фактического использования им земельного участка подлежит отклонению.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Между тем из материалов дела усматривается наличие возражений со стороны собственников земельного участка (арендодателя) на продление действия договора аренды, в связи с чем применение данной правовой нормы к спорным правоотношениям невозможно.

Несостоятельным является и довод апелляционной жалобы об отсутствии у истцов права на обращение в суд с данным исковым требованием.

Из статьи 8.1 ГК РФ, статей 1 и 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости является принцип достоверности содержащихся в нем сведений, соблюдение которого является необходимым условием не только стабильности, но и самой возможности оборота недвижимости как особой категории вещей.

Из пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что участник долевой собственности, не выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком лишь при наличии согласия арендатора земельного участка.

Следовательно, наличие в Едином государственном реестре недвижимости обременения земельного участка арендой при условии прекращения действия договора аренды свидетельствует о недостоверности Единого государственного реестра недвижимости, а также создает препятствия для реализации участниками долевой собственности своего права на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей.

При таких обстоятельствах заявленное истцами требование о признании обременения земельного участка арендой отсутствующим направлено на устранение противоречия данных Единого государственного реестра недвижимости с фактическим положением вещей, а также на защиту своего права собственности.

К тому же судебная коллегия учитывает, что стороной истца в материалы дела представлен протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № от 3 апреля 2021 г., из которого следует, что общим собранием участников долевой собственности принято решение о заключении договора аренды в отношении указанного земельного участка с обществом с ограниченной ответственностью «Родник», а также об избрании Неклюдовой Н.А. лицом, уполномоченным от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимого имущества в отношении указанного земельного участка.

C учетом этого полномочия истцов по заявлению требования о снятии обременения с принадлежащего им земельного участка нормативно обоснованы и подтверждены необходимыми доказательствами.

Доводы же апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ливенского районного суда Орловской области от 25 декабря 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи