Решение по делу № 2-52/2020 ~ М-19/2020 от 11.02.2020

Дело № 2-52/2020

УИД: 22RS0031-01-2020-000027-23

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 июля 2020 года	с. Кытманово

    Кытмановский районный суд Алтайского края в составе председательствующего судьи Е.Б.Дыренковой, при секретаре Юрчиковой А.С., с участием истца Збанацкой Е.Н., ответчика Ананьиной Т.В. и её представителя Кайрукова Ю.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Збанацкой Е.Н. к Ананьиной Т.В. о расторжении договора купли-продажи <адрес> от 27.11.2019 г. и взыскании денежных средств, уплаченных по договору,

УСТАНОВИЛ:

Збанацкая Е.Н. обратилась в суд с иском к Ананьиной Т.В. о расторжении договора купли-продажи <адрес> и взыскании денежных средств по договору.

    В обоснование исковых требований истец указала, что на основании договора купли-продажи от 27.11.2019 г. она приобрела в собственность квартиру по вышеуказанному адресу.

    Свои обязательства по оплате стоимости квартиры в сумме 380 000 рублей она выполнила перед продавцом в полном объеме.

    После приобретения квартиры и более тщательного её осмотра истцом были обнаружены недостатки. Воспользоваться приобретенной квартирой истец не имеет возможности, так как отсутствуют необходимые условия для проживания, а именно: стена, в которой расположена входная дверь, имеет отклонения от вертикали; пол в комнате имеет неровности, на примыкании пола к наружной стене имеются пустоты, которые заполнены монтажной пеной, в некоторых местах ощущается прогибание пола; в подполе находится строительный мусор; электропроводка в квартире требует ремонта.

    Вышеуказанные недостатки истец считает существенными, требующими значительных вложений для их устранения, представляющими угрозу для жизни и здоровья в связи с возможностью их внезапного обрушения и разрушения.

    17 января 2020 года приобретенную квартиру осмотрели специалисты администрации Кытмановского района, составили акт визуального осмотра, в котором указали перечисленные недостатки.

    23 января 2020 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия о возврате денежных средств в счет уменьшения покупной цены в связи с установленными недостатками в приобретенной квартире в размере 100 000 рублей.

    Направляя претензию ответчику, истец полагала, что указанная сумма позволит произвести капитальный ремонт. Однако в настоящее время истец намерена расторгнуть договор купли-продажи в связи с существенными недостатками квартиры.

    Ответчик в ответе на претензию указала, что требования не обоснованны, и она не согласна снижать продажную цену с 380 000 рублей до 280 000 рублей.

    Исходя из содержания п. 2 ст. 475 ГК РФ и ст. 557 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков; недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

     В связи с чем, истец Збанацкая Е.Н. просит расторгнуть договор купли-продажи <адрес>, заключенный 27 ноября 2019 года между нею и Ананьиной Т.В.; взыскать с Ананьиной Т.В. в её пользу денежные средства в сумме 380 000 рублей, выплаченные по договору купли-продажи квартиры от 27.11.2019 г.

    В судебном заседании истец Збанацкая Е.Н. на удовлетворении иска настаивала по основаниям, изложенным в нем. Пояснила дополнительно, что первый раз осматривала квартиру перед покупкой вместе с продавцом Ананьиной Т.В. При осмотре видела, что пол имеет неровности, в местах, где он примыкает к стене были видны следы монтажной пены. Пол был застелен каким-то материалом и не видно его состояние, в одном месте этот материал был разорван. Она поинтересовалась у продавца Ананьиной Т.В. об этих недостатках. Та сказала, что так было всегда. Стены в квартире были красиво оклеены обоями, однако она сказала продавцу, что нужно посмотреть что под обоями.

Потом она осматривала квартиру второй раз, попросила, чтобы ей открыли подпол. Когда Ананьина Т.В. открыла подпол, то там лежал какой-то строительный мусор, но внутрь она не полезла, так как испугалась. Ананьина Т.В. пояснила, что жили квартиранты и видимо они сложили туда мусор. При осмотре участвовала её знакомая М.. Она хотела посмотреть квартиру хорошо, но М. сказала, что Ананьиной Т.В. некогда и ей нужно на работу, что квартира хорошая. Она ответила, что верит ей, но квартиру нужно посмотреть хорошо, всё проверить. Когда открывали подпол, то она видела, что пол шатается и попросила Ананьину Т.В. отдать ей деньги назад, так как договор еще не был подписан. Но та не согласилась. После чего они из квартиры ушли, и Ананьина Т.В. передала ей ключи. Денежные средства на тот момент уже были переданы продавцу в полном объеме, она передала их до заключения сделки.

    Потом она пригласила для осмотра квартиры специалистов из Администрации Кытмановского района, так как не понимает в этой области, они её осмотрели и составили акт с указанием недостатков. Полагает, что в квартире невозможно проживать из-за выявленных недостатков. Специалист из администрации сказал, что проводка не исправна, поэтому она в квартире больше не была, так как боится включать свет из-за угрозы возникновения пожара. Полагает так же, что существует возможность обрушения пола, так как он шатается, на нем стоит душевая кабина, унитаз и всё это давит на пол. Так же в квартире отсутствует батарея в одной из комнат.

    Ответчик Ананьина Т.В. и её представитель Кайруков Ю.Г. в судебном заседании просили исковые требования оставить без удовлетворения. Пояснили, что недостатки квартиры, которые перечислила истец Збанацкая Е.Н. в своем заявлении, не являлись скрытыми и истец в ходе осмотра квартиры их видела. Осмотр квартиры производился в присутствии свидетеля М., которая является близкой подругой истца. В подполе находился не строительный мусор, а пиломатериал. Претензий к качественному состоянию квартиры истец при её осмотре не имела, квартира пригодна для проживания, находится в удовлетворительном состоянии. Ключи от квартиры были переданы истцу в момент подписания договора купли-продажи еще при первой сделке, которую пришлось отозвать из Росреестра в связи с тем, что участник сделки - сын ответчика, является несовершеннолетним. У истца было достаточно времени ознакомиться с техническим состоянием квартиры, обнаружить недостатки и отказаться от второй сделки. В претензии истец требовала выплаты ей компенсации в сумме 100 000 рублей для устранения выявленных мелких недостатков, то есть осознанно выдвинула заведомо невыполнимые условия, чтобы была возможность дальнейшего обращения с иском в суд о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи. Ответчик при заключении договора купли-продажи действовала добросовестно, а именно: учитывая преклонный возраст истца поинтересовалась, есть ли у неё близкие родственники, чтобы узнать их мнение о предстоящей сделке. Узнав, что таковых нет, попросила управляющую домом, подругу истца - М. поучаствовать в осмотре квартиры и засвидетельствовать этот факт. В дальнейшем М. сопровождала истца на всех стадиях сделки. Истец же, действует недобросовестно и пытается оспорить договор по надуманным основаниям. Что касается цены квартиры, то ответчик приобретала её по цене 330 000 рублей за счет средств материнского капитала. До момента продажи произвела значительные улучшения, а именно: заменила рамы на кухне, на что затратила 8000 рублей, установила окна ПВХ во второй комнате и затратила 27 000 рублей, установила душевую кабину стоимостью 21500 рублей, установила водонагреватель стоимостью 5500 рублей. В итоге на улучшение было израсходовано 62000 рублей. Кроме того, в жилом доме проводился в 2012 году капитальный ремонт кровли, отопления, освещения, холодного водоснабжения, канализации и капитальный ремонт фундамента в 2018 году.

    После заключения сделки ей позвонила М. и сказала, что Збанацкая Е.Н. хочет, чтобы она ей установила кран для воды в квартире. После чего она пришла к Збанацкой Е.Н. и сказала, что не может этого сделать, так как кран нужно к чему-то крепить, в квартире отдельного крана для воды не было никогда. Она сама покупала квартиру без крана. После того, как она отказалась это сделать, истец стала выдвигать другие требования. 14.11.2019 г. она передала ключи от квартиры Збанацкой Е.Н. Та закрыла квартиру на свой замок. Перед продажей она привела квартиру в порядок, так как 30.10.2019 году из неё съехали жильцы. Все недостатки, о которых говорит Збанацкая Е.Н., она видела при осмотре квартиры и они их обговаривали, скрытыми они не являлись. Проводка всегда была исправна, следов замыканий и подгораний нет.

    Выслушав истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

    Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

     В соответствии со ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

     При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

     Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

    В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

    Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

    В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

    Исходя из содержания ч. 2 ст. 475 ГК РФ и ст. 557 ГК РФ следует, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

    Судом установлено, что 27.11.2019 г. между продавцом Ананьиной Т.В. и покупателем Збанацкой Е.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

    В пункте п. 3.4. заключенного договора купли-продажи стороны договора указали, что предмет договора не имеет каких-либо свойств, в результате которых может произойти утрата, порча или повреждение. Покупатель до заключения настоящего договора осмотрела предмет договора и претензий к его качественному состоянию не имеет, квартира отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, находится в удовлетворительном состоянии, пригодна для жилья и эксплуатации по прямому назначению, с исправным центральным отоплением, укомплектована прибором учета электрической энергии и розетками. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве приобретенной квартиры, о которых продавцы знали, но не предупредили о них в момент заключения договора, то наступают последствия ст. 475 и 480 ГК РФ.

    Поскольку ответчик Збанацкая Е.Н. в судебном заседании утверждала, что квартира ей была передана с недостатками, не позволяющими использовать её по прямому назначению, то судом была назначена строительно-техническая экспертиза.

    Согласно заключению экспертов от 20.03.2020 г. по результатам обследования <адрес> многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> общее техническое состояние объекта определено как ограниченно работоспособное.

    Техническое состояние здания в целом соответствует ограниченно-работоспособному состоянию, при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкций возможно при контроле её состояния, продолжительности и условий эксплуатации, что соответствует требованиям главы 2 статье 7 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ.

    Квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, является пригодной для проживания, так как помещения соответствуют требованиям СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, Постановление от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

    Однако требуется проведение ремонтных работ по устранению дефектов и повреждений деревянного настила конструкции пола.

    На основании проведенного исследования экспертом наличия недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков и несущественных недостатков объекта недвижимости: <адрес> жилом многоквартирном <адрес> установлено:

1. Стены:

- оштукатуренная поверхность наружной стены в помещениях 1 и 2 имеет неровности, искривления, выпучивание, отклонение от вертикали; Данный недостаток установить визуально возможно, следовательно, недостаток является явным.

- в помещении 2 отделка в виде обоев на поверхности наружной стены (с оконным проемом) в части отсутствует (имеет отрыв полотнищ обоев внизу по всей длине стены до уровня оконного блока). Данный недостаток установить визуально возможно, следовательно, недостаток является явным.

- в месте отрыва полотнищ обоев в помещении 2 окрасочный и штукатурный слои на поверхности стены имеют разнонаправленные трещины. Данный недостаток установить визуально возможно, следовательно, недостаток является явным.

Указанные недостатки стен являются малозначительными дефектами, так как дефекты во внутренней отделке не снижают несущую способность строительной конструкции стен.

1. Полы:

- деревянный настил полов в помещении 1 около оконного проема с правой стороны имеет нарушения целостности конструкции, монтажную пену. Данный недостаток установить визуально без вскрытия напольного покрытия из линолеума невозможно, следовательно, недостаток является скрытым

- конструкция полов в помещениях 1 и 2 имеет отклонения от вертикали, зазоры между отдельными досками и их деформация. Данный недостаток установить визуально без вскрытия напольного покрытия из линолеума невозможно, следовательно, недостаток является скрытым.

- в помещении 1 около смежной стены с соседней квартирой в качестве напольного настила используется металлический лист размером 0,62х1,20 м, в данном месте при воздействии нагрузок на пол ощущается прогиб и зыбкость конструкции, также в данном месте установлено наличие биологической коррозии древесины (грибок, гниль) конструкции настила полов. Данный недостаток установить визуально без вскрытия напольного покрытия из линолеума невозможно, следовательно, недостаток является скрытым.

    Указанные недостатки полов являются значительными, так как оказывают влияние на долговечность и несущую способность полов в целом.

1. Электроснабжение: Техническое состояние скрытой электропроводки системы электроснабжения на момент осмотра находится в работоспособном состоянии, в местах выхода электропроводки на осветительные приборы имеются следующие недостатки:

- частичное повреждение, потеря эластичности изоляции проводов;

- оголение проводов;

    Указанные недостатки электропроводки являются значительными, так как оказывают влияние на долговечность электроосвещения в целом.

    Данные недостатки установить визуально возможно, следовательно, недостатки является явными.

    Для устранения выявленных скрытых и явных недостатков в вышеуказанной квартире необходимо произвести следующие работы по скрытым недостаткам:

- демонтаж напольного покрытия из линолеума и дощатого настила в помещении 1 площадью 14 кв.м.;

- устройство напольного покрытия из дощатого настила ранее демонтированного в помещении 1 площадью 14 кв.м с частичной заменой досок на площади 3,2 кв.м;

- устройство напольного покрытия из линолеума в помещении 1 площадью 14 кв.м;

- устройство плинтусов в помещении 1 длиной 14,3 кв.м.

По явным недостаткам:

- частичная отбивка штукатурки наружной стены (главного фасада) в помещении 1 и 2на площади 5,2 кв.м;

- выравнивание цементно-песчаным раствором поверхности наружной стены (главного фасада) в помещении 1 и 2 на площади 11 кв.м.;

- грунтовка поверхности наружной стены (главного фасада) в помещении 1 и 2 на площади 11 кв.м;

- смена обоев в помещениях 1 и 2 на площади 79,7 кв.м;

- перестилка напольного покрытия в помещении 2 на площади 14, 3 кв.м с добавление новых досок, площадью 0,9 кв.м;

- устройство плинтусов в помещении 2 длиной 14,4 кв.м;

- окраска напольного покрытия масляными составами в помещении 2 на площади 14,3 кв.м;

- смена электропровода на выходе к осветительным приборам в помещении 1 и 2, общей длиной 1 м.

    Стоимость работ, необходимых для устранения скрытых недостатков в вышеуказанной квартире составляет 12241 рубль.

    Стоимость работ, необходимых для устранения явных недостатков в вышеуказанной квартире составляет 35935 рублей.

    Таким образом, экспертным путем установлено, что спорная квартира является пригодной для проживания, так как её помещения соответствуют требованиям СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, Постановление от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

    Однако требуется проведение ремонтных работ по устранению дефектов и повреждений деревянного настила конструкции пола, недостатки которого являются скрытыми.

     Таким образом, существенных нарушений требований к качеству квартиры (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) экспертами в спорной квартире выявлено не было.

    Вместе с тем, в квартире был выявлен скрытый недостаток, однако он не требует значительных вложений для его устранения, квартира и при его наличии пригодна для проживания. Наличие указанного недостатка в силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ предоставляет истцу по своему выбору право требовать соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Истцом суду разъяснялось в судебном заседании право на изменение предмета иска.

    Все остальные недостатки квартиры являются явными, истец Збанацкая Е.Н. в судебном заседании поясняла, что в момент осмотра квартиры видела эти недостатки.

    Таким образом, при заключении договора купли-продажи квартиры истец знала о её техническом состоянии, согласовала стоимость недвижимости с учетом ее состояния, согласилась принять квартиру в том состоянии, в котором она находилась на момент передачи. Обстоятельств, указывающих на сокрытие ответчиком фактического состояния квартиры, по представленным доказательствам не установлено.

    При таких обстоятельствах, исковые требования Збанацкой Е.Н. к Ананьиной Т.В. удовлетворению не подлежат.

    На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований Збанацкой Е.Н. к Ананьиной Т.В. отказать.

    Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Кытмановский районный суд в течение 1 (Одного) месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья                             Е.Б.Дыренкова

Дата изготовления решения в окончательной форме 17 июля 2020 года.