Решение по делу № 33-8749/2020 от 20.05.2020

Судья Маслова С.А. Дело № 33-8749/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 17.06.2020

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ольковой А.А.,

судей Зайцевой В.А.,

Торжевской М.О.,

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-394/2020 по иску Олесова Алексея Александровича к Козловой Елене Анатольевне, Селенских Любови Анатольевне о признании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок состоявшейся сделкой, о признании права собственности на земельный участок

по апелляционной жалобе истца на решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 27.01.2020.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения истца, его представителя по доверенности от 23.11.2018 Тэсла Н.С., ответчиков, судебная коллегия

установила:

Олесов А.А. обратился в суд с иском к Козловой Е.А., Селенских Л.А. о признании договора купли-продажи по 1/6 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ..., заключенного между ним и ответчиками, состоявшейся сделкой, о признании за ним права собственности на указанный земельный участок.

В обоснование требований указал, что 03.08.2007 между ним и Козловой Е.А. был заключен договор купли-продажи дома по указанному адресу. Истцом продавцу оплачена как стоимость жилого дома 1800000 руб., так и стоимость всего земельного участка - 100000 руб., в подтверждение чего Козлова Е.А. 09.09.2008 выдала ему расписку, она обязалась распределить данную сумму между всеми наследниками земельного участка, а после оформления ими наследства - переоформить права на данный участок на имя истца. До настоящего времени 1/6 доля в праве на участок, принадлежащая Козловой Е.А., и 1/6 доля, принадлежащая ее сестре Селенских Л.А., на него не оформлены. Поскольку другие наследники ОТЕ и ГГП продали истцу свои доли, заключив с ним соответствующий договор в 2019 году, а ответчики отказываются оформить необходимые документы для перехода права собственности, требуя в настоящее время плату, с чем он не согласен, поскольку исполнил обязательство по оплате ранее, при совершении сделки 03.08.2007, полагал, что ответчики допускают злоупотребление правами, а его права собственника на этот земельный участок нарушаются, в связи с чем обратился в суд с указанным иском, настаивая на его удовлетворении.

Ответчики требования истца не признали.

Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 27.01.2020 в удовлетворении иска истцу было отказано.

С решением суда не согласился истец, который в своей апелляционной жалобе просил решение суда отменить, удовлетворить его требования по основаниям, указанным в исковом заявлении. Указал, что в силу закона, Козлова Е.А., продав объект недвижимости, продала ему и свои права земельный участок, более того, распиской обязалась оформить на него и права на доли иных наследников.

Ответчиком Козловой Е.А. поданы возражения на жалобу с просьбой оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом: истец – телефонограммой 25.05.2020, ответчики – СМС-извещениями 25.05.2020, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец, его представитель по доверенности от 23.11.2018 Тэсла Н.С. на доводах жалобы настаивали, ответчики возражали против отмены судебного акта.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Право собственности на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером № площадью 455 кв.м, расположенные ..., принадлежало ЛФП

После его смерти по завещанию Козлова Е.А. унаследовала жилой дом. Ее права зарегистрированы в ЕГРН 19.04.2002.

Земельный участок предметом завещания не являлся и был унаследован по закону наследниками ГГП, ЛЕП, РВП по 1/3 доли. Доля ЛЕП после его смерти перешла к ЛВИ, а в последующем - к ОТЕ Доля РВП перешла по наследству ее дочерям Козловой Е.А. и Селенских Л.А. (по 1/6 доле).

При этом юридически права на наследственный земельный участок наследниками длительное время не оформлялись. Право собственности ГГП на 1/3 долю было зарегистрировано в ЕГРН 08.10.2009. Право собственности ОТЕ на 1/3 долю было зарегистрировано в ЕГРН 15.02.2017. Право собственности Козловой Е.А. на 1/6 долю было оформлено 06.03.2018. Право собственности Селенских Л.А. на 1/6 долю было оформлено 06.03.2018.

03.08.2007 между Козловой Е.А. (продавцом) и Олесовым А.А. (покупателем) заключен договор купли-продажи жилого дома ... по цене 1800000 рублей.

Право собственности Олесова А.А. на жилой дом зарегистрировано в ЕГРН 22.11.2007.

04.09.2019 между Олесовым А.А. (покупателем) и ГГП, ОТЕ (продавцами) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Олесов А.А. приобрел у продавцов принадлежащие им доли в земельном участке (1/3+1/3).

В настоящее время по данным ЕГРН Олесов А.А. является собственником жилого дома и 2/3 долей в праве на земельный участок, а ответчики Козлова Е.А. и Селенских Л.А. собственниками по 1/6 доли в праве на земельный участок каждая.

Олесовым А.А. заявлены требования о признании права собственности на доли ответчиков, со ссылкой на то, что земельный участок фактически им приобретен вместе с жилым домом 03.08.2007, что подтверждается предварительным договором купли-продажи 04.12.2006, распиской Козловой Е.А. от 09.09.2008 о получении денежных средств в сумме 100000 рублей за земельный участок с обязательством оформить право собственности на него.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции указал, что права на земельный участок при совершении договора купли-продажи жилого дома у ответчиков оформлены не были, земельный участок в предмет основного договора купли-продажи не входил, обязательства по предварительному договору прекратились, в расписке Козловой Е.А. от 09.09.2008 не конкретизирован земельный участок, более того, данная расписка по своему содержанию является соглашением об оказании услуг по оформлению документов; Селенских Л.А. вообще стороной правоотношений не была, поэтому Козлова Е.А. не могла отчуждать ее долю.

Судебная коллегия не соглашается с решением суда в части отказа в иске Олесова А.А. к Козловой Е.А. о признании права собственности на принадлежащую ей долю в праве на земельный участок, полагая решение суда в этой части противоречащим закону.

Из обстоятельств дела следует, что на момент совершения договора от 03.08.2007 Козлова Е.А. являлась собственником жилого дома в результате наследования по завещанию после смерти ЛФП и собственником 1/6 доли в праве собственности на земельный участок после смерти РВП, поскольку РВП унаследовала 1/3 долю в праве на земельный участок после смерти первоначального собственника ЛФП, а Козлова Е.А. (наряду с Селенских Л.А.) унаследовали в равных долях эту долю после смерти своей матери РВП 10.12.2005.

Выводы суда о том, что по состоянию на 03.08.2007 права на земельный участок оформлены не были, свидетельства о праве на наследство были получены только 06.03.2018, ошибочны.

В соответствии со статьями 1114, 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина.

Таким образом, неоформление унаследованного права собственности на землю РВП, а после ее смерти 10.12.2005 ее дочерьми, не имеет какого-либо значения для момента возникновения у наследников права собственности. Вне зависимости от юридического оформления наследства и регистрации права собственности в ЕГРН наследники в связи с фактическим принятием наследства являются его собственником с момента смерти наследодателя, следовательно, Козлова Е.А. являлась собственником 1/6 доли в праве на землю с 10.12.2005.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 за 2018 год (пункт 15) и №3 за 2016 года (пункт 11) в силу статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации несмотря на то, что земельный участок и проданные помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно. Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, в силу закона Козлова Е.А., являясь одновременно собственником жилого дома и 1/6 доли в праве собственности на земельный участок, при продаже жилого дома произвела отчуждение и своего права на земельный участок. При этом, цена за жилой дом и за ее права на земельный участок ею была получена, что следует из совокупных условий договора купли-продажи и расписки от 09.09.2008, где указан адрес участка, стоимость 100000 рублей и данные продавца Козловой Е.А. Из расписки следует, что Козлова Е.А. получила денежные средства именно за земельный участок, а не за оказание каких-либо услуг.

Данные Козловой Е.А. обязательства об оформлении прав на Олесова А.А. после юридического оформления своего права на земельный участок ею не исполнены, что нарушает статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации. После юридического оформления своих прав на земельный участок в порядке наследования в 2018 году ответчик стала требовать с истца доплату, что ею не оспаривалось в судебном заседании.

С учетом изложенного требования Олесова А.А. о признании за ним права собственности на 1/6 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., принадлежащую Козловой Е.А., является обоснованным.

Судебная коллегия учитывает, что каких-либо преюдициальных выводов, препятствующих удовлетворению иска, ранее вынесенные судебные акты не содержат. В рамках гражданского дела 2-385/2018 по иску Олесова А.А. к ГГП, ОТЕ о признании права собственности на земельный участок было указано, что права на землю ответчиков в предмет сделки не входили. При этом, поскольку требований к Козловой Е.А. в рамках данного дела не заявлялось, каких-либо выводов относительно перехода по сделке прав на землю Козловой Е.А. судебный акт не содержит. Что касается гражданского дела по иску Олесова А.А. к Козловой Е.А. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи 1/6 доли земельного участка, то судом указано на неверно избранный истцом способ защиты своего права (апелляционное определение от 14.06.2019 №33-9816/2019).

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с решением суда в части разрешения иска к Селенских Л.А.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежит право отчуждения своего имущества.

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Из материалов дела следует, что Селенских Л.А. стороной договора между Олесовым А.А. и Козловой Е.А. не являлась, ее имущество (1/6 доля в праве на участок) является самостоятельным, в предмет договора не входило и в силу закона к новому собственнику дома также не переходит.

Каких-либо полномочий по представлению интересов Селенских Л.А. у Козловой Е.А. не имелось, следовательно, договор от 03.08.2007, а также обязательства, данные в расписке от 09.09.2008, для Селенских Л.А. как лица, не участвующего в договорных отношениях, прав и обязанностей образовывать не могут (пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, оснований для признания за истцом прав на долю Селенских Л.А. не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 27.01.2020 отменить в части отказа в иске Олесова Алексея Александровича к Козловой Елене Анатольевне о признании права собственности на земельный участок, принять в этой части новое решение.

Признать за Олесовым Алексеем Александровичем право собственности на 1/6 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ..., принадлежащую Козловой Елене Анатольевне.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Олесова Алексея Александровича – без удовлетворения.

Председательствующий: А.А. Олькова

Судьи: В.А. Зайцева

М.О. Торжевская