Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1439/2019 ~ М-1183/2019 от 10.10.2019

Дело 2-1439/2019

Мотивированное решение изготовлено 07 декабря 2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2019 года

г. Кандалакша

Кандалакшский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Пахаревой Н.Ф.,

при помощнике Нагаюк О.В.,

с участием:

истца Кропчина М.Н., представителя истца Булкина А.М.,

представителя ответчика Петровой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кандалакшского районного суда гражданское дело по иску

Кропчина М.Н. к

Товариществу собственников недвижимости «Заполярье»

о взыскании задолженности по договору аренды и

встречному иску Товариществу собственников недвижимости «Заполярье»

к Кропчину М.Н.

о признании недействительным в части договора аренды,

установил:

Кропчин М.Н. обратился в суд с иском к Товариществу собственников недвижимости «Заполярье» о взыскании задолженности по договору аренды в связи с неисполнением договора, мотивируя свои требования тем, что <дата> между ними был заключен договор аренды <номер> принадлежащего ему нежилого помещения <номер>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу <адрес>, пом. 11. Согласно пункту 3.1. договора аренды ответчик обязан вносить арендную плату в размере 6550 руб. ежемесячно. Ответчик сдал ему помещение <дата>, фактически освободил <дата>. Вместе с тем, в нарушение условий договора аренды, а именно пунктов 2.2.5, 3.1, 3.5 по состоянию на <дата> арендные платежи за период с <дата> по <дата> ответчиком внесены не были. Задолженность по арендной плате на <дата> составляет 45150 руб. В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды, размер пени за несвоевременное внесение арендной платы составил на <дата> 498127 руб. 05 коп. Он согласен на оплату пеней в сумме 131000 руб. Его претензию от <дата> о выплате задолженности по договору аренды ответчик не удовлетворил. Ссылаясь на нормы статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит суд взыскать с ответчика в его пользу задолженность по арендной плате в размере 45150 руб. за период с <дата> по <дата>, пени в размере 131000 руб. за период с <дата> по <дата>.

В судебном заседании Кропчин М.Н. и его представитель Булкин А.М. заявленные требования поддержали в полном объёме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ТСН «Заполярье» Петрова Л.И. в судебном заседании возражала в удовлетворении исковых требований, полагала размер пеней чрезмерно завышенным, поддержала доводы встречного иска о признании недействительным в части договора аренды, мотивируя свои требования следующим. Пунктом 3.8 договора аренды <номер> от <дата> предусмотрено, что ответственность (пени) за несвоевременную оплату арендных платежей по договору аренды составляет 5% за каждый день просрочки платежа, что в итоге составляет 1825% годовых. Считает такой размер процентов незаконным, а договор в этой части недействительным. Указывает, что договор был подписан на крайне невыгодных для ТСН условиях, вследствие срочного поиска аренды помещения. Ссылаясь на положения статей 166, 167, 179, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что условия договора, предусмотренные пунктом 3.8, являются недействительными, кабальными, размер процентов чрезмерно завышенным. Просит суд признать недействительным пункт 3.8 договора аренды <номер> от <дата>, заключенного между Кропчиным М.Н. и ТСН «Заполярье» в части установления процентов в размере 5% за каждый день просрочки неуплаты арендных платежей.

Заслушав Кропчина М.Н., его представителя Булкина А.М., представителя ответчика Петрову Л.И., суд пришёл к следующим выводам.

Нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, пом. 11, принадлежит на праве собственности Кропчину М.Н. (<номер> от <дата>),с обременением в виде аренды с <дата> по <дата> (государственная регистрация от <дата> <номер>).

Из материалов дела следует, что <дата> между Кропчиным М.Н. и ТСЖ «Заполярье» был заключен договор аренды <номер> нежилого помещения <номер>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу <адрес>, пом. 11.

По условиям договора аренды <номер> от <дата> арендодатель обязуется предоставить во временное пользование арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м (согласно плану и экспликации цоколь, пом. II (11)) для размещения под офис (пункт 1.1).

Срок договора – с <дата> по <дата> (пункт 1.2).

<дата> между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды <номер> от <дата>, согласно которому в пункте 1.2 слова «… по <дата>…» заменены на «…по <дата>…».

Как следует из пункта 3.1 договора, общая арендная плата за один месяц составляет 6550 руб. Арендная плата за пользование имуществом вносится арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным (пункт 3.5).

Таким образом, договор аренды содержит все необходимые условия, позволяющие определить обязанность арендатора по внесению арендных платежей.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Данное право возникает с момента государственной регистрации права собственности нового собственника имущества.

С учётом изложенных обстоятельств и норм права, суд полагает, что довод ответчика, изложенный во встречной письменной претензии ТСН «Заполярье» в адрес Кропчина М.Н. от <дата>, о несогласии с размером арендных платежей в связи с тем, что размер арендных платежей выплачиваемых прежнему собственнику меньше, не подлежит удовлетворению, поскольку сторонами достигнуто новое соглашение об аренде помещения. Достижение сторонами соглашения по условиям обязательства свидетельствуют о принятии сторонами определенных обязательств, которые не могут быть признаны не наступившими. ТСН «Заполярье» в судебном порядке не оспаривались условия договора аренды <номер> от <дата>, до февраля 2018 года арендная плата, определенная данным договором аренды, вносилась исправно.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом в соответствии с пунктом 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 59 от 16 февраля 2001 при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, <дата> по акту приёма-передачи вышеназванное нежилое помещение предоставлено истцом во временное пользование ТСЖ «Заполярье», сторонами не оспаривалось, что <дата> данное помещение возвращено Кропчину М.Н.

За период с февраля 2018 года по сентябрь 2018 года у ответчика перед истцом образовалась задолженность по оплате арендных платежей в размере 45150 руб.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, и требованием закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Поскольку задолженность по арендной плате не была погашена, то истец вправе требовать начисления пени за просрочку выплаты арендной платы.

Как следует из пункта 3.8 договора аренды за несвоевременное возмещение размера стоимости за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, и внесение арендной платы начисляется пеня за каждый день просрочки платежа в процентах от суммы задолженности. Процентная ставка пени составляет 5% от арендной платы.

Истцом исчислен размер пеней за период с <дата> по <дата> в размере 498127 руб. 05 коп., при этом размер пеней снижен арендодателем до 131000 руб.

Вместе с тем, суд полагает, что в соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащая уплате неустойка подлежит уменьшению, поскольку она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> <номер>, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставленная суду возможность снизить размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требований статья 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Определяя размер неустойки, суд учитывает, что, как следует из Устава, ТСН «Заполярье» не является коммерческой организацией, целями её деятельности не является извлечение прибыли и полагает возможным снизить размер неустойки до 10000 руб.

Рассматривая встречное исковое требование ТСН «Заполярье» о признании недействительным пункта 3.8 договора аренды <номер> от <дата>, суд пришел к следующим выводам.

В обоснование встречного иска указано, что размер пеней чрезмерно завышен, пунктом 3.8 договора аренды <номер> от <дата> предусмотрена ответственность (пени) за несвоевременную оплату арендных платежей по договору аренды в размере 5% за каждый день просрочки платежа, что в итоге составляет 1825% годовых. Считают, что данное условие договора является недействительным, как совершенное на крайне невыгодных для них условиях, то есть кабальным, размер процентов, указанный в договоре, является чрезмерно завышенным, не соответствующим темпам инфляции и обычному для таких сделок доходу, значительно превышает ставку рефинансирования за период действия договора аренды. Договор был подписан на кабальных условиях вследствие срочного поиска аренды помещения.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Доводы встречного иска о том, что заключить указанный договор на кабальных условиях ответчику пришлось из-за срочного поиска помещения, в связи, с чем договор является недействительным, отклоняются судом по причине несостоятельности.

В силу пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии со статьёй 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Однако ответчиком не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый пункт договора мог быть квалифицирован в качестве кабальной сделки и признан недействительным по этому основанию, как и не доказано то, что Кропчин М.Н. воспользовался тяжелыми обстоятельствами, сложившимися у ТСН «Заполярье». Не представлено также надлежащих доказательств того, что Кропчин М.Н. ввел ТСН «Заполярье» в заблуждение и обманул относительно условий сделки, заставив заключить сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы.

При таких обстоятельствах, исковые требования ТСН «Заполярье» о признании недействительным пункта 3.8 договора аренды <номер> от <дата> удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Кропчина М.Н. удовлетворить частично.

Взыскать с Товарищества собственников недвижимости «Заполярье» в пользу Кропчина М.Н. задолженность по договору аренды <номер> от <дата> по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 45150 руб., пени по договору аренды за период с <дата> по <дата> в размере 10000 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Товариществу собственников недвижимости «Заполярье» отказать в удовлетворении встречных исковых требований к Кропчину М.Н. о признании недействительным пункта 3.8 договора аренды <номер> от <дата>.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Кандалакшский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья: Н.Ф.Пахарева