Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3637/2020 ~ М-3111/2020 от 22.09.2020

Дело №

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 ноября 2020 года                                                                    г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего: Кудряшова А.В.

при секретаре:     Зайцевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Махвиц Георгия Викторовича к ООО «ТомСолСервис» и ООО «АСК ХОЛДИНГ» о признании сделки договором участия в долевом строительстве,

у с т а н о в и л:

    Махвиц Г.В. обратился в суд с иском к ООО «ТомСолСервис» о признании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами спора договора №<данные изъяты>, по условиям которого ответчик после осуществления строительства соответствующего многоквартирного дома обязался передать в истцу собственность квартиру №<данные изъяты> общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 10-м этаже в секции 1 домовладения (корпус №3) по адресу: <адрес>, договором участия в долевом строительстве, сославшись на то, что упомянутая сделка, оформленная в качестве предварительного договора, исходя из содержания ее условий является договором участия в долевом строительстве, по которому оплата приобретаемой квартиры произведена Махвиц Г.В. в полном объеме, тогда как указанное домовладение ООО «ТомСолСервис», признанным решением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ несостоятельным (банкротом), до настоящего времени не возведено. Признание спорной сделки договором участия в долевом строительстве необходимо истцу для отнесения его Департаментом государственного строительного и технического надзора Смоленской области к числу граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов в соответствии со ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «АСК ХОЛДИНГ», которому наряду с ООО «ТомСолСервис» органом местного самоуправления выдавалось разрешение на строительство названного многоквартирного дома.

    Представитель Махвиц Г.В. - Коршунова Е.Л. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчики, а также конкурсный управляющий ООО «ТомСолСервис» - Лаврентьева С.С., извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание своих представителей не направили, письменных возражений на иск не представили. По правилам ст.233 ГПК РФ дело рассмотрено судом в порядке заочного производства.

    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента государственного строительного и технического надзора Смоленской области - Курганов В.И. в судебном заседании указал на обоснованность иска.

    Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

    Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    Статьей 1 названного Закона (в действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений редакции) предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

    В соответствии с ч.ч.1, 4 ст.4, ч.1 ст.6, ч.ч.2, 3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений редакции) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

    Федеральным законом от 27.06.2019 №151-ФЗ статья 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ дополнена частью 1.1, предусматривающей формирование единого реестра проблемных объектов, под которыми понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона.

    Постановлением Администрации Смоленской области от 11.08.2020 №490 утвержден Порядок отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан.

    Отнесение граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов, и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан осуществляется, в частности в случае, если привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в порядке, установленном Федеральным законом, либо иного договора, который признан вступившим в законную силу судебным актом договором участия в долевом строительстве (п/п.2 п.2 названного Порядка). Решение об отнесении гражданина к числу пострадавших граждан принимается Департаментом государственного строительного и технического надзора Смоленской области на основании поданного гражданином письменного заявления, к которому в числе прочего прилагается копия вступившего в законную силу судебного акта о признании договора, заключенного гражданином и застройщиком, договором участия в долевом строительстве (при наличии).

    По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТомСолСервис» и Махвиц Г.В. заключен договор №<данные изъяты>, предмет которого определен в п.1.1 как определение условий, на которых между сторонами спора в будущем в срок, указанный в п.3.1 данной сделки, будет заключен договор об участии в долевом строительстве или договор купли-продажи квартиры в жилом доме (корпус №3) (по генплану) со встроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу (может быть изменен к моменту сдачи дома в эксплуатацию): <адрес>

    Названная квартира обозначена в п.1.2.2 договора в качестве двухкомнатной квартиры №<данные изъяты> общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. (включая площадь лоджий – <данные изъяты> кв.м.), расположенной на площадке (направо от лифта) на 10-м этаже в секции 1 упомянутого выше домовладения (корпус №3), который поле его возведения подлежит вводу в эксплуатацию. Окончательная площадь квартиры и ее адрес подлежат уточнению на основании данных инвентаризации.

     Согласно п.п.2.1, 3.1 договора стоимость квартиры определена его сторонами равной <данные изъяты> руб., которые подлежат внесению истцом двумя платежами: 1) <данные изъяты> руб. оплачиваются в качестве аванса при подписании договора; 2) <данные изъяты> руб. оплачиваются до ДД.ММ.ГГГГ. Квартира подлежит передаче Махвиц Г.В. по акту приема-передачи после получения ООО «ТомСолСервис» разрешения на ввод домовладения в эксплуатацию не позднее первого полугодия 2017г.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Смоленска ООО «ТомСолСервис» и ООО «АСК ХОЛДИНГ» выдано разрешение на строительство односекционного жилого дома №3 (III очередь строительства) в квартале многоэтажной жилой застройки, ограниченной улицами Марины Расковой-Кловской-Смены, срок действия которого (до ДД.ММ.ГГГГ) впоследствии продлен не был.

    Принятые на себя обязательства по договору в части оплаты денежных средств истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается имеющимися в деле квитанциями к приходным кассовым ордерам, а также справкой ООО «ТомСолСервис» от ДД.ММ.ГГГГ.

    Вместе с тем до настоящего времени упомянутое выше домовладение обществом не возведено, в эксплуатацию не введено, а указанная квартира Махвиц Г.В. не передана.

    Решением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТомСолСервис» признано несостоятельным (банкротом) с применением к должнику правил банкротства застройщика, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; в отношении общества открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утверждена Лаврентьева С.С.

    Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п.1). Если правила, содержащиеся в п.1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

    При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного Федерального закона (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013; Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

    Отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Федеральном законе от 30.12.2004 №214-ФЗ.

    Согласно разъяснениям, изложенным в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

    Исходя из изложенного, действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

    Из положений ч.2.1 ст.1 упомянутого Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований данного Законаакона, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

    Принимая во внимание действительное содержание заключенного между сторонами спора договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий сделки в целом, с учетом цели договора, суд приходит к выводу о том, что при фактически сложившихся между Махвиц Г.В. и ООО «ТомСолСервис» отношениях предметом упомянутого договора является привлечение денежных средств истца для строительства квартиры в многоквартирном доме, сдача этого дома в эксплуатацию и передача квартиры в собственность истцу, оплатившему приобретаемое жилое помещение в доме, не введенном на момент привлечения денежных средств в эксплуатацию в установленном порядке.

Как следует из заключенного сторонами спора договора, несмотря на то, что исполнение обязательств по нему подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи или договора об участии в долевом строительстве, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в строящемся многоквартирном доме, о ее стоимости, о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора.

По условиям совершенной сделки Махвиц Г.В. на этапе создания объекта недвижимого имущества внес денежные средства именно для осуществления ООО «ТомСолСервис» строительства жилого помещения и общего имущества в многоквартирном жилом доме, что дает суду основания признать договор от 18.08.2015 №16/76/к3 договором участия в долевом строительстве вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

    решил:

признать договор от ДД.ММ.ГГГГ. №<данные изъяты>, заключенный между ООО «ТомСолСервис» и Махвиц Георгием Викторовичем, договором участия в долевом строительстве.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения. Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                                                  А.В. Кудряшов

«КОПИЯ ВЕРНА»подпись судьи                            А.В. Кудряшовсекретарь судебного заседания Ленинского районного суда г. Смоленска Е.В.Зайцеванаименование должности уполномоченного работника аппарата федерального суда общей юрисдикции                                                           17.11.2020 г.

УИД: 67RS0002-01-2020-004309-05

Подлинный документ подшит в материалы дела №2-3637/2020