Судебный акт #1 (Постановление) по делу № 4Г-7325/2019 [44Г-284/2019] от 22.10.2019

                                                                                                    Дело № 44г-286/19

Судья: Буряков В.Н.

Судиь апелляционной инстанции:

Хугаев А.Г., Колесник Н.А., Нигматулина Б.Ш.

Докладчик: судья Колесник Н.А.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 480

президиума Московского областного суда

     г. Красногорск, Московская область                          6 ноября 2019 года

Президиум Московского областного суда в составе:

председательствующего Харламова А.С.,

членов президиума: Виноградова В.Г., Зубовой Л.М., Соловьёва С.В., Урбанович Н.Д., Хлопушиной Н.П.,

при секретаре Лазаревой А.В.,

       рассмотрел гражданское дело по иску администрации Коломенского городского округа Московской области к Сиянову А.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

       по кассационной жалобе Сиянова А.В. на решение Коломенского городского суда Московской области от 4 апреля 2018 года, дополнительное решение того же суда от 13 марта 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 июня 2019 года.

       Заслушав доклад судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А.,

УСТАНОВИЛ:

       администрация Коломенского городского округа Московской области обратилась в суд с иском к Сиянову А.В. о взыскании задолженности по арендной плате за 3, 4 кварталы 2013-2016 гг., 1, 2, 3 кварталы 2017г. в размере 382 508,14 руб. и пени за период с 02.08.2013г. по 15.11.2017г. в сумме 152 287,91 руб., ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по заключенному 3 мая 2007 года договору аренды земельного участка с КН <данные изъяты>, площадью 497 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категории земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - под размещение стоянки велосипедов и мотоциклов, сроком действия по 1 апреля 2056 года.

       Ответчик Сиянов А.В. иск не признал, ссылаясь на то, что 13.09.2007г. он продал свой бизнес (стоянку велосипедов и мотоциклов) Крушевскому С.А., который и должен исполнять обязанности по оплате аренды земельного участка.

        Решением Коломенского городского суда Московской области от 4 апреля 2018 г. и дополнительным решением того же суда от 13 марта 2019 г., оставленными без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 июня 2019 г., исковые требования удовлетворены.

        Суд взыскал с Сиянова А.В. в пользу администрации задолженность по арендной плате за 3, 4 кварталы 2013-2016 гг., 1, 2, 3 кварталы 2017 г. в размере 382 508 руб. 14 коп., пени за период со 2 августа 2013 г. по 15 ноября 2017 г. в сумме 152 287 руб. 91 коп., а всего взыскал 534 796 руб. 05 коп.

В кассационной жалобе Сиянов А.В. ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов, как постановленных с нарушением норм материального и процессуального права.

По запросу от 30 августа 2019 года гражданское дело истребовано для изучения в кассационную инстанцию и определением судьи Московского областного суда Мирошкина В.В. от 24 октября 2019 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, президиум находит, что имеются предусмотренные статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 июня 2019 года.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

         Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций и выразились в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 3 мая 2007г. между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и Сияновым А.В. (арендатор) заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 84/2007 (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 497 кв. м. по адресу: <данные изъяты>, категории земель - земли населённых пунктов, для использования в целях размещения стоянки велосипедов и мотоциклов (л.д. 9-12).

Срок аренды земельного участка установлен со 2 апреля 2007 г. по 1 апреля 2056 г.

Администрация Коломенского городского округа Московской области является правопреемником Коломенского городского комитета по управлению имуществом и земельным отношениям на основании Закона Московской области от 4 апреля 2017 года № 36/2017-ОЗ и пункта 9.1 Положения об администрации Коломенского городского округа, утверждённого решением Совета депутатов Коломенского городского округа от 28 ноября 2017г. № 88.

          Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, передан арендатору по акту приёма-передачи от 2 апреля 2007 г. (л.д. 13).

В соответствии с разделом 3 договора аренды, размер арендной платы за участок на дату подписания договора определён сторонами в приложении № 2 к договору аренды, являющимся неотъемлемой его частью, исчисляется в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996г. №23/96-ОЗ «О регулировании земельный отношений в Московской области», изменяется в связи с ежегодным изменением базового размера арендной платы в одностороннем порядке, без согласования с арендатором (п. 3.4). Арендная плата вносится арендатором равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 1 августа и 15 ноября (п. 3.2).

Согласно приложению N 2 к договору аренды, Сиянов А.В. обязался вносить арендную плату за земельный участок, годовой размер которой на 2007г. составил 56 498,76 руб., ежеквартальный – 14 124,69 руб. (л.д. 14).

В силу п. 4.4.4 договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, в течение 7 календарных дней.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Разрешая при указанных обстоятельствах возникший спор и установив, что за 3, 4 кварталы 2013-2016 гг., 1, 2, 3 кварталы 2017 г. арендная плата Сияновым А.В. не вносилась, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени за несвоевременное исполнение обязанности по её внесению.

Отклоняя доводы ответчика о том, что право собственности на здание, расположенное на арендованном земельном участке, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13 сентября 2007г. перешло к Крушевскому С.А., в связи с чем в соответствии со статьёй 552 Гражданского кодекса РФ и статьёй 35 Земельного кодекса РФ (далее в редакции, действовавшей на день заключения договора купли-продажи), к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, суд исходил из того, что договор аренды не расторгался и не изменялся, арендатором по нему по настоящее время является ответчик Сиянов А.В., на котором в силу закона лежит обязанность по внесению арендной платы. Отчуждение Сияновым А.В. объекта недвижимого имущества, расположенного на арендуемом земельном участке, не повлекло за собой прекращение прав и обязанностей ответчика по договору аренды.

Выводы суда первой инстанции судебная коллегия признала правильными.

Однако с данными выводами президиум согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исходя из системного толкования приведенных выше норм права в их совокупности следует, что приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования к Сиянову А.В., судебные инстанции приведённые выше положения законодательства не учли.

Между тем установлено судом и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13 сентября 2007 г. Сиянов А.В. произвёл отчуждение объекта недвижимого имущества (здания: стоянки велосипедов и мотоциклов общей площадью 184,5 кв. м), расположенного на арендуемом земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 497 кв. м, по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 11 октября 2007 г. N 50-50-57/039/2007-318 (л.д. 42).

Истец заявил требование о взыскании задолженности по арендной плате, которая образовалась за период после прекращения права собственности Сиянова А.В. на расположенный на арендуемом земельном участке объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, перестав быть собственником объекта указанного недвижимого имущества, ответчик в силу прямого указания закона выбыл из спорных правоотношений.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных постановлений неправильно истолкованы и применены нормы материального права, что привело к неправильному разрешению спора.

Допущенные нарушения являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ), президиум Московского областного суда считает необходимым отменить апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

П О С Т А Н О В И Л:

        апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 июня 2019 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий                                                                   А.С. Харламов