Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-6503/2011 от 05.12.2011

Судья Чурина О.Н. Дело № 33-6503/2011

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Семенчиной Л.А.

судей Архаровой Л.В., Кореневой И.В.,

при секретаре Коданевой И.Н.

рассмотрела в судебном заседании 08 декабря 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе Блюм Т.Э. на решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 18 октября 2011 года, которым

в удовлетворении исковых требований Блюм Т.Э., Кнутова С.Е. к Шахматовой Е.Д., Шахматову С.Ю., Отделу судебных приставов по г. Ухте, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК отказано.

Заслушав доклад судьи Семенчиной Л.А., объяснения истцов Блюм Т.Э. и Кнутова С.Е., представителя УФССП по РК Коврыженко К.Л., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Блюм Т.Э., Кнутов С.Е. обратились в суд с иском к Шахматовой Е.Д., Шахматову С.Ю., Отделу судебных приставов по г. Ухте, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК, в котором просили признать за ними право собственности на ... доли в квартире по адресу: ..., возложить на Управление обязанность зарегистрировать право истцов на указанную квартиру и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности. В обоснование требований указали, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрели у Шахматовой Е.Д. и Шахматова С.Ю. квартиру, выплатили полную стоимость приобретенного имущества, однако зарегистрировать свое право собственности на указанный объект недвижимости не могут в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Отделом судебных приставов по г. Ухте наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении данной квартиры. Изложенное, по мнению истцов, противоречит закону и нарушает их права, поскольку они являются добросовестными приобретателями, свои обязательства по договору купли-продажи выполнили в полном объеме, при этом они не знали и не могли знать о возбужденном исполнительном производстве в отношении должников Шахматовой Е.Д. и Шахматова С.Ю., в рамках которого были применены вышеназванные ограничения.

Шахматова Е.Д. согласилась с исковыми требованиями, Шахматов С.Ю. мнения по существу заявленных требований не выразил.

Представители ответчиков - ОСП по г. Ухте, Управления Росреестра по РК - иск не признали.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе заявительница просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неверное применение норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, судебная коллегия считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ «...» и Шахматовым С.Ю., Шахматовой Е.Д. был заключен кредитный договор № с целью приобретения квартиры, расположенной по адресу: .... Обязательства по настоящему договору обеспечены ипотекой, права первоначального залогодержателя ОАО КБ «...» удостоверены закладной, выданной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по РК ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности Шахматовой Е.Д. и Шахматова С.Ю. на ... доли за каждым на указанную квартиру было зарегистрировано в Ухтинском отделе Управления Росреестра ДД.ММ.ГГГГ за №№, № соответственно, одновременно зарегистрировано обременение права в виде ипотеки в силу закона.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ права по закладной были переданы Фонду жилищного строительства г. Сыктывкара, а в дальнейшем – ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ новым владельцем закладных стало ОАО «...».

В связи с ненадлежащим выполнением заемщиками своих обязательств решением Ухтинского городского суда Республики Коми от 02 декабря 2010 года с Шахматова С.Ю., Шахматовой Е.Д. солидарно в пользу ОАО «...» взыскана задолженность по кредитному договору в размере ... руб., расходы по оплате госпошлины в сумме ....; обращено взыскание на заложенное имущество: квартиру по адресу: ....

ДД.ММ.ГГГГ на счет Агентства поступил платеж в размере взысканной с Шахматова С.Ю., Шахматовой Е.Д. судом задолженности по кредитному договору.

Также по делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Шахматовой Е.Д., действующей от своего имени и по доверенности от имени Шахматова С.Ю. (Продавцами), и Блюм Т.Э., Кнутовым С.Е. (Покупателями) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи ... квартиры площадью ... кв.м. по адресу: ...; предмет договора оценен сторонами в ... руб., приведен порядок оплаты. В договоре имеются сведения о том, что на момент его заключения квартира находится в залоге у банка (в ипотеке).

ДД.ММ.ГГГГ теми же сторонами заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры по цене, согласованной в предварительном договоре. Согласно п. 1.4 договора продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.

Во исполнение обязанностей по договору истцы ДД.ММ.ГГГГ передали Шахматовой Е.Д. денежные средства в сумме ... руб., ДД.ММ.ГГГГ –... руб., ДД.ММ.ГГГГ – ... руб., что подтверждается расписками, а также внесли платеж в размере .... в счет погашения обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченных закладной на имя Шахматова С.Ю. Данный платеж повлек исполнение Шахматовым С.Ю. и Шахматовой Е.Д. обязательств перед залогодержателем – ОАО «...», в связи с чем 22 февраля 2011 года был составлен акт приема-передачи закладной с отметкой об исполнении обязательств.

ДД.ММ.ГГГГ истцы и Шахматова Е.Д., действующая от своего имени и от имени Шахматова С.Ю. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (сроком действия ... месяцев), обратились в Ухтинский отдел Управления Росреестра по РК для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, перехода права собственности и права общей долевой собственности истцов Кнутова С.Е., Блюм Т.Э. на квартиру по адресу: ....

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена на основании заявления Блюм Т.Э. в связи с необходимостью устранения причин, препятствующих ее проведению, до ДД.ММ.ГГГГ, о чем уведомлены стороны сделки.

На основании постановления ОСП по г. Ухте от ДД.ММ.ГГГГ о запрете регистрационных действий государственная регистрация договора купли-продажи квартиры, перехода права собственности и права общей долевой собственности Кнутова С.Е., Блюм Т.Э. на спорную квартиру была приостановлена ДД.ММ.ГГГГ на срок до снятия ареста (запрещения).

Кроме того, как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение права собственности ответчиков Шахматовых в виде запрещения сделок с указанным недвижимым имуществом, ДД.ММ.ГГГГ - дополнительное аналогичное обременение права Шахматова С.Ю.

В отношении должника Шахматова С.Ю. Отделом судебных приставов по ... возбуждено сводное исполнительное производство №, в которое объединены производства о взыскании с Шахматова С.Ю. в пользу ФИО13 долга и судебных расходов в сумме ... руб.; в пользу ФИО14 долга и расходов в сумме ... руб.; в пользу ФИО15- ... руб.; в пользу ФИО16 –... руб.; в пользу ФИО17 - ... руб., в доход государства судебных издержек – ... руб.; в пользу ГУ - УПФР - страховых взносов и пени в сумме ... руб.; в пользу УФК по РК - штрафа в сумме ... руб. В ходе исполнения указанных производств единственным поступлением денежных средств явилась сумма ... руб., перечисленная в пользу ГУ - УПФР. При проверке имущественного положения должника установлено у него наличие права собственности на ... доли в квартире по адресу: ..., в связи с чем постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ был объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении указанной квартиры.

Кроме того, в производстве ОСП по г. Ухте находились исполнительные производства в отношении Шахматовой Е.Д., в том числе № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании в пользу ФИО19 ... руб. и № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании в пользу МИФНС № госпошлины в размере ... руб.

В рамках исполнительного производства № судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление о запрете регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении вышеназванной квартиры. Задолженность перед ФИО19 погашена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ ранее наложенные ограничения отменены, ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство окончено.

ДД.ММ.ГГГГ ОСП по г. Ухте возбуждено исполнительное производство № о взыскании с Шахматовой Е.Ю. в пользу ООО «...» долга по кредиту и расходов в сумме ... руб. на основании заявления взыскателя и судебного приказа, вынесенного мировым судьей Водненского судебного участка г. Ухты Республики Коми 21 декабря 2010 года. В рамках указанного производства судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о запрете регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении указанной выше квартиры. В дальнейшем в связи с отменой судебного приказа постановлениями судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ наложенные ранее ограничения отменены, исполнительное производство прекращено.

ДД.ММ.ГГГГ аналогичные ограничения в виде запрета регистрационных действий и действий по исключению из госреестра в отношении упомянутого выше объекта недвижимости применены на основании постановления, вынесенного ОСП по г. Ухте в рамках исполнительного производства № о взыскании с Шахматовой Е.Д. в пользу ОАО НБ «...» задолженности по кредитному договору и судебных расходов в сумме ... руб.

Кроме того, как установлено судом, в рамках гражданского дела по иску ФИО16 к Шахматову С.Ю. о взыскании задолженности по договору займа определением суда от ДД.ММ.ГГГГ приняты меры по обеспечению иска - запрещено Шахматову С.Ю. отчуждать жилое помещение по адресу: .... Отменены данные меры определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с перечисленными обременениями Ухтинским отделом Росреестра в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены соответствующие сведения, государственная регистрация ареста (запрещения) производилась на основании: определения Ухтинского городского суда Республики Коми от 22 сентября 2009 года (№ от ДД.ММ.ГГГГ); постановления ОСП по г. Ухте от ДД.ММ.ГГГГ (той же датой); постановления ОСП по г. Ухте от ДД.ММ.ГГГГ (№ от ДД.ММ.ГГГГ); постановления ОСП от ДД.ММ.ГГГГ (№ от ДД.ММ.ГГГГ); постановления ОСП от ДД.ММ.ГГГГ (№ от ДД.ММ.ГГГГ). О регистрации указанных обременений Шахматовы уведомлялись.

На день рассмотрения дела судом из числа перечисленных выше сохраняют силу: обременение права собственности ответчиков Шахматовых в отношении спорной квартиры, зарегистрированное на основании постановления ОСП от ДД.ММ.ГГГГ, а также обременение права собственности Шахматова С.Ю. в отношении данного объекта недвижимости, зарегистрированное на основании постановления ОСП от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из наличия не отмененных ограничений в отношении вышеназванной квартиры, суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для признания за истцами права собственности на спорную недвижимость, снятия запрета на совершение регистрационных действий и возложения на уполномоченный орган обязанности зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и выдать истцам свидетельство о праве собственности. При этом суд указал, что запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости и исключение его из госреестра накладывались в целях обеспечения исполнения исполнительных документов, должником по которым являются ответчики Шахматовы.

Приведенный выше вывод суда нельзя признать обоснованным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Установленные по делу доказательства, подтверждающие действительность состоявшейся между ответчиками Шахматовыми и истцами сделки купли-продажи спорного объекта недвижимости, в том числе исполнение сторонами всех обязанностей по договору, наличие подписанного сторонами сделки передаточного акта, с достоверностью свидетельствуют о приобретении истцами права собственности на указанное имущество.

Существовавшее на момент совершения сделки и препятствующее распоряжению Шахматовыми имуществом обременение в виде запрета на отчуждение данного имущества ответчиком Шахматовым С.Ю., примененное судом на основании определения от 22 сентября 2009 года о принятии мер по обеспечению иска по гражданскому делу по иску ФИО16 к Шахматову С.Ю. о взыскании задолженности по договору займа, на момент разрешения настоящего спора отменено судом.

Наличие иных ограничений, а именно запрета на совершение регистрационных действий, не влияющих на право Шахматовых по распоряжению принадлежавшей им квартирой, не влечет недействительность сделки, состоявшейся между истцами и Шахматовыми, поскольку данные ограничения возникли после ее совершения, и не должно лишать новых собственников возможности реализовать свои права и обязанности в отношении объекта недвижимости, в том числе - права по регистрации перехода к ним права собственности. Таким образом, на текущий момент препятствий для совершения регистрационных действий по сделке между истцами и Шахматовыми по мотивам наличия указанных выше ограничений не имеется.

Изложенное свидетельствует о наличии оснований для отмены принятого по делу решения и удовлетворения заявленных истцами требований о признании за ними права собственности на спорную квартиру и возложении на регистрирующий орган обязанности совершить действия по устранению нарушений прав и законных интересов истцов путем регистрации договора купли-продажи и права собственности истцов Блюм Т.Э., Кнутова С.Е. в едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачи каждому из них свидетельства о государственной регистрации права собственности на ... доли в указанной квартире.

Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 18 октября 2011 года отменить и принять по делу новое решение, которым признать за Блюм Т.Э. Кнутовым С.Е. право общей долевой собственности на квартиру по адресу: ...; возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК обязанности зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности, право общей равнодолевой собственности Кнутова С.Е., Блюм Т.Э. на спорную квартиру, и выдать истцам свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Председательствующий –

Судьи –