Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-168/2020 ~ М-100/2020 от 27.02.2020

Дело (УИД) №58RS0025-01-2020-000237-72

Производство №2-168/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Нижний Ломов                                             26 марта 2020 года

Нижнеломовский районный суд Пензенской области

в составе председательствующего судьи Богдановой О.А.,

с участием адвоката Поздняковой М.А., предоставившей удостоверение №974 от 02 апреля 2019 года и ордер №4857 от 27 февраля 2020 года,

при секретаре судебного заседания Евтеевой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макаровой Е. А. к администрации Нижнеломовского района Пензенской области, администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности на нежилое помещение (здание магазина),

Установил:

Макарова Е.А. обратилась в суд с иском к администрации Нижнеломовского района Пензенской области о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности на нежилое помещение (здание магазина), указав, что истцу на праве собственности принадлежат две квартиры, расположенные в двухквартирном жилом доме по <адрес> Данный жилой дом расположен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности. Вид разрешённого использования земельного участка - под размещение магазина товаров первой необходимости. Истец произвёл реконструкцию указанного двухквартирного дома путём возведения пристроя, демонтажа и строительства новой крыши, демонтажа межкомнатных перегородок. В результате характеристики двухквартирного дома изменились, в настоящее время спорный объект недвижимости представляет собой нежилое здание - магазин товаров первой необходимости. В связи с тем, что истец произвёл реконструкцию указанного объекта недвижимости без разрешительных документов, администрация Нижнеломовского района не выдаёт разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Макарова Е.А. пыталась получить разрешительные документы на ввод спорного объекта в эксплуатацию, но получила отказ. Просит сохранить нежилое здание магазина площадью 170,6 кв. метра, расположенное по <адрес>, в реконструированном виде; признать за Макаровой Е.А. право собственности на нежилое здание - магазина площадью 170,6 метра, расположенное по <адрес>.

Определением Нижнеломовского районного суда Пензенской области от 18 марта 2020 года администрация города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области исключена из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика, администрация города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Истец Макарова Е.А. в судебное заседание не явилась. О слушании дела извещена надлежаще, о причинах неявки не сообщила, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие с участием её представителя Поздняковой М.А., одновременно указав, что исковые требования поддерживает в полном объёме, просит суд их удовлетворить.

Представитель истца Макаровой Е.А. - адвокат Позднякова М.А., действующая на основании ордера №4857 от 27 февраля 2020 года и доверенности от 13 сентября 2018 года, исковые требования своего доверителя поддержала, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Нижнеломовского района Пензенской области, представитель соответчика администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области в судебное заседание не явились, О слушании дела извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили, ранее представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, одновременно указав, что решение полагают на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся истца Макаровой Е.А., представителей ответчика администрации Нижнеломовского района Пензенской области, соответчика администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области.

Выслушав объяснения представителя истца - адвоката Поздняковой М.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В силу ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из содержания данных норм следует, что для признания права собственности на недвижимое имущество необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223).

По правилам ст. 233 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Из содержания данных норм следует, что для признания права собственности на недвижимое имущество необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Статья 549 ГК РФ устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Статьёй 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 11.8 ЗК РФ возникновение и сохранение права собственности на образуемые или изменённые земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.40 - 11.7 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в случае перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки (ч. 2).

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 26 июня 2017 года, выписки из ЕГРН от 29 июня 2017 года, свидетельства о государственной регистрации права от 18 января 2016 года Макаровой Е. А. принадлежит квартира, назначение - жилое помещение, общей площадью 38,5 кв. метра, этаж №1, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, кадастровый №, и 1/2 доля в праве общедолевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, заключающееся в земельном участке, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для территории жилого дома по <адрес>, общей площадью 677 кв. метра, расположенный по <адрес>, кадастровый №, а также на основании договора купли-продажи от 18 декабря 2015 года, выписки из ЕГРН от 25 июля 2018 года Макаровой Е. А. принадлежит квартира, назначение жилое помещение, общей площадью 37,5 кв. метра, расположенная по <адрес>, и 1/2 доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на земельный участок, расположенный по <адрес>, общей площадью 677 кв. метра, выделенный из земель населённых пунктов для территории жилого дома по <адрес>, кадастровый № (л.д. 44-45, 46-47, 48, 71-72, 73-74).

06 июня 2018 года между администрацией города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области и Макаровой Е.А. заключено соглашение о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности, по условиям которого стороны пришли к соглашению о перераспределении земельных участков, в результате которого в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории образуется новый земельный участок с кадастровым № площадью 983 кв. метра, переданный в собственность Макаровой Е.А. Местоположение образуемого земельного участка: <адрес>, земельный участок №, категория земель, к которой относится образуемый земельный участок: земли населённых пунктов. Территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок: Ж-2, «Зона застройки срнеднеэтажными жилыми домами». Вид разрешённого использования: блокированные жилые дома (1-3 этажа)» (л.д. 75-76).

На основании заявления истца Макаровой Е.А. от 23 августа 2018 года, поданного на имя главы администрации Нижнеломовского района Пензенской области, Макаровой Е.А. был подготовлен градостроительный план земельного участка под строительство магазина, расположенного по <адрес> (л.д. 57-68, 69,71).

Из искового заявления усматривается, что после приобретения указанных объектов недвижимости истцом была осуществлена реконструкция двухквартирного дома в нежилое помещение путём возведения пристроя, демонтажа и строительства новой крыши, демонтажа межкомнатных перегородок.

В соответствии с данными технического паспорта, составленного по состоянию на 29 января 2020 года, здание магазина расположено по <адрес>. Здание имеет площадь 170,6 кв. метра, состоит из торгового зала площадью 161,0 кв. метр, санузла площадью 6,7 кв. метра, котельной площадью 2,9 кв. метра (л.д. 50-54).

Понятие реконструкции содержится в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1. настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу положений ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы.

Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истцом Макаровой Е.А. соответствующие разрешения на реконструкцию и на ввод спорного объекта в эксплуатацию после его реконструкции получены не были.

В силу ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года №339-ФЗ, действующей с 04 августа 2018 года) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Как следует из п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

По смыслу ст. 222 ГК РФ и ст. 40 ЗК РФ в их системном толковании право собственности на нежилое помещение, возведённое гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен находится у него в собственности (или предоставлен ему по договору аренды) для строительства нежилого помещения, может быть признано судом, если нежилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положениям ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В подтверждение соответствия реконструированного спорного объекта (склада) градостроительным и строительным нормам и правилам, истцом представлено техническое заключение ООО «Формула», согласно которому техническое состояние строительных конструкций здания магазина по <адрес>, характеризуется как хорошее или исправное. Деформации в несущих конструкциях отсутствуют. Здание магазина по <адрес>, соответствует эксплуатационной безопасности и строительным санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к общественным зданиям. Здание магазина по <адрес>, может быть сохранено в существующем виде, угрозы жизни и здоровью граждан не представляет.

Оснований не доверять указанному техническому заключению у суда не имеется, поскольку оно выполнено квалифицированным специалистом, ответчиком и соответчиком не оспорено.

При этом, из материалов дела усматривается, что истец Макарова Е.А. предпринимала попытки получить разрешение на пристройку к жилому дому, переоборудование жилого помещения под магазин товаров первой необходимости, акта на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Так, из ответа администрации Нижнеломовского района Пензенской области №1841 от 03 июля 2019 года, направленного в адрес Макаровой Е.А., следует, что её заявление о выдаче разрешения на строительство пристроя к жилому дому, состоящему из двух жилых помещений, расположенному по <адрес>, рассмотрено и заявителю разъяснено, что реконструкция жилого дома уже произведена, в связи с чем разрешение на реконструкцию выдано быть не может. Заявителю рекомендовано обратиться в суд с иском о признании права собственности на постройку (л.д. 55,56).

До настоящего времени права на здание, расположенное по <адрес> (после его реконструкции), ни за кем не зарегистрированы, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24 августа 2018 года (л.д. 49).

С учётом изложенных обстоятельств, суд считает, что требования истца о сохранении в реконструированном виде нежилого помещения (здание магазина), поскольку судом не установлено обстоятельств, позволяющих предположить наличие угрозы жизни и здоровью граждан или нарушение чьих-либо интересов, сохранение в реконструированном виде нежилого помещения (здание магазина) не нарушает прав и охраняемых законом интересов иных лиц, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, учитывая, что указанная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, возведена в соответствии с действующими строительными, санитарными, градостроительными, противопожарными и другими обязательным нормами и правилами, что подтверждено техническим заключением ООО «Формула», реконструкция нежилого здания (магазина) осуществлена на земельном участке, отведённом для размещения магазина товаров первой необходимости, земельный участок находится в собственности у истца, истцом предпринимались меры по легализации объекта, в частности, по получению разрешения на возведения пристроя к спорному объекту, реконструкцию объекта и его ввод в эксплуатацию, однако, в их выдаче отказано, то есть истцом соблюдены все условия, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, для признания за ним права собственности на нежилое помещение (здание магазина).

Следовательно, истцом Макаровой Е.А. представлены необходимые доказательства в подтверждение обоснованности заявленных требований, а потому исковые требования истца подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

исковые требования Макаровой Е. А. к администрации Нижнеломовского района Пензенской области, администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности на нежилое помещение (здание магазина) удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде нежилое помещение (здание магазина) общей площадью 170,6 кв. метра, расположенное по <адрес>.

Признать за Макаровой Е. А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженкой <адрес>, зарегистрированной по <адрес>, право собственности на нежилое помещение (здание магазина) общей площадью 170,6 кв. метра, расположенное по <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности за Макаровой Е.А. на нежилое помещение (здание магазина) общей площадью 170,6 кв. метра, расположенное по <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                  О.А. Богданова

Решение в окончательной форме принято 27 марта 2020 года.

Судья       О.А. Богданова