Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3873/2013 ~ М-2851/2013 от 28.06.2013

Дело №2-3873/2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 декабря 2013 г. г.Раменское

Раменский городской суд Московской области под председательством судьи Кудряшовой Н.Н.,

при секретаре Петровой И.В.,

с участием истца Васильева И.Р.,

его представителя Барковой Л.О.,

представителя ответчика адвоката Бебутовой Е.Б.,

представителя третьего лица-Махонина Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильева И. Р. к Горячеву Р. С. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом, взыскании денежной суммы по договору, о возмещении расходов по госпошлине и по оказанию юридических услуг,

у с т а н о в и л :

Васильев И.Р., ссылаясь на п.2 ст.381 ГК РФ, обратился в суд с иском к Горячеву Р.С. о расторжении заключенного с ним <дата>г. предварительного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом <номер> по адресу: <адрес>.; взыскании денежной суммы по предварительному договору в размере <...>., расходов по оплате госпошлины в размере <...>. и по оплате юридических услуг в размере <...>.

В обоснование своих требований истец указал, что <дата> заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом <номер> по вышеуказанному адресу. Согласно п.1.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка <номер> до <дата> По предварительному договору он передал ответчику по расписке <...>. Таким образом, им как покупателем обязательства по оплате были исполнены в полном объеме, однако Горячев Р.С. отказывается от заключения основного договора купли-продажи, поскольку имеются проблемы в оформлении документов. Срок для заключения основного договора был продлен по обоюдному согласию до <дата>, но и к этому сроку договор не был заключен.. В адрес ответчика им было направлено письмо с предложением о возврате задатка, однако никаких писем, предложений и звонков не поступило. Согласно п.5.2 предварительного договора, в связи с отказом продавца от заключения основного договора, просит вернуть задаток в двойном размере.

В судебном заседании истец Васильев И.Р. поддержал свои требования, суду пояснил, что через агентство недвижимости «<...>» <дата> он заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, оговорив цену договора в размере <...>. и уплатив задаток в размере <...>. После заключения договора вселился и проживал там до <дата>, завез туда оборудование и стройматериалы, провел в дом воду за <...> и установил систему отопления без подключения к АГВ за <...>.. Срок действия предварительного договора истек в <дата>., но по обоюдному согласию продлили до <дата> Во время встречи с ответчиком <дата> определились, что основной договор они заключать не будут, просил вернуть уплаченный задаток в размере <...>. и деньги, потраченные на ремонт дома, но ответчик отказался. Ночью поехал в дом и хотел забрать оттуда свое оборудование и стройматериалы, а также хранящийся там автомобиль друга, но ответчик вызвал полицию. <дата> ему действительно позвонили представители АН «<...>» и пригласили на заключение основного договора купли-продажи, но он находился в другом городе и предложил встретиться <дата>, так как у него не было интереса в заключении этого договора- <дата> он приобрел другой объект недвижимости за <...>.

Представитель истца Баркова Л.О. поддержала требования истца, суду пояснила, что согласно п.2.1 предварительного договора дом и земельный участок не обременены правами третьих лиц, а оказалось, что на них был наложен арест, в связи с чем считает, что покупатель вправе расторгнуть предварительный договор и получить в двойном размере сумму задатка в размере <...>..

Ответчик Горячев Р.С. в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика-адвокат Бебутова Е.Б. просила отказать в удовлетворении требований истца на основании ст.381 ГК РФ, так как от заключения основного договора купли-продажи уклонился Васильев И.Р., а не Горячев Р.С. Единственной причиной, по которой стороны <дата> не имели возможность заключить основной договор купли-продажи, было отсутствие государственной регистрации права собственности Горячева Р.С. на часть дома, возникшего на основании решения Раменского суда о реальном разделе дома от <дата> года. При этом право собственности на долю жилого дома и земельный участок прошло государственную регистрацию. Во исполнение условий предварительного договора от <дата> Горячев Р.С. сразу после его заключения подал документы в Раменское отделение Росреестра по Московской области для осуществления государственной регистрации права собственности на часть дома. Также во исполнение предварительного договора после его заключения отчуждаемая часть дома была предоставлена Васильеву И.Р. в безвозмездное пользование. Вопросами регистрации части дома от имени Горячева Р.С. занимались сотрудники АН «<...>». К дате предполагаемого заключения основного договора купли-продажи необходимые документы АН «<...>» еще не были подготовлены. С Васильевым И.Р. подписано дополнительное соглашение, по которому срок заключения основного договора был продлен до <дата>. По причинам, не зависящим от Горячева Р.С. свидетельство о государственной регистрации права собственности на часть дома было получено <дата>. Об этом сразу же было сообщено Васильеву И.Р. и предложено явиться в офис АН «<...>» для заключения основного договора и окончательного расчета. Сославшись на занятость, Васильев И.Р. предложил перенести совершение этих действий на <дата>, а в назначенный день впервые сообщил, что отказывается от заключения сделки. При таких обстоятельствах считает, что уклонение от заключения основного договора произошло по вине истца, поэтому ответчик вправе удержать у себя уплаченный задаток. В связи с тем, что истец отказался от заключения основного договора, <дата> ответчик закрыл дом, но ночью истец незаконно проник туда и ответчик вызвал полицию.

Представитель третьего лица –Агентства недвижимости «<...>» Махонин Г.И. считает требования истца не обоснованными, так как при заключении предварительного договора истцу были предъявлены для ознакомления все документы и он видел, что они еще не были до конца подготовлены, вместо 1/2 доли дома следовало получить свидетельство о регистрации 1/2 части дома. Срок предварительного договора был продлен, а <дата> истцу сообщили о готовности заключения основного договора, но последний попросил отложить встречу на <дата>г., но в назначенное время потребовал вернуть ему задаток в двойном размере в сумме <...>.. Также потребовал возместить ему расходы по реконструкции дома в размере <...>..

Выслушав истца, представителей истца, ответчика и третьего лица, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Требования к содержанию договора продажи недвижимости установлены ст.ст.554-556 и 558 ГК РФ.

Принадлежность ответчику 1/2 доли жилого дома и земельного участка, площадью <...> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, подтверждается свидетельствами о праве на наследство по завещанию от <дата> (л.д.15-16).

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора, стороны обязались подписать и подать на государственную регистрацию договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем 1/2 долей в праве жилого дома по адресу: <адрес>, на имя покупателя в срок до <дата> Цена объекта договора указана в размере <...>. Согласно п.1.3 и п.4.1.1 договора для обеспечения исполнения обязательств и в счет причитающихся платежей за объект покупатель передает денежные средства в качестве задатка в размере <...> который засчитывается в счет оплаты цены объекта. Из п.2.1 договора следует, что объект принадлежит продавцу на основании наследования и не обременен правами третьих лиц, залогом и не состоит под арестом. Согласно п.5.1 договора, в случае отказа покупателя от заключения основного договора задаток возврату покупателю не подлежит, а согласно п.5.2 договора, в случае отказа продавца от заключения основного договора задаток подлежит возврату покупателю в двойном размере в течение 3 суток. (л.д.8-9).

Факт получения от истца <...>. подтверждается распиской от <дата>. и ответчиком не оспаривается (л.д.10).

Дополнительным соглашением от <дата> стороны продлили действие предварительного договора на срок до <дата> (л.д.11).

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а в соответствии с п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из пояснений сторон и из материалов дела видно, что после заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка и дома, истец, с согласия ответчика, вселился туда и проживал там до <дата>., а по <дата> продолжал хранить там оборудование, стройматериалы и автомобиль, что свидетельствует о его намерении заключить основной договор. Однако, <дата> он отказался от заключения договора, так как <дата> заключил такой договор по более низкой цене. Следовательно, в силу прямого указания в законе обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Заявлением от <дата> истец просил ответчика расторгнуть предварительный договор купли-продажи, ссылаясь на незаключение основного договора по вине продавца. Письмом от <дата> ответчик отказался вернуть внесенную по договору сумму, ссылаясь на автоматическое продление срока этого договора на основании п.7.2, согласно которому предварительный договор действует до момента регистрации на имя покупателя объекта недвижимости, а также на то, что по <дата> истец продолжал проживать в его доме, устроил там погром и нанес оборудованию дома материальный ущерб, который он должен ему возместить (л.д.17, 31).

При указанных обстоятельствах, подлежит удовлетворению требование истца о расторжении предварительного договора. В силу требований ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, оснований для выхода за пределы требований не имеется. Стороны вправе обратиться с требованиями о возмещении им причиненного ущерба самостоятельно.

Исходя из системного толкования ст.ст.429, 550 ГК РФ, предварительный договор продажи недвижимости, несмотря на то, что заключается в форме, установленной для основного договора, по существу таковым не является и не влечет возникновения права собственности на недвижимое имущество, также из него не возникает и денежное обязательство по передаче платежей за отчуждаемое недвижимое имущество.

Согласно п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3 ст.380 ГК РФ)

Поскольку в рамках предварительного договора не могут обеспечиваться денежные обязательства, которые еще не возникли, так как их возникновение связано с моментом заключения основного договора, который в данном случае между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору истцом денежная сумма в размере <...>. фактически является авансом.

Принимая во внимание то, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома между сторонами заключен не был, независимо от того, по вине какой стороны сделка не состоялась, аванс подлежит возврату передавшей его стороне, в связи с чем не имеют правового значения и доводы ответчика о том, что договор купли-продажи не был заключен по вине продавца, который пригласил на заключение основного договора <дата>, хотя срок предварительного договора был продлен лишь до <дата>

В связи с тем, что переданная при заключении предварительного договора купли-продажи покупателем продавцу денежная сумма в размере <...>. является не задатком, а авансом, она подлежит взысканию в пользу истца с ответчика на основании ст.1102 ГК РФ как неосновательное обогащение.

Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом указанной нормы подлежат частичному возмещению расходы истца, понесенные по договору об оказании юридической помощи с ООО «<...>» в лице генерального директора Барковой Л.О. от <дата> и квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму <...>. Представитель Баркова Л.О. составила исковое заявление, участвовала в предварительном судебном заседании <дата>, а также в судебных заседаниях 8 октября и <дата>. Данное дело не является сложным.

При толковании понятия разумности пределов оплаты помощи представителя суд руководствуется постановлением Правительства РФ от 28.09.2007 №625 «О внесении изменений в Постановления Правительства Российской Федерации от 4 июля 2003 г. N 400 и от 23 июля 2005 г. №445» и положениями Приказа Минюста России N 174, Минфина России N 122н от 05.09.2012 «Об утверждении порядка расчета вознаграждения адвоката, участвующего в качестве защитника в уголовном судопроизводстве по назначению органов дознания, органов предварительного следствия или суда, в зависимости от сложности уголовного дела» из которых следует, что размер оплаты труда адвоката составляет за один день участия с 1 января 2013 г. - не менее 550 руб. и не более 1200 руб. Время занятости адвоката исчисляется в днях, в которые адвокат был фактически занят выполнением поручения по соответствующему уголовному делу вне зависимости от длительности работы в течение дня по данному уголовному делу.

С учетом конкретных обстоятельств дела, учитывая характер, объем заявленных требований, а также объем оказанных истцу юридической помощи в судебном заседании, частичное удовлетворение исковых, суд считает необходимым взыскать с ответчика расходы, понесенные на оплату услуг представителя, в размере <...>..

Согласно ст.98 ГПК РФ истцу подлежат также возмещению расходы по оплате госпошлины в размере <...>.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования Васильев И. Р. удовлетворить частично.

Расторгнуть, заключенный <дата> между Горячевым Р. С. и Васильевым И. Р. предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом по адресу: <адрес>.

Взыскать с Горячева Р. С. в пользу Васильева И. Р. уплаченную по предварительному договору денежную сумму в размере <...>., расходы по оплате юридических услуг в размере <...>. и по оплате госпошлины в размере <...>., а во взыскании остальных сумм отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области в течение месяца после составления мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение составлено 13 декабря 2013 г.