Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3698/2019 от 14.06.2019

Дело № 2-3698/2019

УИД 66RS0004-01-2019-002640-65

Мотивированное решение изготовлено 12 августа 2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 07 августа 2019 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Королевой Е.В., при секретаре судебного заседания Осиповой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Екатеринбурга к Самариной А.В. о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Самариной А.В. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

В обоснование искового заявления указала, что 23.01.2001 между администрацией г.Екатеринбурга и Т был заключен договор аренды № 4-404 земельного участка, площадью 5091 кв.м., в редакции дополнительного соглашения от 28.07.2005 № 3, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 24/ ул. Вайнера, д. 8, для использования нежилых помещений под офис организации, не занимающейся производственной деятельностью, кадастровый номер участка 66:41:0401004:006. С 25.07.2011 договор был расторгнут в связи с заключением договора аренды от 02.04.2012 №4?1398 земельного участка, площадью 5087 кв.м., кадастровый номер участка 66:41:0401004:38, в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2013, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 24/ ул. Вайнера, д. 8 на основании постановления администрации г. Екатеринбурга от 25.07.2011 № 3059. Участок предоставлен под административное здание (литер А-А3), нежилое здание (литер Б), здание конторского, складского, торгового, общественного питания, бытового обслуживания и учебно-научного назначения (литер В-В2), трансформаторную подстанцию ТП-4845, общей площадью 14362 кв.м. Срок действия договора установлен с 25.07.2011 по 24.07.2031.

Ответчик Самарина А.В. является собственником части помещений в указанных зданиях. Согласно данным ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401004:38, площадью 5087 кв.м., 21.06.2016 зарегистрировано право собственности муниципального образования «город Екатеринбург».

Согласно отчету БТИ г. Екатеринбурга от 24.05.2016 здание литер А-А3 имеет кадастровый номер 66:41:0704007:178, здание литер Б имеет кадастровый номер 66:41:0704007:269, здание литер В-В2 - 66:41:0704007:293.

Согласно кадастровому паспорту от 28.04.2016 в здании с кадастровым номером 66:41:0704007:178, литер А-А3, площадью 2807 кв.м., находятся нежилые помещения, на часть которых зарегистрировано право собственности в ЕГРП. Общая площадь всех нежилых помещений, на которые зарегистрировано право собственности в ЕГРП, составляет 7584,8 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту от 22.04.2016 в здании с кадастровым номером 66:41:0704007:269, литер Б, площадью 412,9 кв.м., находятся нежилые помещения, на часть которых зарегистрировано право собственности в ЕГРП. Общая площадь всех нежилых помещений, на которые зарегистрировано право собственности в ЕГРП, составляет 384,9 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту от 22.04.2016 в здании с кадастровым номером 66:41:0704007:293, литер В-В2, площадью 6460,2 кв.м., находятся нежилые помещения, на часть которых зарегистрировано право собственности в ЕГРП. Общая площадь всех нежилых помещений, на которые зарегистрировано право собственности в ЕГРП, составляет 7609,4 кв.м.

Итого, общая площадь по литерам А-А3, Б, В-В3 составляет 15579,1 кв.м.

По условиям договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год (п. 2.2.4 договора).

Размер арендной платы определяется соответствующим образом: (5/978 от 97,8 кв.м.) + (2/478 от 47,8 кв.м.) + (126/1895 от 189,5 кв.м.) + (39/14362 от 5097 кв.м.) с 17.10.2013 по 31.12.2015, а также (5/978 от 97,8 кв.м.) + (2/478 от 47,8 кв.м.) + (126/1895 от 189,5 кв.м.) + (39/15579,1 от 5097 кв.м.) с 01.01.2016.

Таким образом, размер арендной платы за период с октября 2013 года по март 2019 года для Самариной А.В. составил 123516,39 руб., плата ответчиком не вносилась. Расчет произведен исходя из вида разрешенного использования – земельные участки под объектами торговли.

Согласно п. 3.1. договора в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы. За период с 11.10.2016 по 22.03.2019 Самариной А.В. начислены пени в размере 87200 руб.

На основании изложенного просил взыскать с Самариной А.В. в пользу администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с октября 2013 года по март 2019 года в размере 123516,39 руб., а также пени в размере 87200 руб.

Не согласившись с исковым заявлением, ответчик подал отзыв на исковое заявление, в котором указал, что договор аренды между администрацией г.Екатеринбурга и Самариной А.В. не заключался, указанный земельный участок ответчику истцом не передавался. Указал, что исковое заявление поступило в суд 01.04.2019, в связи с чем требование о взыскании задолженности по арендной плате за период до 01.04.2016 не подлежит удовлетворению ввиду пропуска срока исковой давности. Полагает, что применение коэффициента торгового назначения невозможно, поскольку ответчик использует принадлежащие ему нежилые помещения в качестве офисных. В связи с тем, что договор аренды не заключался, с ответчика в пользу истца не подлежат взысканию пени.

В последующем истцом подано заявление об уточнении исковых требований, в котором заявлено требование о взыскании с Самариной А.В. в пользу администрации г. Екатеринбурга задолженности по арендной плате в размере 92996,26 руб., а также пени в размере 68565,12 руб. Расчет произведен исходя из вида разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки, приложен акт обследования земельного участка.

В судебном заседании представитель истца – Никитенко Е.А., действующий на основании доверенности от 26.12.2018, представил расчет задолженности с учетом поданного ответчиком заявления о пропуске срока исковой давности в отношении части требований. Так, согласно представленному расчету, задолженность за период с 01.06.2016 по 31.03.2019 составила 38971,96 руб., пени 20321,36 руб. На исковом заявлении с учетом ранее представленных уточнений и расчета по пропуску срока исковой давности, настаивал, просил удовлетворить требования в полном объеме.

Ответчик Самарина А.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом и в срок, доверила защиту своих интересов представителю.

Представитель ответчика Прохоров А.К., действующий на основании ордера от 13.05.2019, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержал доводы представленного письменного отзыва. Указал, что ответчиком пропущен срок исковой давности для обращения в суд с требованиями о взыскании задолженности и пени за период с октября 2013 года по март 2016 года. Относительно требований о взыскании неустойки и ее размера пояснил, что договор аренды земельного участка между администрацией г Екатеринбурга и его доверителем не заключался, в связи с чем с ответчика не могут быть взысканы пени. В случае удовлетворения исковых требований просил признать размер пени завышенным и снизить его на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, указал, что помимо ответчика владельцами помещений в здании, расположенном на земельном участке, являлись иные лица – Э, Е, П, Б, Т, которым весь участок передан по договору аренды земельного участка от 02.04.2012, с дополнительным соглашением от 27.11.2013, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 12.07.2016.

Заслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Согласно сведениям ЕГРН Самарина А.В. с 17.10.2013 является собственником 126/1895 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью <***> кв.м., с кадастровым номером ***, 2/478 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью <***> кв.м., с кадастровым номером ***, 5/978 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью <***> кв.м., с кадастровым номером ***, а также собственником нежилого помещения, площадью <***> кв.м., с кадастровым номером ***, расположенных по адресу: ***.

Указанные объекты находятся на едином земельном участке, площадью 5087кв.м., с кадастровым номером ***, который является предметом по договору аренды от 02.04.2012 № 4-1398, в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2013. До подписания этого договора, действовал договор аренды земельного участка от 23.01.2001 № 4-404, заключенный между администрацией г.Екатеринбурга и Т, с дополнительными соглашениями к нему, который, по утверждению истца, расторгнут с 25.07.2011.

Несмотря на то, что запись о договоре аренды № 4-404 от 23.01.2001 в ЕГРП отсутствует, и по утверждению представителя истца, была погашена, и в ЕГРП внесена запись о договоре с иными реквизитами: № 4-1398 от 02.04.2012, соглашение о расторжении договора аренды № 4-404 от 23.01.2001 сторонами не пописано, на этом основании у суда отсутствуют основания полагать, что первоначально права арендаторов земельного участка возникли из договора № 4-1398 от 02.04.2012, поскольку эти права возникли из договора № 4-404 от 23.01.2001.

В связи с этим, вопреки доводам ответчика, указанные в выписке из ЕГРП от 12.07.2016 на земельный участок, площадью 5087 кв.м., с кадастровым номером *** арендаторы земельного участка, являются не единственными арендаторами участка, ответчик также является арендатором участка в связи с наличием в материалах дела договора аренды № 4-404 от 23.01.2001, который не прекращен в установленном порядке.

Следовательно оба договора создают единую редакцию договора аренды земельного участка, площадью 5087 кв.м., с кадастровым номером *** и с учетом того, что ответчик приобрела права собственника на нежилые помещения после заключения договора № 4-404 от 23.01.2001, она должна считаться арендатором по договору № 4-1398 от 02.04.2012, который стал действовать для ответчика с момента приобретения права собственности на нежилые помещения.

Таким образом, Самарина А.В. является одним из арендаторов земельного участка и обязана вносить арендную плату за пользование участком пропорционально площади объекта недвижимости, находящегося в ее собственности.

При этом в каждом из указанных договоров предусмотрена ответственность арендатора за невыполнение обязанности по внесению арендной платы в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки. Обстоятельства, связанные с заключением договора аренды земельного участка установлены при рассмотрении других дел с участием иных собственников нежилых помещений в том же самом здании и получили оценку во вступивших в законную силу решениях Арбитражного суда Свердловской области от 09.02.2017 по делу № А60-57276/2016 и от 08.09.2017 по делу № А60-2562/2017.

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение закреплено в п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в п. 14 разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Следовательно, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Таким образом, с даты регистрации права собственности на нежилые помещения Самарина А.В. приобрела право пользования земельным участком, занятым приобретенными ей объектами и необходимым для их использования на праве аренды. К Самариной А.В. перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по договору аренды с учетом редакции дополнительного соглашения. В том числе, к ответчику перешла обязанность осуществлять плату за пользование земельным участком.

В соответствии с п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно п. 1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с п. 2.2.4 арендная плата по договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора, а также лицевого счета арендатора, путем перечисления денежных средств на счет в Управлении Федерального казначейства в Свердловской области по реквизитам, указанным в расчете арендной платы, ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с тем, что ответчик не вносила плату за пользование земельным участком, истец просила взыскать задолженность в размере 123516,39 руб., а также пени в размере 87200 руб., уменьшив при рассмотрении дела размер требований в части долга до суммы 92996,26 руб., а пени до 68565,12 руб. в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Актом обследования земельного участка от 03.06.2019 № 678/4-2019 установлено, что обследуемое помещение – офис *** представляет собой офис, признаков ведения торговой деятельности визуальным осмотром не установлено.

Расчет задолженности судом проверен, признан верным, контррасчет ответчиком не представлен.

Вместе с тем, исковые требования подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

В отзыве на исковое заявление ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Настоящий иск предъявлен в суд 01.04.2019.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется общий срок исковой давности - три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Следовательно, долг за период с октября 2013 года по март 2016 года, а также пени за указанный период не могут быть взысканы в связи с пропуском истцом срока исковой давности. Обоснованность сделанных выводов подтверждается представленным истцом информационным расчетом задолженности в пределах срока исковой давности.

Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты арендной платы, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность за период с апреля 2016 года по март 2019 года в размере 38971,96 руб. В остальной части исковых требований надлежит отказать.

Оценивая требование истца о взыскании с ответчика неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За нарушение сроков уплаты аренды в соответствии с условиями п. 3.1 договора аренды за период с 11.10.2016 по 22.03.2019 начислены пени в размере 68565,12 руб. Согласно информационному расчету администрации за период с апреля 2016 года по март 2019 года пени составляют 20321,36 руб.

Вместе с тем, в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание ходатайство ответчика о снижении неустойки и то обстоятельство, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательств, исходя из положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и размера заявленной истцом к взысканию суммы неустойки, а также учитывая принципы разумности и справедливости, суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки и определяет к взысканию неустойку в размере 5 000 руб.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из суммы удовлетворенных имущественных требований истца, в размере 1978,80 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования администрации города Екатеринбурга к Самариной А.В. о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с Самариной А.В. в пользу администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за земельный участок за период с апреля 2016 года по март 2019 года в размере 38971,96 руб., пени за период с 11.10.2016 по 22.03.2019 размере 5 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Самариной А.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1978,80 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Королева