Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-150/2020 (3а-967/2019;) ~ М-793/2019 от 17.07.2019

Дело №3а-150/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2020 года                          г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Воронцовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Столичная недвижимость. Дубна» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

    ООО «Столичная недвижимость. Дубна» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости (нежилых помещений). Просило установить кадастровую стоимость нежилых помещений, равной их рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) уточнил требования и просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании поддержал замечания на заключение эксперта, просил допросить по ним эксперта Круглякову В.М.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил письменные замечания на заключение эксперта.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца Копыловой Е.Н., представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области Левиной М.В., допросив эксперта Круглякову В.М., исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратится в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

нежилое помещение, общей площадью 4 052,4 кв.м., с кадастровым номером 50:40:0020239:51, расположенное по адресу: <данные изъяты>

нежилое помещение, общей площадью 543,2 кв.м., с кадастровым номером 50:40:0020239:38, расположенное по адресу: <данные изъяты>

В соответствии со ст. 373 НК РФ административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилых помещений, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года.

При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком ООО «АйБи-Консалт» в соответствии с которым, стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:40:0020239:51 составляет 97 596 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером 50:40:0020239:38 составляет 18 194 000 рублей.

Определением Московского областного суда от 16 сентября 2019 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Первая оценочная компания», эксперту Антонову Д.П.

В связи с наличием замечаний на заключение эксперта, судом удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области, определением суда назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Финансовый консалтинг» Кругляковой Виктории Марковне.

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанных выше объектов недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта Кругляковой В.М., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:40:0020239:51 составляет 109 258 600 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером 50:40:0020239:38 составляет 18 320 400 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд полагает необходимым руководствоваться заключением повторной судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке, и признав недостоверным доказательством заключение первоначально назначенной по делу судебной экспертизы.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом Кругляковой В.М. были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Круглякова В.М. подтвердила свое заключение и опровергла возражения ответчика и заинтересованного лица.

Так, эксперт Круглякова В.М. пояснила, что согласно п. 24 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Исследуемыми объектами являются встроенные помещения. Согласно ФСО №7 п.24(a): «затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений» (стр.32 Заключения). Таким образом, эксперт настаивает на правильности выбора подходов к расчету стоимости исследуемых объектов и достоверности сделанных на их основе выводов.

В расчетах в качестве одного из ценообразующих факторов эксперт рассматривает состав центральных внешних по отношению к границам земельного участка инженерных коммуникаций, подведенных к участку. То есть речь идет о необходимости учета наличия внешних технологических подключений к центральным инженерным коммуникациям, а не об инженерных сетях, расположенных на самом участке.

Земельный участок, отведенный под размещение исследуемых нежилых помещений, имеет подключение к электроснабжению, водоснабжению, канализации и отоплению. Для образцов для исследования №1, №2 и №3 характерно наличие возможности подведения центральных коммуникаций, однако для реализации данной возможности у нового собственника земельного участка возникнет необходимость получения технических условий на соответствующие подключения, сопровождающиеся определенными финансовыми издержками. Считать сопоставимыми земельные участки, к которым инженерные коммуникации уже подведены и земельные участки, к которым имеется возможность подведения инженерных коммуникаций некорректно.

В рамках расчета рыночной стоимости нежилых помещений учитывалось наличие инженерных коммуникаций непосредственно в здании, частью которого они являются (внутренние инженерные сети).

Таким образом, эксперт настаивает на представленном в заключении мнении о том, что ценообразующий фактор - «Состав инженерных коммуникаций, подведенных к земельному участку» учтен в рамках исследования в корректной и обоснованной форме, и считает, что отказ от учета наличия подведенных к земельному участку внешних инженерных коммуникаций при определении его рыночной стоимости заведомо занижает данную стоимость.

При данных обстоятельствах, эксперт провел исследование по вопросам суда объективно, на строго научной основе, в пределах моей специальности, всесторонне и в полном объеме согласно ст.8 Федерального закона №73-Ф3 от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

Оценив вышеуказанные доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении повторной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать 17 июля 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Столичная недвижимость. Дубна» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поступившее в Московский областной суд 17 июля 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, общей площадью 4 052,4 кв.м., с кадастровым номером 50:40:0020239:51, расположенное по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере 109 258 600 (сто девять миллионов двести пятьдесят восемь тысяч шестьсот) рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, общей площадью 543,2 кв.м., с кадастровым номером 50:40:0020239:38, расположенное по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 18 320 400 (восемнадцать миллионов триста двадцать тысяч четыреста) рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья                                                                                 А.А. Палагина

    Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2020 года.