Решение по делу № 2-1347/2014 ~ М-1095/2014 от 19.06.2014

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Новокузнецк 09 сентября 2014 года

Орджоникидзевский районный суд г.Новокузнецка Кемеровской области в составе судьи Телениной О.А.,

при секретаре Пономаревой А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1347/2014 по иску Касимовой Н.Н., Герасимова П.С., Герасимова А.С. к Феоктистовой И.С., Алексеевой Т.В. о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Касимова Н.Н., Герасимов П.С., Герасимов А.С. обратились в суд с иском к Феоктистовой И.С., Алексеевой Т.В. о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки.

Свои требования мотивируют тем, что Касимовой Н.Н. в совместную собственность на основании договора приватизации от .. .. ....г. Администрацией ....... была передана ....... квартира, ....... по адресу: ул.....г...... В приватизации квартиры участвовали четверо членов семьи.

На основании свидетельства о государственной регистрации права от .. .. ....г. Касимова Н.Н. имеет в общей долевой собственности в указанной квартире 5/16 долей, ответчик Феоктистова И.С.- ........, является собственником 1/16 доли в праве общей долевой собственности, Герасимов П.С.-........, является собственником 5/16 долей в праве совместной собственности, Герасимов А.С.-....... является собственником 5/16 долей в праве совместной собственности.

.. .. ....г. Касимовой Н.Н. и Герасимову А.С. по почте, от ответчика было прислано заявление о выкупе 1/16 доли вправе совместной собственности на квартиру по ул.....г..... за 500 000 рублей. Им было предложено в течение .. .. ....г. заключить с ответчиком договор купли-продажи на указанную долю. Однако Касимова Н.Н. и Герасимов А.С. посчитали, что стоимость доли слишком завышена, отказались от выкупа доли за указанную сумму. Герасимову П.С. ответчик заявление о намерение продать свою долю в праве совместной собственности не предъявляла.

В .. .. ....г. Касимовой Н.Н. на сотовый телефон позвонил ранее незнакомый мужчина и сообщил, что он является правообладателем 1/16 доли в праве совместной собственности на квартиру по ул.....г....., что он намерен вселиться в квартиру, просил передать ему ключи от квартиры. Он пояснил, что указанную долю он приобрел у ответчика за 150 000 рублей, о чем был составлен договор купли-продажи.

Согласно выписке из ЕГРП от .. .. ....г. установлено, что правообладателем 1/16 доли в праве общей собственности на спорную квартиру с .. .. ....г. является Алексеева Т.В.

Считают, что их законное право на преимущественное право покупки 1/16 доли в общей долевой собственности нарушено ответчиком Феоктистовой И.С., так как Герасимову П.С. ответчиком Феоктистовой И.С. в письменной форме не было предложено выкупить спорную долю, в поступившем Касимовой Н.Н. и Герасимову А.С. предложении цена за спорную долю не соответствует фактической продажной цене.

Согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорной квартиры составляет 1900000 руб., следовательно, стоимость 1/16 доли составляет 118750 руб.

Просят перевести на Касимову Н.Н., Герасимова П.С., Герасимова А.С. права и обязанностей покупателей 1/16 доли вправе общей долевой собственности в четырёхкомнатной квартире по адресу: ул.....г..... стоимостью 118 750 рублей принадлежащую Алексеевой Т.В..

Обязать истцов выплатить Алексеевой Т.В. стоимость за 1/16 доли в общей долевой собственности ....... квартире по адресу: ул.....г..... в размере 118 750 рублей.

Истец Герасимов П.С. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.41), доверил представлять свои интересы Касимовой Н.Н., направил в суд письменный отзыв, согласно которому поддерживает доводы, изложенные в исковом заявлении, просит иск удовлетворить. В дополнение поясняет, что сделка купли-продажи была заключена в тот же день, в который Касимовой Н.Н. и Герасимову А.С. были направлены предложения о выкупе квартиры, что не соответствует требованиям закона, так как участникам общей долевой собственности фактически не был предоставлен месяц для принятия решения о покупке доли, либо об отказе в покупке.

Истец Касимова Н.Н., действующая в своих интересах и в интересах истца Герасимова П.С. на основании доверенности от .. .. ....г. (л.д.19), в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, дала пояснения, аналогичные иску.

Истец Герасимов А.С. и его представитель Дорогайкин А.А., действующий на основании доверенности от .. .. ....г. (л.д.55), в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, дали пояснения, аналогичные иску.

Ответчик Алексеева Т.В. судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д.43), доверила представлять свои интересы Алексееву А.А., Бирж Е.А.

Представители ответчика Алексеевой Т.В.-Алексеев А.А., действующий на основании доверенности от .. .. ....г. (л.д.42), Бирж Е.А., действующий на основании доверенности от .. .. ....г. (л.д.77) в судебном заседании против заявленных требований возражали, суду пояснили, что Алексеева Т.В. является собственником 1/16 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу ул.....г......

Указанная доля в квартире была приобретена Алексеевой Т.В. .. .. ....г. в соответствии с договором купли-продажи у Феоктистовой И.С. за 500 000 руб. Данные денежные средства она передала продавцу .. .. ....г. г.

Никаких доказательств того, что цена спорной доли в квартире по договору купли-продажи составляла 150 000 рублей в нарушение статей 56, 60 ГПК РФ истцами не представлено.

В этот же день она обратилась в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии ....... для государственной регистрации договора купли-продажи.

В .. .. ....г.. Алексеевой Т.В. было выдано свидетельство, где указано, что запись о государственной регистрации права внесена в реестр .. .. ....г. г.

Феоктистова И.С. знала место жительства всех сособственников квартиры, расположенной по адресу ул.....г....., а именно Касимовой Н.Н., Герасимова П.С. и Герасимова А.С. которые были на момент уведомления о продаже доли зарегистрированы в данной квартире.

Феоктистовой И.С. суду были представлены документы, подтверждающие факт направления заявления о продаже доли и документы, подтверждающие факт вручения этих заявлений всем сособственникам по месту регистрации.

До настоящего времени ни от одного сособственника не поступало согласия па покупку доли 1/16 в праве собственности на квартиру по адресу ул.....г....., по цене 500 000 рублей.

Таким образом, считают неосновательными и противоречащим законодательству заявление о том, что кто-либо из сособственников не получал уведомление о продаже Феоктистовой И.С. принадлежащей ей доли в квартире.

Тот факт, что кто-либо из сособственников отбывает наказание в местах лишения свободы, не является основанием для ненадлежащего извещения указанного лица по последнему известному месту жительства и по месту регистрации.

Стоимость недвижимого имущества по договору купли-продажи является существенным условием и стороны вольны определять её по своему усмотрению. В данном случае стоимость по договору доли 1/16 квартиры, расположенной по адресу ул.....г....., составляет 500 000 рублей.До настоящего времени ни один из истцов по данному гражданскому делу не изъявил желание о покупке доли за цену 500 000 рублей, хотя месячный срок истёк.

Ответчик Феоктистова И.С. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д.44), направила в суд письменный отзыв, согласно которому указывает, что .. .. ....г. по договору купли-продажи она продала Алексеевой Т.В. за 500000 руб. 1/16 долю в праве собственности на квартиру, распложенную по ул.....г....., принадлежащую ей на праве собственности. Указанные денежные средства были ею получены, о чем свидетельствует расписка. О ее намерении продать свою долю за 500000 руб. в соответствии со ст.250 ГК РФ ею были уведомлены все собственники указанной квартиры. До настоящего времени она не получила ни от одного из них уведомления о намерении купить ее долю на предложенных условиях. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ....... Сыскин В.В., действующий на основании доверенности от .. .. ....г. (л.д.73), в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, на правил в суд письменный отзыв, согласно которому по данным Единого государственного реестра прав на квартиру, расположенную по адресу: ул.....г..... зарегистрированы права: .. .. ....г. за №... произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Касимовой Н.Н., в размере 5/16 долей, на основании: Договора на передачу квартиры в собственность граждан №..., соглашения о распределении долей квартиры, удостоверенное нотариусом ....... Л. .. .. ....г. г., реестровый №..., свидетельства о праве на наследство по закону от .. .. ....г. г., выданное нотариусом ....... Л. по наследственному делу №..., зарегистрированное в реестре нотариуса за №....

.. .. ....г. за №... произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Герасимова П.С., в размере 5/16 долей, .. .. ....г. за №... произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Герасимова А.С., в размере 5/16 долей, на основании указанных документов.

.. .. ....г. за №... произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Герасимовой И.С., в размере 1/16 доли на основании свидетельства о праве на наследство по закону от .. .. ....г. г., выданное нотариусом ....... Лупу Л.Э. по наследственному делу №..., зарегистрированное в реестре нотариуса за №....

.. .. ....г. право общей долевой собственности Герасимовой И.С. было прекращено и за №... произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Алексеевой Т.В., в размере 1/16 доли на основании договора купли-продажи 1/16 доли квартиры от .. .. ....г. года.

Суд в соответствии со 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Герасимова П.С., ответчика Алексеевой Т.В., против чего не возражает представитель истца.

Свидетель Х суду показал, что Касимова Н.Н. ........ Из разговора с Феоктистовой И.С. ему известно, что фактически она продала свою долю в квартире по ул.....г..... за 145000 руб., а в расписке указала 500000 руб., пояснила ему, что она хотела, чтобы ....... выкупила у нее долю за 500000 руб. При совершении сделки купли-продажи он не присутствовал.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующему.

Согласно ч.1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1-3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом

Судом установлено, что с .. .. ....г. квартира, расположенная по адресу: ул.....г..... ул.....г..... находилась в общей долевой собственности Касимовой Н.Н. (5/16 долей), Герасимова П.С. (5/16 долей), Герасимова А.С. (5/16 долей) и Герасимовой (Феоктистовой) И.С. (1/16 доля) (л.д.10-13,15).

Намереваясь продать 1/16 долю в праве собственности на указанную квартиру Феоктистова И.С. .. .. ....г. направила Герасимову А.С., Герасимову П.С. и Касимовой Н.Н., имеющим преимущественной право покупки на основании ст.250 ГК РФ, заявления с просьбой в течение .. .. ....г. сообщить ей о намерении купить отчуждаемую долю в праве собственности за 500000 руб. (л.д.49-54).

В этот же день-.. .. ....г. Феоктистова И.С. заключила с Алексеевой Т.В. договор кули-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по ул.....г..... ул.....г..... ул.....г...... Согласно п.3 указанного договора доля в праве собственности по соглашению сторон продается за 500000 руб. (л.д.46-47).

.. .. ....г. Феоктистова И.С. получила от Алексеевой Т.В. денежные средства в размере 500000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи, что подтверждается распиской (д.л.48), отзывом ответчика Феоктистовой И.С., пояснениями представителей ответчика Алексеевой Т.В.

Таким образом, договор купли-продажи 1/16 доли в праве собственности на квартиру по ул.....г..... был заключен до истечения месячного срока, предоставленного истцам для решения вопроса о выкупе или отказе от выкупа спорной доли.

Однако, после сдачи договора купли-продажи от .. .. ....г. в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ....... регистрация перехода права собственности была приостановлена, поскольку не истек месячный срок со дня уведомления истцов о продаже доли в квартире (л.д.92-93).

Право собственности за Алексеевой Т.В. было зарегистрировано по истечении месячного срока за №..., свидетельство о государственной регистрации права собственности (л.д.45) получено ею .. .. ....г. (л.д.92-93).

Таком образом, ответчик Феоктистова И.С. уведомила истцов о своем намерении продать принадлежащую ей 1/16 долю в праве собственности на квартиру по ул.....г..... надлежащим образом. Несмотря на то, что договор купли-продажи был заключен ею с Алексеевой Т.В. до истечения .. .. ....г. срока со дня уведомления истцов, фактически регистрация права собственности была произведена лишь через .. .. ....г., однако после получения уведомлений от Феоктистовой И.С. .. .. ....г. (л.д.52-54) и до настоящего времени ответчики не заявили о своем намерении приобрести 1/16 долю в праве собственности на квартиру по ул.....г..... ул.....г..... ул.....г..... у Феоктистовой И.С. за предложенную цену-500000 руб.

Герасимов А.С., Герасимов П.С. и Касимова Н.Н. считают, что указанная сумма не соответствует реальной стоимости спорной доли в праве собственности на квартиру, приобретать долю в квартире по указанной цене они не намерены и в настоящее время просят перевести на них права и обязанности покупателей, обязав их выплатить Феоктистовой И.С. 118 750 рублей.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст. 555 ГПК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ч.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч.1 и 4 ст. 421 граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, цена товара является существенным условием договора купли-продажи, и Феоктистова И.С. на основании указанных норм ГК РФ имела право по своему усмотрению определять цену, за которую желает продать принадлежащее ей имущество.

Показания свидетеля Х о том, что фактически спорная доля в квартире была отчуждена Феоктистовой И.С за 145000 руб., не могу быть приняты во внимание, поскольку известны ему со слов, носят вероятностный характер, опровергаются собранными по делу доказательствами, в том числе распиской, согласно которой спорная доля в квартире приобретена Алексеевой Т.В. за 500000 руб. (л.л.48).

Таким образом, поскольку Феоктистова И.С. на основании закона имела право по своему усмотрению определить цену имущества, которое намеревалась отчуждать, а в соответствии со ст.250 ГПК РФ участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, то перевод прав и обязанностей покупателя с Алексеевой Т.В. на Герасимова А.С., Герасимова П.С. и Касимову Н.Н. возможен только в случае передачи указанных прав и обязанностей по договору купли-продажи от .. .. ....г. в полном объеме, в том числе и обязанности оплатить стоимость отчуждаемой 1/16 доли в праве собственности на квартиру по ул.....г..... ул.....г....., в размере 500000 руб.

Поскольку истцы пояснили, что за указанную сумму приобретать спорную долю в квартире они не намерены, то переход прав и обязанностей покупателя на них в полном объеме не возможен.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Герасимова А.С., Герасимова П.С., Касимовой Н.Н. в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Касимовой Н.Н., Герасимова П.С., Герасимова А.С. к Феоктистовой И.С., Алексеевой Т.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору при продаже 1/16 доли в праве общей долевой собственности квартиры по ул.....г..... по цене 118750 (сто восемнадцать тысяч семьсот пятьдесят) рублей, принадлежащей Алексеевой Т.В.;

О возложении на Касимову Н.Н., Герасимова П.С., Герасимова А.С. обязанности оплатить Алексеевой Т.В. 118750 (сто восемнадцать тысяч семьсот пятьдесят) рублей за 1/16 долю в праве общей долевой собственности в квартире по ул.....г..... - ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:_______________________________________ /Теленина О.А./

Мотивированное решение изготовлено .. .. ....г. года.

Судья:_______________________________________ /Теленина О.А./