Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6866/2018 ~ М-6128/2018 от 23.07.2018

                                                                                      Дело № 2-6866/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 октября 2018 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи          Васиной Д.К.

при секретаре                            Зориковой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по исковому заявлению Никифоровой Инны Викторовны к Быковой Нине Николаевне, Миронову Александру Леонидовичу о признании договора незаключенным,

и по встречному иску Быковой Нины Николаевны, Миронова Александра Леонидовича к Никифоровой Инне Викторовне о расторжении договора, взыскании компенсации морального вреда,

У с т а н о в и л:

Истица обратилась в суд с иском к ответчикам и просит признать договор аренды земельного участка и жилого дома с правом последующего выкупа от 25.03.2017 года, подписанного между Никифоровой И.В. и Мироновым А.Л., действующим по доверенности от Быковой А.Л., незаключенным.

В обоснование требований указала, что 25.03.2017 года между ней и Мироновым А.Л., действующим по доверенности от Быковой Н.Н., подписан договор аренды земельного участка и жилого дома с правом последующего выкупа. Данный договор следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимого имущества и договора купли-продажи недвижимости. При этом, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого недвижимого имущества. Между тем, договор аренды от 25.03.2017 года согласованного между сторонами условия о размере арендной платы и условия о цене недвижимости не содержит. Сумма арендных платежей, указанных в п. 3.2 договора аренды, противоречит графику арендных платежей, приведенному в п. 3.4 договора, что не позволяет однозначно установить согласованный между сторонами размер арендных платежей; условие о цене жилого дома и земельного участка. При таких обстоятельствах, Никифорова И.В. полагает договор от 25.03.2017 года незаключенным.

В процессе рассмотрения дела Быковой Н.Н., Мироновым А.Л. предъявлено встречное исковое заявление к Никифоровой И.В. о расторжении договора аренды земельного участка и жилого дома с правом последующего выкупа от 25.03.2017 года, заключенного между Никифоровой И.В. и ИП Быковой Н.Н., взыскании с Никифоровой И.В. в пользу ИП Быковой Н.Н. расходов н оплат услуг представителя в сумме 30000 руб. 00 коп., компенсации морального вреда в размере 15000 руб. 00 коп., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб. 00 коп.

Свои требования мотивировала тем, что 25.03.2017 года между Никифоровой И.В. и ИП Быковой Н.Н. заключен договор аренды земельного участка и жилого дома с правом последующего выкупа сроком на 84 месяца. Указанный договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию. Недвижимое имущество было передано истице, а истицей принято, что подтверждается актом приема-передачи. В нарушение условий договора ответчиком допущена просрочка уплаты арендных платежей свыше 10-ти месяцев, до настоящего времени задолженность не погашена, несмотря на неоднократное напоминание арендодателя, в связи с чем Быкова Н.Н. полагает, что имеются правовые основания для расторжения договора аренды.

Истица Никифорова И.В. в судебное заседание не явилась, направив своего представителя, который в судебном заседании заявленные исковые требования о признании договора аренды незаключенным поддержал, встречное исковое заявление просил оставить без рассмотрения, поскольку ответчицей не соблюден установленный законодателем для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

Ответчица Быкова Н.Н. и ее представитель в судебном заседании настаивали на расторжении договора аренды. С иском Никифоровой И.В. не согласились, полагая его необоснованным по основаниям, излаженным в письменных возражениях.

Ответчик Миронов А.Л. в судебное заседание не явился, о дате месте и времени судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом.

Суд с учетом мнения участников процесса и в силу положений ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле и уведомленных надлежащим образом о дате месте и времени судебного разбирательства.

Заслушав пояснения представителя истицы, возражения ответчицы и ее представителя, изучив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Частью 3 статьи 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п.3 ст.1 ГК РФ, в силу которого при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Ст. 432 ГК РФ закреплено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Так, в силу п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

        Согласно положению пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

        Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.        Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).        В силу пункта 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

        Из изложенных норм права следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

         В п. 1 ст. 624 ГК РФ определено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

       Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

        Судом установлено, что 25.03.2017 года между Никифоровой И.В. и ИП Быковой Н.Н. в лице представителя Миронова А.Л. подписан договор аренды жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС, сроком на 84 месяца, то есть с даты подписания договора и до 29.02.2024 года (л.д. 7-12).

        В соответствии с п. 1.3 договора его целью является проживание в жилом доме и пользование земельным участком с возможностью последующего выкупа.

        Согласно п. 3.2 договора сумма арендных платежей по договору составляет 7356874 руб. 04 коп.

        Арендные платежи осуществляются арендатором в суммах и в сроки, указанные в п. 3.4 согласно графику.

          Подтверждением получения денежных средств по арендным платежам является собственноручная расписка арендодателя либо уполномоченного на то лица; оплата на любой банковский счет открытый на имя Миронова А.Л. Причем подтверждением платежа в этом случае является зачисление денежных средств на расчетный счет арендодателя. (п. 3.5 договора).

         В соответствии с п. 3.10 договора аренды выкупная стоимость предмета аренды при условии выполнения п. 3.4 и п. 3.6, уплачиваемая арендатором арендодателю по окончании срока составляет 32000 руб. 00 коп., При просрочке оплаты по п. 3.4 более чем на один месяц выкупная стоимость недвижимого имущества будет составлять 3800000 руб. 00 коп.

        Согласно п. 4.7 договора выкуп предмета аренды производится в следующем порядке: арендатор не менее чем за 10 дней до предполагаемой даты выкупа уведомляет арендодателя о намерении выкупить предмет аренды, арендодатель в течение 5 дней после получения от арендатора запроса о выкупе подготавливает и направляет арендатору основной договор купли-продажи недвижимого имущества и в случае досрочной оплаты уведомляет о сумме арендных платежей, которые перечисляются исходя из срока досрочной оплаты. Перед заключением основного договора стороны производят сверку оплат в соответствии с п. 3.8 договора а также арендатор оплачивает арендодателю денежную сумму за выкуп предмета аренды.

        В п. 6.10 стороны согласовали, что договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

        В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

        Свобода определения объема своих прав и обязанностей в гражданском процессе и распоряжения процессуальными средствами защиты предусматривает усмотрение сторон в определении объема предоставляемых ими доказательств в подтверждение своих требований и возражений.

        При этом стороны сами должны нести ответственность за невыполнение обязанности по доказыванию, которая может выражаться в неблагоприятном для них результате разрешения дела, поскольку эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности.

        Суд, содействуя сторонам в реализации этих прав, осуществляет в свою очередь лишь контроль за законностью совершаемых ими распорядительных действий, основывая решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого из них в отдельности, а также достаточность и взаимную связь их в совокупности.

        Обязанность по доказыванию приведенных обстоятельств возложена процессуальным законом (статья 56 ГПК РФ) на заинтересованное лицо, обратившееся в суд за защитой права.

        Судом установлено, что договор аренды от 25.03.2017 года сторонами подписан, совершен в простой письменной форме, соответствует требованиям, предъявляемым к договору аренды, содержит все необходимые для такого рода договоров существенные условия, по которым сторонами достигнуто взаимное согласие, договор аренды от 25.03.2017 года прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, сторонами реально исполнен, недвижимое имущество, являющееся предметом аренды, по акту было передано арендодателем арендатору, каких-либо нареканий либо претензий по поводу неопределенности предмета договора аренды в адрес ответчицы от истицы не поступало.

       До 30.12.2017 года Никифорова И.В. во исполнение принятых на себя обязательств производила уплату ИП Быковой Н.Н. арендных платежей в размере, предусмотренном договором, что подтверждается представленными в материалы дела расписками и чеками по переводу денежных средств на расчетный счет арендодателя, а также банковской выпиской.

      Таким образом, анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что оснований для признания договора аренды незаключенным у суда отсутствуют.

      Доводы Никифоровой И.В. о не указании в договоре условий о размере арендных платежей и выкупной стоимости недвижимого имущества являются несостоятельными, поскольку они прямо оговорены сторонами при заключении договора, по ним сторонами достигнуто согласие, каких-либо претензий от Никифоровой И.В. в адрес ИП Быковой Н.Н. по поводу неопределенности предмета договора до момента его заключения не поступало.

       Кроме того, поведение участников сделки, в частности факт передачи арендованного имущества в пользование Никифоровой И.В. и внесение последней ИП Быковой Н.Н. платежей в счет аренды свидетельствуют о том, что в соответствии со ст. 432 ГК РФ сторонами были согласованы все существенные условия договора, и следовательно, он является заключенным.

      Таким образом, исковые требования Никифоровой И.В. являются не основанными на законе и удовлетворению не подлежат.

       Разрешая заявленные встречные исковые требования Быковой Н.Н. о расторжении договора аренды от 25.03.2017 года, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

          В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона.          Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

        Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

          По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

         Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

        Ст. 452 ГК РФ регламентировано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

         Таким образом, расторжение договора в судебном порядке возможно при не достижении соглашения сторон, что требует обязательного соблюдения досудебного порядка.

         Вместе с тем, Быкова Н.Н. с требованием о расторжении договора к Никифоровой И.В. в досудебном порядке не обращалась, доказательств обратного в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ не представила.

          В соответствии со ст. 222 ГК РФ, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора, суд оставляет заявление без рассмотрения в случае.

            При таких обстоятельствах, учитывая, что Быковой Н.Н. не соблюден установленный законодателем порядок досудебного урегулирования спора по требованию о расторжении договора, суд полагает необходимым оставить встречное исковое заявление Быковой Н.Н., Миронова А.Л. о расторжении договора аренды земельного участка и жилого дома с правом последующего выкупа от 25.03.2017 года, взыскании судебных расходов и компенсации морального вреда без рассмотрения.

          Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 ГПК РФ суд

                                                       Р Е Ш И Л :

Исковые требования Никифоровой Инны Викторовны к Быковой Нине Николаевне, Миронову Александру Леонидовичу о признании договора аренды земельного участка и жилого дома с правом последующего выкупа от 25.03.2017г., не заключённым, - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Быковой Нины Николаевны, Миронова Александра Леонидовича к Никифоровой Инне Викторовне о расторжении договора аренды земельного участка и жилого дома с правом последующего выкупа от 25.03.2017г., судебных расходов, взыскании компенсации морального вреда, - оставить без рассмотрения.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

     Судья                                                                                            Д.К. Васина

Мотивированное решение изготовлено 02.11.2018г.