Решение по делу № 3а-521/2016 от 16.05.2016

Дело № 3а-521/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июля 2016 года                 г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Скоробогатовой С.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

с участием представителя административного истца – адвоката Захарова А.Е.,

у с т а н о в и л :

Скоробогатова С.А. обратилась в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – объекты бытового и коммунального обслуживания населения. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, таковая определена в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 9 апреля 2015 года в размере рыночной стоимости на основании ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца – адвокат Захаров А.Е. в судебное заседание явился, административное исковое заявление уточнил и поддержал, возражал против выводов заключения эксперта. Дело рассмотрено в отсутствие административного истца, извещенного надлежаще.

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен, в ходе судебного разбирательства не заявил возражений против размера рыночной стоимости, указанного в экспертном заключении, а также не оспаривал право истца на пересмотр кадастровой стоимости.

Представители Комитета по управлению имуществом г.Таганрога, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – объекты бытового и коммунального обслуживания населения. На земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 09.04.2015 года –

ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, его кадастровая стоимость определена в соответствии со средним удельным показателем кадастровой стоимости по состоянию на 9 апреля 2015 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Правовой интерес административного истца в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на указанную дату основан на учете кадастровой стоимости в формуле определения арендной платы, поэтому вопрос о возможности приведения кадастровой стоимости к размеру рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости основан на нормах права. Кроме того, в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации собственник строений на земельном участке имеет право выкупа земельного участка с учетом его кадастровой стоимости.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 28.12.2015 года, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков от 20.04.2016 года (экспертиза на подтверждение стоимости).

В отчете оценщика в рамках использованного сравнительного подхода определил интервал цен в рассматриваемом сегменте рынка земельных участков – от ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей за 1 кв.м. Расчет рыночной стоимости осуществлен с применением 3 объектов-аналогов: площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, назначение – участок под строительство (цена предложения ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб/кв.м), ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, назначение – участок под строительство (цена предложения ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб/кв.м), ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, назначение – участок под строительство (цена предложения ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб/кв.м). В результате корректировок на торг в 10%, на местоположение (аналог 2 плюс 10%), обеспеченность инженерными коммуникациями (плюс 12% аналоги 1 и 3) оценщик пришел к выводу о рыночной стоимости.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против иска и отчета, Правительство Ростовской области, указало на следующие недостатки и несоответствия отчета федеральным стандартам оценки: в объявлениях об объектах-аналогах отсутствует информация о разрешенном использовании земельных участков (в отчете указано – под строительство), в результате чего они не могут применяться в расчетах, исследуемый участок и аналоги различны по площади, корректировка не введена, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, назначил экспертизу по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА Согласно заключению эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28.06.2016 года рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 09.04.2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт ФИО5 допрошен в судебном заседании.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж.

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Таганроге Ростовской области, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Эксперт использовал объекты-аналоги из более широкой выборки объявлений о продаже участков коммерческого назначения (таблица 3). Объекты-аналоги отыскивались экспертом по критериям – продажа земельного участка коммерческого назначения, что определяет сегмент рынка земельных участков.

Применение конкретных корректировок (на условия сделки, на местоположение и на площадь участков) экспертом подробно и достаточно объяснено. Расчет рыночной стоимости математически проверяем (таблица 7).

Корректировки на местоположение и на площадь, позволяющие реально использовать схожие объекты, объявленные для продажи на рынке, экспертом взяты не произвольно, а в соответствии с методиками, источники содержания которых приведены в заключении.

Возражая против результатов экспертного заключения, административный истец ссылается на то, что экспертное заключение ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА является недостоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость данного земельного участка существенно завышена, эксперт некорректно осуществил подбор объектов-аналогов, использованы наиболее высокие по стоимости объявления с наименьшей площадью участков.

Суд в результате анализа возражений и представленных доказательств не находит достаточных оснований для несогласия с заключением эксперта.

Доводы о необоснованном подборе объектов-аналогов экспертом не могут быть приняты во внимание, поскольку рассматриваемый земельный участок и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (участки коммерческого назначения). В экспертном заключении приведена таблица № 2 примерного соответствия между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями, и видами разрешенного использования, применяемого при кадастровой оценке земель, в соответствии с которой вид разрешенного использования и категория земли, к которой относится земельный участок, соответствует классу земли «под офисно-торговую застройку». При этом назначение объектов-аналогов (для коммерческих объектов) также входит в указанный класс земли, что свидетельствует об их сопоставимости с объектами оценки по данному ценообразующему фактору.

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках.

Остальные аргументы административного истца являются предположениями о рыночной стоимости земельного участка и не могут быть признаны влияющими на рыночную стоимость. Конкретных данных о необходимости иных корректировок, не примененных экспертом и реально влияющих на рыночную стоимость, административный истец не привел. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Суждения представителя административного истца, основанные на выводах заключения эксперта по другому административному делу, не могут быть приняты во внимание, поскольку не основаны на принципах допустимости и относимости доказательств, предметом оценки в данном деле являлись сам исследуемый земельный участок с его характеристиками и отчет об оценке, с которым нельзя согласиться.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с указанными выше возражениями Правительства Ростовской области относительно недостоверности представленного истцом отчета оценщика, как по подбору объектов-аналогов (с точки зрения указания вида использования, поскольку из содержания объявлений следует, что оценщик по сути использует иной сегмент рынка - ИЖС), так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости и свидетельствует о недостаточности осуществленного анализа рынка, исходя из совокупности вышеприведенных требований федеральных стандартов оценки.

Экспертиза отчета саморегулируемой организации оценщиков не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные в результате судебной экспертизы иные данные о рыночной стоимости, а установленные недостатки отчета оценщика не позволяют определить рыночную стоимость в соответствии с отчетом.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При таком положении заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, подлежит частичному удовлетворению согласно выводу заключения эксперта в соответствии со статьями 24.19, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – объекты бытового и коммунального обслуживания населения в размере его рыночной стоимости по состоянию на 9 апреля 2015 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 16 мая 2016 года.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов