Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-32827/2016 от 18.11.2016

Судья:Кретова Е.А. Дело <данные изъяты> – 32827/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Зубовой Л.М.,

судей Аверченко Д.Г., Ивановой Т.И.,

при секретаре Максимовой С.Н.,

рассмотрев в судебном заседании от 28 ноября 2016 года апелляционную жалобу Байбекова Ф. Р. на решение Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Хасанова Б. Н. к Байбекову Ф. Р. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Зубовой Л.М.,

объяснения представителя Байбекова Ф.Р. – Макарова Р.А., представителя Хасанова Б.Н. – Полунина С.С.,

УСТАНОВИЛА:

Хасанов Б.Н. обратился в суд с иском к Байбекову Ф.Р., просил признать ничтожным договор купли-продажи от 28.05.2015г., заключенный между сторонами, повлекший переход права собственности на земельный участок по адресу: <данные изъяты>, с/о Марчуговский, д.Аргуново, <данные изъяты>, площадью 2800 кв.м., с кадастровым номером 50:29:0050101:0030, и размещенный на нем жилой <данные изъяты> лит.А, а, а1, Г, Г1, Г2, Г3,1, 2, У, общей площадью 53,4 кв.м., применить последствия недействительности ничтожной сделки, аннулировав записи о государственной регистрации недействительной сделки и право собственности Байбекова Ф.Р. на земельный участок и жилой дом, признав за Хасановым Б.Н. право собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

Истец указал, что между сторонами был заключен договор займа от 28.05.2015г., по которому займодавец обязался предоставить заем денежных средств в размере 2100000 руб. не позднее <данные изъяты>, а истец возвратить заем до 28.08.2015г. В обеспечение данного договора между сторонами был заключен договор залога указанного недвижимого имущества. Ответчик ввел в заблуждение истца – иностранного гражданина, что в обеспечение якобы залога, между сторонами необходимо заключить договор купли-продажи от 28.05.2015г. указанного имущества, которое при исполнении своих обязательств заемщиком и возврате 2100000 руб. имущество, переданное Залогодержателю будет возвращено обратно Залогодателю. После заключения договора купли-продажи от 28.05.2015г. земельного участка и жилого дома фактической передачи указанного имущества не было. Никаких денежных средств в размере 2 100 000 руб. ответчик истцу так и не передал. Оплаты до подписания договора купли-продажи от <данные изъяты> ответчик никогда не производил. Договор купли-продажи от <данные изъяты> прошел государственную регистрацию. На просьбы истца вернуть недвижимое имущество ответчик никак не отреагировал. Более того, ответчик подал иск о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отца истца Хасанова Н.Х. Хасанов Н.Х. проживает в оспариваемом жилом доме по указанному адресу. Поскольку договор купли-продажи от 28.05.2015г. был заключен истцом под влиянием существенного заблуждения в отношении предмета сделки, истец полагал, что заключает договор залога (ипотеки) в качестве обеспечения договора займа, на что ему неоднократно указывал ответчик. Истец считает, что заключенный договор купли-продажи от 28.05.2015г., заключенный между сторонами, является притворной сделкой, прикрывающей сделку договор займа с залогом имущества в виде дома и земельного участка. Истец не намеревался отчуждать принадлежащие ему на праве собственности жилой дом и земельный участок. Передача жилого дома фактически совершена не была, ключи от жилого дома переданы не были, ответчик никогда в оспариваемом доме не был.

Ответчик Байбеков Ф.Р. в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные возражения на иск, его представитель против удовлетворения исковых требований возражал, пояснил, что решение о продаже недвижимого имущества истец принял самостоятельно, знал порядок заключения договора купли-продажи, его регистрации. Истец лично присутствовал <данные изъяты> в УФСГРКиК по <данные изъяты> при сдаче договора на регистрацию, оплачивал госпошлину, подавал соответствующее заявление. После заключения сделки, Хасанов Б.Н. не обращался к Байбекову Ф.Р. с требованием вернуть ему имущество. У истца было намерение продать имущество, о чем свидетельствует несостоявшаяся сделка 2014 года со Свитыч, у истца было именно намерение продать имущество, были сданы документы и отозваны ранее поданные документы.

Решением Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Байбеков Ф.Р. просит отменить решение суда по указанным в жалобе основаниям.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между Хасановым Б.Н. и Байбековым Ф.Р. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец продал покупателю в собственность принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок по адресу: <данные изъяты>, с/о Марчуговский, д. Аргуново, <данные изъяты>, площадью 2800 кв.м., с КН <данные изъяты> с находящимся на нем жилым домом площадью 53.4 кв.м. и хозяйственными строениями. Данный договор и передаточный акт зарегистрированы в УФСГРКиК по <данные изъяты> 16.06.2015г. Цена договора составляет 2100000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п.2.1).

В этот же день <данные изъяты> между Байбековым Ф.Р. и Хасановым Б.Н. заключен договор займа <данные изъяты>, по условиям которого займодавец передает на условиях договора заемщику денежные средства в размере 2 100 000 руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа в срок до <данные изъяты>.

В обеспечении долговых обязательств <данные изъяты> Байбеков Ф.Р. и Хасанов Б.Н. заключают договор залога, согласно п.1.1 которого залогодержатель в случае неисполнения обязательств по договору займа от <данные изъяты>, обеспеченному залогом, приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущественного права преимущественно перед другими кредиторами.

Согласно п.2.1 договора залога, залогом в соответствии с настоящим договором обеспечивается обязательство, которое возникает из договора купли-продажи от <данные изъяты>, заключенного между залогодержателем и залогодателем, в силу которого должник обязуется возвратить заем в размере, эквивалентном 2 100 000 руб. не позднее <данные изъяты>.

Согласно п.1.3 договора залога, в обеспечение исполнения обязательств, принятых должником по указанному договору, залогодатель передает залогодержателю имущество, согласно договору купли-продажи от <данные изъяты> земельный участок по адресу: <данные изъяты>, с/о Марчуговский, д.Аргуново, <данные изъяты>, площадью 2800 кв.м., с КН <данные изъяты> и размещенный на нем жилой <данные изъяты> - лит.А,а,а1,Г,Г1,Г2,Г3,1,2,У, одноэтажный, общей площадью 53,4 кв.м. По согласованию сторон указанное имущество может быть передано залогодателю до окончания срока действия договора.

В соответствии с п.1.4 договора залога, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником какого-либо из своих обязательств по договору займа, указанному в п.1.2 договора, залогодержатель имеет право обратить взыскание на переданное в залог имущество.

В соответствии с п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы, в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.3 ст.166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Удовлетворяя исковые требования Хасанова Б.Н., судом сделан правильный вывод о том, что при заключении спорного договора купли-продажи стороны имели иную цель и имели волю на совершение другой сделки, а именно, обеспечить исполнение обязательств Хасанова Б.Н. как заемщика по договору займа от 28.05.2015г. путем передачи дома и земельного участка в залог.

При этом судом принято во внимание, что согласно п. 1.2. договора залога от <данные изъяты> залогом в соответствии с настоящим договором обеспечивается обязательство, которое возникает из договора купли-продажи от <данные изъяты>, заключенного между залогодержателем и залогодателем, в силу которого должник обязуется возвратить заем в размере, эквивалентном 2100000 рублей не позднее <данные изъяты>.

В пункте 1.3 указано, что в обеспечение исполнения обязательств, принятых должником по вышеуказанному договору, залогодатель передает залогодержателю имущество, согласно договора купли-продажи от <данные изъяты>: земельный участок по адресу: <данные изъяты>, с/о Марчуговский, д.Аргуново, <данные изъяты>, площадью 2800 кв.м., с КН <данные изъяты> и размещенный на нем жилой <данные изъяты> - лит.А,а,а1,Г,Г1,Г2,Г3,1,2,У, одноэтажный, общей площадью 53,4 кв.м.

Исходя из буквального толкования договоров, суд сделал правильный вывод о том, что заключая договор залога имущества после заключенного договора купли-продажи того же имущества, который предполагает переход права собственности после государственной регистрации, и включая в качестве условия обеспечения заемных обязательств обязательства, вытекающие из договора купли-продажи, стороны по делу не имели намерений породить последствия заключенного договора купли-продажи недвижимости, расценивая договор купли-продажи и договора залога как средство обеспечения заемных обязательств по договору займа. Фактическая воля сторон при заключении двух сделок купли-продажи и залога была направлена на обеспечение гарантированных обязательств по исполнению договора займа.

Утверждение ответчика о том, что договор купли-продажи был исполнен, а именно была произведена государственная регистрация права собственности на спорную квартиру, является необоснованным, поскольку как разъяснено в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", стороны мнимой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что стороны по договору купли-продажи не имели намерение реально совершить и исполнить указанную сделку. По утверждению Хасанова Б.Н. денежные средства по сделке в размере 2100000 рублей от Байбекова Ф.Р. он не получал, Байбеков Ф.Р. не оспаривал, что домом и земельным участком он не пользовался, спорное недвижимое имущество, продолжало находиться в пользовании истца и третьего лица Хасанова Н.Х, проживавшего в спорном доме, в связи с чем, несостоятельны доводы Байбекова Ф.Р. о намерении Хасанова Б.Н. произвести отчуждение данного имущества, а также намерении истца ранее продать принадлежащее ему спорное имущество по договору купли-продажи Свитыч А.Н., выдаче доверенности 28.03.2015г. на Целинову Е.А., личного присутствия истца при регистрации спорного договора купли-продажи. Таким образом, фактическая передача объектов недвижимости по оспариваемому договору купли-продажи, передача ключей от жилого дома не производилась.

Ссылка ответчика Байбекова Ф.Р. на расписку от <данные изъяты>, как на доказательство волеизъявления сторон на заключение договора купли-продажи, не может быть принята во внимание, поскольку согласно расписке, содержащей обязательство Хасанова Б.Н. выплатить Байбекову Ф.Р. сумму в размере 5000000 руб. в случае приостановки или несовершения договора купли-продажи дома и участка, свидетельствует о наличии между сторонами денежных обязательств, о намерении ответчика получить от истца денежные средства, а не имущество, которое одновременно является предметом договора залога, который никем не оспорен и является действующим.

Кроме того, суд учел, что стоимость жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи от <данные изъяты> в размере 21000000 рублей представляет собой сумму долга Хасанова Б.Н. перед Байбековым Ф.Р., вытекающую из договора займа от <данные изъяты>, и не являющейся реальной стоимостью данного имущества, что также свидетельствует о притворности договора купли-продажи.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда, что совершенная между сторонами сделка купли-продажи прикрывала договор залога, и, соответственно, является ничтожной в силу своей притворности, и не порождает для сторон договора правовых последствий.

В соответствии со ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с признанием договора купли-продажи недействительным суд применил последствия недействительности сделки путем возврата в собственность Хасанова Б.Н. жилого дома и земельного участка, что является основанием для внесения изменений в ЕГРП на указанное недвижимое имущество Хасанова Б.Н. и исключении записи о собственности и прекращении права собственности на данный жилой дом и земельный участок Байбекова Ф.Р.

Поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где им дана надлежащая оценка с учетом представленных доказательств. Жалоба не содержит ссылку на обстоятельства, ставящие под сомнение выводы суда, свидетельствующие о незаконности обжалуемого решения суда, доводы заявителя сводятся к несогласию с произведенной оценкой суда доказательств по делу.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Байбекова Ф. Р. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: