Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2902/2018 ~ М-1266/2018 от 26.03.2018

Дело №2-2902|18

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

     30 октября 2018 года Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

     председательствующего судьи Маркиной Г.В.,

     при секретаре Сафоновой О.А.

     с участием истца Гордиенко И.В. и ее представителя Шипилова Д.Н., допущенного к участию в деле в порядке, предусмотренном ч.6 ст.53 ГПК РФ, представителя ответчика Махового В.В., действующего на основании доверенности, представителя третьих лиц Плотницких Л.Н. и К.А. Демченко И.С., действующей на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Гордиенко Ирины Валерьевны к Кондусову Евгению Алексеевичу об устранении препятствий в пользовании имуществом, признании общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Сергеева В.В. обратилась в суд с иском к Кондусову Е.А. об устранении препятствий в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, возложении обязанности на ответчика по демонтажу металлического ларька, рекламных конструкций, установленных на фасаде дома, забора из сетки, металлического забора, пристройки, возведенных с тыльной стороны здания, по обеспечению беспрепятственного доступа в техническое помещение площадью 21,8 кв.м. на 1 этаже, установлении частного сервитута в отношении технического помещения – котельной. Истец указала, что ответчик самовольно без согласия иных собственников помещений в здании разместил на фасаде дома рекламные конструкции, возвел на общем земельном участке пристройки, не допускает собственников в помещение котельной, снабжающей водой и теплом квартиры в доме, то есть нарушает права собственников помещений на владение и пользование общим имуществом многоквартирного дома (л.д.7-8 Т.1).

В ходе рассмотрения дела произведена замена в порядке ст.44 ГПК РФ стороны истца на правопреемника в связи с отчуждение (ФИО3) квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на Гордиенко И.В., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: Кумаев М.Н., Перекислова И.Л., Никитина Н.В., Шадрин А.А., Опара А.В., Щербаков А.Н., Ткаченко С.А., Коломейко Д.В., Кулакова С.Г., Тихонов А.Л., Шимчук Л.А., Шатилова Е.И,, Мальцев Д.А., Зенищев М.А., Кретинина С.А., Плотницкая Л.Н., Плотницкая К.А.,      изменен в части предмет иска на основании ст.39 ГПК РФ: истец просит возложить обязанность на ответчика демонтировать установленные им рекламные и иные конструкции на фасаде дома, привести фасад дома в единообразный вид, демонтировать металлический киоск с участка перед домом, признать право общей долевой собственности собственников помещений в здании <адрес> на нежилое помещение котельной площадью 21 кв.м. (л.д.59-61 Т.1, 37, 51-52 Т.3)

В судебном заседании истец Гордиенко И.В. и ее представитель Шипилов Д.Н., допущенный к участию в деле в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, исковые требования поддержали.

Представитель ответчика Маховой В.В., действующий на основании доверенности (л.д.46 Т.1), против удовлетворения иска возражал.

Представитель третьих лиц Плотницких Л.Н. и К.А. Демченко И.С., действующая на основании доверенностей (л.д.164, 194 Т.1), считает требования обоснованными.

Ответчик Кондусов Е.А., третьи лица Кумаев М.Н., Перекислова И.Л., Никитина Н.В., Назарьева Л.Н, Шадрин А.А., Опара А.В., Щербаков А.Н., Ткаченко С.А., Коломейко Д.В., Кулакова С.Г., Тихонов А.Л., Шимчук Л.А., Шатилова Е.И,, Мальцев Д.А., Зенищев М.А., Кретинина С.А. (после смены фамилии Кобзева), Плотницкая Л.Н., Плотницкая К.А., в суд не явились, извещены надлежащим образом, частично третье лица, за исключением Коломейко Д.В. в письменных заявлениях суду сообщили о согласии с исковыми требованиями (л.д. 230, 237-251 Т.2, 55, 66-143 Т.3 ).

Суд, выслушав истца и представителей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.36 ЖК РФ Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В Постановлении Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.2009г. разъяснено, что:

- отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания;

- право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр), изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это;

- по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством;

- в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Установлено, что Гордиенко И.В. является собственником квартиры (№) по адресу: <адрес>, на основании договора дарения от 12.04.2018г., заключенного с (ФИО3), что подтверждается Выпиской из ЕГРН (л.д.35-36 Т.1 ).

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, жилые и нежилые помещения в здании по адресу: <адрес>, принадлежат на праве собственности гражданам: Кумаеву М.Н. квартира (№) на 3 этаже, Перекисловой И.Л. квартира (№) на 3 этаже, Никитиной Н.В. квартиры (№) и (№) на 2 этаже, Шадрину А.А. квартира (№) на 2 этаже, Опара А.В. квартира (№) на 2 этаже, Щербакову А.Н. квартира (№) на 2 этаже, Ткаченко С.А., Коломейко Д.В., Кулаковой С.Г. квартира (№) на 3 этаже, Тихонову А.Л. квартира (№) на 3 этаже, Шимчук Л.А. квартира (№), Шатиловой Е.И. квартира (№) на 3 этаже, Мальцеву Д.А. квартира (№) на 3 этаже, Зенищеву М.А. нежилое помещение 41,3 кв.м. на 1 этаже, Кобзевой (ранее (ФИО1)) квартира (№) на 2 этаже, Плотницкой Л.Н. и Плотницкой К.А. на праве общей долевой собственности нежилое помещение 337.2 кв.м. на 1 этаже, обремененное правом аренды (л.д.25-30 Т.3), Кондусову Е.А. нежилое помещение (№),9 кв.м. на 3 этаже, квартира (№) на 3 этаже, нежилое помещение III площадью 21.8 кв.м. на 1 этаже, нежилое помещение 99,1 кв.м.; права на квартиры (№) и (№) не зарегистрированы (л.д.218-251 Т.1, 1-41, 174-181, 188-209, 226 Т.2).

Решением общего собрания собственников помещений по адресу: <адрес>, оформленным Протоколом (№) от 05.12.2016г., определен непосредственный способ управления МКД, а решением от 03.07.2018г., оформленным Протоколом (№), определено произвести демонтаж рекламных конструкций с фасада дома в целях приведения архитектурного вида дома в надлежащий вид, уполномоченным представителем дома избрана Гордиенко И.В. (л.д. 21-23, 33-35 Т.3).

Земельный участок по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство, и является объектом общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в здании, в том числе Гордиенко И.В. принадлежит 6\1000 долей в праве, Кондусову Е.А. 6/10000 и 519/1000 долей в праве (л.д.11-14, 37-38, 204-205 Т.1). Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования «многоквартирный малоэтажный дом» находится на рассмотрении в администрации городского округа город Воронеж (л.д.172 Т.2, 42-43 Т.3).

Строительство здания по адресу: <адрес>, велось без разрешения на строительство, о чем свидетельствует сообщение администрации городского округа город Воронеж (л.д.45 Т.1). Вместе с тем при обозрении судом материалов инвентаризационного дела на здание было установлено, что первоначальным землепользователем ЗАО «Подгорное» земельный участок и индивидуальный жилой 3 этажный дом площадью 993,6 кв.м. по адресу: <адрес>, был отчужден в собственность Кондусову Е.А., по заявлениям и решениям которого, как единственного собственника, жилой дом был переведен Распоряжением Управления жилищного фонда Департамента муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж от 01.06.2012г. в категорию нежилых помещений (1 этаж – торговые залы с подсобными помещениями, в том числе котельной 21,84 кв.м., 2 этаж – обеденный зал, бильярдная, терраса, моечные, кладовая, цех, 3 этаж - боулинг с подсобными помещениями) в качестве магазина продовольственных товаров с увеличением площади до 1011,2 кв.м., которое было перепланировано и разделено с переводом согласно Приказам Управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж нежилых вновь образованных помещений на 2 и 3 этажах в категорию жилых квартир в период с ноября 2015г. с частичным отчуждением их третьим лицам (л.д.46-107 Т.2). При этом из имеющихся в материалах дела документов следует, что регистрация права собственности (ФИО2) производилась с октября 2015г. на отдельные нежилые помещения, впоследствии переведенные в категорию жилых квартир (л.д.61об.), а 24.12.2015г. было зарегистрировано право собственности (ФИО4) на нежилое помещение (№) (в настоящее время квартира (№) истца) (л.д.74 об. Т.2).

Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.2009г. если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Нежилое помещение котельной площадью 21,8 кв.м., кадастровый номер (№), право собственности на которое зарегистрировано за Кондусовым Е.А. (запись о регистрации в ЕГРН от 30.05.2016г. (№)), расположено на 1 этаже здания по адресу: <адрес>, имеет самостоятельный вход с торцевой стороны здания, учитывалось в проектной документации как до, так и после совершенных переводов помещения из категории жилых в нежилое и обратно, как котельная с двумя котлами (л.д.17-24 Т.1, 48об.-49, 197 Т.2).

По сообщению ООО «Водоканал Подгорное 1» в настоящее время на поставку холодной воды заключены отдельные договоры с собственниками квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес>, ранее был единый договор предоставления коммунальных услуг на имя Кондусова Е.А. (л.д.40-41 Т.3), при этом первый общедомовой узел учета холодной воды, расположенный наряду с бойлерной и газовым котлом в котельной площадью 21,8 кв.м., предназначен для учета общего количества потребленной холодной воды собственниками жилых и нежилых помещений МКД, второй и третий учитывают объем потребления отдельно первого этажа и вышерасположенных этажей. Единственная точка ввода воды в здание находится именно в помещении котельной (л.д.123, 171 Т.2, 39 Т.3). Плата за электроэнергию, потребленную домом <адрес>, с февраля 2012г. начислялась ПАО «ТНС Энерго» как для индивидуального домовладения на основании договора, заключенного с Кондусовым Е.А., летом 2018г. с заявлениями об открытии отдельных лицевых счетов обратились собственники жилых помещений многоквартирного дома, ПАО «ТНС Энерго» проводилась проверка в связи с несоответствием предоставленных документов в части назначения здания как магазина продовольственных товаров и расположенных в нем жилых помещений – квартир, при осмотре системы электроснабжения здания в апреле 2018г. было установлено, что отопление осуществляется газовыми котлами (л.д.127-170, 173, 211-214 Т.2). По сообщению ОАО «Газпром газораспределение Воронеж» дом по <адрес> газифицирован в 2012г. как индивидуальный жилой дом по заявлению Кондусова Е.А., в помещении котельной установлено газовое оборудование, новое проектирование с учетом норм для систем газопотребления МКД не разработано (л.д.2-21 Т.2).

Справкой ООО «Водоканал Подгорное-1» подтверждается, что в августе 2018г. возникла аварийная ситуация, требующая доступа ресурсоснабжающей организации в помещение, где расположен узел учета водо и теплоснабжения, собственником которого является Кондусов Е.А., однако решение указанного вопроса затягивалось последним со ссылкой на различные причины и фактический доступ был предоставлен только через значительный промежуток времени (л.д..36 Т.3). Предоставленные ответчиком Акты проверки показаний счетчиков коммунальных услуг указанные обстоятельства не опровергают. Факт выезда Кондусова Е.А. за пределы Российской Федерации не является обстоятельством, освобождающим его, как собственника помещения, где расположено оборудование инженерных систем дома, обеспечить соответствующим службам доступ в помещение в случае возникновения аварийной ситуации (л.д.45-50 Т.3).

Отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению. Разъясняя смысл п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Исследованными выше доказательствами в совокупности подтверждено, что спорное нежилое помещение Кондусова Е.А. согласно проекту и фактически не имело самостоятельного назначения, было предназначено для размещения общих инженерных газовых коммуникаций здания, в настоящее время в нем находится часть систем инженерных коммуникаций, в том числе общедомовой узел учета воды, газовое оборудование, за счет которого осуществляется отопление всего здания. При этом индивидуальная собственность ответчика на данное помещение и его личное использование данного помещения является безусловным препятствием для бесперебойной поставки коммунальных услуг в квартиры и нежилые помещения надлежащего качества, что подтверждается как сведениями ООО «Водоканал Подгорное-1», так и результатами выездного судебного заседания, в ходе которого 28.09.2018г. было обнаружено отключение Кондусовым Е.А. газовых котлов от системы и демонтаж части труб системы водоснабжения и отопления.

В соответствии с частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В силу ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее по тексту - Положение).

Согласно п. 4 Положения жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.

Согласно пункту 6 Положения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.

Поскольку основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества, то с учетом содержащихся в ЕГРН технических характеристик квартир, имеющих выход в места общего пользования (лестницы, лестничные площадки), составляющих здание по адресу: <адрес>, суд приходит к выводу, что оно в целом соответствует определению «Многоквартирный жилой дом».

Жилое помещение, согласно указанному Положению, должно отвечать определенным требованиям:

- Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

--Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

-Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

-Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

Поскольку полномочным органом местного самоуправления был осуществлен перевод частей здания – нежилых помещений в категорию жилых квартир, тем самым было признано соответствие их приведенным обязательным требованиям к жилым помещениям, при этом на момент принятия Кондусовым Е.А. решения как собственника о выделе частей своего здания с переводом некоторых из них в категорию жилых, в частности по квартире (№) и обращения в уполномоченный орган им было обеспечено водоснабжение и газоснабжение будущих квартир за счет имеющихся инженерных систем, часть которых расположена в помещении котельной 21,8 кв.м., предназначенной изначально проектной документацией именно для этих целей без самостоятельного назначения, то с момента поступления первого нежилого помещения в собственность иного лица (по материалам дела Понамаревой 24.12.2015г.) в отношении общего имущества здания, в том числе инженерных систем отопления, энергоснабжения, водоснабжения, газоснабжения, водоотведения, как и технического помещения котельной, в которой расположено газовое оборудование и узел учета водопотребления, возникло право общей долевой собственности на общее имущество здания, в дальнейшем многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. В соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного дома возможно только с согласия всех собственников помещений.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей до 01.01.2017, и согласно частям 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующей с 01.07.2017, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Поскольку граждане, приобретая право собственности на квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме, нежилые помещения в здании, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома (здания) в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых или нежилых помещений, при этом данное право обязательной регистрации не подлежит, передача в собственность лицу нежилого помещения многоквартирного дома, являющегося общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений. Общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом индивидуальной собственности каких либо лиц и самостоятельным предметом гражданского оборота. Доказательств принятия к моменту регистрации права собственности ответчика на спорное помещение котельной решения собственниками помещений этого здания об уменьшении состава общего имущества здания с разрешением вопроса о переносе инженерных систем с соответствующим согласованием такого переноса, то есть переоборудования, в порядке, предусмотренном ст.25 ст.26 ЖК РФ, суду не предоставлено. Учитывая, что по делу установлена принадлежность спорного помещения к общему имуществу многоквартирного жилого дома, как необходимого для обеспечения надлежащей эксплуатации всей коммуникационной системы многоквартирного дома, то оно не могло быть отнесено к собственности одного из юридически лиц или граждан, а поскольку в настоящее время существует запись о регистрации права собственности, Гордиенко И.В. как собственник квартиры фактически многоквартирного жилого дома вправе ставить перед судом вопрос о признании права общей долевой собственности на помещение котельной, которое суд рассматривает по аналогии со ст.304 ГК РФ. При отсутствии у спорного помещения статуса объекта недвижимости с самостоятельным целевым назначением, ввиду нарушения ст.36 ЖК РФ, законных оснований для возникновения права собственности у Кондусова Е.А. не было, в связи с чем требования в этой части подлежат удовлетворению. Следует признать нежилое помещение котельной площадью 21,8 кв.м на первом этаже здания по адресу: <адрес> общим имуществом собственников помещений (жилых и нежилых) в здании, принадлежащим им на праве общей долевой собственности, с погашением записи в ЕГРН о праве собственности Кондусова Евгения Алексеевича на нежилое помещение котельной площадью 21,8 кв.м на первом этаже здания по адресу: <адрес> Конкретные доли в праве на общее имущество истцом не заявлены, доли собственников в общей долевой собственности на спорное помещение истцом и третьими лицами определены не были на момент рассмотрения настоящего дела по существу, при этом о наличии спора по вопросу размера долей, то есть не согласия кого либо из них с определением размера пропорционально площади помещения, находящегося в личной собственности, суду не сообщено, а действующее законодательство не предусматривает необходимость регистрации прав собственников помещений в МКД на общее имущество МКД, в связи с чем данный вопрос находится за пределами рассматриваемого судом спора.

Доводы стороны ответчика о том, что собственники квартир вправе разрешить каждый самостоятельно вопрос об отоплении своего помещения не принимаются, поскольку внутридомовая система теплоснабжения многоквартирного дома входит в состав общего имущества такого дома, отключение квартир в многоквартирном жилом доме от центральной системы отопления с установкой индивидуального отопления, сопровождающегося реконструкцией, переустройством или перепланировкой данного помещения, и связанное с изменением параметров общего имущества многоквартирного жилого дома и режима пользования этим имуществом, приводит к уменьшению состава общего имущества в виде внутридомовой системы отопления (в т.ч. путем реконструкции системы отопления посредством переноса, демонтажа стояков, радиаторов и т.п.) и предусматривает изменение общедомовой инженерной системы отопления, что в соответствии с ч. 2 ст. 40, ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, доказательств которого по настоящему делу не предоставлено. Кроме того, согласно предоставленному заключению ООО «Архитектурно-проектное бюро «ВЕГА-14» иные помещения в здании, где допустимо было бы размещение соответствующего инженерного оборудования, отсутствуют (л.д.56-60 Т.3)..

Имеющимися в деле фотоматериалами подтверждается, что на фасадной и торцевой частях здания по адресу: <адрес>, на уровне второго и третьего этажа размещены рекламные объявления о продаже квартир, об аренде, об услугах автосервиса и парикмахерских услугах, о приглашении за покупками и об услугах бани, и конструкции с наименованием «БИЛЬЯРД» и «ВИЛЛИДЖ ПАБ», на участке перед фасадом здания расположен металлический павильон (л.д.53 Т.1). Существование указанных рекламных объявлений и конструкций, металлического павильона было удостоверено и в ходе выездного судебного заседания, проведенного с участием сторон по делу.

П.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В совокупности указанная норма с положениями ст.36 ЖК РФ свидетельствуют о том, что передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома, независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей.

Согласно ст.3 ФЗ «О рекламе», реклама - информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке; объект рекламирования - товар, средства индивидуализации юридического лица и (или) товара, изготовитель или продавец товара, результаты интеллектуальной деятельности либо мероприятие (в том числе спортивное соревнование, концерт, конкурс, фестиваль, основанные на риске игры, пари), на привлечение внимания к которым направлена реклама; товар - продукт деятельности (в том числе работа, услуга), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот.

Поскольку ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома входят в состав общего имущества такого дома, то размещенные без соответствующего решения общего собрания собственников на несущей стене здания рекламные объявления и конструкции нарушают права истца и третьих лиц, в связи с чем подлежат демонтажу. Суд критически относится к возражениям ответчика о том, что конструкции установлены другими лицами без его участия, поскольку персональные данные этих лиц суду сообщены не были, при этом целевое назначение нежилых помещений в здании, ранее в целом принадлежащего Кондусову Е.А., соответствует тем объектам рекламирования, которые рекламируются на размещенных баннерах. Следует обязать Кондусова Евгения Алексеевича демонтировать с фасада и торцов здания по адресу: <адрес>, рекламные объявления о продаже квартир, аренде, об услугах автосервиса и парикмахерских услугах, о приглашении за покупками и услугах бани, и конструкции с наименованием БИЛЬЯРД и ВИЛЛИДЖ ПАБ, размещенные на уровне второго и третьего этажа в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу (ст.206 ГПК РФ).

В части требований о демонтаже металлического павильона требования не подлежат удовлетворению, поскольку истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих его размещение в пределах границ земельного участка <адрес>

Не усматривается оснований и для возложения на ответчика обязанности по приведению фасада здания в единообразный вид, поскольку все собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст.39 ЖК РФ), а вопрос о проведении текущего или капитального ремонта разрешается на общем собрании проведенном в порядке предусмотренном ст.45-48 ЖК РФ.

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в пользу Гордиенко И.В. государственная пошлина 600 рублей исходя фактически из двух удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гордиенко Ирины Валерьевны удовлетворить частично.

Обязать Кондусова Евгения Алексеевича демонтировать с фасада и торцов здания по адресу: <адрес>, рекламные объявления о продаже квартир, аренде, об услугах автосервиса и парикмахерских услугах, о приглашении за покупками и услугах бани, и конструкции с наименованием «БИЛЬЯРД» и «ВИЛЛИДЖ ПАБ», размещенные на уровне второго и третьего этажа, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Признать нежилое помещение котельной площадью 21,8 кв.м на первом этаже здания по адресу: <адрес> общим имуществом собственников помещений (жилых и нежилых) в здании, принадлежащим им на праве общей долевой собственности.

Настоящее решение является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности Кондусова Евгения Алексеевича на нежилое помещение котельной площадью 21,8 кв.м на первом этаже здания по адресу: <адрес> (запись о регистрации в ЕГРН от 30.05.2016г. (№)).

Взыскать 600 рублей государственной пошлины в пользу Гордиенко Ирины Валерьевны с Кондусова Евгения Алексеевича.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                                                                                            Г.В.Маркина