Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6433/2014 ~ М-5520/2014 от 11.08.2014

Дело 2-6433/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2014 года город Ставрополь

Ленинский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Крикун А.Д.,

при секретаре Геворгян К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Потребительского общества «Ставропольские парки культуры и отдыха», Афанасьевой Ю. А. о признании незаконным решения государственного органа,

установил:

Потребительское общество «Ставропольские парки культуры и отдыха», Афанасьева Ю. А. обратились в суд с заявлением, в котором просят признать недействительным решение У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> <номер обезличен> от <дата обезличена> об отказе в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата обезличена>.

В обоснование своих требований заявители указали, что между ПО «СПКиО» и Афанасьевой Ю.А. заключен договор от <дата обезличена> купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на следующее недвижимое имущество: кафе, расположенное в <адрес обезличен> по адресу <адрес обезличен>, назначение - нежилое здание, лит. В, инв. номер 8844, этажность 1, общая площадь 197,7 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора стоимость отчуждаемой доли составила <номер обезличен> рублей РФ, сумма договора должна быть передана Афанасьевой Ю.А. в полном объеме в течение трех месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на долю к Афанасьевой Ю.А.

Переход права на указанную долю к ПО «СПКиО» зарегистрирован У. федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> <дата обезличена> г., запись регистрации 26-26-01/011/2013-105.

В связи с тем, что предусмотренный договором платеж за проданное имущество Афанасьевой Ю.А. в согласованный договором срок не поступил, Афанасьева Ю.А. отказалась от данной сделки и потребовала от ПО «СПКиО» расторгнуть договор и возвратить имущество.

ПО «СПКиО» согласилось исполнить требование Афанасьевой Ю.А. и подписало соглашение о расторжении договора, в связи с чем, обращение в суд не потребовалось.

Подписанное сторонами соглашение о расторжении договора было представлено в У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> в целях регистрации перехода права на предмет расторгаемого договора обратно к Афанасьевой Ю.Л.

<дата обезличена>г. сторонами соглашения о расторжении договора получено уведом­ление регистратора Чирва И.П. от <дата обезличена> о приостановлении государственной регистрации, исх. №01/005/2014-443. В названном уведомлении регистратором предло­жено представить судебный акт о возврате имущества.

В ответ на уведомление о приостановлении государственной регистрации Афанасьевой Ю.А. направлено в регистрирующий орган письмо, в котором она указала на то, что расторжение договора сторонами во внесудебном порядке соответствует требованиям закона, а также указала на то, что требования о представлении иных доку­ментов, кроме судебного решения, в уведомлении не содержится.

Тем не менее, в сообщении об отказе в проведении государственной регистрации указывается на то, что основанием для отказа послужили два обстоятельства: несоответствие представленных документов требованиям законодательства РФ и не представление требуемых для регистрации документов.

Однако в сообщении отсутствуют сведения о конкретных документах, не представленных в регистрирующий орган или о документах, не соответствующих требованиям законодательства.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, пере­хода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним яв­ляются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов -движимого имущества на момент совершения сделки. Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Статьей 18 названного закона установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, должны быть скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Указанные положения закона сторонами выполнены, на регистрацию представ­лены все требуемые документы, составленные в надлежащей форме.

Учитывая положения изложенных выше норм гражданского законодательства РФ регулирующих порядок расторжения договоров во внесудебном порядке и запрет на обращение в суд при отсутствии отказа одной из сторон от расторжения договора, отсутствие решения суда о возврате имущества не может быть признано основанием для отказа в регистрации перехода права на основании соглашения о расторжении договора, составленного сторонами в письменной форме.

Заявитель Афанасьева Ю.А. в судебное заседание не явилась, в материалах дела имеется заявление о рассмотрение дела в ее отсутствии.

Представитель заявителя потребительского общества «Ставропольские парки культуры и отдыха» по доверенности Кудрявцев С.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель У. Р. по <адрес обезличен> по доверенности Зафирова А.Б. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ РФ № 122-ФЗ от <дата обезличена> «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

<дата обезличена> в У. с заявлениями о проведении государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата обезличена> на объект недвижимого имущества- кафе, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, обратились Афанасьева Ю. А. и Фарапонов С. В..

В соответствии со ст. 9, 13, 17 Закона о регистрации регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

При проведении правовой экспертизы документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность, поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Согласно данным Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата обезличена> зарегистрирован переход права общей долевой собственности (1/2 доля в праве) на вышеуказанный объект недвижимости от Афанасьевой Ю. А. к Потребительскому обществу "Ставропольские парки культуры и отдыха" (дата регистрации 14.02.2013, запись о регистрации права № 26-26-01/011/2013-105).

Согласно пункту 2.2. договора купли-продажи сумма договора должна быть передана Продавцу в полном объеме в течение трех месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на долю к Покупателю на основании настоящего договора (то есть до 15.05.2013).

Согласно статей 9, 13, 17 Закона о регистрации к компетенции органа осуществляющего государственную регистрацию прав относится проверка действительности поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с Законом о регистрации, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрации договора купли-продажи недвижимости, следовательно и соглашение о расторжении названного договора, также не подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <дата обезличена> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статья 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По изложенным выше причинам государственная регистрация была приостановлена на один месяц. В течение срока приостановления государственной регистрации причины, препятствующие её проведению, заявителями устранены не были.

<дата обезличена> заявителям было отказано в государственной регистрации на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства) и абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя).

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, приходит к выводу о том, что заявленные потребительским обществом «Ставропольские парки культуры и отдыха», Афанасьевой Ю.А. требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 55 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде ре­шение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального слу­жащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

В судебном заседании установлено, что между ПО «СПКиО» и Афанасьевой Ю.А. заключен договор от <дата обезличена> купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на следующее недвижимое имущество: кафе, расположенное в <адрес обезличен> по адресу <адрес обезличен>, назначение - нежилое здание, лит. В, инв. номер 8844, этажность 1, общая площадь 197,7 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора стоимость отчуждаемой доли составила <данные изъяты> рублей РФ, сумма договора должна быть передана Афанасьевой Ю.А. в полном объеме в течение трех месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на долю к Афанасьевой Ю.А.

Переход права на указанную долю к ПО «СПКиО» зарегистрирован У. федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> <дата обезличена> г., запись регистрации 26-26-01/011/2013-105.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с тем, что предусмотренный договором платеж за проданное имущество Афанасьевой Ю.А. в согласованный договором срок не поступил, Афанасьева Ю.А. отказалась от данной сделки и потребовала от ПО «СПКиО» расторгнуть договор и возвратить имущество.

ПО «СПКиО» согласилось исполнить требование Афанасьевой Ю.А. и подписало соглашение о расторжении договора, в связи с чем, обращение в суд не потребовалось.

Подписанное сторонами соглашение о расторжении договора было представлено в У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> в целях регистрации перехода права на предмет расторгаемого договора обратно к Афанасьевой Ю.Л.

<дата обезличена> заявителям было отказано в государственной регистрации на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства) и абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя).

Кроме того, в сообщение об отказе заявителям разъяснено, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С данным отказом суд не соглашается, считает его недействительным по следующим основаниям.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дано в п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с указанной нормой государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 3 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Из п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования п. 2.2 договора купли-продажи недвижимости от 14.01.2013г. следует, что сумма договора должна быть передана продавцу в полном объеме в течение 3 месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на долю к покупателю на основании настоящего договора.

Стороны, заключив 14.02.2014г. соглашение о расторжении договора купли-продажи, фактически подтвердили, что условия об оплате договора не исполнены.

Между сторонами по договору спор отсутствует. Стороны в установленном законом порядке выразили свое согласие на изменение ранее зарегистрированного договора.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Учитывая, что стороны по обоюдному согласию пришли к выводу о заключении соглашение о расторжении договора купли-продажи, представили его со всеми необходимыми документами в уполномоченный орган для регистрации перехода прав, то у регистрирующего органа основания для отказа в государственной регистрации отсутствовали.

В ст. 20 Закона ««О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрены основания для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим.

В соответствии с абзацами 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона ««О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. <номер обезличен> ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, по форме или по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены необходимые документы в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Учитывая, что переход права по договору купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке, договор сторонами фактически не исполнен, а стороны добровольно достигли соглашения о расторжении договора, заключив 14.02.2014г. соглашение, соответствующее требованиям ст. 452 Гражданского кодекса РФ, суд считает, что данное соглашение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При этом, довод представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о том, что основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца будет являться судебный акт о возврате имущества продавцу не состоятелен, противоречит нормам действующего законодательства, поскольку в силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования заявителя Потребительского общества «Ставропольские парки культуры и отдыха», Афанасьевой Ю.А. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Требования Потребительского общества «Ставропольские парки культуры и отдыха», Афанасьевой Ю. А. о признании недействительным решения государственного органа удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным решение У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> <номер обезличен> от <дата обезличена> об отказе в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата обезличена>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Мотивированное решение изготовлено 09.10.2014 года.

Судья А.Д. Крикун