Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-9545/2010 ~ М-9701/2010 от 08.10.2010

Дело № 2-9545/2010

 Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ.

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Галкиной Н.В.

при секретаре Шмитове И.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чувилкиной З.В., Козловой Н.В. к Администрации сельского поселения ..., Обществу с ограниченной ответственностью «ответчик» о признании недействительным отчета об оценке и обязании заключить договор купли-продажи доли жилого дома

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к Администрации сельского поселения ..., ООО «ответчик», просят признать недействительным Отчет ООО «ответчик» №... от ДД.ММ.ГГГГ., сделанный по заказу ответчика, об оценке рыночной стоимости жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, общей площадью 141,4 кв.м., доля в праве 36/100, расположенном по адресу: АДРЕС; обязать Администрацию сельского поселения ... заключить с истцами договор купли-продажи 36/100 долей вышеуказанного дома по цене, определенной заключением эксперта.

Свои требования истцы мотивировали тем, что они на основании свидетельства о праве на наследство по закону являются сособственниками 64/100 долей жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, они же являются собственниками всего земельного участка, площадью 850 кв.м., на котором расположен указанный дом. Собственником оставшихся 36/100 долей дома в настоящее время является администрация сельского поселения ... на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГГГ. До перехода права собственности на указанную долю к администрации ее собственником являлись поочередно племсовхоз «наименование 1», а затем его правопреемник ЗАО «наименование 2». До декабря 1990г. все домовладение принадлежало Племсовхозу «наименование 1» ... района. ДД.ММ.ГГГГ. между последним и ФИО1 заключен договор купли-продажи 64/100 долей жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС. Пунктом 7 указанного договора было предусмотрено, что «в пользование ФИО1 переходит 64/100 доли жилого дома, состоящие из комнат №... размером 24,7 кв.м., комнаты №... размером 16,0 кв.м., комнаты №... размером 5,2 кв.м., комнаты №... размером 7,1 кв.м., комнаты №... размером 18,9 кв.м., комнаты №... размером 6,4 кв.м., а также холодной пристройки Лит.а-1 размером 2,5х2,03 м; Лит. а-2 размером 2,0х5,35м; Лит. а-3 размером 2,0х2,6 м». В пользовании племсовхоза (продавца) остались комната площадью 42,4 кв.м. и холодная пристройка лит «а» размером 4,1 кв.м.». Таким образом, между сторонами договора с первого дня был фактически произведен раздел дома в натуре с закреплением за каждой стороной конкретных жилых и нежилых помещений. Комната размером 42,4 кв.м. и пристройка площадью 4,1 кв.м., составляющие 36/100 долей дома до 1998г. использовались соответственно как библиотека и вход в нее, а начиная с 1998г. эти помещения пустуют. Более того, из-за отсутствия какого-либо ухода и ремонта в настоящее время холодная пристройка полностью разрушилась, а комната 42,4 кв.м., находится в крайне аварийном состоянии: обвалился потолок, сгнил пол, отсутствует отопление, свет и т.д. Свои помещения истцы отремонтировали. В виду угрозы обрушения и протечек – заменили крышу над всем домом. Причем ни племсовхоз «наименование 1», ни ЗАО "наименование 2", несмотря на письменные обращения истцов, участия в ремонте крыши не приняли. В конце июля 2010г. собственники аварийной доли дома обратились к  истцам с  предложением выкупить разрушенные 36/100 долей дома за 1 245 000 руб. Данные по итоговой величине стоимости объекта оценки подготовлены ООО «ответчик». Согласно отчету №... от ДД.ММ.ГГГГ., произведенному ООО «наименование 3», по просьбе истцов, рыночная стоимость 36/100 долей дома (46,5 кв.м.), по мнению данного оценщика, составляет 301 845 руб. На основании изложенного и учитывая, что имеется иной отчет об оценке того же объекта недвижимости с определением иной рыночной стоимости этого объекта, достоверность величины рыночной стоимости 36/100 долей дома, расположенного по адресу: АДРЕС, определенной ООО «ответчик», вызывает сомнения, в связи с чем, истцы были вынуждены обратиться в суд.

Истец: Чувилкина З.В. и ее представители: Чувилкин Г.Б. и Крюкова М.В. в судебное заседание явились, на иске настаивали.

Истец: Козлова Н.В. в судебное заседание не явилась, ее представитель - Крюкова М.В. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Ответчик: представитель администрации с/п ... Медведев В.В. в судебное заседание явился, представил письменный отзыв, против удовлетворения исковых требований возражал, просил в иске отказать.

Ответчик: представитель ООО «ответчик» в судебное заседание не явился, представил в адрес суда письменные возражения, в которых против удовлетворения исковых требований возражал, пояснил, что отчет №... от ДД.ММ.ГГГГ., выполненный ООО «ответчик», отвечает требованиям действующего законодательства л.д. 167-173).

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика- ООО «ответчик», извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между Племсовхоз «наименование 1» и ФИО2, действующей на основании доверенности за гражданина ФИО1, заключен договор купли-продажи доли жилого дома, по условиям которого племсовхоз «наименование 1»  продал, а ФИО2 на имя ФИО1 купила 64/100 доли жилого дома, находящегося по адресу: АДРЕС. За купленную долю жилого дома гр. ФИО1 перечислил в кассу племсовхоза «наименование 1»  2 201 руб. Расчет произведен полностью до подписания настоящего договора. В пользование гр. ФИО1 переходит 64/100 доли жилого дома, состоящие из: комнаты №... размером 24,7 кв.м., комнаты №... размером 16,0 кв.м., комнаты №... размером 5,2 кв.м., комнаты №... размером 7,1 кв.м., комнаты №... размером 18,9 кв.м., комнаты №... размером 6,4 кв.м., а также холл пристройки Лит.а1 размером 2,50х2,03 м., Лит.а2 размером 2,0х5,35, Лит. а3 размером 2,0х2,60м л.д. 14).

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону наследниками после смерти ФИО1 являются в равных долях каждый: дочь-Филина Н.В. и дочь-Чувилкина З.В. Наследственное имущество, на которое в указанных долях выдано настоящее свидетельство состоит из 64/100 долей жилого дома, находящегося в АДРЕС, принадлежащего наследодателю на праве личной собственности на основании договора купли-продажи. Жилой дом состоит из бревенчато-кирпичного строения. Общеполезной площадью 122,3 кв.м., в том числе жилой 59,6 кв.м., хозяйственных и бытовых строений и сооружений: сараев, погреба, навеса, уборной, изгороди, расположенного на земельном участке размером 726 кв.м. л.д. 15).

Между Филиной Н.В. и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. заключен брак, после заключения которого Филиной присвоена фамилия «Козлова» л.д. 16).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права, выданных на основании постановления Главы администрации ... Совета ... района от ДД.ММ.ГГГГ. №... и Постановления Главы сельского поселения ... от ДД.ММ.ГГГГ. №..., Козловой Н.В. и Чувилкиной З.В. принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждой земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 850 кв.м., по адресу: АДРЕС л.д. 17,18). Вышеуказанный земельный участок прошел кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер №... л.д. 19-22).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права муниципальному образованию «Сельское поселение ...» принадлежит на праве общей долевой собственности 36/100 доли жилого дома, назначение: жилое, 1- этажный, общая площадь 120,7 кв.м., инв.№..., лит. А, А1, А2, а, а1, а2, а3, расположенного по адресу: АДРЕС л.д. 29).

Из отчета №... об оценке рыночной стоимости жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, общей площадью 141,4 кв.м., инв. №..., доля в праве 36/100, расположенном по адресу: АДРЕС, составленному ООО «ответчик», следует, что рыночная стоимость жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, общей площадью 141,4 кв.м., инв. №..., доля в праве 36/100, расположенном по адресу: АДРЕС, составляет на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ.. 1 245 000 рублей л.д. 43-110).

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ. в адрес Козловой Н.В. и Чувилкиной З.В. Администрацией сельского поселения ... направлялись уведомления о том, что 36/100 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих Администрации будет выставлена на продажу. Стоимость 36/100 долей в праве общей долевой собственности составляет 1 245 000,00 руб. Данные по итоговой величине стоимости объекта подготовлены ООО «ответчик» и отражены в отчете №... от ДД.ММ.ГГГГ., находящемся в  администрации. Также в уведомлении указано, что если в течение месяца с даты уведомления от них не будет получено информации о заинтересованности в приобретении доли в праве, то данная доля будет выставлена на продажу путем проведения открытого конкурса л.д. 12,13).

  Согласно отчету №... от ДД.ММ.ГГГГ. об оценке 36/100 долей жилого дома по адресу: АДРЕС, составленному ООО «наименование 3» по заявлению истцов, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. с учетом НДС (18%) составляет (округленно): 301 845,00 руб. л.д. 111-144).

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По ходатайству истцов по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «наименование 4».

  Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ. для проведения оценки 36/100 долей домовладения экспертом был произведен осмотр домовладения, находящегося по адресу: АДРЕС. Рыночная стоимость 36/100 долей домовладения расположенного по адресу: АДРЕС, с учетом договора купли-продажи доли дома от ДД.ММ.ГГГГ. л.д. 14) составляет 1 060 600,00 рублей, в том числе стоимость 36/100 долей земельного участка составляет 692 600,00 руб., а стоимость 36/100 долей дома составляет 368 000,00 руб. Заключением эксперта также установлено, что рыночная стоимость 36/100 долей домовладения по адресу: АДРЕС, состоящих из комнаты, площадью 42,4 кв.м., и холодной пристройки лит. «а», размером 4,1 кв.м. составляет 1 149 000 рублей, в том числе стоимость 36/100 долей земельного участка составляет 811 000,00 рублей, а стоимость 36/100 долей дома составляет 338 000,00 руб. л.д. 191-221).

  В соответствии со ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта, так как оно обоснованно и подтверждается иными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

  Согласно ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу ст. 13 указанного Закона оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, "государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица".

Доводы истцов о том, что отчет №... об оценке рыночной стоимости жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, общей площадью 141,4 кв.м., инв. №..., доля в праве 36/100, расположенном по адресу: АДРЕС, составленный ООО «ответчик» произведен с нарушениями действующего законодательства, суд находит не состоятельными.

Из технического паспорта жилого дома №..., расположенного по адресу: АДРЕС, следует, что его правообладателями являются: племсовхоз «наименование 1» - 36/100 доли, Чувилкина З.В. – 32/100 доли и Филина Н.В. – 32/100 доли л.д. 35-42).

В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что оспариваемый отчет составлен по просьбе заказчика - Администрации сельского поселения ..., выводы эксперта основаны на документах, представленных заказчиком, а именно: акте о приеме-передаче здания(сооружения) №... от ДД.ММ.ГГГГ., техническом паспорте №... от ДД.ММ.ГГГГ., кадастровом паспорте №... от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельствах о государственной регистрации права №... и №... от ДД.ММ.ГГГГ., при этом договор купли-продажи доли дома от ДД.ММ.ГГГГ., на который ссылаются истцы, ООО «ответчик» представлен не был.

Доводы истцов о том, что отчет является недействительным, т.к. согласно отчету произведена оценка дома общей площадью 141,4 кв.м., в то время как сельскому поселению ... согласно свидетельству о государственной регистрации права принадлежит 36/100 долей жилого дома общей площадью 120,7 кв.м., суд находит несостоятельными, поскольку отчет ООО «ответчик» был составлен ДД.ММ.ГГГГ., а свидетельство о государственной регистрации права Администрацией с/п ... на 36/100 долей получено ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленного отчета ООО «ответчик» следует, что год постройки 1954г. был взят из акта о приеме-передаче здания(сооружения), который представлен заказчиком. Наличие коммуникаций в доме было взято из технического паспорта, также представленного заказчиком, где указано, что в доме имеется электроснабжение и автономное отопление.

  В соответствии со ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании п.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В судебном заседании установлено, что уведомления, направленные в адрес истцов администрацией сельского поселения ... ДД.ММ.ГГГГ. были подготовлены администрацией с целью определения намерений и платежеспособности совладельцев спорного жилого дома в реализации права преимущественного приобретения доли дома, предусмотренного ГК РФ.

Положением «О порядке и условиях приватизации муниципального имущества сельского поселения ...», утвержденным решением Совета депутатов сельского поселения ... от ДД.ММ.ГГГГ. №..., регулируются отношения, возникающие при приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности сельского поселения ... и связанные с ним отношения по управлению муниципальным имуществом.

В силу п. 1.3 указанного положения под приватизацией муниципального имущества сельского поселения ... понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности сельского поселения ..., в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с п. 3.3.2, 3.3.4 Положения решение о приватизации и условиях приватизации муниципального имущества принимается Главой сельского поселения ... в соответствии с прогнозным планом приватизации муниципального имущества, утвержденным Советом депутатов сельского поселения .... Для осуществления функций продавца постановлением Главы сельского поселения ... создается Комиссия по приватизации муниципального имущества, которая действует в соответствии с Положением, утвержденным Главой сельского поселения ....

Согласно п. 4 ст. 40 Устава сельского поселения ..., принятого решением Совета депутатов сельского поселения ... от ДД.ММ.ГГГГ. №..., Совет депутатов сельского поселения принимает решения о приватизации объектов муниципальной собственности на территории сельского поселения.

Доказательств того, что в настоящее время имеется решение Совета депутатов сельского поселения ... о приватизации 36/100 долей дома по адресу: АДРЕС, суду представлено не было.

На основании ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования истцов не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Чувилкиной З.В., Козловой Н.В. к Администрации сельского поселения ..., Обществу с ограниченной ответственностью «ответчик» о признании недействительным отчета №... от ДД.ММ.ГГГГ. об оценке рыночной стоимости жилых помещений, обязании Администрации сельского поселения ... заключить договор купли-продажи 36/100 долей жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, и взыскании расходов по экспертизе - ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение 10 дней со дня постановления.

Федеральный судья:Н.В.Галкина