Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3528/2014 ~ М-3883/2014 от 13.10.2014

Дело № 2-3528/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 декабря 2014 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего О.Н. Порубовой

при секретаре О.В. Бауэр

с участием истца (ответчика) Злобиной Л.В., ее представителя Васильева Е.П., ответчика Ананьевой Л.С., ее представителя Запорожцева Н.Н., ответчика Зуева В.А., представителя ответчика (истца) Ананьева А.Ю. Илюшина А.В. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на срок ...),

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Злобиной Л.В. к Ананьеву А.Ю. о вселении, обязании передать ключи от квартиры, иску Ананьева А.Ю. к Ананьевой Л.С., Зуеву В.А., Злобиной Л.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения,

установил:

Злобина Л.В. обратилась в суд с иском к Ананьеву А.Ю. о вселении в квартиру по адресу: <адрес>, обязании передать ключи от квартиры.

В обоснование требований указала, что является собственником ... доли в праве собственности на спорное жилое помещение, ответчику принадлежит ... доли в праве собственности на квартиру. Ананьев А.Ю. проживает в квартире и чинит ей препятствия в пользовании принадлежащим ей жилым помещением, сменил замок от входной двери квартиры, ключи ей не передал.

В случае удовлетворения исковых требований просила взыскать с ответчика в ее пользу судебные расходы: по оплате государственной пошлины в размере ... рублей, за выдачу нотариальной доверенности ... рублей, по оплате услуг представителя в размере ... рублей.

Ананьев А.Ю. обратился в суд с иском к Ананьевой Л.С., Зуеву В.А., Злобиной Л.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Ананьевой Л.С. и Зуевым В.А., Злобиной (Савчук) Л.В., в отношении ... доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>

В обоснование требований указал, что он и Ананьева Л.С. являлись собственниками по ... доли каждый в праве собственности на спорную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ, получив исковое заявление Злобиной Л.В. о вселении в квартиру, ему стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ Ананьева Л.С. распорядилась принадлежащей ей долей в праве собственности на жилое помещение, продав ее Зуеву В.А. и Злобиной (Савчук) Л.В. При этом Ананьева Л.С. нарушила требования ст. 250 ГК РФ, предусматривающей преимущественное право участника долевой собственности на покупку продаваемой доли.

Определением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.4 ст. 151 ГПК РФ дела по искам Злобиной Л.В. и Ананьева А.Ю. соединены в одно производство.

В судебном заседании истец (ответчик) Злобина Л.В. и ее представитель Васильев Е.П. исковые требования Злобиной Л.В. поддержали, иск Ананьева А.Ю. не признали. Пояснили, что Ананьевой Л.С. соблюдена процедура, предусмотренная ст. 250 ГК РФ, по извещению участника долевой собственности о продажи доли в спорной квартире. То обстоятельство, что Ананьев А.Ю. уведомление не получил, совершению сделки купли-продажи не препятствовало.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика (истца) Ананьева А.Ю., надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель Ананьева А.Ю. Илюшин А.В. требования Ананьева А.Ю. поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении. Требования Злобиной Л.В. не признал. Пояснил, что характер работы Ананьева А.Ю. предполагает длительное отсутствие дома. Доказательств того, что Ананьеву А.Ю. приходили уведомления о необходимости явиться за получением почтовой корреспонденции, нет, также как и доказательств того, что Ананьев А.Ю. намеренно уклонился от получения уведомления Ананьевой Л.С. о продажи доли в спорной квартире. При рассмотрении дела о разделе совместно нажитого имущества рыночная стоимость квартиры была определена в размере ... рублей, выплатить Ананьевой Л.С. половину стоимости квартиры за ее долю Ананьев А.Ю. не мог, поэтому при рассмотрении дела мировое соглашение не было достигнуто, вопрос о выкупе доли между бывшими супругами не разрешен. В дальнейшем Ананьева Л.С. продала принадлежащую ей долю за ... рублей, данная сумма является приемлемой для Ананьева А.Ю., если бы он знал о продаже доли, то готов был бы выкупить ее за такую сумму. В настоящее время Ананьеву А.Ю. ободрен кредит на сумму ... рублей, в случае перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ свои обязательства перед Ананьевой Л.С. по оплате приобретаемого имущества он исполнит. Полагает, что продажа Ананьевой Л.С. своей доли двум лицам, которые намерены проживать спорном жилом помещении, не отвечает интересам ни одной из сторон, поскольку проживание в одной квартире лиц, которые членами одной семьи не являются, безусловно приведет к возникновению конфликтных ситуаций. Доказательств того, что Зуев В.А. и Злобина Л.В. не имеют иного жилья и их жилищные права в результате перевода на Ананьева А.Ю. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи будут нарушены, не представлено.

В судебном заседании ответчик Ананьева Л.С. и ее представитель Запорожцев Н.Н. иск Ананьева А.Ю. не признали. Пояснили, что спор по поводу имущества между супругами Ананьевыми возник давно, Ананьева Л.С. неоднократно предлагала Ананьеву А.Ю. выкупить принадлежащую ей долю. Ананьев А.Ю. злоупотребляет своими правами собственника спорного жилого помещения, обращаясь в суд с настоящим иском.

Ответчик Зуев В.А. в судебном заседании иск Ананьева А.Ю. не признал. Пояснил, что Ананьева Л.С. обязанность по уведомлению Ананьева А.Ю. о продаже доли исполнила, в то время как Ананьев А.Ю. действовал недобросовестно и уклонился от получения извещения. Доказательств того, что Ананьев А.Ю. имеет финансовую возможность выкупить долю Ананьевой Л.С., не представлено. Кроме того, в случае удовлетворения иска Ананьева А.Ю. будут нарушены жилищные права покупателей Злобиной Л.В. и Зуева В.А., а также они понесут убытки, т.к. на приобретение доли в квартире ими были получены кредиты в банках, они несут расходы по уплате процентов за пользование кредитом, а данные расходы Ананьев А.Ю. им возмещать не намерен.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует, что Ананьев А.Ю. и Ананьева Л.С.- собственники квартиры по адресу: <адрес>, каждому принадлежало по ... доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество (решение Советского районного суд г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ о разделе совместно нажитого имущества, выписка из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ между Ананьевой Л.С. (продавец) и Зуевым В.А., Савчук Л.В. (после заключения брака Злобиной, свидетельство о регистрации брака, л.д.8) (покупателями) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязан передать в собственность покупателей, а покупатели обязаны принять и оплатить следующее недвижимое имущество: каждому по ... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи цена сделки определена в размере ... рублей. Оплата произведена при подписании договора.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор купли-продажи был представлен на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Томской области.

ДД.ММ.ГГГГ внесены записи о регистрации прав Зуева В.А. (... доли) и Злобиной (Савчук) Л.В.(... доли) на спорную квартиру.

Разрешая заявленные Ананьевым А. Ю. исковые требования о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, суд исходит из следующего.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из дела видно, что иск Злобиной Л.В. к Ананьеву А.Ю. о вселении в сорную квартиру поступил в Советский районный суд г. Томска ДД.ММ.ГГГГ

Копия искового заявления получена Ананьевым А.Ю. ДД.ММ.ГГГГ (расписка, л.д. 20).

ДД.ММ.ГГГГ Ананьев А.Ю. обратился в суд с иском к Ананьевой Л.С., Зуеву В.А. и Злобиной Л.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи спорной квартиры, т.е. в пределах срока, установленного действующим законодательством.

Доводы ответчиков о том, что Ананьев А.Ю. узнал о продажи доли ранее ДД.ММ.ГГГГ построены на предположениях и какими-либо доказательствами не подтверждены.

По смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации достаточным условием соблюдения порядка продажи доли в праве общей долевой собственности является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки, о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

В соответствии с п. 35, п.36 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 № 221, почтовые отправления и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. Срок хранения почтовых отправлений и почтовых переводов может быть продлен по заявлению отправителя или адресата (его законного представителя).

При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

Почтовое отправление или почтовый перевод возвращается по обратному адресу:

а) по заявлению отправителя;

б) при отказе адресата (его законного представителя) от его получения;

в) при отсутствии адресата по указанному адресу;

г) при невозможности прочтения адреса адресата;

д) при иных обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи.

Ответчиком Ананьевой Л.С. в материалы дела представлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, направленное в адрес Ананьева А.Ю., о продажи принадлежащей ей доли в праве собственности на квартиру за ... рублей.

Согласно почтовому конверту письмо возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день Ананьевой Л.С. заключен договор купли-продажи.

Действительно, законодатель не возложил на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с фактическим вручением уведомлением о намерении продать долю в общем имуществе, в том числе обязанности по устному извещению, проверке подлинности подписи участника долевой собственности на почтовом уведомлении о вручении заявления, личное получение уведомления и т.п.

Однако из отметок почты на представленном почтовом конверте невозможно установить, направлялись ли Ананьеву А.Ю. уведомления о получении поступившей на его имя корреспонденции, нет и отметок почты о причинах возврата письма без вручения адресату (например, адресат отсутствует по указанному адресу, истек срок хранения и др.).

При таких данных суд приходит к выводу, что убедительных доказательств того, что продавец Ананьева Л.С. исполнила обязанность по уведомлению сособственника спорного недвижимого имущества о продаже доли, а Ананьев А.Ю., зная о поступившей на его имя в отделение почты корреспонденции, злоупотребил своим правом и уклонился от ее получения не представлено.

Доводы ответчика Ананьевой Л.С. о том, что Ананьев А.Ю. еще в ДД.ММ.ГГГГ знал о ее намерении продать долю, поскольку при рассмотрении Советским районным судом г. Томска дела по иску о разделе совместно нажитого имущества, она предлагала выкупить ее долю, не принимаются судом, поскольку не свидетельствуют о соблюдении требования ст. 250 ГК РФ о порядке продажи доли. Более того, уведомление должно содержать условие о цене продажи. А при рассмотрении дела о разделе имущества стоимость квартиры согласно заключению эксперта составила ... рублей, в результате чего стоимость ... доли принадлежащей Ананьевой Л.С. на тот момент значительно превышала стоимость, которая была определена в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (... рублей).

Учитывая, что в материалы дела не представлено достоверных доказательств письменного извещения Ананьева А.Ю. как участника общей долевой собственности об отчуждении ... доли в праве собственности на спорную квартиру, суд приходит к выводу о нарушении его права преимущественной покупки.

В силу ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются, в том числе, объяснения сторон.

Из объяснений представителя Ананьева А.Ю. Илюшина А.В. следует, что в настоящее время Ананьеву А.Ю. одобрен кредит в сумме ... рублей, которые он выплатит Ананьевой Л.С. за приобретаемую долю в спорном жилом помещении.

Доказательств, подтверждающих отсутствие у Ананьева А.Ю. финансовой возможности выплатить Ананьевой Л.С. указанную сумму, ответчиками не представлено.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на Ананьева А.Ю. к нарушению прав сторон по сделке не приведет, доказательств обратному (единственное место жительство для покупателей Зуева В.А., Злобиной Л.В., убытки и т.п.) в материалы дела не представлено.

При таких данных суд приходит к выводу о наличии оснований для принятия решения об удовлетворении исковых требований Ананьева А.Ю. о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Ананьевой Л.С. и Зуевым В.А., Злобиной (Савчук) Л.В. в отношении ... доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

При этом, учитывая разъяснения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП в силу ст. 17 Федерального закона от 01.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчиков Ананьевой Л.С., Зуева В.А., Злобиной Л.В. в пользу Ананьева А.Ю. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере ... рублей с каждого.

Учитывая, что суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Ананьева А.Ю. оснований для удовлетворения исковых требований Злобиной Л.В., направленных на защиту прав собственника спорной квартиры, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Ананьева А.Ю. удовлетворить.

Перевести на Ананьева А.Ю. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Ананьевой Л.С. и Зуевым В.А., Злобиной (Савчук) Л.В., в отношении ... доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП в силу ст.17 Федерального закона от 01.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Взыскать с Ананьевой Л.С., Зуева В.А., Злобиной Л.В. в пользу Ананьева А.Ю. расходы по уплате государственной пошлины в размере ... рублей с каждого.

В удовлетворении исковых требований Злобиной Л.В. к Ананьеву А.Ю. о вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.