Решение по делу № 2-885/2014 ~ М-572/2014 от 05.03.2014

Дело № 2- 885/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

резолютивная часть

05 мая 2014 г.            г. Железнодорожный

Железнодорожный городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васильевой Е.В.,

при секретаре Боринос А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о понуждении исполнения договора аванса и подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ

ФИО2 обратился в суд с названным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчицей был заключен договор аванса, в соответствии с которым ответчица обязалась передать в собственность, а истец принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество по адресу: <адрес>, квартал Щитниково, участок за домом 47-А, участок за домом 47, <адрес>, гараж. Перечисленная недвижимость состоит из: жилого дома площадью 400 кв.м., двух участков по 600 кв.м. каждый и гаража площадью 64 кв.м. Указанная недвижимость принадлежит ответчице на праве собственности, что подтверждено свидетельствами о праве собственности. Стороны по договору пришли к соглашению цены на продаваемое имущество в размере 21 000 000 руб., что являлось эквивалентом 636 363 долларов США по курсу на день расчета равному 33 руб. за один доллар США. Согласно п. 4 Договора он передает ответчице сумму аванса в размере 5 000 000 руб. Эквивалент суммы в иностранной валюте составил 151 515 долларов США. В последующем тексте договора стороны ставят условия наступления юридически значимых обстоятельств, таких как заключение договора купли-продажи и приобретение им правовой дееспособности, а именно: в соответствии со ст. 558 ГК РФ основной договор купли-продажи считается заключенным с момента его государственной регистрации. В соответствии со ст.556 ГК РФ при передаче недвижимости сторонами в обязательном порядке составляется передаточный акт. Сторонами установлен срок действия договора во времени в п. 17 договора, а именно Договор вступает в силу с момента его заключения (т.е. с 06.09.2013г.) и действует до ДД.ММ.ГГГГ Истец, исполняя условия подписанного договора, предпринял действия направленные на добросовестное исполнение заключенного договора, а именно заключил договор с независимым оценщиком для оценки приобретаемого дома. Обратился в <адрес> банк с заявлением о предоставлении ипотечного кредита. ДД.ММ.ГГГГ получил Согласие банка на предоставление ипотеки в размере 12.000.000 руб. По общему правилу предоставления ипотечных кредитов Банк в своем согласии указал, что приобретаемое имущество будет являться залогом до окончательной оплаты кредита. В связи с этим Банк указал необходимость представления установленного им перечня документов для оформления ипотечного договора и последующего договора залога. После предоставления требуемых документов и проверки их в Банке, истцу ДД.ММ.ГГГГг. было сообщено сотрудником Банка, что кадастровый паспорт на земельный участок не соответствует учетным требованиям, а земельный участок входит в состав земель лесного фонда и находится в границах природного парка Лосиный остров. Так же отсутствует выписка ЕГРП на него. В связи с этим Банк указал, что данные кадастровые планы, паспорт необходимо переоформить. О необходимости предоставить кадастровый паспорт на земельный участок, на котором находится дом и выписку ЕГРП на него истец ДД.ММ.ГГГГг. сообщил ответчику, который с этим согласился. Однако ответчик до настоящего момента не предоставил вышеуказанные документы. Это послужило основанием для приостановления в рассмотрении кредитной заявки. Тем не менее, ответчик настаивал на полной оплате стоимости дома и земельного участка, несмотря на то, что сам фактически нарушил условия договора от ДД.ММ.ГГГГг., сделав невозможным получение ипотечного кредита истцом. В данном доме истец, с согласия ответчика начиная с сентября 2013 г. начал проводить ремонтные работы, поскольку дом выставлялся к продаже в состоянии не пригодном для проживания. Истец заключил договор строительных подрядных работ, произвел общестроительные, отделочные работы, приобрел дорогостоящую мебель. В срок, определенный (предварительным) договором аванса, основной договор купли-продажи дома и земельных участков стороны не заключили, поскольку ответчик к указанному времени не оформил документов, подтверждающих право собственности на землю.

Просит суд обязать ФИО1 в виде понуждения заключить договор купли-продажи дома, здания гаража и земельных участков, расположенных по адресу: М.О. <адрес>, квартал Щитниково, <адрес>, с ФИО2, зарегистрированным по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель ФИО2 настаивал на удовлетворении иска, пояснив, что указанное недвижимое имущество истец планировал приобрести, в том числе, с привлечением кредитных средств. Однако, Кредитные организации отказывают ему в выдаче кредита, поскольку земельный участок входит в состав земель лесного фонда и находится в границах природного парка Лосиный остров. Ответчица отказалась предоставить переоформленный кадастровый паспорт на земельный участок. Также пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ истцу был передан проект предварительного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества. Однако, в данном договоре его не устраивали условия о штрафных санкциях в случае уклонения от заключения основного договора.

ФИО2 настаивал на удовлетворении иска, просил удовлетворить, поддержал пояснения своего представителя.

Представитель ФИО1 иск не признал, предоставил письменный отзыв, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 согласно п. 4 Договора аванса передает продавцу сумму аванса 5 000 000 руб. в счет оплаты стоимости объекта по предстоящему договору купли-продажи. Стороны по договору аванса достигли устной договоренности о заключении договора купли-продажи объектов недвижимости имущества, не позднее ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действующий по доверенности от ФИО1, разрешил ФИО2 проживать в доме. Однако, ФИО2 ни ДД.ММ.ГГГГ, ни ДД.ММ.ГГГГ не вышел на подписание основного договора купли-продажи, тогда как из п. 17 Договора аванса следует, что Договор вступает в силу с момента заключения и действует до ДД.ММ.ГГГГ, включительно. ФИО4 неоднократно обращался к истцу с просьбой подписать договор купли-продажи, однако, он называл разные причины для отсрочки. В конце декабря 2013 г. ФИО4 стало известно, что истец в доме делает ремонт, производит в доме перепланировку, завез мебель. ДД.ММ.ГГГГ был составлен предварительный договор купли-продажи, однако, истец от подписания договора отказался. О том, что истец собирался приобретать спорное недвижимое имущество за счет кредитных средств, ФИО4 известно не было, в договоре аванса об этом не указано. Кадастровую выписку на земельный участок истец был вправе получить самостоятельно, поскольку данная информация находится в открытом доступе. Кадастровую выписку без отметки о том, что земельный участок входит в состав земель лесного фонда и находится в границах природного парка Лосиный остров, ответчица предоставить не может. Тот факт, что истец не имеет возможности получить кредит, не может являться основанием для нарушения прав ФИО1 ФИО4 разрешил истцу проживать в доме с сентября 2013 г., однако, делать в доме перепланировки до полного расчета по договору не разрешал. В доме находятся личные вещи истца, который отказывается их забирать, в настоящее время дом опечатан и ФИО1 не имеет возможности полноценно пользоваться своим имуществом. Считает, что истец злоупотребляет своим правом.

Суд, выслушав истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 420 ч. 1 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ

по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст. 454 ч. 1 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

В силу ст. 549 ч. 1, ст. 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, в лице ФИО4 (Продавец), и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор аванса, в соответствии с которым ФИО1 обязалась передать в собственность, а ФИО2 принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество по адресу: <адрес>, квартал Щитниково, участок за домом 47-А, участок за домом 47, <адрес>, гараж. Указанная недвижимость состоит из жилого дома площадью 400 кв.м., двух участков по 600 кв.м. каждый и гаража площадью 64 кв.м. (л.д. 10-11).

Указанное недвижимое имущество принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации праве (л.д. 12-15).

Недвижимое имущество оценено сторонами и продается за цену 21 000 000 руб., что является 636 363 долларов США по курсу 33 руб. за один доллар США (п. 3 Договора).

Пунктом 4 Договора предусмотрено, что Покупатель передает Продавцу сумму аванса в размере 5 000 000 руб., что является 151 515 долларов США по курсу 33 руб. за один доллар США, в счет оплаты стоимости объекта по предстоящему договору купли-продажи.

Из п. 7 Договора аванса следует, что если обязательство прекращается по независящим от Продавца причинам (неустранимые препятствия, возникшие при сборе пакета документов к отчуждению или требующие установления юридического факта в судебном порядке, увеличение срока исполнения договора в связи с не узаконенными постройками и др.), то Продавец обязуется вернуть полученные деньги в полном объеме.

Пунктом 8 Договора аванса предусмотрено, что по соглашению сторон, в случае выявления покупателем недостоверной информации по вышеуказанной недвижимости, или по причинам, препятствующим заключению основного договора купли-продажи, или делающим его невозможным, продавец обязуется вернуть полученные деньги в полном объеме.

Пунктом 9 Договора аванса предусмотрено, что по соглашению сторон, в случае отказа продавца от продажи вышеуказанной недвижимости, он обязуется вернуть покупателю полученный аванс в полном объеме. В случае отказа покупателя от приобретения вышеуказанной недвижимости или невозможности ее приобрести до оговоренного срока, полученный аванс покупателю не возвращается в качестве компенсации.

Судом установлено и не отрицалось сторонами, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал ФИО4, действующему по доверенности от ФИО1, денежную сумму в размере 151 515 долларов США (л.д. 11) в счет оплаты стоимости объекта по предстоящему договору купли-продажи.

Согласно п. 17 Договора – договор вступает в силу с момента заключения и действует до ДД.ММ.ГГГГ, включительно.

Однако, ФИО2 ни до ДД.ММ.ГГГГ, вплоть до настоящего времени свои обязательства по внесению оставшейся суммы в размере 16 000 000 руб. не выполнил.

    Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ был составлен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка общей площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, квартал Щитниково, участок за домом 47-а, кадастровый (или условный) № 50:15:04 02 01:0283; земельного участка общей площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, квартал Щитниково, участок за домом 47, кадастровый (или условный) № 50:50:15:04 02 01:0284; жилого дома, 4-этажного, общей площадью 415,4 кв.м. по адресу: <адрес>, квартал Щитниково, <адрес>; Здание гаража, общей площадью 64 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, квартал Щитниково, участок за домом 47, кадастровый (или условный) № 50:50:15:04 02 01:0284 (л.д. 141-145).

На договоре ФИО2 была сделана запись о том, что «с договором ознакомлен, подписание договора назначено на ДД.ММ.ГГГГ».

Однако, в указанное время договор со стороны истца подписан не был.

При этом, в судебном заседании ФИО2 подтвердил пояснения своего представителя о том, что в данном договоре его не устраивают условия о штрафных санкциях в случае уклонения от заключения основного договора.

При таких обстоятельствах, суд считает, что со стороны ФИО1 были предприняты все необходимые меры, направленные на заключение договора купли-продажи имущества, тогда как истец ФИО2 уклоняется от подписания договора, в связи с отсутствием у него необходимых денежных средств.

Довод ФИО2 о том, что Кредитные организации отказывают ему в предоставлении кредита по причине того, что кадастровый паспорт на земельный участок не соответствует учетным требованиям, а земельный участок входит в состав земель лесного фонда и находится в границах природного парка Лосиный остров, - не является основанием для удовлетворения иска, а напротив подтверждает тот факт, что у истца отсутствуют денежные средства для приобретения вышеуказанного недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ответчиком предпринимались необходимые меры для заключения договора, учитывая то, что до настоящего времени оставшаяся денежная сумма истцом не внесена, а также то, что граждане свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ

РЕШИЛ

Иск ФИО2 к ФИО1 о понуждении исполнения договора аванса и подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества – оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме.

Федеральный судья                Васильева Е.В.

Решение в окончательной форме

изготовлено ДД.ММ.ГГГГ