Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-683/2013 ~ М-360/2013 от 04.03.2013

Дело № 2-683/13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Верхняя Пышма     6 июня 2013 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Михайлова А.Ф.,

при секретаре Шапошниковой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СНТ «Радость» к Зубареву Анатолию Николаевичу и Васильеву Александру Федеровичу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и истребовании земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

СНТ «Радость» обратилось с иском к Зубареву А.Н. и Васильеву А.Ф. о признании договора купли-продажи земельного участка от 10.2011 г. недействительным и истребовании земельного участка.

В обоснование своих требований указывает, что товарищество «Радость» является собственником земельного участка площадью 1,02 га на основании Постановления главы администрации городского округа Верхняя Пышма № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права <адрес>, выданного ДД.ММ.ГГГГ и площадью 14 941кв.м. на основании Соглашения о перераспределении земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права <адрес>, выданного ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешенное использование указанных земельных участков - для ведения садоводства.

Председателем правления СНТ «Радость» до сентября 2012 года являлся Зубарев Анатолий Николаевич.

После смены руководства правлению сада стало известно, что Зубаревым А.Н. самовольно, без согласования на то с членами СНТ был продан земельный участок размером 12 соток Васильеву А.Ф., что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Зубаревым и Васильевым. Согласно условиям договора, земельный участок продан за №.

Данный земельный участок ранее предусматривался для проживания сторожа. В настоящее время участок занят Васильевым А.Ф., домика для сторожа в СНТ нет.

В конце 2012 года новым председателем СНТ «Радость», был получен кадастровый план территории (выписка из государственного кадастра недвижимости) №, из которого следует, что данный участок имеет №, разрешенное использование – для ведения садоводства.

Члены товарищества возмущены тем, что земля СНТ, находящаяся собственности всего СНТ, была продана без согласия на то со стороны членов товарищества.

Полагает, что договор купли-продажи земельного участка необходимо признать недействительным, поскольку земельный участок относится к землям общего пользования и был продан без согласия собственников, что противоречит положениям ст. 21 Федерального Закона от 15.04.1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

В соответствии со ст.ст. 130, 549, 550, 551 ГК РФ пpaво
собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости
покупателю подлежит государственной регистрации. В данном случае регистрация не была осуществлена, что подтверждается уведомлением об отсутствии в
ЕГРП запрашиваемых сведений от 25.09.2012года № 29/066/2012-286.

Просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ го да, заключенный между Зубаревым и Васильевым. Обязать Васильева А.Ф. освободить земелька участок №а, расположенный по адресу: <адрес>, передав его членам СНТ.

В судебном заседании представитель истца председатель Правления СНТ Ромазанов Э.Н. требования поддержал. Суду пояснил, что указанный земельный участок со времени организации товарищества предназначался для строительства дома для сторожа. Фактически дом построен не был, на 2011 год на участке находился почти разрушенный сруб. После избрания нового правления товарищества, исходя из бухгалтерских документов, выяснилось, что денежные средства, вырученные от продажи участка товариществу не поступали. В бухгалтерских документах товарищества также отсутствуют какие либо сведения об обоснованном расходовании в интересах товарищества столь значительной суммы. На момент заключения оспариваемого договора спорный земельный участок не был выделен в отдельный участок из земель общего пользования, не поставлен на кадастровый учет, его кадастровые границы не определены, соответственно договор не может быть исполнен в части государственной регистрации права собственности покупателя. Однако основное нарушение усматривает в том, что вопрос о продаже спорного земельного участка собранием членов товарищества не разрешался. Имущество товарищества продано без согласия собственников этого имущества. Признает, что за прошедший со времени заключения договора период Васильевым на участке построен дом, пригодный для проживания. Требований относительно строения истец заявлять не намерен, считает, что для истребования земельного участка достаточно приведенных оснований.

Представитель истца Чечерина И.А. требования поддержала по приведенным основаниям. Суду пояснила, что второй пункт требований о возложении обязанности на Васильева освободить спорный земельный участок следует рассматривать как требование об истребовании имущества (земельного участка) из незаконного владения в качестве последствий недействительности сделки.

Ответчик Зубарев А.Н. в судебном заседании требования не признал. Суду пояснил, что на период 2011 года он являлся председателем правления товарищества. Товарищество нуждалось в денежных средствах для обустройства инфраструктуры территории товарищества, но помимо текущих взносов члены товарищества собирать денежные средства отказывались. Спорный участок действительно предназначался для строительства дома сторожа, но дом построен не был. На земельном участке находился разрушенный сруб.

На одном из общих собраний членов товарищества летом 2011 г. было принято решение о продаже спорного участка за №. Протокол собрания не велся, решение в письменной форме не оформлялось. Однако после собрания было проведено заочное голосование путем опроса членов товарищества по вопросу продажи земельного участка. Большинство членов товарищества высказались за продажу земельного участка. Протокол (или иной документ) по результатам опроса составлялся, но представить его ответчик не может. В период производства по делу в суде ответчик обратился по своей инициативе к членам товарищества с просьбой подтвердить давали ли они согласие на продажу земельного участка. Из опрошенных им 21 человека, четверо высказались против продажи, большинство - согласились. Просит расценивать данный документ как доказательство того факта, что в 2011 году участок продавался с согласия членов товарищества.

После указанного решения он стал приискивать покупателя. Участок согласился купить Васильев. На август 2011 года спорный земельный участок не был выделен в отдельный участок из земель общего пользования, не поставлен на кадастровый учет, его кадастровые границы не определены. Однако учитывая, что товарищество нуждалось в денежных средствах, они договорились с Васильевым, что подпишут договор в подтверждение поучения денежных средств от покупателя. После этого он как председатель выполнит работу по выделению земельного участка, постановке его на кадастровый учет и они оформят новый договор, на основании которого можно будет осуществить государственную регистрацию права собственности за покупателем. Признает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ при отсутствии у товарищества – продавца свидетельства о праве собственности на спорный участок (при наличии свидетельства на весь участок общего пользования) не мог быть исполнен и формально является порочным. Но просит учесть, что Васильев со своей стороны обязательства исполнил и является добросовестным приобретателем.

Денежные средства от покупателя получил лично, выдав Васильеву приходные ордера. Казначею денежные средства не сдавал, так как у товарищества отсутствовал счет в банке. За счет указанных средств им были инициированы и выполнены ряд строительных работ в интересах товарищества. Построен переход через Серовский тракт (линия электросвязи) к участку товарищества, отремонтированы дороги. Признает, что не может подтвердить документально расходование всех средств именно в интересах товарищества. Данное обстоятельство объясняется тем, что часть работ выполнялась без оформления документов, что является распространенной практикой. Считает, что заявление истца в настоящем деле обусловлено не столько отсутствием согласия членов товарищества на продажу спорного участка (такое согласие было) сколько претензиями со стороны новых членов правления относительно добросовестности с его стороны в части получения и расходования вырученных по сделке денежных средств.

Ответчик Васильев в судебном заседании требования не признал. Суду пояснил, что он приобрел земельный участок у товарищества по договору от ДД.ММ.ГГГГ, от имени продавца действовал председатель правления Зубарев, которому в счет договора он передал №. Со слов членов товарищества ему известно, что товариществом принималось решение о продаже участка, но сам он участником этих событий не был. На участке находился разрушенный сруб, который был продан товариществом отдельно другому покупателю. За прошедшее время им на участке построен капитальный дом, пригодный для проживания. Являясь членом товарищества, он исполняет соответствующие обязанности, выплачивает членские взносы. Подтверждает, что на момент заключения договора участок не был выделен из земельного участка общего пользования и рассчитывал на то, что председатель правления выполнит эту работу позднее, что позволит подписать второй договор и зарегистрировать его право. Просит учесть, что он является добросовестным приобретателем спорного имущества и отказать в иске.

Свидетель ФИО11 суду пояснил, что является членом товарищества. В 2011 году обсуждался вопрос о возможности продажи участка, отведенного под дом сторожа, но решение такое не принималось.

Свидетель ФИО10 суду пояснил, что является членом товарищества. В 2011 году проводился опрос о даче согласия на продажу спорного участка. Он помнит, что составлялся опросный лист. Сам лично высказался за продажу участка, но результат голосования ему не известен.

Свидетель ФИО12 пояснил, что является членом товарищества. На собраниях членов товарищества вопрос о продаже участка не обсуждался.

Свидетель ФИО13 суду пояснила, что в указанный период выполняла обязанности казначея. В товариществе не принималось решение о продаже земельного участка. Полученные от сделки денежные средства Зубаревым ей как казначею не передавались.

Свидетель ФИО14 пояснила, что она лично занималась заочным голосование, был составлен опросный лист. Не может пояснить в связи с чем этот документ не сохранился.

Выслушав истца, представителя истца, ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Истцовая сторона обращает особое внимание на то обстоятельство, что денежные средства, вырученные от продажи спорного имущества, не поступили в распоряжение товарищества и использованы не в интересах товарищества.

Учитывая приведенную позицию ответчика Зубарева, суд признает, что ответчик не может документально в полной мере подтвердить расходование денежных средств в интересах товарищества.

По мнению суда именно данное обстоятельство расценивается истцом как нарушение своих прав (а не утрата прав на спорный земельный участок), что, однако, имеет лишь косвенное значение в споре.

В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с требованиями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из обстоятельств дела следует и признается сторонами, что спорный земельный участок является частью земельного участка общего пользования, который в свою очередь имеет площадь более 1 га.

ДД.ММ.ГГГГ Зубаревым, действующим от имени СНТ и Васильевым заключен договор купли – продажи участка общей площадью 12 соток (как указано в договоре) «из земель сельскохозяйственного назначения» (л.д.12-16). В договоре никаким образом не идентифицирован земельный участок, не указан номер участка в товариществе, однако стороны признают, что фактически имелся в виду спорный участок.

Примененные в договоре формулировки объясняются тем, что на период оцениваемых отношений и на настоящее время спорный земельный участок не был выделен в отдельный участок из земель общего пользования, не поставлен на кадастровый учет, его кадастровые границы не определены.

Фактически сторонами не была определена (идентифицирована) продаваемая вещь.

Кроме того, в вводной части договора продавцом указан непосредственно Зубарев. СНТ отмечено только как место заключения договора. В пункте 1.3 договора собственником указано СНТ. Договор не содержит большинства необходимых атрибутов и по существу является лишь частично заполненным бланком договора.

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ответчиками признается, что с этой точки зрения, заключенная ими сделка, является ничтожной, так как не может быть исполнена в части регистрации прав покупателя. Оба ответчика признают, что представитель продавца (председатель правления товарищества) после подписания договора намеревался выполнить работу в части выделения земельного участка, получения отдельного свидетельства на спорный земельный участок и подготовки надлежащего договора.

При таких обстоятельствах суд признает требования о признании договора недействительным обоснованными.

Вместе с тем, в части истребования земельного участка, суд учитывает следующее.

В соответствии с п.1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Суду не представлено доказательств недобросовестного поведения ответчика Васильева в оцениваемых отношениях. Более того, истец исходит из того, что Васильев является добросовестным приобретателем спорного имущества.

Исходя из приведенного положения закона требования истца могут быть удовлетворены только при достоверном установлении того факта, что собственник не проявлял волю на распоряжение спорным имуществом.

По мнению представителя истца, следует исходить из того факта, что какие либо документы о принятии решения о распоряжении имуществом отсутствуют, и в первую очередь решение общего собрания. Формально такое утверждение обоснованно.

Вместе с тем суд учитывает, что соблюдение порядка получения согласия зависело исключительно от продавца. В отсутствие документов нельзя исключать, что большинство членов товарищества могли быть против продажи имущества (противоположное предположение возможно в той же мере). То есть следует исходить из того, что воля продавца на распоряжение своим имуществом была проявлена в той форме и в таком порядке, как это было определено самим продавцом. Нарушение самим собственником порядка распоряжения своим имуществом не должно влечь неблагоприятных последствий для добросовестного покупателя.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В признании сделки недействительной и отказе в истребовании спорного имущества не имеется противоречий, так как закон в качестве последствий признания сделки недействительной не предусматривает возможность удовлетворения любых требований лица ее оспаривающей. В данном случае недействительность сделки не влечет для истца тех последствий, на которые истец рассчитывает.

Также суд учитывает.

Сторонами признается, что на спорном участке ответчиком построен пригодный для проживания дом. В течение двух лет Васильев исполняет обязанности члена товарищества. Суд признает, что мотивом обращения в суд для истца явились предположения о недобросовестности действий председателя правления в части получения и распоряжения вырученными от сделки денежными средствами. Допуская, что права товарищества в этом отношении могли быть нарушены председателем правления товарищества, требования к добросовестному приобретателю суд расценивает как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), так как требования истца сводятся к возложению на одного ответчика ответственности за действия другого ответчика.

Данное обстоятельство само по себе является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Признание договора купли-продажи недействительным не влечет для Васильева невозможность приобретения права собственности в порядке, предусмотренном законом.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между Зубаревым А.Н., действующим от имени СНТ «Радость» и Васильевым А.Ф. от 10.08.2011 года.

СНТ «Радость» в требованиях к Васильеву Александру Федоровичу об истребовании земельного участка № - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнепышминский городской суд в течение месяца.

Мотивированное решение составлено 23.08.2013 года.

Судья                                    А.Ф. Михайлов