Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-26/2011 (2-219/2010; 2-3855/2009;) ~ М-4049/2009 от 27.10.2009

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 февраля 2011г.                                                                                                                     г.Смоленск

Ленинский районный суд г. Смоленска

В составе:

Председательствующего (судьи): Кудряшова А.В.

При секретаре: Барашковой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <данные изъяты> района г.<данные изъяты> в интересах муниципального образования «Город <данные изъяты> к собственникам жилых помещении многоквартирного дома Бронницкому В.В., Аверьяновой А.Г., Воронцовой О.А. и другим, ЗАО С. о признании права муниципальной собственности на нежилое помещение, признании частично незаконным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,       

у с т а н о в и л :

Прокурор <данные изъяты> района г.<данные изъяты>, действующий в интересах муниципального образования «Город <данные изъяты>», в порядке уточнения обратился в суд с иском к собственникам помещений многоквартирного дома №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> г.<данные изъяты>, ЗАО С. о признании права муниципальной собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., признании незаконным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования, в части предоставления данного нежилого помещения в аренду третьим лицам и об устранении препятствий в пользовании МОУ Д. данным помещением путем возложения на собственников помещений многоквартирного дома №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> г.<данные изъяты> и ЗАО С. обязанности по освобождению упомянутого помещения, указав, что последнее является муниципальной собственностью и на праве оперативного управления закреплено за Управлением ...Администрации г...., распоряжением которого от ДД.ММ.ГГГГ передано в пользование МОУ Д.». Однако оспариваемым решением общего собрания собственников жилых помещений названного домовладения часть спорного помещения площадью <данные изъяты> кв.м. незаконно передана в аренду иному лицу.

Представитель прокуроры <данные изъяты> района г.<данные изъяты> Синякова А.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме.

Ответчики Шумков В.И., Бутырина Т.С., Фарберов И.А., Кузьминская Н.Л., Кузьминский В.А., представляющий также интересы иных собственников помещений многоквартирного дома, и его представитель Ершов А.Г., возражая против иска, указали на то, что спорное нежилое помещение не является обособленным, расположено в полуподвале дома №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> г.<данные изъяты>, в котором проходят обслуживающие дом коммуникации, в связи с чем спорный объект недвижимости является общим имуществом собственников помещений данного домовладения, которые правомерно распорядились данным помещением, передав его в аренду третьему лицу.

Представитель ЗАО С.» Савенок А.А. в судебном заседании иск не признал. Поддержав доводы иных ответчиков, указал на отсутствие правовых оснований для возложения на общество обязанности по освобождению спорного помещения и передаче муниципалитету ключей от него.

Представитель третьего лица - Администрации г.<данные изъяты> Шрайбер О.В. в судебном заседании указывая на обоснованность иска, отметила, что спорное помещение было сформировано на площади бывших квартир № и № жилого дома №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> г.<данные изъяты> и десятилетиями использовалось в качестве самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием дома. Это помещение находится в муниципальной собственности, является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности.

Третье лицо - МОУ Д.», надлежаще извещенное о времени и месте слушания дела, своего представителя в суд не направило. В ранее состоявшихся судебных заседаниях представитель учреждении, соглашаясь с доводами иска, указала на то, что приказом Управления ...Администрации г... от ДД.ММ.ГГГГ № спорное нежилое помещение было закреплено за МОУ Д. для организации работы в нем детских творческих коллективов и в 2008г. в ходе проводившегося ремонта было самовольно занято ЗАО С.».

Иные участники процесса, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу ст.36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009г. №489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ.

Такие объекты государственной собственности как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, в силу Приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации, на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» были отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга (независимо от того, на чьем балансе они находились).

Следовательно, право муниципальной собственности, возникшее на указанные объекты по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством, не могло быть прекращено и после вступления в силу ЖК РФ.

По правилам ч.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В ходе судебного разбирательства установлено, что решением XI сессии <данные изъяты> областного Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ «О передаче государственных предприятий и учреждений, а также государственного имущества, находящегося в пользовании негосударственных юридических лиц в муниципальную собственность районов, городов Смоленска и Десногорска» жилой дом №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> в г.<данные изъяты>, как имущество, находящееся на балансе ПЖРЭП №<данные изъяты>, передан в собственность города <данные изъяты> (том 1 л.д.45-52).

На основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и экономике г.<данные изъяты> и МПЖРЭП №<данные изъяты> договора № указанное домовладение закреплено на праве хозяйственного ведения за указанным муниципальным предприятием (том 1 л.д.6-15).

Решением 55-ой сессии <данные изъяты> городского Совета II созыва от ДД.ММ.ГГГГ помещения жилого дома №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> в г.<данные изъяты> включены в реестр муниципального имущества (том 1 л.д.41-44).

В соответствии с распоряжением Главы города <данные изъяты> №-р от ДД.ММ.ГГГГ спорное нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. закреплено на праве оперативного управления за Управлением ...Администрации г...., а приказом данного Управления от ДД.ММ.ГГГГ № - передано в пользование МОУ Д. - клуб «<данные изъяты>», которое несло расходы по содержанию и ремонту указанного помещения (том 1 л.д.20-22, 23-24, 168-169, 177-182, том 2 л.д.96-98).

В период с 1991г. по 2008г. большая часть квартир в доме №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> г.<данные изъяты> были приватизированы. При этом с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в РФ», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Решением общего собрания собственников помещений упомянутого многоквартирного дома, проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования, ЗАО С. были предоставлены полномочия по сдаче в аренду нежилых помещений, а также земельного участка, являющегося придомовой территорией (том 1 л.д.28-30, 208).

На основании заключенного между МОУ Д. и управляющей организацией ЗАО С. договора от ДД.ММ.ГГГГ общество приняло на себя обязательства по техническому обслуживанию спорного нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. (том 1 л.д.175-176). Как следует из объяснений директора МОУ Д.», после устранения обществом течи холодного водопровода в спорном нежилом помещении ЗАО ключи от данного помещения образовательному учреждению, которое в период ремонта во избежание порчи имущества вывезло его из подвального помещения, не вернуло (том 1 л.д.26, 63, том. 2 л.д.70).

Общим собранием собственников помещений указанного домовладения, проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования, принято решение о передаче части спорных нежилых помещений площадью <данные изъяты> кв.м. в аренду третьему лицу (ИП Семеновой В.А.). При этом собственнику жилого помещения в названном многоквартирном доме Кузьминскому В.А., а также управляющей компании ЗАО С. предоставлены полномочия по заключению от имени собственников помещений домовладения договоров с арендаторами общего имущества (том 1 л.д.31, 34-40).

В настоящее время арендатором спорного нежилого помещения является ООО Р. (том 2 л.д.74-77).

Как следует из объяснений ответчиков Тарасовой А.И. (том 1 л.д.126 - оборот), Кузьминского В.А. (том 1 л.д.230 - оборот), Кузьминской Н.Л., представителя Администрации г.<данные изъяты> Шрайбер О.В. (том 2 л.д.79 - оборот), представителя СФ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Леоновой Г.В. (том 2 л.д.122 - оборот) еще с 1970-х гг. в спорных нежилых помещениях находилось детское учреждение - клуб «<данные изъяты>», впоследствии структурно входящий в состав муниципального подросткового центра «<данные изъяты>», образованного в соответствии с постановлением Главы администрации г.<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №, с указанием в уставе в качестве места его расположения - г.<данные изъяты>, ул.<данные изъяты>, дом №<данные изъяты> (том 2 л.д.72, 99-102). При этом ранее на месте данных нежилых помещений располагались квартиры №1 и №2 (в настоящее время нумерация квартир в доме начинается с №3, что никем из участников процесса не оспаривалось) (том.1 л.д.205).

Указание на наличие в подвальном помещении еще в 2000г. детского клуба имеется и в представленном СФ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» техническом паспорте домовладения (том 2 л.д.113, 116), по утверждению представителя которого в настоящее время по данным указанного учреждения на начало 2000г. спорное помещение числится, как нежилое площадью <данные изъяты> кв.м. (том 2 л.д.123). Такая же площадь спорного объекта недвижимости определена и экспертом, приводившим по делу судебную строительно-техническую экспертизу, и зафиксирована в заключенных <данные изъяты>» с эксплуатирующими организациями договорах о содержании и техническом обслуживании домовладения (том 1 л.д.175-176, том 2 л.д.96, 149).

По заключению проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, в нежилом помещении площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном в подвале жилого дома №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> в г.<данные изъяты> между первым и вторым подъездом дома в границах бывших жилых помещений, около наружной стены в подпольных каналах находятся трубы отопления, которые проходят через все помещения подвала жилого дома и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном жилом доме. Указанные трубопроводы являются сквозными (транзитными). В спорном помещении отсутствуют запорная арматура, вентили, спускные краны, которые служат для отключения магистральных трубопроводов от внутридомовых. Необходимости в постоянном использовании и техническом обслуживании находящихся в нежилом помещении площадью <данные изъяты> кв.м. трубопроводов для нужд других помещений дома, не имеется. Часть подвала в доме №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> в г.<данные изъяты>, в которой расположено нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., не является технической, требующей постоянного (непрерывного) открытого доступа к находящемуся в нем инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Условия эксплуатации находящихся в указанном помещении коммуникаций, допускали ранее и допускают в настоящее время использование спорных помещений без необходимости постоянного (непрерывного) доступа к этим коммуникациям. Нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в доме №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> в г.<данные изъяты>, является изолированным, может иметь самостоятельное назначение и по своему функциональному назначению и техническим характеристикам не относится в имуществу, необходимому для обслуживания всего дома. Изначально по функциональному назначению спорное нежилое помещение являлось вспомогательным и могло быть фактически сформировано в единый объект и использоваться в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) названного дома, что не препятствовало техническому обслуживанию всего домовладения (том 2 л.д.147-151).

Общеизвестно и не нуждается в доказывании, что все многоэтажные многоквартирные жилые дома в силу существующих в строительстве технологий строятся таким образом, что в подвале каждого такого дома проходят трубы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционные короба с соответствующими устройствами на них, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения.

Однако в силу прямого указания ст.36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Следовательно, наличие упомянутых выше коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, само по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании ст.36 ЖК РФ.

Как следует из материалов дела, спорная часть подвала не является технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, а, напротив, может использоваться самостоятельно в качестве обособленного нежилого помещения, что также подтверждается и тем, что спорной объект недвижимости передан в аренду третьим лицам, как отдельный объект гражданских прав.

Доводы ответчиков о наличии в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций, в том числе, транзитных (стояки системы отопления, водоснабжения - том 1 л.д.25, 113-114, том 2 л.д.171-176), вентилей и иных запирающих устройств, правового значения для разрешения настоящего гражданского дела не имеют, поскольку как разъяснил эксперт Л. проводившая судебную экспертизу, запорная арматура и вентили для обслуживания магистральных сетей установлены в других помещениях подвала, а имеющиеся в спорном нежилом помещении стояки системы отопления, водоснабжения и соответствующие запирающие устройства (вентили и т.п.) предназначены для обеспечения тепло- и водоснабжением исключительно этого помещения (подобно стоякам и вентилям имеющимся в квартирах жилого дома).

Таким образом, наличие в нежилом помещении упомянутых инженерных коммуникаций и запирающих устройств не изменяет самостоятельного назначения данного ранее выделенного в качестве обособленного помещения и не порождает возникновение на него права общей долевой собственности домовладельцев, исходя из критериев, установленных ст.36 ЖК РФ

При таком положении, суд приходит к выводу о том, что, на момент принятия оспариваемого прокурором решения общего собрания спорное нежилое помещение имело самостоятельное хозяйственное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений жилого дома, не обладало признаками, характерными для технического подвала, не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами и находилось в муниципальной собственности. Поэтому в силу ст.36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не могло возникнуть автоматически, в судебном или ином порядке не признано. Соответственно, домовладельцы не могли распорядиться этим имуществом и передать его в аренду третьему лицу.

С учетом изложенного, в отсутствие у собственников помещений многоквартирного дома №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> г.<данные изъяты> полномочий на распоряжение спорным объектом недвижимости (ст.209 ГК РФ), суд признает незаконным оспариваемое прокурором решение и одновременно признает за муниципальным образованием «Город <данные изъяты>» право собственности на нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: г.<данные изъяты>, ул.<данные изъяты>, дом №<данные изъяты>

В силу ст.ст.12, 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Защита гражданских прав может быть осуществлена путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Судом установлено, что спорные нежилые помещения находятся в аренде у третьего лица (ООО Р.»), контрагентами которого по арендной сделке выступают от имени собственников помещения многоквартирного дома Кузьминский В.А. и ЗАО С. (том 1 л.д.28-30, 208, том 2 л.д.74-77). При этом обществу, выступающему в качестве арендодателя, предоставлено право приема-передачи объекта аренды, а также расторжения соответствующего договора (п.п.2.2.13, 5.2).

С учетом изложенного, в целях восстановления нарушенных прав МО «Город <данные изъяты>» суд возлагает как на собственников помещений многоквартирного дома №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> г.<данные изъяты>, так и на ЗАО С.» обязанность по принятию исчерпывающих меры по освобождению спорных нежилых помещений и передаче от них ключей Администрации г.<данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> г.<данные изъяты>, проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования в части предоставления в аренду третьим лицам нежилых помещений площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: г.<данные изъяты>, ул.<данные изъяты>, дом №<данные изъяты>.

Признать за муниципальным образованием «Город <данные изъяты>» право собственности на нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: г.<данные изъяты>, ул.<данные изъяты>, дом №<данные изъяты>

Обязать собственников помещений многоквартирного дома №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> г.<данные изъяты> и ЗАО С. принять исчерпывающие меры по освобождению нежилых помещений площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: г.<данные изъяты>, ул.<данные изъяты>, дом №<данные изъяты>, передав ключи от данных помещений Администрации г.<данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.<данные изъяты> в течение 10 дней.

               Председательствующий                                                         А.В.Кудряшов