Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-17055/2013 от 30.07.2013

Судья: Сакаль Е.С. дело № 33-17055/2013

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Ризиной А.Н.,

судей Кучинского Е.Н., Хугаева А.Г.,

при секретаре Муратове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 25 сентября 2013 года апелляционную жалобу Старковой ФИО1 на решение Одинцовского городского суда Московской области от 15 апреля 2013 года по делу по иску Старковой ФИО1 к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» о признании права,

заслушав доклад судьи Кучинского Е.Н.,

объяснения представителя Старковой Е.Ю. Самойловой Л.В.,

УСТАНОВИЛА:

Старкова Е.Ю. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме, расположенном по строительному адресу: <данные изъяты>, в виде двухкомнатной квартиры № <данные изъяты> общей проектной площадью 86, 38 кв.м, расположенной на 3 этаже секции/подъезде <данные изъяты> корпуса <данные изъяты> Истица пояснила, что Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Одинцовского района, ООО «Корпорация «Союз - Возрождение» заключены: 16.04.2002 г. инвестиционный контракт <данные изъяты>, дополнительное соглашение <данные изъяты> от 06.08.2007 г., договор соинвестирования № <данные изъяты> от 05.09.2006 г., договор аренды <данные изъяты> от 04.02.2004 г., подписан протокол предварительного поквартирного распределения общей жилой площади 3-й очереди строительства. Истица заключила 17.06.2010 г. с ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» предварительный договор <данные изъяты> на приобретение в собственность вышеуказанной квартиры и оплатила обусловленную предварительным договором стоимость недвижимости.

Истица считает, что ответчиком нарушен п.3.1. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в срок (31.12.2011 г.) строительство дома не закончено, и дом не введен в эксплуатацию до настоящего времени.

Представитель ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», извещенный надлежащим образом о дате судебного слушания в суд не явился.

Представитель ООО «Корпорация «Союз - Возрождение» с иском не согласился.

В судебном заседании представитель ООО «Корпорация «Союз - Возрождение» пояснил, что ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» является застройщиком общественно - жилого комплекса «Западные ворота столицы». Генеральный подрядчик строительства ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не завершило строительство и не ввело в эксплуатацию второй корпус жилого комплекса. До настоящего времени ООО «Корпорация «Союз-Возрождение», являясь держателем реестра жилых и нежилых помещений жилого комплекса, не располагает официальными сведениями о перечне квартир, реализованных ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» как участником инвестиционного контракта. Протокол предварительного поквартирного распределения общей жилой площади между ООО «Корпорация «Союз - Возрождение», ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и другими сторонами инвестиционного контракта, подписанный в 2007 году, окончательно не подтвержден актом реализации инвестиционного контракта с окончательным поквартирным определением собственников. Признание права собственности на квартиру за истицей до фактического ввода жилого дома в эксплуатацию и подписания акта будет нарушать права иных юридических и физических лиц.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 15 апреля 2013 года в удовлетворении исковых требований Старковой Е.Ю. было отказано.

В апелляционной жалобе Старкова Е.Ю. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, выслушав явившееся лицо, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истица заключила 17.06.2010 г. с ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» предварительный договор №66/Сл-2 на приобретение в собственность квартиры и оплатила обусловленную предварительным договором стоимость недвижимости. Ответчиком нарушен п.3.1. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в срок (31.12.2011 г.) строительство дома не закончено, и дом не введен в эксплуатацию до настоящего времени.

11 июля 2001 г. между КТ «Социальная инициатива и компания» и ООО Корпорация «СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ» был заключен инвестиционный контракт № 708 на строительство жилого комплекса «Западные Ворота Столицы», в соответствии с которым КТ «Социальная инициатива и компания» приняло на себя обязательство по обеспечению полного и своевременного финансирования строительства жилого комплекса.

16.04.2002г. между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией Одинцовского района, ООО Корпорация «СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ» («СОЮЗ-В)» был заключен инвестиционный контракт № 1604, предметом которого в соответствии с п.2.1 является деятельность сторон, направленная на реализацию инвестиционного проекта строительства жилого комплекса «Западные ворота столицы» на земельном участке площадью 9,19 га. Соотношение раздела имущества согласно п. 3.1 Инвестиционного контракта № 1604 устанавливается между сторонами в следующей пропорции: администрации - 9% от общей площади квартир и ООО Корпорация «СОЮЗ- ВОЗРОЖДЕНИЕ» («СОЮЗ-В)» - 91% от общей площади квартир.

27.05.2003 года между КТ «Социальная инициатива и компания» и ООО Корпорация «СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ» подписан протокол распределения жилой площади (к инвестиционному контракту № 708 от 11.07.2001г.) 1-ой очереди строительства жилого комплекса «Западные ворота Столицы» по адресу: <данные изъяты>

12.06.2003г. между КТ «Социальная инициатива и компания» и ООО Корпорация «СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ» подписан протокол распределения машиномест (к инвестиционному контракту № 708 от 11.07.2001г.) в 1-ой очереди строительства жилого комплекса «Западные ворота Столицы» по адресу: <данные изъяты>

04.02.2004г. между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО «Корпорация «СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ» («СОЮЗ-В)» заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. для жилищного строительства, находящегося в государственной собственности и используемого для предпринимательской деятельности.

05.09.2006        г. между ООО «Корпорация «СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ» («СОЮЗ-В)» и ЗАО «ИСК ЭНБИЭМ» заключен Договор соинвестирования № К-072 строительства общественно-жилого комплекса ЖК «Западные ворота столицы» в районе <данные изъяты>

02.10.2008г. между ООО «Корпорация «СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ» и ЗАО «ИСК ЭНБИЭМ» был подписан протокол предварительного поквартирного распределения общей жилой площади 2-ой очереди строительства общественно- жилого комплекса ЖК «Западные ворота столицы» в районе деревни <данные изъяты>. Согласно данному протоколу предварительного распределения, квартира № 385 в секции № 15 жилого дома подлежала передаче ЗАО «ИСК ЭНБИЭМ». Пунктами 4.5, 4.7 договора соинвестирования № К-072 от 05.09.2006 г. и пунктом 8 данного протокола предусмотрено, что оформление имущественных прав сторон производится в установленном порядке после утверждения актов приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов на основании Акта о результатах реализации согласно условиям контракта и договора соинвестирования с учетом данного протокола.

Постановлением главы г/п Новоивановское Одинцовского муниципального района МО № 146 от 03.12.2008г. дому присвоен почтовый адрес:<данные изъяты>

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры, суд исходил из того, что правовая природа предварительных договоренностей не предполагает возникновения обязательственных отношения имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

С указанным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, так как он противоречит законодательству.

Верховный Суд РФ в Определении от 14 декабря 2010 г. по делу № 4-В10-34 указал: «вывод судов, отказывающих в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры, вывод, основанный на том, что строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира, указанная в исках, не завершено, план дома, содержащий его техническое описание и процент готовности, как и технический паспорт на квартиру отсутствуют, вследствие чего, невозможно квалифицировать спорное помещение как квартиру и зарегистрировать право собственности на неё, противоречит нормам материального права».

Также суд не принял во внимание, что в иске содержится требование о признании права собственности на долю в доме, незавершенном строительством. Отказ в удовлетворении указанного иска на том основании, что не подписан акт реализации инвестиционного контракта, неправомерен и противоречит позиции Верховного Суда РФ.

В соответствии со ст. 7 ч.3 Закона РСФСР от 26.06.1991 г., «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (утратившим силу только в части норм, противоречащих Закону РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»), незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Истцу не может быть отказано в удовлетворении иска о признании права на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры на том основании, что строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира, не завершено.

Согласно заключению специалиста НП «Федерация судебных экспертиз» АНО «Цент Судебных Экспертиз» от 25 февраля 2013 года по результатам проведения строительно-технической экспертизы по определению степени готовности и реальных долей домовладения между совладельцами строящегося общественно-жилого комплекса «Западные ворота столицы» в районе дер. Марфино Новоивановского городского поселения Одинцовского муниципального района Московской области, корпус 2: степень готовности жилого дома составляет 80,11 % (фундамент, стены наружные, перекрытия, окна, кровля, лестницы, лифтовые шахты выполнены на 100%, стены внутренние и наружные, полы в местах общего пользования и в квартирах выполнены- на 90%, внутренняя отделка, канализация, водоснабжение выполнены на 30%, электроосвещение- на 70%, отопление и вентиляция- на 20%).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое, согласно ст. 128 ГК РФ, является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Старкова Е.Ю., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Однако суд не применил к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением ответчиком условий договора, указанные нормы материального права.

Кроме того, судом неправильно истолкованы применительно к возникшим правоотношениям сторон нормы ст. 218 ГК РФ, положения которой, по мнению суда, дают основание к отказу в иске, поскольку исковые требования Старковой Е.Ю. направлены на признание за ней права собственности на долю в не завершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры, а не на квартиру как на объект жилищных прав.

Старкова Е.Ю., будучи неосведомленной в разработанных ответчиком схемах на приобретение жилой площади, произвела оплату за спорную квартиру в указанной в договоре сумме, что подтверждается актом сверки расчетов (т.1 л.д.27), полагая, что дальнейшее подписание предварительного договора с ответчиком, договора поручительства, агентского договора направлены на получение в собственность спорной квартиры по договору купли- продажи.

Изложенное позволяет сделать вывод о существенных нарушениях норм материального права, допущенных судом первой инстанции при рассмотрении данного спора, в связи с чем на основании ст. 330 ГПК РФ решение подлежит отмене с принятием судебной коллегией нового решения об удовлетворении исковых требований истца.

Доводы ООО «Корпорация «Союз - Возрождение» о нарушении ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» условий контракта не могут являться основанием к отказу в иске, так как существующие разногласия между организациями не должны нарушать права лиц, инвестировавших в строительство дома денежные средства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 15 апреля 2013 года отменить.

Постановить по делу новое решение, в соответствии с которым признать за Старковой ФИО1 право собственности на 86,38/74705,22 доли в общей долевой собственности в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <данные изъяты>, в виде двухкомнатной квартиры № <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на третьем этаже жилого дома корпуса <данные изъяты>

Председательствующий

Судьи