Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-375/2019 (2-8185/2018;) ~ М-8214/2018 от 21.11.2018

Дело №2-375/2019

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2019 г. г.Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Курчавовой Н.Л.
при секретаре Кутузовой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кирятковой Г. Л. к обществу с ограниченной ответственностью «Севермонтажстрой» о признании права собственности,

установил:

Киряткова Г.Л. обратилась в суд с иском к ООО «Севермонтажстрой» по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между МУП «Управление капитального строительства г.Петрозаводска» и ООО «Севермонтажстрой» был заключен инвестиционный договор на строительство объектов «Многоэтажная застройка» по ул.<адрес>. Договором от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты> инвестирования строительства нежилого помещения заключенным между истцом и ответчиком была предусмотрена передача инвестором (ООО «Севермонтажстрой») соинвестору (Кирятковой Г.Л.) правомочий по инвестированию строительства нежилого помещения по адресу: <адрес> с правом получения указанного нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в подвале многоквартирного жилого дома, в собственность соинвестора. Обязательства соинвестора по инвестированию строительства были выполнены в полном объеме, денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей перечислена ответчику. Актом приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ к договору инвестирования строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение №<данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., было передано истцу. Однако право собственности на нежилое помещение зарегистрировать не представилось возможным ввиду уклонения ответчика от исполнения своих обязательств по предоставлению истцу всех необходимых для государственной регистрации документов. По изложенным в иске основаниям, истец просит признать право собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>.

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом, ее представитель Кирятков Г.В., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал, указал, что после постановки нежилого помещения на кадастровый учет последовало обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, однако специалистами было разъяснено, что поскольку право собственности инвестора на нежилое помещение не зарегистрировано, в государственной регистрации права собственности истцу вновь будет отказано.

Ответчик о времени и месте рассмотрения дела извещался судом по адресу регистрации, зафиксированному в Едином государственном реестре юридических лиц, однако получение юридически значимой корреспонденции по адресу регистрации не обеспечил, что, в силу положений ст.165.1 Гражданского кодекса РФ, является основанием для признания юридического лица извещенным о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, ГУП РК РГЦ «Недвижимость» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие стороны ответчика, при этом принимая во внимание отсутствие возражений или объяснений со стороны ответчика, суд приходит к выводу о рассмотрении дела в порядке заочного производства по имеющимся доказательствам с тем, чтобы отсутствующая сторона, при наличии обоснованных возражений имела возможность обратиться с заявлением об отмене заочного решения и представить свои доводы и доказательства, их подтверждающие.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между МУП «Управление капитального строительства г.Петрозаводска» (заказчик-застройщик) и ООО «Севермонтажстрой» (инвестор) был заключен инвестиционный договор, в соответствии с условиями которого, инвестор инвестирует в форме капитальных вложений в строительство многоэтажной застройки по ул.<данные изъяты> (<данные изъяты> жилых домов: <данные изъяты> <данные изъяты> квартирных жилых дома, <данные изъяты> <данные изъяты> квартирных жилых дома) в г.Петрозаводске (далее – объект), с целью приобретения объекта в собственность для последующей коммерческой реализации (п.1.1).

В силу положений п.3.1.4 после ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с п.8.1 настоящего договора заказчик – застройщик принял на себя обязательства передать его инвестору по акту приема-передачи вместе с пакетом документов, необходимым для оформления права собственности на объект.

Согласно п.4.2.3 договора инвестор обязан после ввода объекта в эксплуатацию зарегистрировать за собой право собственности на объект согласно п.1.1 настоящего договора.

Согласно раздела 8 договора сроки ввода пяти домов, входящих в состав объекта инвестирования, определены периодом: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты> года, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты> года.

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «Управление капитального строительства г.Петрозаводска» и ответчиком был подписан акт приема-передачи помещений, часть 2 (подвал), согласно которому инвестору заказчиком-застройщиком были переданы помещения кладовых (с №<данные изъяты> по №<данные изъяты>) с комплектом ключей от входных дверей в многоквартирном жилом доме №<адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцом был заключен договор №<данные изъяты> инвестирования строительства нежилого помещения, по условиям которого предметом договора является передача инвестором соинвестору правомочий по инвестированию строительства нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещение №<данные изъяты>, с правом получения по окончании строительства в собственность нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в подвале многоквартирного жилого дома (п.2.1 договора).

Согласно п.2.2 договора окончание строительства объекта и сдача его в эксплуатацию должны быть осуществлены в соответствии с проектно-сметной документацией и графиком производства работ в <данные изъяты> квартале <данные изъяты> года.

Соинвестор имеет право на получение и оформление в собственность нежилого помещения согласно п.2.1 настоящего договора (п.3.3).

Общая сумма осуществляемого соинвестором финансирования строительства определена по соглашению сторон и составляет <данные изъяты> рублей, из которых вся сумма идет в счет финансирования указанного в п.2.1 договора нежилого помещения (п.4.1).

В этот же день ДД.ММ.ГГГГ между истцом (займодавец) и ответчиком (заемщик) был заключен договор займа, по условиям которого истец передает в собственность ответчика деньги в сумме <данные изъяты> рублей в следующие сроки: ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей: ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей; ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей; ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей; ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей; ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей (пп.1,3 договора займа).

Согласно п.4 договора займа заемщик вправе использовать денежные средства исключительно на возведение <данные изъяты> квартирного жилого дома №<адрес>. Проценты на сумму займа не начисляются.

Заемщик принял на себя обязательства по возврату зимодавцу суммы займа в срок до ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным займодавцем. Обязательства по возврату суммы займа может быть прекращено зачетом при возникновении встречного однородного требования заемщика к заимодавцу кладового помещения №<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. (пп.5,6 договора займа).

Согласно представленным в материалы дела квитанциям к приходно-кассовым ордерам денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей внесены в кассу ООО «Севермонтажстрой» периодическими платежами: приходно-кассовый ордер №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей, приходно-кассовый ордер №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей, приходно-кассовый ордер №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей, приходно-кассовый ордер №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей, приходно-кассовый ордер №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей, приходно-кассовый ордер №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей. В качестве основания платежа значится договор займа кладового помещения №<адрес>.

Между тем ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи нежилого помещения к договору инвестирования строительства нежилого помещения №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ инвестор (ООО «Севермонтажстрой») передал в собственность соинвестора (Кирятковой Г.Л.), а соинвестор принял в собственность принадлежащее инвестору нежилое помещение №<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома по ул.<адрес>.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности истца на нежилое помещение кладовой была приостановлена ввиду того, что за инвестором, которому по окончании строительства по акту приема-передачи было передано нежилое помещение №<данные изъяты> по адресу: <адрес>, право собственности не зарегистрировано. Кроме того указано, что в отношении нежилого помещения не осуществлен государственный кадастровый учет.

ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение было поставлено на государственный кадастровый учет, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>, объекту присвоен кадастровый номер <данные изъяты>.

Однако уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилое помещение кладовой ввиду отсутствия регистрации права собственности у инвестора, которому нежилое помещение было передано по окончании строительства.

Кроме того из материалов дела правоустанавливающих документов на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, следует, что ее строительство осуществлялось в соответствии с инвестиционным договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между МУП «Управление капитального строительства г.Петрозаводска» и ООО «Севермонтажстрой».

По акту приема-передачи помещений, часть 1 (жилые помещения) от ДД.ММ.ГГГГ квартира №<адрес> была передана от заказчика-застройщика инвестору.

ДД.ММ.ГГГГ представитель инвестора ООО «Севермонтажстрой» обратился в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи, заключенному между ООО «Севермонтажстрой» и Кирятковой Г.Л., указанное жилое помещение перешло в собственность истца. В этот же день стороны договора обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на жилое помещение на Киряткову Г.Л. и Киряткова Г.В.

Таким образом, истец обладая правом собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, имела намерение приобрести в собственность кладовое помещение №<данные изъяты>, расположенное в подвале этого многоквартирного жилого дома.

В соответствии со ст.ст.11, 12 Гражданского кодекса РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

В силу положений ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2).

Согласно ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из предмета иска, с учетом требований ст. 432 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, судом произведена правовая оценка договоров, заключенных между истцом и ответчиком, поименованных как договор инвестирования строительства и договор займа,

Согласно разъяснениям, изложенным в пп. 4 - 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестиции», ст.6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ.

Анализируя приведенные нормы права и разъяснения Верховного Суда РФ, суд приходит к следующему.

Инвестор, осуществлявший финансирование строительства этого многоквартирного дома (ответчик), в силу инвестиционного договора приобретший права на спорное нежилое помещение, в регистрирующий орган для регистрации права собственности и перехода права собственности не обратился.

Избранная ООО «Севермонтажстрой» форма привлечения денежных средств истца для приобретения ею права собственности на нежилое помещение (заключение договора инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>), противоречила условиям инвестиционного договора, заключенного ответчиком с МУП «Управление капитального строительства г.Петрозаводска».

Во-первых, на момент заключения договора инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты> с истцом, сроки строительства, предусмотренные инвестиционным договором от ДД.ММ.ГГГГ, истекли, объект был передан инвестору заказчиком-застройщиком по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Во-вторых, п.4.2.3 инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ предусматривал обязанность инвестора после ввода объекта в эксплуатацию зарегистрировать за собой право собственности на объект, что ответчиком сделано не было.

Изложенное свидетельствует о том, что в рассматриваемом случае правоотношения, сформировавшиеся между сторонами спора, фактически свидетельствуют о продаже нежилого помещения инвестором истцу за обусловленную договором сумму <данные изъяты> рублей в рассрочку. При этом указание в договоре займа на возможность встречного зачета однородного требования посредством передачи нежилого помещения №<данные изъяты> в доме №<адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., суд оценивает как указание на спорный объект (нежилое помещение – кладовая №<данные изъяты> в доме №<адрес>), поскольку этот договор содержит указание на строительный номер дома (№<данные изъяты>) и указание на номер помещения (№<данные изъяты>), который изначально фигурировал в технической документации у спорного нежилого помещения, что подтверждено представленным в материалы дела техническим паспортом на многоквартирный дом.

При этом суд учитывает, что стороны фактически исполнили обязательство: истец передала ответчику денежные средства, а ответчик передал истцу нежилое помещение, которым последняя пользуется с <данные изъяты> года.

Пунктом 1 ст.551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку здание, в котором истец приобрела кладовую, введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, истец выполнила свои обязательства в полном объеме, спорная кладовая передана истцу, но при этом ответчик не осуществляет регистрацию права собственности на спорное имущество, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, обозначенные выше нормы права, существо рассматриваемых правоотношений, учитывая отсутствие возражений со стороны ответчика, суд полагает возможным признать за истцом право собственности на нежилое помещение - кладовую, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Кирятковой Г. Л. к обществу с ограниченной ответственностью «Севермонтажстрой» удовлетворить.

Признать за Кирятковой Г. Л. право собственности на нежилое помещение - кладовую, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>.

Разъяснить ответчику право подать в адрес Петрозаводского городского суда Республики Карелия заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения копии настоящего решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае если таковое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Н.Л. Курчавова

Мотивированное решение изготовлено 11 января 2019 год.