Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1242/2014 ~ М-1096/2014 от 09.09.2014

    дело № 2-1242/2014

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2014 года                             город Оха, Сахалинская область

Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Разяповой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Безызвестных М.С., с участием представителя истцов ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Охинского городского суда Сахалинской области в порядке заочного производства гражданское дело по иску ФИО6 в интересах ФИО4, ФИО5 к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ <данные изъяты> (далее КУМИиЭ МО ГО <данные изъяты>) о государственной регистрации договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка и перехода права собственности по сделкам от продавца к покупателю, о включении в состав наследства земельного участка и признании прав собственности истцов на доли земельного участка в порядке наследования по закону,

установил:

Истцами в лице их представителя заявлены следующие требования, с учетом их уточнения (л.д.№).

ФИО4 просит о государственной регистрации по заявлению одной стороны (истца, покупателя) заключенных ДД.ММ.ГГГГ договоров купли-продажи № и № соответственного 1/2 жилого дома и 1/2 земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, и перехода права собственности по указанным сделкам от продавца ФИО2

Также, ФИО4 и ФИО5 просят включить в наследство, открывшееся со смертью ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, 1/2 земельного участка по указанному выше адресу нахождения. При этом ФИО4 (супруг наследодателя) просит признать его право собственности на 2/6 данного земельного участка, ввиду отказа от наследства в его пользу ФИО10 (сын), а ФИО5 (дочь наследодателя и истца ФИО9) – на 1/6 земельного участка.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (истец) и его супруга ФИО3 (наследодатель) по договорам купли-продажи приобрели у ФИО8 в равных долях жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Право собственности продавца (ФИО2) на данные объекты недвижимости были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается представленной выпиской из ЕГРП, заключение договоров удостоверено нотариусом. Обязательства по сделкам сторонами были полностью исполнены, объекты недвижимости были переданы продавцом покупателям по передаточным актам и расчеты по договорам произведены в день их заключения. До настоящего времени государственная регистрация перехода прав по указанным сделкам не произведена. ДД.ММ.ГГГГ умерла супруга истца и долевой покупатель по договорам купли-продажи ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ умерла продавец недвижимости ФИО2 Истец ФИО4 желает зарегистрировать свои права собственника на недвижимость, для чего в силу закона необходимо присутствие обеих сторон сделок, что невозможно при указанных обстоятельствах. Кроме этого, истцы ФИО4 и ФИО5 просят признать их права собственности в порядке наследования по закону, поскольку полагают подлежащей включению в состав наследства 1/2 земельного участка, приобретенной по договору купли-продажи ФИО3 у ФИО2, скончавшихся до государственной регистрации перехода права собственности. В связи с этим, истцы вынуждены обратиться в суд с настоящим иском, поскольку иного способа преодолеть описанные препятствия для реализации их прав у них не имеется.

В судебном заседании представитель истцов иск поддержал по изложенным обстоятельствам. Истцы не явились, просили рассмотреть дело без их участия, сови требования поддерживают.

Ответчик КУМИиЭ МО ГО <данные изъяты>, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направил, об отложении дела не просил, возражений на иск не представил, о притязаниях на спорное имущество не заявил.

Третьи лица - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, нотариус в судебное заседание, о котором уведомлены, также не явились. Управление Росреестра по <адрес> в отзыве на иск ссылается на компетенцию суда разрешить заявленные истцами требования.

На основании статей 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено без участия истцов, ответчика, третьих лиц, с согласия представителя истцов в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 и ФИО3 по договорам купли-продажи приобрели в равных долях у ФИО2 жилой дом (площадью № квадратных метров, кадастровый номер №) и земельный участок (площадью 900 квадратных метров, кадастровый номер №), находящиеся по адресу: <адрес>. Данные сделки удостоверены нотариусом, в установленном порядке недействительными не признаны. Все обязательства по вышеуказанным договорам сторонами были исполнены полностью, спорное имущество передано от продавца к покупателям по передаточным актам в день заключения сделок, покупателями это имущество оплачено в предусмотренных договорами денежных суммах, имущество находится в фактическом владении и пользовании истцов, доказательств, опровергающих данные обстоятельства, суду не представлены (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умерла, не зарегистрировав при жизни переход прав по сделкам с ее участием (л.д.№).

Истцы своевременно приняли наследство, открывшееся со смертью ФИО3 ФИО10, сын истца, отказался от своей доли наследства матери в пользу отца (истца). Вместе с тем, 1/2 спорного земельного участка, приобретенного умершей по указанной выше сделке купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, в наследство включена не была, при том что, на 1/2 жилого дома, приобретенного наследодателем, нотариусом было выдано истцам свидетельство о праве на наследство по закону, в том числе ФИО5 на 1/6 дома и ФИО4 на 2/6 дома (л.д.№).

Согласно сведениям управления Россреестра по <адрес> до настоящего времени права собственности на земельный участок и 1/2 жилого дома зарегистрированы за продавцом ФИО2, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№).

При разрешении требований ФИО4 о государственной регистрации договоров купли-продажи земельного участка и жилого дом по 1/2 доли, приобретенных непосредственно им по договорам ДД.ММ.ГГГГ у ФИО2, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

При этом, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации) недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

По статье 2 названного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 4 этого же Закона установлена обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу нее государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Согласно редакции этой нормы, действовавшей до 01 сентября 2013 года, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежали государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ.

По пунктам 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны.

Порядок проведения государственной регистрации прав определен статьей 13 Закона о регистрации. В силу абзаца третьего пункта 2 этой статьи государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

Таким образом, для данного случая Законом не предусмотрена возможность государственной регистрации прав по сделке при одностороннем обращении в регистрирующий орган.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абзац 3 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации).

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В пункте 62 указанного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 также разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

По сведениям ЗАГС и нотариуса продавец объектов недвижимости ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ, наследственное дело не заводилась, поскольку за принятием наследства никто не обращался (л.д.№). Эти обстоятельства в силу пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации действительно препятствуют истцу осуществить государственную регистрацию его прав на приобретенные им по 1/2 доли жилого дома и земельного участка и реализовать свои права собственника.

Ответчик КУМиЭ МО ГО <данные изъяты> иск ФИО4 не оспаривает и о правах на объекты недвижимости не заявляет.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Также, в силу пункта 63 указанного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ (в редакции до 01 сентября 2013 года). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом регистрация договора купли-продажи земельного участка законом не предусмотрена.

Вместе с тем, диспозицией нормы статьи 551 ГК РФ охватывается лишь случай уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации.

Вместе с тем, в силу требований пункта 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации в отсутствие продавца у истца ФИО4 возникают препятствия для государственной регистрации его прав на приобретенные им объекты недвижимости и полноценного осуществления правомочий собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество в соответствии со статьей 2 Закона о регистрации является его государственная регистрация.

Законодательством возникающие в связи с этим правоотношения (смерть продавца недвижимости и отсутствие у него наследников (правопреемников) прямо не урегулированы.

Согласно частям 1,2 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

При этом, по части 1 статьи 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.

Также, частью 3 статьи 11 ГПК РФ определено, что в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ, статьи 11 ГПК РФ к сложившимся отношениям, когда обязанность продавца недвижимости по непосредственному (либо через представителя) участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена в силу наличия объективно препятствующих этому причин, по аналогии подлежат применению нормы пункта 3 статьи 551, пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

При этом суд учитывает, что права собственности продавца ФИО2 на объекты недвижимости были зарегистрированы в установленном порядке (л.д.№), обязательства по договорам купли-продажи сторонами исполнены: объекты переданы продавцом покупателю, оплачены последним, сделки не признаны недействительными, что подтверждается документально. Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на объекты в материалах дела отсутствуют. В настоящем деле смерть продавца является единственным препятствием для перехода права собственности к покупателю (истцу) ФИО4

Таким образом, у истца ФИО9 отсутствует иной способ защиты имущественного права, как обратиться с требованием о регистрации перехода к нему права собственности законного владельца на вышеуказанные объекты недвижимости, и выбранный им способ защиты права не противоречит разъяснениям, изложенным в пунктах 61,62 и 63 Постановления Пленума от 29 апреля 2010 года №10/22, при том, что ответчик не оспаривает какие-либо права истца на вышеуказанное имущество.

Правило о государственной регистрации сделок по продаже жилого дома, содержащееся в статье 558 ГК РФ, не подлежит применению в договорам, заключаемым после 01 марта 2013 года (часть 1,8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3, и 4 части первой Гражданского кодекса РФ»), в данном случае сделки заключены до указанной даты.

С изложенным, суд применяет положения статьи 16 Закона о регистрации, пункта 3 статьи 551 и пункта 2 статьи 165 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям по аналогии закона при разрешении заявленных требований и находит их подлежащими удовлетворению по вышеизложенным основаниям.

Рассмотрев требования ФИО4 и ФИО5 о включении в наследство, открывшееся со смертью ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, 1/2 земельного участка по указанному выше адресу нахождения, и признании их прав на данный земельный участок в определенных долях в порядке наследования по закону, суд находит эти требования также подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 4 статьи 35 Конституции Российской Федерации гарантирует гражданам право наследования имущества.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (часть 1 статьи 1141, часть 1 статьи 1142, часть 1 статьи 1153 ГК РФ).

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, - также требования о признании права собственности в порядке наследования (пункт 8 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).

Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам (пункт 9 указанного Постановления).

Как было указано выше, продавец земельного участка ФИО2 умерла, наследники к ее имуществу не объявились.

Истцы своевременно обратились к нотариусу за принятием наследства, открывшегося со смертью ФИО3, признаны ее наследниками, им было выдано свидетельство о праве на часть наследства по закону (жилой дом), на основании которого зарегистрированы их права собственников. Ответчик КУМИиЭ МО ГО <данные изъяты> о своих правопритязаниях на земельный участок, как выморочное имущество, не заявляет и права истцов не оспаривает.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что указанное имущество (земельный участок) перешло в распоряжение иных лиц либо изменился правовой режим его использования в рамках рассмотрения настоящего спора не добыто и сторонами дела не представлено. Из пояснений истцовой стороны следует, что после заключения сделки купли-продажи и передачи по акту земельного участка он находился и находится до настоящего времени в фактическом пользовании и владении покупателей, которые несли и несут бремя его содержания. Сведения о зарегистрированных правах (правопритязаниях, обременении) иных лиц, кроме продавца ФИО2, на данный участок земли в Россреестре отсутствуют.

На основании изложенного суд считает, что истцы, как наследники ФИО3, вправе претендовать на 1/2 приобретенного ею по сделке купли-продажи земельного участка, в отношении которого переход прав от продавца зарегистрирован не был в виду смерти покупателя. Непосредственно договор купли-продажи земельного участка обязательной государственной регистрации не подлежал. Иного способа защиты наследственных прав у истцов не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198,235,237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Удовлетворить исковые требования ФИО4 к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ <данные изъяты> о государственной регистрации по заявлению одной стороны (покупателя) заключенных ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (покупатель) и ФИО2 (продавец) договора № купли-продажи 1/2 жилого дома и договора № купли-продажи 1/2 земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, и перехода права собственности на указанные объекты недвижимости по данным договорам от продавца ФИО2 к покупателю ФИО4.

Удовлетворить исковые требования ФИО4 и ФИО5 к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ <данные изъяты> и признать подлежащим включению в состав наследства, оставшегося после смерти ФИО3, земельный участок (площадью № квадратных метров, кадастровый номер №), находящийся по адресу: <адрес>, а также признать права собственности ФИО4 на 2/6 и ФИО5 на 1/6 указанного земельного участка в порядке наследования по закону.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме принято 25 ноября 2014 года.

судья Охинского городского суда

Сахалинской области                                                       Е.М.Разяпова

копия верна: судья                                                              Е.М.Разяпова