Решение по делу № 2-83/2017 (2-999/2016;) ~ М-1051/2016 от 20.12.2016

Дело № 2-83/2017 год

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

р.п. Хохольский 20 февраля 2017 года

Хохольский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Митусова Н.А.,

при секретаре Баранниковой А.Н., с участием представителя истицы – адвоката Захарченко Л.Е., представителей ответчика – Кравченко Н.Н. ( директора ООО «Анкор», действующей по уставу без доверенности) и Мельник Л.Л., действующей по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Шкуматовой Ольги Анатольевны к ООО «Анкор» о взыскании денежных средств по закону о защите прав потребителя

У С Т А Н О В И Л:

20 декабря 2016 года в Хохольский районный суд Воронежской области обратилась истица Шкуматова О.А. с исковым заявлением к ООО «Анкор» и ПТА о взыскании денежных средств по закону о защите прав потребителя в виде убытков в сумме 90 000 рублей, упущенную выгоду в сумме 225 000 рублей и компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей.

31 января 2017 года истица Шкуматова О.А. отказалась от иска в части взыскания денежных средств с ответчицы ПТА и производство по настоящему гражданскому делу в части указанных исковых требований в отношении ПТА было прекращено.

08 февраля 2017 года истица представила уточненное исковое заявление в котором она просила взыскать с ООО «Анкор» убытки в размере 100 тыс. рублей, вместо ранее заявленных 90 тыс. рублей, - в остальном исковые требования остались прежними.

Устным определением суда увеличение размера исковых требований было принято к производству.

Согласно актуализированных исковых требований истицей Шкуматовой О.А. указано, что она обратилась в ООО «Анкор», которое оказывает посреднические услуги при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение на договорной основе, для продажи земельного участка и жилого дома без отделочных работ по адресу: <адрес>. Вопросом продажи её недвижимости стала заниматься риелтор ПТА

В соответствии с п.1.1., п.1.2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Анкор» (далее-Исполнитель) она предоставила Исполнителю исключительное право по организации и проведению работ, направленных на поиск покупателя, подготовку комплекта документов для заключения договора отчуждения на объект недвижимости (земельный участок и жилой дом без отделочных работ) по указанному выше адресу (далее- Объект).

Согласно п.2 данного договора Исполнитель принял на себя обязательства: осуществить подбор покупателя, оказать информационно-консультационные услуги, провести переговоры с покупателем по всем условиям отчуждения объекта недвижимости, осуществлять контрольные и надзорные функции, отстаивая мои интересы, подготовить пакет документов для первичной регистрации права собственности на объект, получить комплект документов с техническими характеристиками на объект недвижимости, проверить и провести анализ предоставленных правоустанавливающих документов на данный объект, подготовить проект договора купли-продажи и согласовать его с заинтересованными сторонами, разработать схему расчетов между сторонами по договору купли-продажи, организовать юридическое сопровождение сделки купли-продажи в территориальном органе Росреестра по Воронежской области.

Срок действия договора (п. 4.1) между ней и ООО «Анкор» был определен до 30.09.2016 года.

В разделе 5 договора указано, что стоимость услуг по продаже и оформлению необходимых документов составляет 100 000 рублей.

Также сторонами был подписан протокол согласования цены объекта недвижимости от 28.07.2016 года, согласно которому стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 2 050 000 рублей, стоимость услуг исполнителя и стоимость работ составляет 100 000 рублей.

Согласно договору поручения от 28.07.2016 года она поручила ПТА, которая занималась заключением предварительного договора, передать задаток, оплатить квитанции и прочее, произвести оплату работ и услуг ООО «Анкор», связанных с переходом права собственности на объект недвижимости на общую сумму 100 000 рублей.

ООО «Анкор» нашло покупателя БРВ, с которым она заключила предварительный договор, в соответствии с п.10.2 которого, купля – продажа жилого дома и земельного участка будет произведена на следующих условиях: договор будет заключен в срок до 30.09.2016 года; цена жилого дома и земельного участка составляет 2 150 000 рублей; покупатель уплачивает при подписании настоящего договора задаток в сумме 500 000 рублей.

В соответствии с п.7.2. предварительного договора она обязалась за свой счет подготовить необходимые документы для регистрации своего права собственности на жилой дом, зарегистрировать право собственности и предоставить документы для заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Однако, ООО «Анкор» действуя недобросовестно, не подготовило в срок, установленный предварительным договором, технические документы, необходимые для регистрации права её собственности на жилой дом и не зарегистрировало право собственности на дом в срок до 30.09.2016 года.

Право собственности Продавца на жилой дом по адресу: Воронежская область, Каширский район, п. Колодезный, ул. Вишневая,д.86 было зарегистрировано 12.10.2016 года, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, выданной 12 октября 2016 года и выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, выданной 19 октября 2016 года (исправление технической ошибки).

При этом, ООО «Анкор» не направило БРВ ни предложение заключить договор купли – продажи объекта в другой срок, ни продлить срок действия предварительного договора.

В соответствии с ч.6.ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, договор купли продажи между ней и БРВ до 30.09.2016 года заключен не был.

К этому времени БРВ уже продал жилье в Республике Бурятия и переехал в п. Колодезный.

В связи с тем, что сделка не состоялась по вине ООО «Анкор», БРВ направил в Каширский районный суд иск к ней о понуждении заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора.

В соответствии со ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» Исполнитель, обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о работах, услугах, обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В ходе оказания услуг, пользуясь её некомпетентностью, ООО «Анкор» ввело её в добросовестное заблуждение относительно существенных условий предварительного договора и основного договора купли – продажи недвижимости.

ООО «Анкор» убедило её, что окончательная стоимость объекта 2 150 000 рублей.

При этом, действуя якобы в её интересах, в предварительный договор между ней и БРВ были включены условия, что помимо внесенного БРВ задатка 500 000 рублей, все вложенные покупателем денежные средства в выполненные работы по отделке дома и подведению коммуникаций являются задатком.

БРВ оплатил 445 285 рублей за ремонтно-строительные работы на объекте и посчитал их в соответствии с п.7.3 предварительного договора задатком.

В целях досудебного урегулирования конфликта она заключила соглашение с БРВ по условиям которого, последний отозвал иск, а она снизила стоимость объекта недвижимости на 225 000 рублей (в возмещение расходов БРВ на ремонтно-строительные работы на объекте). Кроме того, с 27.10.2016 года по 10.11.2016 года она была вынуждена нести расходы на проезд в Воронеж, расходы на проживание с несовершеннолетними детьми и мужем в Воронежской области, так как была приглашена ООО «Анкор» на сделку 28.10.2016 года с БРВ, которая не состоялась.

Сделка по купле – продаже объекта была совершена ей самостоятельно, документы сданы на регистрацию перехода права без участия ООО «Анкор». Конечная цель договора с ООО «Анкор»: заключение договора купли-продажи объекта недвижимости и регистрация перехода права собственности в территориальном органе Росреестра по Воронежской области с их участием не была достигнута.

Она (Истица) свои обязательства по договору с ООО «Анкор» исполнила полностью, передала ООО «Анкор» необходимые документы на недвижимое имущество, аванс в сумме 100 000 рублей из 500 000 рублей задатка, переданного БРВ

Помимо изложенного, в результате недобросовестных действий ООО «Анкор» ей были причинены убытки : расходы в сумме 100 000 рублей (оплата по договору оказания услуг) и упущенная выгода в сумме 225 000 рублей (снижение стоимости объекта недвижимости в возмещение расходов Покупателя).

15.11.2016 года она направила претензию ООО «Анкор» и ПТА с предложением добровольно возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств сумме 90 000 рублей (100 000-10 000 рублей фактически понесенные ООО «Анкор» расходы по договору с АО «ВОРОНЕЖОБЛТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ») и упущенную выгоду 225 000 рублей, всего 315 000 рублей.

07.12.2016 года был получен ответ, в котором речь о возмещении убытков в добровольном порядке не шла.

В связи с тем, что в досудебном порядке урегулировать спор с ООО «Анкор» не удалось, она вынуждена обратиться в суд для защиты своих прав и охраняемых законом интересов.

В судебном заседании истица Шкуматова О.А. и ее представитель – адвокат Захарченко Л.И. доводы искового заявления по иску к ООО «АНКОР» полностью поддержали.

При этом стороной Истца было консолидировано заявлено, что предварительный договор, а именно п.7.3, в котором речь идет о зачете ремонтных работ, произведенных покупателем, в качестве задатка носит явно неблагоприятный характер для продавца Шкуматовой, т.е. в данном случае, поскольку предварительный договор был составлен под эгидой ООО «Анкор», которое априори обязано радеть за ее интересы, то его (Анкор) действия являются недобросовестными.

Также Шкуматовой О.А. в судебном заседании 08 февраля 2017 года было отмечено, что текст предварительного договора она не изучала, т.к. во всем положилась на ООО «Анкор». В момент подписания предварительного договора она в большей степени была занята вопросам по разделу денежных средств, причитающихся за объект недвижимости с бывшим супругом.

В процессе сбора документов ПТА позвонила ей в конце августа 2016 года и попросила составить доверенность на бывшего мужа, чтобы оформить право собственности на объект недвижимости, но она отказала ей в этом, а оформила доверенность на Горбунову.

Также в процессе сбора документов она узнала, что БРВ хочет использовать для расчета с ней средства материнского капитала.

25 октября 2016 года ПТА предложила приехать на сделку в г.Н.Воронеж.

Прибыв туда она встретила там представителя ООО «Анкор» и супругов БРВ. От жены БРВ она узнала, что покупатели хотят заплатить за объект на 445228 рублей меньше оговоренной суммы, т.к. это соответствует п.7.3 предварительного договора.

Она (Истица) отказалась от таких условий и у них, со стороной БРВ произошел конфликт.

БРВ сказал, что обратиться в суд для понуждения заключения сделки на условиях предварительного договора.

После этого она (Истица) обратилась к адвокату, которая ознакомившись с текстом предварительного договора заключила, что он « мутный».

ООО «Анкор» предлагала ей юридическое сопровождение при судебном разбирательстве, - однако она от таких услуг отказалась.

Впоследствии, после вмешательство в конфликт адвоката они с БРВ пришли к досудебному соглашению, по которому в счет произведенного ремонта она оплатила ему сумму в 225 тыс. рублей.

Также Шкуматова О.А. подтвердила, что технический паспорт в БТИ на дом оформляло ООО «Анкор».

Ответчик – ООО «Анкор» в лице своих представителей Кравченко Н.Н. ( директора ООО «Анкор», действующей по уставу без доверенности) и Мельник Л.Л., действующей по доверенности, иск полностью не признали, представив обоснованное и мотивированное возражение на исковое заявление, в котором они в частности указывают, что : договор от 28.07.2016 г. был заключен со Шкуматовой О. А. и действовал до 30.09.2016 г.. Договор является двухсторонним. Согласно п. 4.3 указанного договора продление срока его действия возможно по взаимному согласию сторон (Если выполнение сторонами обязательств по настоящему Договору невозможно по независящим от них обстоятельствам, действие договора может быть прекращено или продлено на необходимый срок по взаимному согласию сторон.). От истца в адрес ООО «Анкор» не поступало никакого заявления или ходатайства о том, что договор расторгается или продлевается. ООО «Анкор», со своей стороны, несмотря на то, что срок действия договора был до 30.09.2016 г., не отказывалось от дальнейших действий, направленных на достижение конечного результата, т.е. заключения договора купли-продажи дома и земельного участка расположенных по адресу: <адрес>, между покупателем и продавцом.

Во исполнение своих обязательств по п.2.1.1. договора от 28.07.2016 г. ООО «Анкор» производило следующие действия:

-Размещение платных рекламных объявлений на принадлежащее истцу имущество в средствах массовой информации: «Камелот», «Авито», «Инфолайн

- Представителем ООО «Анкор» ПТА был осмотрен жилой дом и земельный участок истца, была произведена фотосъемка объектов недвижимости. В дальнейшем эта информация использовалась в рекламных целях.

- ПТА неоднократно организовывала показы принадлежащего истцу недвижимого имущества потенциальным покупателям.

Во исполнение своих обязательств по п.2.1.2., п.2.1.3. и п.2.1.5. договора от 28.07.2016 г. ООО «Анкор» неукоснительно соблюдало коммерческую тайну и конфиденциальность в отношении условий двухстороннего договора, а также производило контрольные и надзорные действия в рамках своей компетенции. Контрольные и надзорные функции могут включать в себя только то, что возможно исполнить, а именно: определить круг лиц имеющих право пользования. На момент отчуждения объекта, в жилом помещении в соответствии со ст. 558 ГК РФ по месту жительства никто не должен быть зарегистрирован. Члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, и несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительской опеки или попечения должны отсутствовать; определить правопритязателей на объект недвижимости, в данном случае это бывший супруг истицы АИИ, с которым истец заключила соглашение; отсутствие/наличие обременения на объект недвижимости; контролировать погашение задолженностей по коммунальным платежам; контролировать действия привлеченных третьих лиц (в данном случае БТИ).

Во исполнение своих обязательств по п.2.1.4. договора от 28.07.2016 г. ООО «Анкор» производило следующие действия:

Был найден покупатель – БРВ, произведены необходимые переговоры со всеми заинтересованными лицами, а именно: 28.07.2016 г. на указанных переговорах присутствовали Шкуматова О. А., БРВ, а также заинтересованное лицо АИИ, что подтверждают в своих показаниях истец и третье лицо.

Во исполнение своих обязательств по п.2.1.6. договора от 28.07.2016 г. ООО «Анкор» подготовило и получило комплект документов, необходимых для первичной регистрации права собственности на жилой дом в сроки, обусловленные договором. Так, взамен утраченного истцом «Разрешение на строительство» ООО «Анкор» была заказана и получена в Каширском районе Копия; организован выезд сотрудника БТИ на место нахождения объекта недвижимости; собраны все необходимые справки и документы для постановки жилого дома на кадастровый учет, сданы в кадастровую палату и дом поставлен на кадастровый учет 27.09.2016 г. Готовые документы были переданы собственнику Шкуматовой (ее законному Представителю) 28.09.2016 г. (Приложены копии: квитанция оказанных услугах БТИ, заявление от имени директора ООО«Анкор» Кравченко Н. Н. на постановку на кадастровый учет дома, принадлежащего истцу).

Что касается утверждения истца в исковом заявлении о том, что ООО «Анкор» не зарегистрировало право собственности на ее имя, то, во-первых: в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.06.1997 г. таковая регистрация производится специальным государственным органом (Росреестр), во-вторых, если истец имела в ввиду подачу заявления и документов на государственную регистрацию, то истцом не была предоставлена ООО «Анкор» либо его представителю надлежаще оформленная доверенность на проведение подобных действий. Эти полномочия были предоставлены от Шкуматовой О. А. другому лицу Андреевой Н. В. (копия доверенности прилагается). Таким образом, претензия истца о сроках регистрации права собственности на жилой дом предъявлена ненадлежащему лицу.

П.п. 2.1.7 и 2.1.8 договора от 28.07.2016 г. ООО «Анкор» также выполнены в полном объеме и в срок, о чем имеется подтверждение в исковом заявлении(проект договора купли-продажи с указанием расчетов и передаточный акт в деле имеется).

Исполнение п.2.1.9 договора от 28.07.2016 г. возможно только при условии исполнения истцом п.2.2.3, по которому истец должна «совершать иные действия по указанию исполнителя (ООО «Анкор»), связанные с обеспечением выполнения условий договора».

П. 4.2. договора говорит о том, что после нахождения покупателя Исполнителем на указанный в договоре объект недвижимости, обязательства Исполнителя считаются надлежаще исполненными. Какое-либо иное толкование сторонами указанного п.4.2. договора 448 недопустимо (ст. 431 ГК РФ).

Иных обязательств ООО «Анкор» в рамках договора от 28.07.2016 г. на себя не принимало.

Истица сама не недобросовестно выполнила принятые на себя обязательства по договору № 448 от 28.07.2016 г. п. 2.2.3, 2.2.6.

П.2.2.6. договора № 448 от 28.07.2016 г. обязывает Заказчика (Шкуматову О. А.) заключить договор отчуждения в сроки, необходимые для подготовки документов на жилой дом и земельный участок и никоим образом не связано со сроком исполнения взаимных обязательств по договору № 448 от 28.07.2016 г., (ст. 431 ГК РФ).

    При заключении предварительного договора между Шкуматовой О. А. и БРВ покупателю были фактически переданы жилой дом и земельный участок, что подтверждается фактом передачи ключей и передачей объектов в натуре, т. е. было передано право пользования и владения. В указанном доме БРВ уже проживал со своей семьей до 30.09.2016 г. Поэтому проведение сделки купли-продажи недвижимости в сроки более поздние, после 30.09.2016 г. не могли ущемить его права и интересы.

Истец утверждает, что ответчик должен исполнять её обязанности перед покупателем, предусмотренные п.7.2. предварительного договора, заключенного между Шкуматовой О. А. и БРВ, т. е. « продавец обязуется за свой счет оформить в собственность жилой дом и подготовить необходимый комплект документов для заключения в будущем договора купли-продажи». Истец вольно трактует значение п.7.2, что противоречит ст. 431 ГК РФ. У истца не имеется доказательств того, что ООО «Анкор» приняло на себя ответственность за исполнение ею (истцом) своих обязательств перед покупателем.

ООО «Анкор» в пределах срока договора от 28.07.2016 г. оформило техническую документацию и произвело постановку жилого дома на кадастровый учет. Готовые документы были переданы истцу (ее представителю) 28.09.2016 г. Истец в своем уточненном исковом заявлении противоречит себе, первоначально указывая, что ООО «Анкор» не подготовило техническую документацию, а в дальнейшем сама же подтверждает, что документы были подготовлены ООО «Анкор», до 30.09.2016 г.( стр.2 уточненного иска). В своих свидетельских показаниях истец подтвердила, что ответчик выполнил вышеуказанные обязательства.

Вышеизложенные факты не могли привести к конфликту сторон, т. к. последовательность действий сторон предварительного договора этому противоречит: 12.10.2016 г. было зарегистрировано право собственности на жилой дом на имя Шкуматовой О. А. С этого момента возникло правовое основание для проведения сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, но стороны предварительного договора его не заключали по не известным нам причинам.

20.10.2016 г. БРВ заключает договор ипотечного займа под материнский капитал № с КПК « Пенсионный». Отсутствие регистрации по месту жительства не воспрепятствовало ему к заключению вышеуказанного договора.

28.10.2016 г. БРВ и Шкуматова О.А. явились для заключения договора купли-продажи, но сделка не была совершена, так как БРВ требовал уменьшения цены договора, скрывая информацию об изменении формы расчета за объекты недвижимости (желая использовать для расчетов средства материнского капитала).

Стороны предварительного договора заключили 08.11.2016 г. досудебное соглашение, в п. 2 есть указание на то, что БРВ отзывает из Каширского районного суда исковое заявление к Шкуматовой О.А., но факты говорят о том, что исковое заявление не было отозвано им, а возвращено ему 31.10.2016 г. на основании неподсудности данному суду.

Утверждение истца в исковом заявлении о том, что «Правовые последствия и смысл п.7.3. предварительного договора «все вложенные покупателем денежные средства и выполненные работы по отделке дома и подведению коммуникаций являются задатком» ООО «Анкор» не разъяснило…» не соответствует действительности. Все последствия были разъяснены и растолкованы в устной форме, а также в письменной форме (п. 10.3. предварительного договора, подписав который собственноручно, Шкуматова О.А. подтвердила свободу в заключении договора (ст. 421 п.1 ГК РФ) и приняла на себя обязанности ( ст. 19 п. 1 ГК РФ) по неукоснительному выполнению его условий). В устной форме по указанному п. 7.3. было разъяснено, что он должен толковаться в соответствии со ст. 380 ГК РФ п. 1: «задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договорившихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения», т. е. задаток в соответствии со ст. 380 ГК РФ есть мера ответственности и мера обеспечения обязательств. Стороны предварительного договора должны трактовать п. 7.3. буквально (ст. 431 ГК РФ). Шкуматова О. А. задаток в размере 500 000 руб. получила, о чем ею была выдана расписка. П. 7.3. на момент заключения предварительного договора расценивался сторонами так: в случае, если сделка не состоится, продавец должен будет вернуть покупателю не только переданные в качестве задатка денежные средства, но и возвратить все средства, затраченные им на ремонт и улучшение дома. Дом с произведенными в нем улучшениями не был возвращен Шкуматовой О. А., в том числе денежная сумма в размере 445 285 рублей была передана БРВ ООО ТД «Смоленский», а не Шкуматовой О. А. в соответствии со ст. 380 п.1 ГК РФ. Таким образом, улучшения, произведенные БРВ не были переданы Шкуматовой О. А., а остались во владении у БРВ Кроме суммы в размере 500 тыс. рублей преданных в качестве задатка, Шкуматова О.А. ничего не получала.

Представленный истцом договор купли-продажи от 09.11.2016 г. не вытекает из предварительного договора и досудебного соглашения, так как изменены существенные условия (субъекты договора, порядок расчетов).

По заключенному истцом и БРВ договору купли-продажи цена объектов недвижимости в п. 4 установлена в размере 2 150 000(два миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей. Утверждение Шкуматовой О. А. в исковом заявлении, что она в целях досудебного урегулирования «снизила стоимость объекта на 225 000 рублей» не соответствует действительности и ничем не подтверждается, т. к. согласно п.4 договора купли-продажи «сумма 2 150 000 рублей за жилой дом и земельный участок передана Продавцу Покупателем до подписания настоящего договора», что подтверждается отсутствием у сторон претензий друг к другу (Передаточный акт, п.3).

В данном случае совершение сторонами предварительного договора последовательности конклюдентных действий (в материалах дела представлена в качестве доказательства квитанция на сумму 445 285 рублей от 10.10.2016 г., свидетельствующая о том, что указанные денежные средства были затрачены покупателем после сроков окончания действия предварительного договора БРВ; 20.10.2016 г. БРВ заключает договор ипотечного займа № с КПК «Пенсионный»; 28.10.2016 г. Шкуматова О. А. и БРВ встретились для заключения договора купли-продажи) может рассматриваться как способ совершения соглашения о продлении срока действия предварительного договора (п.5 «Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, утвержденный Президиумом Высшего Арбитражного суда РФ в информационном письме 14 от 05.05.1997 г.. в котором дается разъяснение по совершению конклюдентных действий – как согласие на внесение изменений в договор. Извлечение п. 5 Обзора прилагается). На основании вышеизложенного ответчик полагает, что срок действия Договора между Шкуматовой О. А. и ООО «Анкор» от 28.07.2016 года также был продлен до 28.10.2016 г.

    Досудебное соглашение межу Шкуматовой О. А. и БРВ оформлялось 08.11.2016 г после истечения срока действия предварительного договора, без привлечения к этому ООО «Анкор» и в тайне от него.

ООО «Анкор» не занималось подготовкой досудебного соглашения и оформлением договора купли-продажи и не участвовало в определении его цены, все это делали стороны сами на свой страх и риск. Они сами по своей воле изменяли все основные условия и цену договора, по сравнению с той, которая была определена с участием ООО «Анкор», протоколом согласования цены от 28.07.2016г.

Уменьшение цены на 225 тыс. руб. произошло по воле и желанию сторон (досудебное соглашение от 08.11.2016 г.). Ни в какой причинной связи с действиями ( бездействиями) ответчика это не находится.

Так как цена договора уменьшена была с обоюдного согласия сторон, то сумма уменьшения цены не может являться упущенной выгодой.

В связи с этим, ни какой причинно-следственной связи между обстоятельствами заключения указанного договора и ООО «Анкор» нет. ООО «Анкор» не принимало участия во всем этом.

От истца в адрес ответчика не поступала никакого заявления, либо ходатайства, о том, что она расторгает, либо продляет с ними договор. Они со своей стороны, несмотря на то, что срок действия договора указан до 30.09.2016 г., от совершения любых действий, связанных с тем, чтобы Шкуматова О.А. достигла конечной цели, то есть продала БРВ дом и земельный участок, не отказывались.

Считают свои обязательства исполненными полностью и в срок.

Третье лицо – БРВ поддержал исковые требования Шкуматовой О.А. в судебном заседании 08.02.2017 года, при этом пояснив, что объект недвижимости он нашел на сайте «Авито». По телефону он связался с ПТА, которая свела его с бывшим мужем истицы Абрамовым Игорем.

После согласования условий сделки 28 июля 2016 года был подписан предварительный договор купли продажи в офисе ООО «Анкор». После ознакомления с п.7.3 он обратил внимание ПТА, что указанное условие о задатке имеет двоякий смысл. На что та ответила, что это в интересах сторон.

После этого он снял с карточки в банке 500 тыс. руб. в качестве задатка и передал их Шкуматовой. При этом также присутствовала ПТА

Ключи от дома он получил в тот же день. С 26 августа 2016 года по 15 сентября 2016 года он жил в селе Яблочное Хохольского района и одновременно занимался ремонтом в купленном доме, а 15 сентября переехал туда жить.

28 октября 2016 года при заключении сделки у нотариуса в г.Н.Воронеже, где также присутствовали представители Анкора его ( БРВ) жена сказала, что ими вложены в ремонт дома деньги в размере 400 – с лишним тысяч рублей и на эту сумму необходимо снизить стоимость дома.

Шкуматова О.А., также присутствовавшая у нотариуса это сделать отказалась и сделка не состоялась.

В настоящее судебное заседание не явились: истица Шкуматова О.А., третье лицо БРВ - о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежащим образом.

Согласно положений ст.167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие истицы, третьего лица.

Свидетель ПТА в судебном заседании показала, что по вопросу продажи дома к ним обратился бывший муж истицы Абрамов. Она ездила фотографировать дом.

Она не могла с Абрамовым заключить договор, так как он сказал, что он не собственник, документы все у бывшей жены, а она проживает в Калужской области.

По месту осмотра находились дом, гараж. Они все обсудили с Абрамовым, который все согласовал с женой по телефону, и через фирму она выставила объект на продажу.

Дальше были звонки, были покупатели, которых она сводила с Абрамовым Игорем и тот показывал дом. БРВ позвонил ей в июле 2016 года, сказал что он иногородний и подбирает себе дом, сказал, что хочет посмотреть его уже на месте. По отработанной схеме она свела его с Абрамовым Игорем, который показал дом. Потом ей перезвонил БРВ, сказал, что ему все понравилось, только цена высокая. Она ему сказала, что цену нужно согласовывать с продавцом. Абрамов со Шкуматовой определились продавать за 2 150 000. К ним в офис ООО «Анкор» приехали БРВ, Шкуматова со своим новым мужем, первый её муж Абрамов, так как это их совместная собственность. Они обговорили стоимость дома, которая составила 2 150 000 рублей. Абрамов и Шкуматова обсудили, как они разделят между собой данную сумму. Она написала расписку о том, что при продаже дома обязуется отдать часть денег Абрамову.

Предварительный договор был составлен в офисе, т.к. у продавца не было документов на дом, что препятствовало заключению основного договора. БРВ и Шкуматова сами согласовали все условия предварительного договора и подписали его.

Покупатель передал продавцу деньги (задаток), в ее присутствии, а Шкуматова передала расписку БРВ на 500 000 рублей.

Далее они сразу начали работать по сбору документации. Она звонила, Шкуматовой и БРВ говорила, что они с БТИ поехали осматривать дом. БРВ тем временем уехал в Бурятию. Она звонила Абрамову, чтобы тот открыл дом. Позднее она звонила БРВ, он сказал, что ему некогда, он собирает ребенка в школу и обустраивается.

При этом он сказал, что для расчета будет использовать материнский капитал. Велись переговоры по телефону, всех все устраивало. БРВ не захотел с ними заключать договоров, сказал, что общается только лично с Шкуматовой. То, что до 30 сентября 2016 года они не подписали договор, ни одну из сторон не расстроило. БРВ стал оформлять материнский капитал, искал где оформить кредит под материнский капитал, а Шкуматова сказала, что раньше наступающих каникул у ребенка в Воронеж не приедет.

Она лично возила БРВ на своей машине по фирмам, для оформления материнского капитала.

28 октября 2016 года БРВ пригласил Шкуматову для оформления основного договора. БРВ позвонил, сказал, что будет нотариальная сделка у нотариуса в г. Нововоронеж, ул. Космонавтов.

Когда они с Кравченко Н.Н. зашли в кабинет нотариуса, БРВ был с женой, они сказали, что вложили много денег и просили снизить на 400 000 рублей.

БРВ предложил ей с Кравченко отойти, пояснив, что будет общаться только со Шкуматовой. Она совершила ошибку, что от них отказалась. Досудебное соглашение, это её ошибка. То, что Истице пришло уступить за дом, она считает следствием ее неправильного поведения, а также хитрости БРВ, который использовал её в сложившейся ситуации.

Выслушав стороны, их представителей, свидетеля, исследовав материалы дела суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований Шкуматовой О.А. не имеется.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст.430 ГПК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела следует, что 28.07.2016 г. между ООО «Анкор», в лице директора Кравченко Н.Н. с одной стороны и Шкуматовой О.А. с другой стороны был заключен договор.

В соответствии с п.1.1., п.1.2.1 указанного договора Истица ( Заказчик) предоставила ООО «Анкор» (Исполнителю) исключительное право по организации и проведению работ, направленных на поиск покупателя, подготовку комплекта документов для заключения договора отчуждения на объект недвижимости (земельный участок и жилой дом без отделочных работ) по указанному выше адресу (далее- Объект).

Согласно п.2 данного договора Исполнитель принял на себя обязательства: осуществить подбор покупателя, оказать информационно-консультационные услуги, провести переговоры с покупателем по всем условиям отчуждения объекта недвижимости, осуществлять контрольные и надзорные функции, отстаивая мои интересы, подготовить пакет документов для первичной регистрации права собственности на объект, получить комплект документов с техническими характеристиками на объект недвижимости, проверить и провести анализ предоставленных правоустанавливающих документов на данный объект, подготовить проект договора купли-продажи и согласовать его с заинтересованными сторонами, разработать схему расчетов между сторонами по договору купли-продажи, организовать юридическое сопровождение сделки купли-продажи в территориальном органе Росреестра по Воронежской области.

Срок действия договора (п. 4.1) между Шкуматовой О.А. и ООО «Анкор» был определен до 30.09.2016 года.

Согласно п. 4.3 указанного договора продление или прекращение срока его действия возможно по взаимному согласию сторон (Если выполнение сторонами обязательств по настоящему Договору невозможно по независящим от них обстоятельствам, действие договора может быть прекращено или продлено на необходимый срок по взаимному согласию сторон.

В разделе 5 договора указано, что стоимость услуг по продаже и оформлению необходимых документов составляет 100 000 рублей (л.д. 21).

Также сторонами был подписан протокол согласования цены объекта недвижимости от 28.07.2016 года, согласно которому стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 2 050 000 рублей, стоимость услуг исполнителя и стоимость работ составляет 100 000 рублей (л.д. 22).

Согласно письменного поручения от 28.07.2016 года Шкуматова О.А. поручила ПТА, передать задаток, оплатить квитанции и прочее, произвести оплату работ и услуг ООО «Анкор», связанных с переходом права собственности на объект недвижимости на общую сумму 100 000 рублей (л.д. 23).

ДД.ММ.ГГГГ между покупателем БРВ и продавцом Шкуматовой О.А., был заключен предварительный договор, по условиям п.10.2 которого, купля – продажа жилого дома и земельного участка будет произведена на следующих условиях: договор будет заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ; цена жилого дома и земельного участка составляет 2 150 000 рублей; покупатель уплачивает при подписании настоящего договора задаток в сумме 500 000 рублей.

В соответствии с п.7.2. предварительного договора Шкуматова О.А. обязалась за свой счет подготовить необходимые документы для регистрации своего права собственности на жилой дом, зарегистрировать право собственности и предоставить документы для заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В соответствии с п.7.3 предварительного договора (ПД) все вложенные средства Покупателем стороны настоящего договора договорились считать задатком.

Согласно п.12 указанного ПД срок его действия обозначен до заключения купли-продажи (л.д 9).

Стороной истицы представлено досудебное соглашение от 08.11.2016 года, между Шкуматовой О.А. и БРВ, согласно которому в целях урегулирования судебного спора БРВ отзывает из Каширского суда свое исковое заявление, а часть суммы затраченной покупателем на ремонт <адрес> рублей ( из оплаченных за ремонт 445228 руб. – л.д. 14-19) будет считаться задатком, внесенным в счет стоимости объекта недвижимости (л.д. 20).

Из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ следует, что было зарегистрировано за Шкуматовой О.А. право собственности на жилой дом, по вышеуказанному адресу (л.д. 26).

Согласно п.1 ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 названного постановления Пленума).

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

При изучении Договора от 28.07.2016 года, заключенного между ООО «АНКОР» и Шкуматовой О.А. положений ущемляющих потребителя, в контексте существа спора и исследованных обстоятельств по делу не установлено.

Согласно п.1 ст.781 ГПК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Из существующей практики следует, что оплата услуг риелтора может устанавливаться в процентном выражении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости или в виде твердой суммы.

Договором может быть установлено, что стоимость услуг исполнителя состоит из фиксированной и переменной частей. В таком случае фиксированная часть оплачивается независимо от заключения Заказчиком по итогам оказания услуг сделки купли-продажи недвижимости, а переменная часть оплачивается только при условии заключения сделки купли-продажи.

В исследуемом случае сторонами была определена стоимость услуг в размере 100 тысяч рублей, что было закреплено подписями сторон.

В п.4.2. Договора от 28.07.20016 года указано, что после нахождения Исполнителем покупателя на объект, являющимся предметом настоящего договора, обязательства по Договору считаются надлежаще исполненными.

Из представленных сторонами, в т.ч. ответчиком документов (л.д. 60-90, 121-122), следует, что Исполнителем был найден покупатель БРВ, кроме того объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет, на него был заведен технический паспорт, за что было уплачено 9965,69 руб. и, в срок действия договора, а именно 28.09.2016 года, когда был собран весь пакет документов для регистрации права собственности на жилой дом и у Покупателя и Продавца имелась возможность заключить сделку, при наличии их волеизъявления до 30.09.2016 года, но Шкуматова отказались приехать в условленный день сославшись на занятость. Также ответчиком представлена детализация услуг связи за период с 01.09.2016 года по 31.10.2016 года из которой следует, что работники ООО «Анкор» находились на постоянной связи с покупателем и продавцом по сделке (л.д. 92-120).

В конечном результате ДД.ММ.ГГГГ между БРВ и Шкуматовой О.А. был заключен договор купли-продажи указанного дома и земельного участка за 2150 рублей, из которых 725000 рублей сумма задатка, состоящая из 500000 рублей, переданных до подписания договора и 225000 рублей за проведенные покупателем ремонтные работы (л.д. 123-128).

Таким образом, Ответчиком были исполнены все обязательства, предусмотренные договором от ДД.ММ.ГГГГ, а именно был найден покупатель, собран необходимый пакет документов до ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость работ, определенная сторонами в 100 тысяч рублей является волеизъявлением сторон, никаких нарушений со стороны ответчика в этом соглашении не усматривается, в связи с чем эта сумма не подлежит возмещению истице.

Относительно отказа во взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 225 тысяч рублей суд указывает следующее.

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Совокупность исследованных в ходе судебного заседания доказательств свидетельствует о том, что обязательства между БРВ и Шкуматовой О.В., вытекающие из предварительного договора купли-продажи жилого дома прекращены, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества в установленный соглашением сторон срок не был заключен, предложений ни от покупателя, ни от продавца о заключении договора не направлялось.

Однако, Ответчик – ООО «Анкор» стороной данного ПД не являлось, все его условия были согласованы БРВ и Шкуматовой О.В., что подтверждается их подписями.

Факт того, что при заключении основной сделки купли-продажи дома между ними от ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 225 тысяч рублей, определенная на основе досудебного соглашения была засчитана в качестве задатка не свидетельствует о виновности в этом Ответчика.

Так досудебное соглашение было заключено Шкуматовой О.А. с БРВ добровольно, предвосхищая возможность разрешения спора по данному предмету в судебном порядке, при явно неоднозначной судебной перспективе разрешения данного спора.

Также суд отмечает, что несмотря на то, что и предварительный договор между Шкуматовой О.А. и БРВ и договор оказания услуг между Шкуматовой О.А. и ООО «АНКОР» от ДД.ММ.ГГГГ были заключены на срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако имеющиеся по делу обстоятельства позволяют сделать вывод, что стороны не прекратили правоотношения ими предусмотренные. В частности БРВ остался проживать в приобретенном у Шкуматовой О.А. доме, а ООО «АНКОР» продолжало оказывать риелторские услуги Шкуматовой О.А., от которых последняя официально не отказалась, что в контексте положений, приведенных в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" судом расценивается как совершение конклюдентных действий и как согласие на продление сроков действия указанных договоров от ДД.ММ.ГГГГ, что не влечет последствий по нарушению сторонами сроков их исполнения.

При изложенных обстоятельствах суд не находит оснований для взыскания требуемых денежных сумм с Ответчика, поскольку все обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ выполнены в надлежащем объеме, качественно и в срок.

Требование о компенсации морального вреда, как аффилированные основным требованиям также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Шкуматовой Ольги Анатольевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Анкор» о взыскании денежных средств, - отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в месячный срок, со дня его изготовления в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Митусов Н.А.

В окончательной форме решение изготовлено 27 февраля 2017 года.