Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-639/2017 ~ М-678/2017 от 18.05.2017

Дело № 2 – 639/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 ноября 2017 года                                     г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевченко П.В.

при секретаре Демченко И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Анпиловой О.А. к Александровой Ю.В. о признании обременения в виде ипотеки, отсутствующим в силу закона, третье лицо Межмуниципальный отдел по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и исковому заявлению Александровой Ю.В. к Анпиловой О.А. о признании договора купли продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Анпилова О.А. обратилась в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к Александровой Ю.В. о признании обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка общей площадью - <данные изъяты> кв.м, кадастровый (или условный) номер: № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для реконструкции существующих объектов недвижимого имущества, строительства и эксплуатация домов многоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>, и расположенных на нем объектов недвижимого имущества: нежилое здание (бытовой блок), Литер: А1, общеполезная площадь <данные изъяты> кв. м., кадастровый (условный) номер: № и нежилое здание (материальный склад), Литер: Б, общеполезная площадь <данные изъяты> кв.м, кадастровый (условный) номер: № отсутствующим.

Александрова Ю.В. обратилась в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к Анпиловой О.А. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества от 29 июля 2016 года, применении последствий недействительности сделок, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде двусторонней реституции, прекращении права собственности Анпиловой О.А.. на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> и размещенные на нем объекты: нежилое здание (бытовой блок), Литер «А1», общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №; нежилое здание (материальный склад), Литер «Б», общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, прекращении регистрационной записи о переходе прав к Анпиловой О.А. на спорные объекты недвижимости и признании права собственности Александровой Ю.В. указанный выше земельный участок, с кадастровым номером № и размещенные на нем объекты с кадастровыми номерами № и №.

В судебном заседании представитель Анпиловой О.А., действующая на основании доверенности Абрамович Т.Ф., исковые требования поддержала и пояснила, что 29 июля 2016 года между Александровой Ю.В. и Анпиловой О.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов с расположенными на нем нежилым зданием – бытовой блок Литер А1, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № и нежилым зданием – материальный склад, Литер Б общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №. Согласно условиям договора цена проданного имущества составила <данные изъяты> рублей, которая должна была быть выплачена в срок до 31.07.2018 года. 03 мая 2017 года Анпилова О.А. внесла <данные изъяты> рублей в депозит нотариуса Аракчеевой Н.И. по месту жительства Александровой Ю.В., тем самым исполнила свои обязательства по договору. Несмотря на то, что обязательства по оплате цены договора Анпиловой О.А. выполнены в полном объеме, Александрова Ю.В. необоснованно уклоняется от подачи совместного заявления с целью погашения записи об обременении (ипотеки). Просила суд удовлетворить исковые требования Анпиловой О.А. в полном объеме. Исковые требования Александровой Ю.В. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки не признала, и просила суд в их удовлетворении отказать, пояснив что договор купли-продажи от 29 июля 2016 года был заключен по обоюдному согласию, цена сделки была согласована, все существенные условия так же приняты сторонами. В момент заключения сделки, отчуждаемый земельный участок имел накладку на земли лесного фонда, что создавало препятствия в его использовании и невозможность осуществлять малоэтажное строительство, подключение канализации, он был не освоен, требовались значительные финансовые вложения для его обработки. Именно эти обстоятельства в том числе повлияли на определение стоимости договора. Кроме того, продавцом был представлен договор купли-продажи, по которому спорный объект ранее был приобретен в собственность, по условиям которого цена сделки являлась аналогичной. Учитывая тот факт, что продавец отчуждал принадлежащее ему имущество по той же цене, которую ранее затратил на его приобретение, а так же в совокупности со всеми расходами, необходимыми для его освоения и содержания, у Анпиловой О.А. не возникло сомнений в том, что продавец отчуждает имущество на согласованных условиях по своей воле. После заключения договора купли-продажи земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества были фактически переданы продавцом покупателю, что исключает мнимость или притворность сделки. В отношении земельного участка Анпилова О.А. за счет своих средств, провела геодезические работы по корректировке границ и исправлению кадастровой ошибки, ликвидировала пересечение с участком лесного фонда, перевела его из зоны Ж3 в зону Ж1, выполнила работы по вырубке насаждений, его расчистке, обустроив грунтовую дорогу протяженностью более 2 км, понеся на это расходы в сумме более <данные изъяты> рублей. Анпилова О.А. являлся добросовестным приобретателем и относился к заключенному договору как к реальной сделке. По роду своей профессиональной деятельности Александрова Ю.В. оказывает консультационные услуги по оценке недвижимого имущества, посреднические услуги, в связи с чем, ее довод о заблуждении относительно условий договора является необоснованным. Просила оставить исковое заявление Александровой Ю.В. без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Александровой Ю.В., действующая на основании доверенности Багдасарова Н.А., исковые требования Анпиловой О.А. не признала и просила суд в их удовлетворении отказать. Исковые требования Александровой Ю.В., уточнила, а именно просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для реконструкции существующих объектов недвижимого имущества, строительства и эксплуатации домов многоэтажной жилой застройки с расположенными на нем нежилым зданием Литер А1 общей площадью <данные изъяты> кв.м, и нежилым зданием Литер Б площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Александровой Ю.В. и Анпиловой О.А., а также применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, пояснив, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с целью прикрыть другую сделку и без намерений достижения правовых последствий договора купли-продажи. В 2016 году Александрова Ю.В. переехала в Московскую область для постоянного места жительства, так как имела намерения устройства на работу в органы управления в Московской области. В связи с тем, что ей принадлежал крупный земельный участок с достаточно большой кадастровой стоимостью, ей посоветовали переоформить данный земельный участок на третье лицо. Этот земельный участок имел наложение на земли Лесного фонда и она не могла его продать. Для его последующей реализации покупателям, он требовал работы с геодезистами и долгой бумажной волокиты. В то время Александрова Ю.В. достаточно близко общалась с Байдиным Константином и его гражданской женой Анпиловой О.А.. Байдин Константин был арендатором нежилого строения, находящегося, именно, на этом земельном участке. Отношения у Александровой Ю.В. с указанными лицами были достаточно доверительные, и БК предложил Александровой Ю.В. переоформить, временно, на два года, земельный участок на свою гражданскую жену Анпилову О.А.. В планах БК была аренда данного земельного участка, с организацией на нем производственной базы. В договоре прописали, что цена проданного недвижимого имущества, определенная по договоренности сторон составляет <данные изъяты> рублей. На самом деле – это была рассчитана аренда за два года. Указанная в договоре цена во много раз ниже фактической рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства. При заключении договора была оформлена ипотека, т.к. договорились, что деньги за аренду БК и Анпилова О.А. оплатят при возврате участка. После получения извещения о внесении в депозит нотариуса <данные изъяты> рублей в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Александрова Ю.В. поняла, что ее обманули. Согласно выводам эксперта общая рыночная стоимость объектов, являющихся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей, что почти в 20 раз больше по сравнению с ценой, указанной в договоре. В данном случае договор содержит в себе условия, существенным образом нарушающие баланс интересов сторон. Александрова Ю.В., как слабая сторона, вправе заявить требования о недопустимости применения несправедливых условий и о его ничтожности.

В судебном заседании представитель третьего лица Межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не явился, об уважительности причин неявки не сообщил, хотя был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, путем направления судебного извещения.

С учетом мнения сторон суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя третьего лица.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования Анпиловой О.А. не обоснованны, и удовлетворению не подлежат, а исковые требования Александровой Ю.В. обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.

В материалах дела имеет место договор купли-продажи, имевший место 29 июля 2016 года между Александровой Ю.В. и Анпиловой О.А..

Согласно пункту 1 договора Александрова Ю.В. продала, а Анпилова О.А. купила следующее недвижимое имущество:

земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для реконструкции существующих объектов недвижимого имущества, строительства и эксплуатации домов многоэтажной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 30.05.2016 года, и размещенные на нем объекты:

нежилое здание – бытовой блок, Литер А1, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, принадлежащий продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 30.05.2016 года;

нежилое здание – материальный склад Литер Б, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, принадлежащий продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 30.05.2016 года.

Пунктом 2 договора установлено, что цена проданного недвижимого имущества, определенная по договоренности сторон составляет <данные изъяты> рублей. Земельный участок – <данные изъяты> рублей, бытовой блок – <данные изъяты> рублей, материальный склад – <данные изъяты> рублей.

Пунктом 3 договора установлено, что Анпилова О.А. выплатит Александровой Ю.В. полную стоимость недвижимого имущества в срок до 31.07.2018 года, в порядке, указанном продавцом.

Пунктом 4 договора установлено, что Александрова Ю.В. передает Анпиловой О.А. недвижимое имущество по Акту приема-передачи в течении 3 рабочих дней со дня подписания настоящего договора.

Также в материалах дела имеет место акт приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества от 29.07.2016 года, подписанный сторонами 29.07.2016 года.

В соответствии со справкой нотариуса нотариальной палаты <адрес> Аракчеевой Н.И. исх. № от 03.05.2017 года от Анпиловой О.А., поступили денежные средства в размере <данные изъяты> рублей для передачи их Александровой Ю.В. в счет платы по договору купли-продажи от 29.07.2016 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, с расположенным на нем нежилым зданием (бытовой блок) с кадастровым номером № и нежилым зданием (материальный склад) с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Согласно представленным в суд выпискам из ЕГРП (в настоящее время ЕГРН) от 02.08.2016 года Анпилова О.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, нежилого здания (бытовой блок) с кадастровым номером № и нежилого здания (материальный склад) с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. В отношении указанного имущества установлено обременение в пользу Александровой Ю.В. в виде ипотеки в силу закона.

В судебном заседании представитель Александровой Ю.В., действующая на основании доверенности Багдасарова Н.А., утверждала, что цена в размере <данные изъяты> рублей, указанная в договоре купли-продажи от 29.07.2016 года, фактически является арендной платой за два года аренды спорного земельного участка сожителем Анпиловой О.А. – БК, для организации на нем производственной базы. Указанная в договоре цена во много раз ниже фактической рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства.

Определением Туапсинского районного суда от 27.06.2017 года, в рамках гражданского дела была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ».

В материалах дела имеет место заключение эксперта ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» № от 31.08.2017 года, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом округления составляет <данные изъяты> рублей. Рыночная стоимость нежилого здания (бытовой блок) Литер А1, общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рубля, рыночная стоимость нежилого здания (материальный склад) Литер Б общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рублей.

Так общая рыночная стоимость указанного выше недвижимого имущества, составляет <данные изъяты> рублей.

Суд полагает возможным положить в основу принимаемого решения выводы, изложенные в заключении эксперта ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» № от 31.08.2017 года, поскольку данное заключение обосновано, дано компетентной экспертной организацией, объективно подтверждается материалами дела, эксперт не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в связи с чем у суда нет оснований сомневаться в компетентности эксперта.

Оценивая действия сторон, суд исходит из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ».

Согласно правовой позиции, установленной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 года № 83-КГ16-2 принцип свободы договора не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора.

Частью 1 статьи 423 ГК РФ, установлено, что договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушить основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора. Условия договора не могут противоречить деловым обыкновениям и не могут быть явно обременительными.

При этом, установленное экспертным заключением № от 31.08.2017 года, явное и значительное занижение стоимости отчуждаемого имущества свидетельствует, что условие спорного договора о цене нарушает баланс прав и обязанностей сторон по сделке.

Как следует из абзацев 2 и 3 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, он содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно части 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Учитывая, что рыночная стоимость объектов, являющихся предметом договора купли-продажи от 29 июля 2016 года составляет <данные изъяты> рублей, что почти в 20 раз больше цены, указанной в договоре, у суда имеются основания полагать, что условия, на которых заключен данный договор, являются для продавца Александровой Ю.В. явно обременительными и существенным образом нарушающими баланс интересов сторон.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Частью 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ, Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В судебном заседании представитель Анпиловой О.А., действующая на основании доверенности Абрамович Т.Ф. утверждала, что в связи с освоением приобретенного по договору купли-продажи от 29 июля 2016 года имущества Анпилова О.А. понесла расходы в сумме более <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, однако, представителем ответчика доказательств в обоснование своего отказа не представлено.

Так ФИО11 в суд не представлены какие-либо доказательства того, ей действительно понесены расходы в сумме более <данные изъяты> рублей. Кроме того, указанные доводы, по мнению суда, не имеют правового значения для принятия решения по данному спору.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что исковые требования Анпиловой О.А. не обоснованны, и удовлетворению не подлежат, а исковые требования Александровой Ю.В. обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Анпиловой О.А. отказать.

Исковые требования Александровой Ю.В. удовлетворить полностью.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для реконструкции существующих объектов недвижимого имущества, строительства и эксплуатации домов многоэтажной жилой застройки с расположенными на нем нежилым зданием (бытовой блок) Литер А1, общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № и нежилым зданием (материальный склад) Литер Б общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Александровой Ю.В. и Анпиловой О.А..

Применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности Анпиловой О.А. на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для реконструкции существующих объектов недвижимого имущества, строительства и эксплуатации домов многоэтажной жилой застройки, а также на расположенные на нем нежилое здание (бытовой блок) Литер А1, общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № и нежилое здание (материальный склад) Литер Б общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Возвратить земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для реконструкции существующих объектов недвижимого имущества, строительства и эксплуатации домов многоэтажной жилой застройки, а также расположенные на нем нежилое здание (бытовой блок) Литер А1, общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № и нежилое здание (материальный склад) Литер Б общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в собственность Александровой Ю.В..

Возвратить Анпиловой О.А. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, находящиеся на депозитном счете нотариуса Тверского городского нотариального округа Аракчеевой Н.И., <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд, через Туапсинский районный суд в течение месяца.

Председательствующий                                 Шевченко П.В.