Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-7127/2017 от 06.02.2017

Судья – Машевец С.Ю. Дело № 33-7127/17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 марта 2017 года г. Краснодар

судебная коллегия по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Бекетовой В.В., Мантул Н.М.,

по докладу судьи Блинникова Л.А.,

при секретаре Кононковой А.А.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «Кит Финанс Капитал» Нуриахметовой В.Ф. на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 05 декабря 2016 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Смолыгин А.А., Смолыгина Е.Г. обратились в суд с иском к ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «КИТ Финанс Капитал» о защите прав потребителей.

В обоснование иска указано, что на основании договора инвестирования в строительство жилого комплекса по <...> № от <...> г., разрешения на строительство от <...> г., от <...> г., от <...> г., от <...> г., договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от <...> г., <...> г. между Смолыгиным А.А., Смолыгиной Е.Г. и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» был заключен агентский договор, согласно которому ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по поручению истцов совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры. Согласно п. 1.1. агентского договора стоимость квартиры составляет <...> рубль <...> копеек. Истцы осуществили платеж в оговоренной договором сумме.

<...> г. между истцами и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истцы надлежащим образом и в полном объеме осуществили финансирование строительства и приобрели в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в свою собственность 2-комнатной квартиры общей проектной площадью <...> кв.м, номер на этаже 2, расположенной на 14 этаже в секции/подъезде 1 жилого дома по адресу: <...> Строительство указанного жилого дома закончено, дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес. Согласно кадастровому паспорту жилому помещению присвоен статус апартамент, номер апартамента <...>, общая площадь апартамента составила <...> кв.м.

<...> г. истцами была получена выписка из ЕГРП, согласно которой право собственности на спорную квартиру (апартамент) зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти». Кроме того, на квартиру наложено обременение - ипотека в силу закона в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал». Истцы неоднократно обращались к ответчику ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» с требованием заключить основной договор купли-продажи, однако ответы на претензии они не получали.

С учётом изложенного, истцы просили суд признать право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на апартамент № <...>, расположенный по адресу: <...> отсутствующим; снять с указанного апартамента обременение в виде ипотеки в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал»; признать за Смолыгиным А.А. и Смолыгиной Е.Г. право общей совместной собственности на апартамент № <...>, расположенный по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель истцов Привезенцев И.Б. заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 05 декабря 2016 года исковое заявление удовлетворено.

В апелляционной жалобе представитель ООО «КИТ Финанс Капитал» Нуриахметова В.Ф. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что ООО «КИТ Финанс Капитал» не было извещено судом о времени и месте слушания дела. Также судом нарушена подведомственность рассмотрения спора, поскольку в отношении ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» введена процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве, в связи с чем данный спор может быть рассмотрен только арбитражным судом. Кроме того, судом не учтено, что основной договор купли-продажи между истцами и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» не заключался, в связи с чем у них не могло возникнуть право собственности на квартиру. При этом предварительный договор не содержит существенных условий, которые позволили бы считать его основным договором.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов Привезенцев И.Б. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что судом все материалы дела исследованы в полной мере и им дана правильная правовая оценка.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав представителя ООО «КИТ Финанс Капитал» Мелихову М.А., просившую об отмене решения, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, на основании договора инвестирования в строительство жилого комплекса по <...> от <...> г., разрешения на строительство от <...> г., от <...> г., от <...> г., от <...> г., договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от <...> г., <...> г. между Смолыгиным А.А., Смолыгиной Е.Г. и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» был заключен агентский договор, согласно которому ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по поручению истцов совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры.

Согласно п. 1.1. агентского договора стоимость квартиры составляет <...> рубль.

Судом установлено, что во исполнение принятых на себя обязательств истцы осуществили платеж в сумме <...> рубль, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № <...> от <...> г., платежным поручением № <...> от <...> г.

<...>. между истцами и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истцы надлежащим образом и в полном объеме осуществили финансирование строительства и приобрели в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в свою собственность 2-комнатнаой квартиры общей проектной площадью <...> кв.м, номер на этаже 2, расположенной на 14 этаже в секции/подъезде 1 жилого дома по адресу: <...>

Из материалов дела усматривается, что в настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес.

Согласно кадастровому паспорту спорному жилому помещению присвоен статус - апартамент, номер апартамента <...>, общая площадь апартамента составила <...> кв.м.

<...> г. истцами была получена выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой право собственности на спорную квартиру (апартамент) зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти» и имеется обременение – ипотека в пользу ООО КИТ Финанс Капитал.

Право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» возникло на основании договора участия в долевом строительстве от <...> г. и соглашения об уступке прав (требований) от <...> г.

Согласно п. 3.1. предварительного договора от <...> г. стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, но не позднее <...> г. договор купли-продажи квартиры.

Истцы неоднократно обращались к ответчику ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» с требованием заключить основной договор купли-продажи, однако ответы на претензии они не получали.

Согласно Пленуму ВАС РФ от 11.07.2011 г. в Постановлении № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствие которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Суд пришёл к правильному выводу о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от <...> года, заключенный между истцами и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», по которому истцы в полном объеме произвели оплату, является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Признавая право ООО «ГлавМос-Риэлти» на спорную квартиру отсутствующим, суд первой инстанции верно исходил из того, что на момент заключения ООО «ГлавМос-Риэлти» договора участия в долевом строительстве от <...> г. спорная квартира уже принадлежала истцам на основании заключенных с ними договоров.

С учётом данных обстоятельств, суд пришёл к обоснованному выводу о необходимости снятия с квартиры обременения в виде ипотеки в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» и признании за истцами права собственности на квартиру.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы о том, что ООО «КИТ Финанс Капитал» не было извещено судом о времени и месте слушания дела, несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку из материалов дела усматривается, что судом в адрес ответчика направлялась телеграмма, которая была получена уполномоченным лицом данной организации. Ходатайств о переносе слушания дела от ответчика не поступало, в связи с чем суд правомерно рассмотрел дело в отсутствие представителей ООО «КИТ Финанс Капитал».

Доводы жалобы о том, что в отношении ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» введена процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве и данный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, необоснованны, т.к. в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно «Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 года) дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ, статьи 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», статьи 5 и пункта 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.

Смолыгин А.А. и Смолыгина Е.Г. надлежащим образом исполнили все свои обязанности по договору долевого участия в строительстве и договору уступки права требования, и в данном случае воспользовались своим правом на предъявление требований к застройщику в порядке гражданского судопроизводства.

Более того, до настоящего времени застройщик ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» не было признано банкротом, и продолжает свою деятельность, жилой дом введен в эксплуатацию, а в результате введенной в отношении застройщика процедуры наблюдения участники долевого строительства могут быть лишены возможности получения созданных за их счет квартир. Признание за истцами права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме является способом защиты права, нарушенного ответчиком.

Доводы жалобы о том, что основной договор купли-продажи между истцами и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» не заключался, а предварительный договор не содержит существенных условий, которые позволили бы считать его основным договором, не могут быть приняты во внимание, поскольку предварительный договор содержит в себе все существенные условия, в том числе предварительные технические характеристики предмета договора и его цену. Истцы полностью исполнили взятые на себя по данному договору обязательства, оплатили стоимость приобретаемой квартиры, однако ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» от заключения основного договора купли-продажи уклонилось.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 05 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО «Кит Финанс Капитал» Нуриахметовой В.Ф. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: