Судебный акт #1 (Определение) по делу № 2-163/2013 ~ М-135/2013 от 19.03.2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

(мотивированное)

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Красноармейский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Яхонтовой Н.П.,

с участием ФИО4 истца ИП ФИО2 – Главы КФХ -ФИО11, принимающей участие по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года;

ФИО4 третьего лица – ФИО6 – ФИО13, принимающего участие по доверенности от 25.02.2013г.,

ФИО4 ответчика ФИО5 и соответчика ФИО7,- ФИО15, принимающего участие по доверенностям от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ года,, ФИО16, принимающей участие на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ,

при секретаре ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ИП ФИО2 к ФИО8 и, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельной доли от 17.03.2011года, заключенного между ИП ФИО2 и ФИО8 состоявшимся, о признании договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года,. заключенного между ФИО8 и ФИО3 недействительным, о применении, последствий недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность ФИО8 1/713 земельной доли, отчужденной им по договору купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:273, о регистрации перехода права общей долевой собственности на 1/713 земельной доли на земельный участок с кадастровым номером 63:25:0000000:273 от ФИО8 к ИП ФИО2 –Главе КФХ,

У С Т А Н О В И Л :

ИП ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО8 о регистрации договора купли-продажи земельной доли, заключенного между ИП ФИО2 и ФИО10. от ДД.ММ.ГГГГ года, о регистрации перехода права собственности за ИП ФИО2- Главой КФХ на 1/713 земельную долю в общедолевом праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:25:0000000:273 из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, совхоз Чапаевский, принадлежащая ФИО5 на основании свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ №096250.

В последующем в ходе судебного разбирательства ФИО4 истца ИП ФИО18 -Главы КФХ –ФИО11 обратилась с исковым заявлением об изменении предмета иска - о признании договора купли-продажи 1/713 земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ИП ФИО2 и ФИО5 состоявшимся, о признании договора купли-продажи 1/713земельной доли от 10.04. 2013 года, заключенного между ФИО5 и ФИО7 недействительным, о применении, последствий недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность ФИО5 1/713 земельной доли, отчужденной им по договору купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:273, о регистрации перехода права общей долевой собственности на1/713 земельную долю на земельный участок с кадастровым номером 63:25:0000000:273 от ФИО5 к ИП ФИО2 – Главе КФХ, указав в обоснование иска следующее: ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 в лице ФИО4 по доверенности ФИО6, и ИП ФИО2- Главой КФХ заключен договор купли-продажи 1/713 земельной доли в общей долевом праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 63:25:0000000:273, расположенного по адресу: <адрес>, совхоз Чапаевский. Оплата земельной долей в размере 20 000(Двадцать тысяч) рублей была произведена до подписания договора купли-продажи, что подтверждается платежно-расчетной ведомостью б/н от 17.03.2011года. ФИО6 при заключении сделки действовал в рамках предоставленных ему в доверенности полномочий, зарегистрированной в реестре № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии со ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (ФИО4) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует ФИО4.

Согласно ч.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Указанная земельная доля была приобретена истцом по договору купли-продажи без их выделения в натуре.

Как установлено ст.12 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли, участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок? находящийся в долевой собственности.

ДД.ММ.ГГГГ доверенность от ДД.ММ.ГГГГ года, выданная нотариусом ФИО12 на ФИО4 ФИО6 ответчиком ФИО5 была отозвана, в связи с чем у истца ИП ФИО2- Главы КФХ была утрачена возможность обратиться в ФИО4 регистрационной службы, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности в установленном законом порядке.

При этом необходимо отметить, что отзыв доверенности ФИО4 не может повлиять на легитимность договора купли-продажи, заключенного до ее отзыва.

В силу ст.223, ч.1 ст.551 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Статьей 4 ФЗ «О государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ установлен порядок совместного обращения сторон для подачи заявлений о переходе прав на объекты недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости явиться в регистрирующий орган для совместной подачи заявления о переходе права собственности на земельную долю. Однако указанное уведомление ответчиком было проигнорировано.

В соответствии со ст.165 и ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, при подготовке дела к судебному разбирательству истцу стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО5 заключен договор купли-продажи спорной земельной доли с ФИО7 На основании указанного договора в ФИО4 службы государственной регистрации кадастра и картографии зарегистрирован переход права собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности ФИО7 серии 63-АЛ № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04. 2010 № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцам этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Таким образом, заключив договор с ИП МинкоА.И. -Главой КФХ ФИО5 не имел права больше распоряжаться данной земельной долей путем её продажи, так как к тому моменту ИП ФИО2- Глава КФХ являлся законным владельцем, а, следовательно, договор купли-продажи спорной земельной доли, заключенный ФИО5 с ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ года, не соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, поскольку иного действующим законодательством не предусмотрено, договор купли –продажи спорной земельной доли, заключенный между ФИО5 и ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой и в силу п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При этом учитывая, что на основании данной сделки проведена регистрация права собственности на отчуждаемую долю, данное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом вышеизложенного ФИО4 ИП ФИО2 - Главы КФХ- ФИО11 просит удовлетворить исковые требования истца.

В судебном заседании ФИО4 ИП ФИО18 – Главы КФХ – ФИО11 поддержала исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнив лишь те обстоятельства, что истец не мог обратиться в ФИО4 регистрационной службы, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности в установленном законом порядке, в связи с тем, что ему необходимо было изготовить документы для государственной регистрации права на земельные доли, а именно ему необходимо было произвести выдел земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, а когда необходимые документы были почти готовы, то он узнал, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО4 ФИО6 ответчиком ФИО5 отозвана и у него, соответственно, утрачена возможность обратиться с заявлением в ФИО4 Росреестра о государственной регистрации права собственности на земельные доли.

С 2001 года между сторонами существуют арендные отношения, что и явилось предпосылкой для заключения договора купли-продажи земельной доли.

ФИО4 третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований на стороне истца ФИО6- ФИО13 в судебном заседании исковые требования Истца ИП ФИО2- Главы КФХ поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

ФИО4 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, согласно ранее присланного отзыва просит рассмотреть дело без участия ФИО4 Росреестра по <адрес>, вопрос о возможности удовлетворения заявленных исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Третье лицо Администрация сельского поселения Чапаевский м.<адрес> в лице главы сельского поселения ФИО14 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежаще, что подтверждается его подписью в извещении суда, сведений о причинах неявки не представил, а поэтому в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ суд признает его неявку без уважительных причин и считает необходимым рассмотреть дело без его участия.

ФИО4 ответчика ФИО5 и соответчика ФИО7– ФИО15 и ФИО16 исковые требования ИП ФИО2- Главы КФХ не признали и ФИО16 пояснила, что пунктом 1 ст.12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено право собственника продать без выделения земельного участка свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского ) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственностью. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Истец считает, что право пользования земельным участком, ему было еще передано до заключения договора купли продажи по договору аренды, однако договор аренды не представлен. Исходя из вышеизложенного, указанные отношения не могут повлечь за собой никаких юридический последствий, в том числе преимущественное право Покупателя на приобретение оспариваемой земельной доли.

Следовательно, указанная земельная доля должна была реализовываться в составе земельного участка с соблюдением порядка, предусмотренного ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а именно с соблюдением процедуры уведомления органов государственной и муниципальной власти о продаже земельного участка и предложения реализовать данное им преимущественное право приобретения земельного участка.

Поскольку договор купли-продажи заключен в нарушении ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то в соответствии с п.4 указанной статьи это обстоятельство влечет его ничтожность.

Кроме того, в соответствии со ст. 164 ГК РФ заключенный договор купли-продажи земельной доли подлежал государственной регистрации. Однако до сих пор государственная регистрация не была проведена.

Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В обосновании своих исковых требований Истец утверждает, что обязательства по оплате земельной доли им выполнены в полном объеме, что подтверждается Платежной ведомостью б/н от 17.03.2011г.

Платежная ведомость является первичным учетным документом унифицированной формы №Т-53 по учету труда и оплаты и не может быть корректной формой подтверждения расчетов в рамках гражданских правоотношений (Постановление Госкомстата РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты»).

Данный документ в нарушение ст.9 ФИО4 закона «О бухгалтерском учете» не содержит информации о факте хозяйственной жизни, то есть не отражает основания оплаты - реквизитов договора купли –продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем платежная ведомость не может являться достоверным и надлежащим доказательством оплаты покупки земельной доли покупателем.

Кроме того, ответчикам при получении денежной суммы в размере 20 000 (Двадцать тысяч) рублей, в частности ФИО5 было разъяснено, что указанная сумма оплачивается в счет погашения арендной платы.

Истцом не доказана оплата по договору купли продажи, а следовательно, не доказано исполнение существенного условия договора (п.1 ст.454 ГК РФ).

Таким образом, все вышеуказанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что:

-договор купли-продажи заключен с нарушением норм действующего законодательства, что влечет его ничтожность относительно юридических последствий;

-договор купли-продажи не был исполнен сторонами фактически (отсутствие доказательств возмездности договора купли-продажи), что является надлежащим основанием для отказа в удовлетворении иска.

В рамках совершенной сделки купли-продажи от лица ответчика ФИО5 действовал ФИО4 по нотариально удостоверенной доверенности - ФИО6, состоящий в близких родственных отношениях с истцом - ИП ФИО2 - Главой КФХ.

Ответчик хотел бы обратить внимание суда на то, что договор купли-продажи был заключен ФИО4 в ущерб правам и законным интересам ответчика, что подтверждается следующими обстоятельствами:

Во-первых, о факте заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и о его условиях ответчик узнал только в момент получения искового заявления истца. Косвенно этот факт подтверждают «кабальные» условия заключенного договора. Например, п. 10 Договора купли-продажи содержит ничтожное со стороны закона условие об отказе от права отозвать доверенность (ст.188 ГК РФ).

Во-вторых, цена договора купли-продажи в размере 20 000 (Двадцать тысяч) рублей, по 20 000 (Двадцать тысяч) рублей за долю на момент совершения сделки явно занижена. Средняя стоимость земельной доли площадью 17,3 га в <адрес> составляет примерно 8 500 (восемь тысяч пятьсот) рублей за один гектар. То есть приблизительная стоимость указанной доли составляет 147 050 (сто сорок семь тысяч пятьдесят) рублей. Это обстоятельство свидетельствует о действии ФИО4 в интересах истца.

В своем иске истец требует зарегистрировать договор купли-продажи, руководствуясь ст. 551 ГК РФ. Однако в нарушение ст. 551 ГК РФ истцом не доказано уклонение ответчика от регистрации сделки. Представленное в дело уведомление о необходимости явиться на регистрацию сделки истцом были написаны ответчику только ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, исковые требования истца невозможно удовлетворить, так как оспариваемая земельная доля была продана ответчиком ФИО5 соответчику ФИО7 государственная регистрация перехода права собственности проведена, доказательство чего представлены в суд.

Ответчик считает исковые требования ИП ФИО2-Главы КФХ к ФИО5, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности необоснованными и просит в удовлетворении исковых требований Истцу отказать.

Выслушав доводы ФИО4 истца, ФИО4 ответчика и соответчиков, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ИП ФИО2- Главы КФХ, по следующим основаниям:

Рассматривая дело и принимая решение по нему, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Поэтому суд рассматривает дело по представленным сторонами доказательствам.

Выводы суда основаны на следующих доказательствах и нормах материального права.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям.

С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель - оплатить её (п.1 ст.454, ст.549 ГК РФ).

Однако интерес покупателя не может считаться удовлетворенным только взятым на себя продавцом обязательством передать вещь, покупателю необходимо обладать фактически имуществом на праве собственности, поэтому необходимы передача имущества и государственная регистрация перехода права собственности, поскольку в соответствии с п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Указанная норма корреспондирует с п.1 ст.551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Для того чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась, необходимо соблюдение процедуры, указанной в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество.

Но, если одна из сторон договора купли продажи недвижимого имущества уклоняется от совершении действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, то другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, предметом спора между сторонами является специальный объект гражданских правоотношений, а именно земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Владение, использование и распоряжение земельными участками указанного назначения регулируется ФИО4 Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ, с последующими изменениями и дополнениями.

В соответствии со ст.12 указанного ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести её в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передавать свою земельную долю в доверительное ФИО4 либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядится земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Факт принадлежности ФИО5 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:25:0000000:273, расположенный на территории бывшего совхоза имени <адрес>, подтверждается свидетельством на право собственности на землю серии РФ ХХТХ САМ: 5: № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, удостоверенной ФИО12, нотариусом <адрес>, реестр № ФИО5 доверил распоряжаться принадлежащей ему земельной долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе с правом выделения земельного участка, продажи и получения денег за проданное имущество ФИО6.

Приобретение ИП ФИО2-Главой КФХ земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:25:0000000:273, расположенного на территории бывшего совхоза имени <адрес>, принадлежащей ФИО5, подтверждается договором купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным между ним - ИП ФИО2- Главой КФХ и ФИО6(доверителем ФИО5).

Вместе с тем, суд считает, что истец ИП ФИО2- Глава КФХ не подтвердил у него возникновение права собственности на 1/713 земельную долю, принадлежащей ФИО5, а также и не представил доказательств преимущественного права покупки указанной земельной доли.

В соответствии со ст.164 ГК РФ заключенный договор купли-продажи земельной доли подлежал государственной регистрации, однако на момент его обращения в суд с исковыми требованиями о признании за ним права собственности на земельную долю государственная регистрация не была произведена, не произведена она и до настоящего времени.

В силу п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В обосновании своих исковых требований истец утверждает, что договор купли –продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен: имущество передано и оплачено.

Однако расчетные первичные документы, представленные истцом в суд, не могут судом признаны достоверными и надлежащими доказательствами оплаты по договору купли – продажи земельной доли, поскольку в нарушение ст.9 ФИО4 закона «О бухгалтерском учете» не содержат информации о факте хозяйственной жизни, то есть основания оплаты реквизитов и предмета договора купли-продажи земельной доли. Содержащаяся информация в данных документах о серии и номере бланка доверенности не может являться доказательством фактического совершения сделки в целом и её оплаты истцом, то есть не указано во исполнение какого именно обязательства переданы денежные средства в размере 20 000 рублей ФИО5

Доводы истца ИП ФИО2- главы КФХ о том, что ФИО5 получил денежную сумму в размере 20 000 рублей за отчужденную им 1/ 713 земельную долю в ИП ФИО2- Главе КФХ согласно договора купли продажи от 17.03. 2011 года и тем самым договор купли-продажи земельной доли от 17. 03.2011 года фактически исполнен, являются недостоверными, поскольку факт передачи ИП ФИО2 – Главой КФХ денежных средств ФИО5 в размере 20 000 рублей за проданную указанную земельную долю никакими доказательствами не подтверждается.

Сам же, ФИО5 через своего ФИО4 по доверенности утвердительно заявил, что при получении денежной суммы в размере 20 000 рублей ему было разъяснено, что указанная сумма оплачивается в счет погашения арендной платы, то есть никаких денежных средств за продажу земельных долей он не получал и ему стало известно о договоре купле-продажи земельных долей только после того, как было подано исковое заявление в суд ИП ФИО2- Главой КФХ о признании права собственности на земельную долю, принадлежащую ему –ФИО5

Данные утверждения ФИО5 подтверждаются вышеуказанными обстоятельствами и взаимосвязаны между собой, то есть дополняют друг друга, в связи с чем, подвергать их какому-либо сомнению у суда нет оснований.

Доводы истца о том, что у него было преимущественное право на покупку земельной доли, поскольку на день заключения договора купли–продажи земельной доли (ДД.ММ.ГГГГ года) спорная земельная доля, принадлежащая ФИО5 находилась у него во владении и пользовании и на нем лежало бремя содержания спорного имущества, что подтверждается платежными поручениями по уплате земельного налога за 2011 г. и выписками из сведений о сборе урожая сельскохозяйственных культур за период с 2008 по 2011 гг. ФИО4 государственного статистического наблюдения и справкой отдела сводных статистических работ в <адрес>, являются несостоятельными, поскольку указанные выше документы в материалы дела Истцом не представлены.

Доводы истца о существовании договора аренды между сторонами, также несостоятельны, поскольку истцом договор аренды между сторонами, то есть между ФИО5 и ИП ФИО2 не представлен.

Кроме того, в соответствии со ст. 607 ГК РФ и п.1 ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» объектом договора аренды могут являться земельные участки:

-образованные в соответствии с действующим законодательством РФ,

-имеющие индивидуализирующие признаки, позволяющие определенно установить передаваемое имущество,

-прошедшие государственный кадастровый учет.

В нарушение указанных норм объектом аренды являлась земельная доля, которая не была выделена и образована в земельный участок, и соответственно не могла быть объектом гражданского оборота посредством передачи в аренду.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что арендные отношения в такой форме не могли повлечь за собой никаких юридических последствий, в том числе и преимущественное право покупателя на приобретение оспариваемой земельной доли, поскольку земельная доля должна была реализовываться в составе земельного участка с соблюдением порядка, предусмотренного ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и это обстоятельство в силу п.4 указанной статьи влечет ничтожность договора купли продажи земельной доли от 17. 03. 2011 года.

Доводы ФИО4 истца о том, что договора аренды были зарегистрированы в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству в установленном порядке, что подтверждается соответствующей записью в свидетельстве на право собственности на землю, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку такие данные истцом не представлены, а соответствующие записи о передаче земельной доли в аренду в свидетельстве на право собственности на землю на имя ответчика не отвечают предъявленным требованиям.

Каких-либо других доказательств в этой части не представилось возможным исследовать, так как согласно сведениям Архивного отдела Администрации муниципального района <адрес> Комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> реорганизован с ДД.ММ.ГГГГ и никакой архивной документации по земельным долям в архивном отделе не имеется.

Таким образом, с учетом всех вышеприведенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением норм действующего законодательства, что влечет его ничтожность относительно юридических последствий, что является основанием для отказа в удовлетворении иска истца в части признания договора купли продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ИП ФИО2 и ФИО5 состоявшимся и о регистрации перехода права общей долевой собственности на 1/ 713 земельную долю на земельный участок с кадастровым номером 63:25:0000000:273 от ФИО5 к ИП ФИО2 –Главе КФХ.

Что же касается исковых требований истца о признании договора купли продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО5 и ФИО7 недействительным и о применении последствий недействительности договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность ФИО5 1/713 земельной доли, отчужденной им по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000 :273, то они также не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст.165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как уже было указано выше, сделка не только была совершена в нарушение требований действующего законодательства, то есть в ненадлежащей форме, но и истцом не представлено доказательств уклонения ответчика ФИО5 от регистрации сделки.

Представленное истцом в материалы дела уведомление о необходимости явиться на регистрацию сделки истцом направлены ДД.ММ.ГГГГ года, то есть почти через два года и тогда, когда уже истцу было известно о том, что ответчиком была отозвана доверенность от ДД.ММ.ГГГГ года.

Тот факт, что уведомление направлено почти через два года после совершения сделки купли-продажи, свидетельствует о том, что или Истец сам не стремился зарегистрировать переход права собственности, или договор купли –продажи составлен в недавнем прошлом, а датирование его 2011 годом объясняется периодом действия доверенности, выданной ответчиком ФИО5 – ФИО6, что является косвенным доказательством того, что о заключении договора купли-продажи ответчик не знал и не мог знать.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела было установлено, что спорная земельная доля была продана ответчиком ФИО5 соответчику ФИО7. и проведена государственная регистрация перехода права собственности, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, а также свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АЛ № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Из п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли- продажи.

С учетом этих обстоятельств исковые требования истца не могут быть удовлетворены и он вправе лишь требовать возмещение убытков.

Доводы истца о том, что заключив с ним договор купли–продажи земельной доли, ответчик ФИО5 не имел права больше распоряжаться данной долей путем её продажи, так как к тому моменту он являлся её законным владельцем, а, следовательно, договор купли-продажи спорной земельной доли заключенный ФИО5 с ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ года, не соответствует требованиям действующего законодательства, не могут судом приняты во внимание, поскольку договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям, то есть передача вещи, её оплата и соответственно государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, как стадия заключения договора и поскольку на одной из стадий заключения договора ответчик ФИО5 выразил свою волю прекратить полномочия, выданной им доверенности на имя ФИО6 по выделению, продаже и т.д. принадлежащей ей земельной доли, отозвав в сентябре 2012 года и, как следствие, нежелание вступать в какие-либо договорные отношения, то такой договор следует считать незаключенным, ибо он, не успев стать сделкой и правоотношением, прекращен на основании волеизъявления собственника земельной доли, не пожелавшего наделить договор признаками заключенности.

Таким образом, наличия договора только как документа недостаточно для принятия решения о его регистрации, если установлено, что стороны или одна из сторон добровольно отказались придавать договору как правоотношению признаки заключенности.

Кроме того, согласно ст.165 ГК РФ регистрации подлежит договор, от регистрации которого уклоняется одна из сторон. В данном случае судом бесспорно установлено, что со стороны ответчика ФИО5 не было уклонения от регистрации договора купли-продажи, то есть истцом не представлено доказательств того, что ответчик ФИО5 уклонялся от государственной регистрации права собственности на земельную долю и ничто истцу не мешало обратиться в суд с заявлением о понуждении к исполнению договорных обязательств.

По утверждению ответчика ФИО5, которые он передал через своих ФИО4, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ была выдана им на имя ФИО6 на предмет выдела земельного участка в счет земельной доли, которую впоследствии ИП –ФИО2 -Глава КФХ намеревался приобрести, однако на протяжении почти полутора лет никаких мер по выделу земельного участка, приобретения земельного участка не принималось, в связи с чем, действуя в своих интересах, когда у него появилась возможность продать земельную долю иным лицам, он этой возможностью воспользовался.

Данные утверждения ответчика ФИО5 у суда нет никаких оснований подвергать какому-либо сомнению, ибо они подтверждаются другими собранными по делу доказательствами, а также в части не оспариваются и самим истцом.

А по смыслу ст.209 ГК РФ собственник в любой момент вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом, что и сделала ответчик ФИО5, не считая себя связанным какими-либо обязательствами с истцом.

Если при этом учесть и то обстоятельство, что в рамках совершенной сделки купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ от лица ответчика ФИО5 действовал ФИО4 по нотариально удостоверенной доверенности –ФИО6, состоящий в близких родственных отношениях с истцом (родной сын) и договор купли –продажи был заключен ФИО4 в ущерб правам и законным интересам ответчика ФИО5, а именно о факте заключения договора купли-продажи спорной земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ и о его условиях ответчик ФИО5 узнал только в момент получения искового заявления истца, то есть ФИО4 ФИО6 не уведомил ФИО5 об условиях сделки и о самой продаже земельного участка.

Так, в п.10 договора купли-продажи содержится ничтожное со стороны закона условие об отказе от права отозвать доверенность (ст.188 ГК РФ). Данное условие об отказе от права отзыва доверенности в обычаях делового оборота при заключении сделок подобного рода не применяется и продиктовано необходимостью доказать истцом уклонение покупателя от регистрации договора купли-продажи, кроме того, если исходить из содержания доверенности, то ответчик ФИО5 таких полномочий (отказ от права отозвать доверенность) ФИО6 не давал. Кроме того, занижена цена земельной доли в размере 20 000 рублей, так как на момент совершения сделки средняя стоимость земельной доли площадью 17,3 га в <адрес> составляла 8 500 рублей за один гектар, то есть приблизительная стоимость указанной доли составляет 147 050 рублей. Все вышеуказанное свидетельствует о действии ФИО4 по доверенности в интересах истца и тем самым нарушают интересы и права ответчика.

Несостоятельны также доводы истца и в той части, что он не мог обратиться в ФИО4 регистрационной службы, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности в установленном законном порядке в связи с тем, что ему необходимо было изготовить документы для государственной регистрации прав на земельную долю, а именно ему необходимо было произвести выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, а когда необходимые документы почти были готовы, то он узнал, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО4 ФИО6 ответчиком ФИО5 была отозвана и у него соответственно была утрачена возможность обратиться с заявлением в ФИО4 Росреестра о государственной регистрации за собой права собственности на земельную долю, так как они не основаны на законе, поскольку норма ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит такого требования, кроме того, истцом не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что им принимались меры по выделению спорного земельного участка и соответственно по представлению необходимых документов для государственной регистрации права собственности на спорную земельную долю.

Что же касается акта приема передачи земельной доли от 17. 03.2011 года от продавца к покупателю, на основании договора купли-продажи, то суд считает, что он также не может быть бесспорным доказательством того, что ИП ФИО2- Глава КФХ после передачи земельной доли стал законным владельцем этой земельной доли, так как акт приема передачи земельной доли был представлен истцом только в последнем судебном заседании, ранее ФИО4 истца –ФИО11 утверждала, что акт приема-передачи земельной доли не составлялся и что передача земельной доли была предусмотрена условиями договора купли –продажи. Вместе с тем, из содержания договора купли –продажи земельной доли следует, что передача земельной доли продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. ФИО4 ответчика ФИО5. -ФИО16 по данному факту утвердительно заявила, что ФИО5 не было известно об акте приема- передачи земельных долей. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что акт приема-передачи земельной доли был составлен не в момент заключения договора купли-продажи, в момент рассмотрения дела судом, если при этом учесть и то обстоятельство, как уже было указано выше судом, стороны как по договору купли-продажи, так и по акту приема-передачи земельной доли являются близкими родственниками и для них не было никаких препятствий оформить данные документы в недавнем прошлом.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд в рамках заявленных требований и оснований требований истца, выбранного способа защиты и установленных выше обстоятельств, не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 –Главе КФХ к ФИО5, ФИО7 о признании договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ИП ФИО2 и ФИО5 состоявшимся, о признании договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО5 и ФИО7 недействительным, о применении последствий недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность ФИО5 1/713 земельной доли, отчужденной им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:273 и о регистрации перехода права общей долевой собственности на 1/713 земельной доли на земельный участок с кадастровым номером 63:25:0000000:273 от ФИО5 к ИП ФИО2 –Главе КФХ, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Красноармейский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Красноармейского районного суда

<адрес> Н.П.Яхонтова.