Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-494/2017 ~ М-451/2017 от 22.06.2017

Дело № 2-494/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2017 г. г. Щигры

Щигровский районный суд Курской области в составе: председательствующего судьи Зуборева С.Н.,

при секретаре судебного заседания Пономаренко Ю.Ю.,

с участием истца Головина Ю.Н.,

ответчиков Звягина Е.И., Кузнецовой В.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Головина Юрия Николаевича к Звягину Евгению Ивановичу, Кузнецову Василию Александровичу, Кузнецовой Валентине Александровне, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Головин Ю.Н. обратился в суд с иском к Звягину Е.И., Кузнецову В.А., Кузнецовой В.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи. В обоснование иска указал, что ему на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м и 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: <адрес>. Сособственником указанного жилого дома и земельного участка, на котором жилой дом расположен, являлся Звягин Е.И. В апреле 2017 года он узнал, что Звягин Е.И. по договору купли-продажи от 19.11.2016 продал принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на жилой дом Кузнецову В.А., Кузнецовой В.А., ФИО1, ФИО2 по 1/8 доле каждому за 433026 руб. 00 коп., которые выплачиваются путем перечисления на расчетный счет продавца, открытый в дополнительном офисе № 8596/0500 ПАО Сбербанк России отделением ПФ РФ по Курской области за счет средств Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, который был выдан Кузнецовой В.А., а также по договору купли-продажи от 19.11.2016 ответчик продал Кузнецовым долю в праве общей долевой собственности на земельный участок за 224792 руб. 00 коп. В сентябре 2016 года от нотариуса Щигровского нотариального округа ему поступило извещение от 31.08.2016 № 376 и заявление от 31.08.2016 о том, что Звягин Е.И. продает принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на жилой дом за 600000 руб. Кузнецовой В.А. Ему также было сообщено о невозможности продавцом снизить цену, предоставить отсрочку или рассрочку платежа. Однако в нарушение ст. 250 ГК РФ цена и другие условия указанных выше договоров купли-продажи данного имущества существенно отличаются от предложенных ему. При этом он желает приобрести доли в указанном имуществе за цену, указанную в этих договорах, считает, что данными сделками нарушено его преимущественное право покупки доли в общей долевой собственности. В связи с этим просил перевести на него права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 57,1 кв. м с кадастровым номером № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1537 кв. м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, по договорам купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, заключенным между Звягиным Е.И. и Кузнецовым В.А., Кузнецовой В.А., ФИО1, ФИО2, прекратить право собственности Кузнецова В.А., Кузнецовой В.А., ФИО1, ФИО2 на 1/8 долю каждого в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером № и на 1/2 долю земельного участка из земель населенных пунктов площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Головин Ю.Н. исковые требования поддержал по изложенным выше основаниям, дополнительно пояснил, что принадлежавший ему и Звягину Е.И. на праве общей долевой собственности жилой дом фактически разделен на два обособленных жилых помещения (квартиры), имеющие отдельные входы. Узнав о продаже Звягиным Е.И. принадлежащих ему долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, первоначально он в устной форме договорился с ним о покупке у него указанного имущества за 500000 руб., но потом Звягин Е.И. отказался от сделки, пояснив, что его не устраивает цена. В поступившем ему извещении от нотариуса не было указано о продаже Звягиным Е.И. доли в праве на земельный участок.

В судебном заседании ответчик Звягин Е.И. возражал против удовлетворения исковых требований. В обоснование своих возражений пояснил, что Головин Ю.Н. предложил ему купить спорные доли за 500000 руб., на что он сначала согласился, но у Головина Ю.Н. не оказалось денег, поэтому он продал принадлежащие ему доли Кузнецовым, известив об этом Головина Ю.Н. своевременно через нотариуса.

В судебном заседании ответчик Кузнецова В.А., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, возражала против удовлетворения исковых требований.

Ответчик Кузнецов В.А. в судебное заседание не явился, представил в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Хохлов В.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, не ходатайствовал об отложении судебного заседания, согласно ранее представленным письменным возражениям полагал исковые требования неподлежащими удовлетворению в связи с тем, что преимущественное право покупки истца при заключении оспариваемых сделок нарушено не было.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

С учетом изложенного суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (абз. 1 п. 1).

Таким образом, с 01.03.2015 (после вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) правило о преимущественном праве покупки не распространяется на случаи, когда долю в праве общей собственности на земельный участок продает собственник части расположенного на этом участке здания или сооружения либо помещения в нем.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

По смыслу данных правовых предписаний обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

С учетом изложенного возникновение права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено здание (часть здания, помещения либо сооружения), неразрывно связано с возникновением права собственности на указанные объекты недвижимости. Доля в праве общей долевой собственности на такой земельный участок следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости и не обладает самостоятельной оборотоспособностью.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 19 ноября 2016 г. между Звягиным Е.И. (продавец) и Кузнецовым В.А., Кузнецовой В.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 (покупатели) были заключены договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. м по 1/8 доле каждому за 433026 руб. 00 коп., которые выплачиваются путем перечисления на расчетный счет продавца, открытый в дополнительном офисе № 8596/0500 ПАО Сбербанк России отделением ПФ РФ по Курской области за счет средств Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, который был выдан Кузнецовой В.А., а также договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером № за 224792 руб. 00 коп., которые покупатели выплачивают продавцу в срок до 05.10.2016, при этом залог в силу закона не возникает, расположенных по адресу: <адрес>, филиалом ФГБУ «ФКР Росреестра» по Курской области произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Кузнецова В.А., Кузнецовой В.А., ФИО1, ФИО2 на жилой дом и земельный участок, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.05.2017 № и от 17.05.2017 № соответственно.

Из выписок ЕГРН также следует, что сособственником спорных жилого дома и земельного участка является Головин Ю.Н.

В соответствии с заказным письмом с препровождением нотариуса Щигровского нотариального округа Курской области Головин Ю.Н. 01 сентября 2016 г. был надлежащим образом уведомлен о предстоящей продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, срок обращения Головина Ю.Н. по указанному заявлению установлен сроком 30 дней.

Как установлено в судебном заседании, в извещении нотариуса были указаны предмет сделки купли-продажи и цена равная 600000 руб., а также другие значимые для сторон условия, которые впоследствии при совершении сделок по купле-продаже объектов недвижимости от 19 ноября 2016 г. были соблюдены, доводы истца о том, что 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом продана за 433026 руб., что меньше цены доли жилого дома, указанной в извещении о препровождении заявления Звягина Е.И., являются не состоятельными, поскольку отчуждение долей Звягиным Е.И. праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, на котором этот жилой дом расположен, осуществлено за общую цену равную в 657818 руб.

При этом согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или прав на нее.

С учетом изложенного оснований для вывода о том, указанная в извещении цена спорной доли в праве общей долевой собственности на жилой дом не включает цену доли в праве общей собственности на земельный участок, не имеется.

Оплата по договору купли-продажи 1/2 доли жилого дома производилась с использованием средств Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», расчет между ответчиками по оплате приобретаемого жилого помещения осуществлялся в порядке, в сроки и на условиях Постановления Правительства РФ № 862 от 12 декабря 2007 г. «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» с учетом требований Федерального закона № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что истцом соблюдены положения пункта 2 статьи 250 ГК РФ, регулирующего порядок извещения продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, при этом Головин Ю.Н. как участник долевой собственности, уведомлен надлежащим образом о предстоящей продаже доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, своим правом преимущественной покупки не воспользовался. То обстоятельство, что в направленном в его адрес заявлении не была разграничена стоимость земельного участка и дома не свидетельствует о нарушении положений ст. 250 ГК РФ, а также и о нарушении прав и интересов истца.

С учетом изложенного исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Головина Юрия Николаевича к Звягину Евгению Ивановичу, Кузнецову Василию Александровичу, Кузнецовой Валентине Александровне, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Щигровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с которым стороны могут ознакомиться 18 августа 2017 г.

Судья С.Н. Зуборев