Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-16532/2021 от 24.05.2021

Судья: Кузьмина А.В.                                               Дело № 33-16532/2021

                                                                       50RS0031-01-2020-018910-98

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Ивановой Т.И.,

судей Красновой Н.В., Бобкова Д.В.,

при помощнике судьи Ворониной М. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 21 июня 2021 года апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» на решение Одинцовского городского суда Московской области от <данные изъяты> по гражданскому делу по исковому заявлению Полянского Н. Н.ча к ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» о соразмерном уменьшении покупной стоимости машиномест, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

заслушав доклад судьи Ивановой Т. И.,

объяснения представителя ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» - Кравцова Р. В., Полянского Н. Н.,

                                        УСТАНОВИЛА:

Полянский Н. Н. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» о соразмерном уменьшении покупной стоимости машиномест, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

     В обоснование требований указано, что 26.02.2016г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>М, согласно которому ответчик, как застройщик, принял на себя обязательство построитель комплекс в составе 25-этажного 5-ти секционного многоэтажного жилого дома и подземной автостоянкой по адресу: Московская область г. <данные изъяты>, а после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу, как участнику долевого строительства, машиноместо со строительным <данные изъяты> проектной площадью 13,25 кв.м., что соответствует 143/10000 долям в праве общей долевой собственности на нежилое помещение проектной площадью 2322,38 кв.м. Цена договора составляет 835000,00 руб. Обязательства по оплате были исполнены в полном объеме.

      Тем же числом между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>М, согласно которому ответчик, как застройщик, принял на себя обязательство построитель комплекс в составе 25-этажного 5-ти секционного многоэтажного жилого дома и подземной автостоянкой по адресу: Московская область г. <данные изъяты>, а после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу, как участнику долевого строительства, машиноместо со строительным <данные изъяты> проектной площадью 13,25 кв.м., что соответствует 143/10000 долям в праве общей долевой собственности на нежилое помещение проектной площадью 2322,38 кв.м. Цена договора составляет 793250,00 руб. Обязательства по оплате были исполнены в полном объеме. Дополнительным соглашением <данные изъяты> от 7.04.2018г. к договору <данные изъяты>М, в договор были внесены изменения. Истцу как участнику долевого строительства должно быть передано машиноместо <данные изъяты>м-2. Дополнительным соглашением <данные изъяты> к договору <данные изъяты>М, в договор были внесены изменения. Истцу как участнику долевого строительства должно быть передано машиноместо <данные изъяты>м-2. Дополнительным соглашением <данные изъяты> к договору <данные изъяты>М, в договор внесены изменения. Истцу как участнику долевого строительства должно быть передано машиноместо со строительным <данные изъяты>м-1 проектной площадью 13,5 кв.м. на -1 этаже (подвал), при этом истец обязался произвести доплату в размере 375000,00 руб. Дополнительным соглашением <данные изъяты> к договору <данные изъяты>М внесены изменения. Истцу как участнику долевого строительства должно быть передано машиноместо <данные изъяты>м-1 проектной площадью 13,5 кв.м. на -1 этаже (подвал), при этом истец обязался произвести доплату в размере 375000,00 руб. Доплата была произведена в полном объеме. Машиноместо <данные изъяты>м-1 и машиноместо <данные изъяты>м-1 были переданы истцу 14.01.2019г. по актам приема-передачи. Согласно п.6.1 договоров участия в долевом строительстве, объект договора сдается в виде, соответствующем по качеству требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. Однако спорные объекты требованиям качества не соответствуют, так как нарушение в ходе строительства требований гидроизоляции паркинга со временем повлекло протечки грунтовых вод. В соответствии с п. 6.2 договоров, в случае, если машиноместо построено с отступлением от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного использования, участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Согласно п. 6.3 гарантийный срок устанавливается в пять лет и исчисляется с момента передачи объекта участнику. Выявленные дефекты, в досудебном порядке, устранены не были, в связи с чем, истцом в адрес ответчика была направлена претензия, однако до настоящего времени ответ не получен, требования не удовлетворены. Посчитав свои права нарушенными, Полянский Н.Н. обратился в суд с данным иском.

Решением Одинцовского городского суда московской области от <данные изъяты> иск удовлетворен частично.

ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

      Как следует из материалов дела, 26.02.2016г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>М, согласно которому ответчик, как застройщик, принял на себя обязательство построитель комплекс в составе 25-этажного 5-ти секционного многоэтажного жилого дома и подземной автостоянкой по адресу: Московская область г. <данные изъяты>, а после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу, как участнику долевого строительства, машиноместо со строительным <данные изъяты> проектной площадью 13,25 кв.м., что соответствует 143/10000 долям в праве общей долевой собственности на нежилое помещение проектной площадью 2322,38 кв.м. Цена договора составляет 835000,00 руб. Обязательства по оплате были исполнены в полном объеме(л.д.25-40). Тем же числом между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>М, согласно которому ответчик, как застройщик, принял на себя обязательство построитель комплекс в составе 25-этажного 5-ти секционного многоэтажного жилого дома и подземной автостоянкой по адресу: Московская область г. <данные изъяты>, а после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу, как участнику долевого строительства, машиноместо со строительным <данные изъяты> проектной площадью 13,25 кв.м., что соответствует 143/10000 долям в праве общей долевой собственности на нежилое помещение проектной площадью 2322,38 кв.м. Цена договора составляет 793250,00 руб. Обязательства по оплате были исполнены в полном объеме(л.д.9-24).

        Согласно п.6.1 договоров участия в долевом строительстве, объект договора сдается в виде, соответствующем по качеству требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Дополнительным соглашением <данные изъяты> от 07.04.2018г. к договору <данные изъяты>М, в договор были внесены изменения. Истцу как участнику долевого строительства должно быть передано машиноместо <данные изъяты>м-2. Дополнительным соглашением <данные изъяты> к договору <данные изъяты>М, в договор были внесены изменения. Истцу как участнику долевого строительства должно быть передано машиноместо <данные изъяты>м-2. Дополнительным соглашением <данные изъяты> к договору <данные изъяты>М, в договор внесены изменения. Истцу как участнику долевого строительства должно быть передано машиноместо со строительным <данные изъяты>м-1 проектной площадью 13,5 кв.м. на -1 этаже (подвал), при этом истец обязался произвести доплату в размере 375000,00 руб. Дополнительным соглашением <данные изъяты> к договору <данные изъяты>М внесены изменения. Истцу как участнику долевого строительства должно быть передано машиноместо <данные изъяты>м-1 проектной площадью 13,5 кв.м. на -1 этаже (подвал), при этом истец обязался произвести доплату в размере 375000,00 руб. Доплата была произведена в полном объеме. Машиноместо <данные изъяты>м-1 и машиноместо <данные изъяты>м-1 были переданы истцу 14.01.2019г. по актам приема-передачи.

Из представленного независимого заключения специалиста <данные изъяты> ООО «Межрегиональный центр экспертизы и оценки» следует, что в ходе проведения обследования объектов установлено, что основными причинами проникновения воды в районе машиномест <данные изъяты> и <данные изъяты> на -1, этаже подземной автостоянки являются: не эффективные технические решения, примененные в проекте, в части устройства гидроизоляции, заделки кирпичом, отсутствии дренажа; не подходящая для объекта технология гидроизоляции стены фундамента; возможные ошибки строителей при устройстве гидроизоляции, несоблюдение при установке арматуры, необходимой толщины защитного слоя бетона, заделки мест прохода коммуникаций. Стоимость затрат на работы и материалы, необходимые для устранения выявленных недостатков составляет, с учетом НДС 20%, 245326,80 руб.

Разрешая спор, и частично удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что поскольку качество переданных объектов долевого строительства не соответствует по качеству требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, то с застройщика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет возмещение расходов на устранение недостатков, размер которых определен заключением специалиста ООО «Межрегиональный центра экспертизы и оценки».

Однако с таким выводом суда согласиться нельзя.

В ч. 1 ст. 7 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

    В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков( ч. 2).

В соответствии с п. 29 ст. 1 ГрК РФ машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от <данные изъяты>          N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ от <данные изъяты>) и ст. 24 Федерального закона от <данные изъяты> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места;

границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами); границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места.

В соответствии с подп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденным Постановлением Правительства РФ от <данные изъяты> N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Согласно п. 1 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты>, деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется а) собственниками помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме;

б) товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией (далее соответственно - товарищество, кооператив);

в) управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

д) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (далее - застройщик - управляющая организация).

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее - управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2).

В ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

      Как следует из материалов дела, многоквартирный дом с подземной стоянкой, в которой истцу принадлежат два машиноместа, передана застройщиком к ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» управляющей компании ООО «Элитстрой».

Актами обследования места локального нарушения гидроизоляции паркинга на 1 этаже МКД по адресу: г. <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>А, утвержденными руководителем Одинцовского отделения ООО «Элитстрой» от <данные изъяты> и <данные изъяты> зафиксировано поступление грунтовых вод в гидроизоляции рядом с машиноместами <данные изъяты> и 27 в месте

примыкания пола к стене.        Согласно заключению специалиста ООО «Межрегиональный центр экспертизы и оценки» основными причинами постоянного проникновения воды в районе машиномест <данные изъяты> и 27-1 на 1 этаже подземной стоянки являеются: не эффективные технические решения, примененных в проекте, в части устройства гидроизляции, заделки кирпичом проектированного выезда во II очередь автостоянки, отсутствия гаража; не подходящая для данного объекта технологии гидроизоляции стены фундамента и внешней 2стены в грунте» возможные ошибки строителей при устройстве гидроизоляции, несоблюдение при установке арматуры, необходимой толщины защитного слоя бетона, заделки мест прохода коммуникаций.

    Защита автопарковки от проникновения воды изнутри помещения возможны два способа: инъектирование бетонных стен фундамента специальным гидроизолирующим составом и дополнительная изоляция мест ввода коммуникаций; гидроизоляция изнутри всех швов в бетоне и обработка специальным поникающим гидроизолирующим составом поверхностей стен фундамента с дополнительной изоляцией мест ввода коммуникаций.

Таким образом, из изложенного следует, что проникновение сточных вод на машиноместа истца обусловлено не недостатком плиты пола, обозначенной разметкой как парковочного места, а ненадлежащим содержанием Управляющей компанией общего имущества многоквартирного дома (стен и фундамента дома).

Иных доказательств существующих недостатков машиномест именно как объекта строительства, делающих невозможным его использования по назначению, не представлено.

При таких обстоятельствах иск об уменьшении стоимости объектов долевого строительства и взыскании денежных средств удовлетворению не подлежат, ввиду недоказанности, что объекты долевого строительства построены застройщиком с отступлением от требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Поскольку устранение нарушения в пользовании парковочными местами возможно путем осуществления ремонта общедомового имущества, обязанность выполнения которого лежит на управляющей организации, заключившей договор управления многоквартирным домом, то Полянскому Н. Н. следует выбрать иной способ защиты нарушенных прав.

Суд не принял во внимание приведенные обстоятельства и не дал им правовой оценки.

В связи с изложенным, судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применен материальный закон, в связи с чем решение суда является незаконным и необоснованным и на основании п., п. 1,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием в порядке п. 2 ст. 328 ГПК РФ нового решения об отказе Полянскому Н. Н. в иске к ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» о соразмерном уменьшении покупной стоимости машиномест, взыскании денежных средств.

Учитывая, что требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа являются производными от основных требований, то они также удовлетворению не подлежат, и в иске в данной части также следует отказать.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда Московской области от <данные изъяты> отменить. Принять новое решение.

Полянскому Н. Н.чу в иске к к ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» о соразмерном уменьшении покупной стоимости машиномест, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа отказать.

Председательствующий судья

Судьи