Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-16452/2021 от 18.05.2021

Судья: Артемова Е.Н.                                     дело № 33-16452/2021

УИД 50RS0045-01-2020-000018-63

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Красногорск, Московская область                          7 июля 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Ершова В.В.,

судей Колесниковой Т.Н., Воронцовой Е.В.,

при секретаре Мамедове В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Алексанова В. И., Соловьевой В. А., Соловьевой Н. А. к ООО «Владспецстрой -5 о признании права долевой собственности на квартиру, недействительным пункта 3.5 предварительного договора купли – продажи, уменьшении покупной цены,

встречному иску ООО «Владспецстрой-5» к Алексанову В. И., Соловьевой В. А., Соловьевой Н. А. о расторжении предварительного договора купли – продажи квартиры, возврате квартиры, взыскании денежных средств за пользование коммунальными услугами

по апелляционной жалобе Алексанова В. И., Соловьевой В. А., Соловьевой Н. А. на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 22 июля 2020 г.,

заслушав доклад судьи Колесниковой Т.Н., объяснения                   Соловьевой В.А., Алексанова В.И., представителя Соловьевой Н.А., Алексанова В.И., Соловьевой В.А. – Торопова Р.М., представителя ООО «Владспецстрой-5» - Маркова С.В.,

установила:

Соловьева Н.А., Соловьева В.А., Алексанов В.И. обратились в суд с иском к ООО «Владспецстрой-5» о признании права собственности на <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, микр. Механического завода <данные изъяты>, <данные изъяты>, этаж 2: за Соловьевой Н.А. на 1/4 долю в праве, за Соловьевой В.А. - 1/2 долю в праве, за Алексановым В.И. – 1/4 долю в праве, об уменьшении покупной цены соразмерно фактической площади <данные изъяты>,5 кв.м. до 1 591 974 руб., признании недействительным пункта 3.5 предварительного договора купли-продажи <данные изъяты> от <данные изъяты>, в соответствии с которым площадь остекленных лоджий и балконов оплачивается с коэффициентом 1 за один квадратный метр, а также согласно данному пункту договора по окончании строительства и обмера БТИ цена квартиры остается неизменной независимо от увеличения или уменьшения площади квартиры.

Заявленные требования мотивированы тем, что <данные изъяты> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты> по вышеуказанному адресу площадью 38 кв.м. Продажная цена квартиры составила 1 800 011руб. <данные изъяты> квартиры составила 35,5кв.м. Истцами данная сумма полностью оплачена, однако ответчик всячески уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

ООО «Владспецстрой-5», уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилось в суд со встречным иском, просило суд: расторгнуть предварительный договор купли-продажи от <данные изъяты> <данные изъяты>, заключенный между Соловьевой Н.А., Соловьевой В.А., Алексановым В.И. и истцом по встречному иску в отношении <данные изъяты> кадастровым номером 50:09:0020709:1157; обязать ответчиков вернуть истцу <данные изъяты>; выразило готовность возвратить ответчика уплаченную сумму по предварительному договору купли-продажи в следующих размерах: Алексанову В.И. – 485 450 руб., Соловьевой Н.А. – 337 250 руб.,                Соловьевой В.А. – 897 750 руб.; взыскать с ответчиков доход от пользования коммунальными услугами за время неосновательного обогащения в сумме 470 000 руб.

В судебном заседании Алексанов В.И. и его представитель, заявленные требования поддержали, против удовлетворения встречного иска возражали.

Истцы Соловьева В.А. и Соловьева Н.А. не явились, извещены.

Представитель ООО «Владспецстрой-5» требования встречного иска поддержал, в удовлетворении первоначальных требований просил отказать.

Решением Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования Алексанова В.И., Соловьевой В.А., Соловьевой Н.А. оставлены без удовлетворения, встречный иск ООО «Владспецстрой-5» удовлетворен частично. Судом постановлено:

Расторгнуть, заключенный между Алексановым В.И., Соловьевой В.А., Соловьевой Н.А. и ООО «Владспецстрой-5», предварительный договор купли – продажи квартиры от <данные изъяты> <данные изъяты>.

Обязать Алексанова В.И., Соловьеву В.А., Соловьеву Н.А. вернуть ООО «Владспецстрой – 5» <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, мкр. Механического завода <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Взыскать с ООО «Владспецстрой-5» в пользу Алексанова В.И. авансовый платеж в размере 485 450 руб.

Взыскать с ООО «Владспецстрой-5» в пользу Соловьевой В.А. авансовый платеж в размере 897 750 руб.

Взыскать с ООО «Владспецстрой-5» в пользу Соловьевой Н.А. авансовый платеж в размере 337 250руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение суда от <данные изъяты> отменено с вынесением нового решения, которым исковые требования Алексанова В.И., Соловьевой В.А., Соловьевой Н.А. удовлетворены частично, в удовлетворении встречного иска ООО «Владспецстрой-5» отказано. Судом постановлено:

Признать право долевой собственности за Соловьевой В.А.на 1/2 долю, за Алексановым В.И. на 1/4 долю, за Соловьевой Н.А. на 1/4 долю на <данные изъяты> по адресу <данные изъяты>, микр. Механического завода <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от <данные изъяты> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

При новом апелляционном рассмотрении в судебном заседании суда апелляционной инстанции Соловьева Н.А., Алексанов В.И., представитель Соловьевой Н.А., Алексанова В.И., Соловьевой В.А. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ООО «Владспецстрой-5» против доводов апелляционной жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, которые извещались о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 г., решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям данное решение не соответствует.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО "Владспецстрой-5" приобрело по договору купли-продажи от 09.07.2002 незавершенный строительством <данные изъяты> площадью 2 097, 60 кв.м в мкр. МОЭЗ-1 <данные изъяты>.

09.04.2010 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, мкр.Механического завода <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Согласно п. 1.2 предварительного договора стороны обязуются в течение 30 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и при условии исполнения покупателем всех своих обязательств указанных в разделе 3 настоящего договора, заключить основной договор купли-продажи квартиры, при этом продажная цена квартиры составляет сумму в размере 1 850 000 руб.

В соответствии с п. 3.1 договора покупатель обязуется в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора в счет оплаты стоимости квартиры оплатить продавцу сумму в размере 600 000 рублей. Покупатель осуществляет следующие платежи согласно графику: до <данные изъяты> - 560 000 рублей, оставшаяся сумма - 690 000 рублей вносится равными платежами в течение 72 месяцев и оплачивается с 18 % годовых с неоплаченной суммы.

Алексановым В.И., Соловьевой В.А., Соловьевой Н.А. произведена оплата по договору в размере 1 800 011 руб.

Согласно п. 3.1 договора продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от заключения и подписания основного договора с покупателем, если покупатель допустит просрочку в исполнении своих денежных обязательств, предусмотренных п. 3.1 и п. 3.3 настоящего договора более 1 месяца. В соответствии с п. 3.5 договора при оплате покупателем квартиры в сроки согласно данного договора цена квартиры является фиксированной (изменению не подлежит). После окончания строительства и обмера БТИ цена квартиры остается неизменной независимо от увеличения или уменьшения площади.

26.12.2017 решением Арбитражного суда <данные изъяты> по делу N А41-55600/2017, вступившим в законную силу, за ООО "Владспецстрой-5" признано право собственности на многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира.

Разрешая настоящий спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Алексанова В.И., Соловьевой В.А., Соловьевой Н.А. о признании права долевой собственности на квартиру, недействительным пункта 3.5 предварительного договора купли – продажи, уменьшении покупной цены, а также частично удовлетворяя встречный иск ООО «Владспецстрой-5» о расторжении предварительного договора купли – продажи квартиры, возврате квартиры, взыскании денежных средств за пользование коммунальными услугами, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 131, 219, 429, 445 ГК РФ, исходил из того, что стоимость квартиры в полном объеме в срок до апреля 2016 г. оплачена не была, что при подписании предварительного договора купли-продажи истцы с его условиями ознакомились и согласились.

С данным выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.ст. 309-310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением тех случаев, которые предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела, 09.04.2010 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, мкр.Механического завода <данные изъяты>, <данные изъяты>, продажная цена которой составила сумму в размере 1 850 000 руб.

Алексановым В.И., Соловьевой В.А., Соловьевой Н.А. произведена оплата по договору в размере 1 800 011 руб., т.е. не в полном объеме.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и установив, что имеющаяся у ответчиков по встречному иску задолженность по оплате цены спорной квартиры не является достаточным основанием для расторжения заключенного между сторонами договора, ООО «Владспецстрой-5» не лишено возможности обратиться в суд с требованиями о взыскании недоплаченной по договору суммы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у суда первой инстанции оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО «Владспецстрой-5» о расторжении заключенного между Алексановым В.И., Соловьевой В.А., Соловьевой Н.А. и ООО «Владспецстрой-5», предварительного договора купли – продажи квартиры от 09.04.2010 №10.

Вместе с тем, не находит судебная коллегия и оснований для удовлетворения иска Соловьевой Н.А., Соловьевой В.А., Алексанова В.И. о признании права собственности на <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, микр. Механического завода <данные изъяты>, <данные изъяты>, этаж 2 по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" по смыслу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации договора жилого дома распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП.

Из указанных выше норм и разъяснений по их применению следует, что предварительный договор без заключения основного договора не порождает право собственности на квартиру, при этом недвижимое имущество может быть отчуждено продавцом только при наличии у него права собственности на объект недвижимости.

Таким образом, поскольку между сторонами заключен предварительный договор, основной договор не заключался, признание права собственности на квартиру за истцами по указанному предварительному договору противоречило бы приведенным выше нормам права, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования Соловьевой Н.А., Соловьевой В.А., Алексанова В.И. о признании права собственности на <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, микр. Механического завода <данные изъяты>, <данные изъяты>, этаж 2 удовлетворению не подлежат.

Кроме того, судебная коллегия, отказывая в удовлетворении исковых требований Соловьевой Н.А., Соловьевой В.А., Алексанова В.И., исходит из избрания истцами неверного способа защиты нарушенного права, ввиду того, что 26.12.2017 решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-55600/2017, вступившим в законную силу, за ООО "Владспецстрой-5" признано право собственности на многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, а, следовательно, в силу разъяснений Постановления Пленума ВС РФ №10/ВАС РФ №22 от <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Не находит судебная коллегия и оснований для удовлетворения требований истцов по первоначальному иску о признании недействительным пункта 3.5 предварительного договора купли – продажи, уменьшении покупной цены, поскольку при подписании предварительного договора купли-продажи истцы с его условиями ознакомились и согласились, доказательств обратного материалы дела не содержат.

С учетом изложенного, обжалуемое решение суда, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Соловьевой Н.А., Соловьевой В.А., Алексанова В.И. и встречных исковых требований ООО «Владспецстрой-5».

Руководствуясь ст. ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Солнечногорского городского суда Московской области от 22 июля 2020 г. - отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования Алексанова В. И., Соловьевой В. А., Соловьевой Н. А. к ООО «Владспецстрой -5 о признании права долевой собственности на квартиру, недействительным пункта 3.5 предварительного договора купли – продажи, уменьшении покупной цены и встречные исковые требования ООО «Владспецстрой-5» к Алексанову В. И., Соловьевой В. А., Соловьевой Н. А. о расторжении предварительного договора купли – продажи квартиры, возврате квартиры, взыскании денежных средств за пользование коммунальными услугами – оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи