Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-57/2017 (2-1421/2016;) ~ М-1564/2016 от 21.12.2016

К делу № 2-57 /2017 г.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2017 г.                                                                                           г. Тихорецк

Тихорецкий районный суд

Краснодарского края в составе:

судьи                                                                                Горчакова О.Ю.,

при секретаре                                                                  Ивановой Л.А.,

с участием представителя истца ООО «Интеграл-Агро»     Ковалева Д.В.,

представившего доверенность 23АА5805421 от 21.06.2016 г.,

представителя третьего лица, не заявляющего

самостоятельных требований относительно предмета

спора Межмуниципального отдела по Выселковскому и

Тихорецкому районам Управления Федеральной

службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Краснодарскому краю                                       Сусловой Ю.Г.,

представившей доверенность № 120 от 16.01.2017 г.,

            рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Интеграл-Агро» к Полежаеву Виктору Ильичу, Аулову Николаю Георгиевичу о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ООО «Интеграл-Агро» просит перевести на ООО «Интеграл-Агро» права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.11.2015 года, заключенному между Ауловым Николаем Григорьевичем и Полежаевым Виктором Ильичом, зарегистрированному 07.12.2015 года (номер регистрации №), в отношении объекта - земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 9,5 га, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Краснодарский край, <адрес>; прекратить право аренды Аулова Николая Григорьевича на земельный участок сельскохозяйственного назначения на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 9,5 га, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись № от 07.12.2015 года об обременении земельного сельскохозяйственного назначения общей площадью 9,5 га, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> в пользу Аулова Николая Григорьевича; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю перенести записи в специальные части подраздела III разделов реестра об обременении указанного земельного участка общей площадью 9,5 га, кадастровый номер № а именно: об аренде в пользу ООО «Интеграл-Агро» из подраздела III разделов реестра земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 375,01 га, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>

Представитель истца ООО «Интеграл-Агро» Ковалев Д.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и пояснил, что ООО «Интеграл-Агро» является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 375,01 га с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> на основании договора аренды от 27.11.2008 года. Решением общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 375,01 га, кадастровый номер №, состоявшемся 21.04.2015 года были утверждены условия дополнительного соглашения к договору аренды от 27.11.2008 года увеличивающие размер арендной платы и срок действия договора. Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.11.2008 г. подписано от имени участников общей долевой собственности на указанный земельный участок уполномоченным представителем 19.09.2016 г., которое было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 19.10.2016 г., запись регистрации в ЕГРП № № Действие договора продлено до 16.12.2033г. На указанном общем собрании участник права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 375,01 га, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> Полежаев В.И. выразил свое несогласие с условиями дополнительного соглашения к договору аренды от 27.11.2008 года, и, уведомил о намерении выделить свою земельную долю. Право выдела земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в случае несогласия с условиями договора аренды предоставлено собственникам долей п. 5 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако, указанный собственник в нарушение основных принципов гражданского права начал процедуру выдела своих земельных долей не в декабре 2018 года после окончания первоначального срока действия договора аренды, а в настоящее время. 18.11.2015 года за ответчиком Полежаевым В.И. было зарегистрировано право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 9,5 га, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> После выдела доли и регистрации права собственности на земельный участок ответчик 27.11.2015 года заключил договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 9,5 га с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> ответчиком Ауловым Н.Г. 27.01.2016г. истец обратился в Тихорецкий районный суд с иском к Полежаеву В.И. о признании незаконным выдел земельных долей (Дело № 2-203/2016). Решением Тихорецкого районного суда от 16.03.2016 года по вышеуказанному исковому заявлению исковые требования истца были удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28.06.2016 года решение Тихорецкого районного суда от 16.03.2016 года отменено и принято новое решение. В удовлетворении исковых требований ООО «Интеграл-Агро» было отказано. В остальной части решение Тихорецкого районного суда от 16 марта 2016 года оставлено без изменения. Президиумом Краснодарского краевого суда в принятии к рассмотрению кассационной жалобы было отказано. Однако, в рамках указанного судебного разбирательства по делу № 2-203/2016 рассматривался лишь вопрос признания незаконным выдела земельного участка, расторжение заключенного между Полежаевым В.И. и Ауловым Н.Г. договора аренды предполагалось в качестве реституции, следствием признания незаконным выдела земельного участка, а факт не передачи земельного участка в аренду ООО «Интеграл-Агро» на период действия первоначального договора аренды от 27.11.2008 года не рассматривался. Заявляя настоящий иск, истец считает вышеуказанные действия и сделку между ответчиками незаконными и нарушающими права ООО «Интеграл-Агро» по следующим обстоятельствам: ни одна из норм действующего законодательства, в том числе п. 5 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которой был произведен выдел земельного участка ответчиком Полежаевым В.И., не предусматривают возможность расторжения договоров аренды, заключенных до проведения общего собрания собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Это противоречит основным принципам гражданского права в РФ. Ни одного из указанных в нормах ЗК РФ и ГК РФ оснований для досрочного расторжения договора аренды, в данном случае не имелось, что подтверждается отсутствием каких-либо письменных претензий от ответчика Полежаева В.И. к ООО «Интеграл-Агро» по поводу исполнения условий договора аренды от 27.11.2008 года. Таким образом, при заключении договора аренды от 27.11.2008 года, собственники земельных долей добровольно возложили на себя обязательства о передаче принадлежащего им на праве общей долевой собственности земельного участка в аренду сроком до декабря 2018 года, а выделяя свои земельные доли и осуществляя односторонний отказ от исполнения действующего договора аренды, ответчик Полежаев В.И. нарушил положения гражданского и земельного законодательства РФ и права ООО «Интеграл-Агро», как арендатора. У каждого участника общей долевой собственности имеется право выдела принадлежащей им земельной доли, однако, при выделе доли должны соблюдаться права третьих лиц, в пользу которых установлены обременения в отношении объекта права собственности. Поскольку ООО «Интеграл-Агро» являлся арендатором (действующим правообладателем) в отношении земельного участка общей площадью 375,01 га, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> то после регистрации права на вновь образованный из его состава земельный участок ответчик Полежаев В.И. обязан был заключить договор аренды в отношении образованного в результате выдела земельного участка с ООО «Интеграл-Агро» со сроком действия до окончания первоначального срока действия договора аренды от 27.11.2008 года, а именно до декабря 2018 года. Не передав выделенный земельный участок в аренду ООО «Интеграл-Агро» и заключив договор аренды с третьим лицом, ответчик Полежаев В.И. нарушил также положения ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки. Ответчик воспользовался правом на выдел доли в праве, предоставленным ему п. 5 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», однако, в соответствии с ч. 2 ст. 1 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. Положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливают часть специальных правил регулирования арендных отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, однако, основные положения, регулирующие арендные отношения в сфере оборота земельных участков, устанавливающие общие принципы, а также права и обязанности сторон договоров аренды установлены нормами Земельного и Гражданского кодексов РФ. На момент выдела ответчиком доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, регистрации права собственности и передачи его в аренду иной сельскохозяйственной организации между сторонами действовал договор аренды от 27.11.2008 года, согласно которой срок аренды заканчивается в 2018 году. На указанный момент каких-либо дополнительных соглашений изменяющих условия договора аренды не было заключено, подписано и зарегистрировано в установленном законом порядке и действовала его первоначальная редакция от 27.11.2008 года. После выдела своего земельного участка ответчик не обращался к ООО «Интеграл-Агро» с предложениями заключить договор аренды на прежних условиях и даже не уведомил ООО «Интеграл-Агро» о регистрации права собственности на выделенный земельный участок и передаче его в аренду третьему лицу. На момент подачи настоящего искового заявления, согласно выписке из ЕГРП, состав собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 9,5 га, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> изменился. Земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности ответчикам Полежаеву В.И. и Аулову Н.Г. Так, новый собственник принял на себя все права, обязанности, риски и ответственность предыдущего собственника, соответственно должен являться ответчиком по данному исковому заявлению. Просит исковые требования удовлетворить и рассмотреть дело в виду неоднократной неявки ответчиков в судебное заседание в порядке заочного производства.

             В судебное заседание ответчики Полежаев В.И., Аулов Н.Г. неоднократно не явились, о дне, времени и месте слушания дела надлежаще извещены, о чем имеются уведомления, о причинах неявки суду не сообщили и не просили рассмотреть дело в их отсутствие, возражений относительно исковых требований в порядке ч.2 ст.149 ГПК РФ, не представили, в связи с чем, суд находит, возможным рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.

            Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Межмуниципального отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарского края Суслова Ю.Г. в судебном заседании не возражала против исковых требований ООО «Интеграл-Агро».

            Суд, выслушав представителя истца, третьего лица, исследовав письменные доказательства, пришел к выводу, что исковые требования истца законы, обоснованны и подлежат удовлетворению

            В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды ООО «Интеграл-Агро» является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 375,01 га, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> Также установлено, что решением общего собрания участников общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, состоявшемся 21.04.2015 г. были утверждены условия дополнительного соглашения к договору аренды от 27.11.2008 г. увеличивающие размер арендной платы и срок действия договора. Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.11.2008 г. подписано от имени участников общей долевой собственности уполномоченным представителем 19.09.2016 г. и было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 19.10.2016 г. Действие договора продлено до 16.12.2033 г. На указанном общем собрании участник права общей долевой собственности Полежаев В.И. выразил свое несогласие с условиями дополнительного соглашения к договору аренды и уведомил о намерении выделить свою земельную долю. Собственник в нарушении действующего законодательства начал процедуру выдела своих земельных долей не в декабре 2018 г. после окончания первоначального срока действия договора аренды, а в настоящее время.

           Судом установлено, что 18.11.2015 г. за Полежаевым В.И. было зарегистрировано право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 9,5 га, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

           Согласно договора аренды от 27.11.2015 г. при множественности лиц установлено, что Полежаев В.И. и Аулов Н.Г. заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 9,5 га, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

             Однако, действующее законодательство, в том числе п. 5 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которой был произведен выдел земельного участка ответчиком Полежаевым В.И., не предусматривают возможность расторжения договоров аренды, заключенных до проведения общего собрания собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Это противоречит основным принципам гражданского права в РФ.

            Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

             Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

             В соответствие со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях установленных законом, в данном случае нормами ГК РФ и ЗК РФ.

            Пунк 1 ч.1 ст. 46 Земельного кодекса РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Ст. 619 ГК РФ устанавливает случаи и правила досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Наряду с основаниями указанными в пункте 1 ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

П. 2 ст. 45 ЗК РФ устанавливает, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Ни одного из указанных в нормах ЗК РФ и ГК РФ оснований для досрочного расторжения договора аренды в данном случае не имелось, что подтверждается отсутствием каких-либо письменных претензий от ответчика Полежаева В.И. к ООО «Интеграл-Агро» по поводу исполнения условий договора аренды от 27.11.2008 года.

Таким образом, при заключении договора аренды от 27.11.2008 года, собственники земельных долей добровольно возложили на себя обязательства о передаче принадлежащего им на праве общей долевой собственности земельного участка в аренду сроком до декабря 2018 года, а выделяя свои земельные доли и осуществляя односторонний отказ от исполнения действующего договора аренды, ответчик Полежаев В.И. нарушил положения гражданского и земельного законодательства РФ и права ООО «Интеграл-Агро» как арендатора. У каждого участника общей долевой собственности имеется право выдела принадлежащей им земельной доли, однако, при выделе доли должны соблюдаться права третьих лиц, в пользу которых установлены обременения в отношении объекта права собственности.

Согласно позиции Верховного суда РФ о применении норм земельного законодательства, высказанной в определениях от 25.09.2015 г. и 10.11.2015 г. № 306-кг15-8301 по делу № № участник долевой собственности, голосовавший на общем собрании участников долей против передачи земельного участка в аренду, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и, распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению. Однако, право на выдел земельного участка в счет земельных долей не приводит к прекращению действия ранее заключенного договора в отношении выделенного участка. Статья 46 Земельного кодекса не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка как право на выдел земельного участка в счет земельных долей. В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения.

ООО «Интеграл-Агро» являлся арендатором (действующим правообладателем) в отношении земельного участка общей площадью 375,01 га с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> После регистрации права на вновь образованный из его состава земельный участок ответчик Полежаев В.И. обязан был заключить договор аренды в отношении образованного в результате выдела земельного участка с ООО «Интеграл-Агро» со сроком действия: до окончания первоначального срока действия договора аренды от 27.11.2008 года, а именно до декабря 2018 года. Не передав выделенный земельный участок в аренду ООО «Интеграл-Агро» и заключив договор аренды с третьим лицом, ответчик Полежаев В.И., нарушил также положения ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ «Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки».

Ответчик воспользовался правом на выдел доли в праве, предоставленным ему п. 5 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», однако в соответствии с ч. 2 ст. 1 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливают часть специальных правил регулирования арендных отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, однако основные положения, регулирующие арендные отношения в сфере оборота земельных участков, устанавливающие общие принципы, а также права и обязанности сторон договоров аренды установлены нормами Земельного и Гражданского кодексов РФ.

На момент выдела ответчиком доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, регистрации права собственности и передачи его в аренду иной сельскохозяйственной организации между сторонами действовал договор аренды от 27.11.2008 года, согласно которой срок аренды заканчивается в 2018 году. На указанный момент каких-либо дополнительных соглашений изменяющих условия договора аренды не было заключено, подписано и зарегистрировано в установленном законом порядке и действовала его первоначальная редакция от 27.11.2008 года.

Согласно ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ «Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки», в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

              Исходя из вышеизложенного, следует, что исковые требования представителя истца законны, обоснованы, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению.

             На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

              Исковые требования ООО «Интеграл-Агро» удовлетворить.

Перевести на ООО «Интеграл-Агро» права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.11.2015 года, заключенному между Ауловым Николаем Григорьевичем и Полежаевым Виктором Ильичом, зарегистрированному 07.12.2015 года (номер регистрации №№), в отношении объекта- земельного участка (сельскохозяйственного назначения общей площадью 9,5 га, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>

              Прекратить право аренды Аулова Николая Григорьевича на земельный участок сельскохозяйственного назначения на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 9,5 га, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

              Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись 23№ от 07.12.2015 года об обременении земельного сельскохозяйственного назначения общей площадью 9,5 га, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> в пользу Аулова Николая Григорьевича.

             Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю перенести записи в специальные части подраздела III разделов реестра об обременении указанного земельного участка общей площадью 9,5 га, кадастровый номер №, а именно: об аренде в пользу ООО «Интеграл-Агро» из подраздела III разделов реестра земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 375,01 га, кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес>

               Ответчики вправе подать в Тихорецкий районный суд заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий районный суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечению срока подачи ответчиком заявления об отмене решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении такого заявления.

                         Судья                          Горчаков О.Ю.