Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-153/2018 от 24.04.2018

Гражданское дело № 2-153/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Магдагачи                      01 июня 2018 года

Амурской области

Магдагачинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи О.Ю. Шаталовой,

при секретаре Ю.А. Губеевой,

с участием:

представителя истца ООО «Амурская управляющая компания» генерального директора – Зубрицкого М.А., действующего в силу занимаемой должности,

представителя истца «Амурская управляющая компания» Демухаметова Ю.В., действующего по доверенности от 01.01.2018 года,

представителя истца ООО «Амурская управляющая компания» Акулович Л.М., действующей по доверенности от 27 апреля 2018 года;

представителя ответчика Нуралиева А.Ю. – Конталевой Е.В., действующей по доверенности от 27.04.2018 года,

представителя третьего лица – администрации пгт Магдагачи Почекаевой Ю.А., действующей по доверенности от 13 марта 2018 года № 377,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Амурская управляющая компания» к Нуралиеву А.Ю. о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание имущества, пени,

установил:

истец ООО «Амурская управляющая компания» в лице представителя Гладких Н.В., действующей на основании доверенности, обратилось в Магдагачинский районный суд с исковым заявлением к Нуралиеву А.Ю. в обоснование которого указано следующее.

10 ноября 2015 года между администрацией пгт.Магдагачи и ООО «Амурская управляющая компания» заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>.

Ответчик Нуралиев А.Ю. является собственником нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на первом этаже <адрес>.

Нуралиев А.Ю. в течение длительного времени не выполняет обязательства по внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги. Долг за период с 01 октября 2015 года по 30 ноября 2017 года составляет 194 070 рублей 16 копеек.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с Нуралиева А.Ю. задолженность по оплате расходов на содержание принадлежащего ему помещения за период с 01 октября 2015 года по 30 ноября 2017 года в сумме 194070,16 руб., расходы, на получение выписки из ЕГРП в размере 400 рублей, задолженность по пени за период с 11 ноября 2015 года по 18 декабря 2017 года в размере 21972,70 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 5364,43 руб.

Представитель истца ООО «АУК» Акулович Л.М. в судебном заседании исковые требования поддержала, суду пояснила, что в исковом заявлении допущена описка при написании адреса нежилого помещения, находящегося в собственности ответчика, надлежало вместо <адрес> указать – <адрес>. До настоящего времени размер задолженности ответчиком не погашен. По данному вопросу после подачи иска в суд Нуралиев А.Ю. в ООО «АУК» не обращался. Нежилое помещение размещается на цокольном этаже, который не является подвальным помещением.

Представитель истца - генеральный директор ООО "АУК" Зубрицкий М.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что договор управления от 02.09.2013 года, заключенный по результатам конкурса между ООО «АУК» и Администрацией пгт Магдагачи, был расторгнут в мае 2015 года. Действующему договору предшествовало объявление конкурса в мае 2015 года. С мая 2015 года по ноябрь 2015 года обслуживали многоквартирные дома на основании соглашения с администрацией пгт. Магдагачи. Согласно ст. 200 ЖК РФ управляющая компания продолжает выполнять свои обязательства по договору, пока не будет выбрана новая управляющая компания, либо пока не будет заключен договор управления по результатам открытого конкурса по отбору управляющей компании. ООО «АУК» не может отказаться от договора управления до тех пор, пока договор не будет заключен с новой компанией. В 2013 году ООО «АУК» исполняли свои обязательства и зашли на рынок на основании конкурса по управлению многоквартирными домами в п. Магдагачи. В 2014 году собственниками жилых помещений было принято решение об изменении способа управления. Данный договор был расторгнут по инициативе собственников. В 2015 году законодательство изменилось, непосредственный способ управления может быть в домах, где число квартир не превышает 30. У администрации возникла обязанность объявить конкурс по отбору управляющей компании, так как собственники не реализовали свое право по выбору управляющей компании. Необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества вытекает из права собственника на данное имущество, что подтверждается ст. 210 ГК РФ. Если субъекту права принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества, часть здания, то такие отношения регулируются ст. 249 ГК РФ, согласно которой у собственника возникает обязанность несения расходов на содержание общего имущества. В подтверждение вышеуказанных норм права п. 1 ст. 158 ЖК РФ гласит, что собственники жилых и нежилых помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Положения данной статьи распространяется на собственников как жилых, так и нежилых помещений. В п.п. 28, 29 «Правил содержания общего имущества», утвержденных Постановлением Правительства № 491,отражено, что доля обязательных расходов собственников на содержание общего имущества в доме определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, что также закреплено в ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ и п. 28 «Правил содержания общего имущества». Постановлением Президиума Высшего арбитражного суда от 09.11.2010 года № 49-10/10 установлено, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание и ремонт собственного помещения, независимо от того, имеются ли у него заключенные договоры с управляющей компанией, либо нет. Основанием освобождения собственника от бремя расходов на содержание помещения также не может являться факт отсутствия письменного договора с управляющей компанией. Такая обязанность возникает у собственника в силу закона и не обусловлена заключением договоров с исполнителем услуг.В данном случае исполнителем услуг является ООО «АУК» ( п. 12 Постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2018 года № 22). Ответчик ссылается на отсутствие договоров с управляющей компанией, а также на то, что управляющая компания не выполняет работы по договору управления, но между тем ответчик ежедневно выносит мусор на контейнерную площадку, который вывозит ООО «АУК». В определении Верховного суда РФ от 28.11.2017 года, разъяснено, что собственник как жилого, так и нежилого помещения, если данное помещение находится в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества данного дома. Факт того, что Нуралиев А.Ю. является собственником данного помещения, сторонами не оспаривается. Согласно выписке Нуралиеву А.Ю. принадлежит нежилое помещение площадью <данные изъяты> м?, что также подтверждается техническим паспортом на многоквартирный дом. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей компанией. В возражении Нуралиев А.Ю. ссылается на то, что помещение является не жилым и не является частью многоквартирного дома, что опровергается техническим паспортом, в соответствии с которым нежилое помещение «<данные изъяты>» с кадастровым номером № расположено на цокольном этаже и является неотъемлемой частью жилого дома. Ни ЖК РФ, ни ГК РФ не содержат определений встроенного и пристроенного помещений. Признаками единства помещения Нуралиева А.Ю. и жилого дома в целом служат фундамент и общая стена с сообщением между ними. Обособленным помещением можно было бы признать помещение Нуралиева А.Ю., только если оно находилось бы на обособленном земельном участке, инженерные системы которого располагались бы в здании Нуралиева А.Ю.. Помещение Нуралиева А.Ю. таким признакам не отвечает и конструктивно относится к многоквартирному жилому дому, имеет общие инженерные сети, подача коммунальных ресурсов и коммунальные услуги в помещение осуществляется по общедомовым сетям, которые обслуживает ООО «АУК». По смыслу ч. 4 ст. 162 ЖК РФ – условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковые для всех собственников помещений в таком доме. По мнению ответчика в его помещении находятся теплосети, которые он вынужден обслуживать. Ему не понятно это отопительные приборы, либо это магистраль, которая является общедомовым имуществом. Но между тем, в решении Верховного суда РФ от 22.09.2009 года установлено, что отопительное оборудование в жилом доме может быть отнесено к общему имуществу, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Поэтому если это относительно радиаторов отопления, которые находятся в помещении Нуралиева А.Ю., являются обогревающими элементами внутридомовой отопительной системы, обслуживающей только одно помещение, то за обслуживание данных элементов расходы должен нести Нуралиев А.Ю., а за общедомовую сеть расходы должны нести все собственники как жилых, так и нежилых помещений. В аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации поступали заявки по поводу устранения, либо неисправности общедомовой системы отопления. Данные заявки управляющей компанией устранены. На сегодняшний день не является предметом судебного разбирательства вопрос о своевременности, качестве выполнения заявок. Даже если заявка была в 2015-2016 году или в 2017 году, согласно ЖК РФ срок исковой давности по некачественному предоставлению услуг управляющей компанией – шесть месяцев. Обращений от ответчика по поводу некачественного предоставления услуг в ООО «АУК» не поступало. Имеются акты выполненных работ, которые подписываются ежемесячно с представителем совета дома. Ссылка ответчика на Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.02.2009 года в обоснование того, что заключенные им ранее договоры управления с ООО «АУК» на обслуживание с другими организациями обуславливают недействительность договора управления с управляющей организацией являются необоснованной, поскольку данные обстоятельства не были предметом рассмотрения Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа, в данном деле были иные обстоятельства. Предмет спора несколько иного характера. Начало спорного периода образования задолженности с 01.10.2015 года обусловлено наличием соглашения от 01 мая 2015 года и в последующем заключение по результатам конкурса – договора управления от 10.11.2015 года. На общем собрании собственники выбирают одну из форм управления: ТСЖ, УК либо непосредственный способ управления. К общему имуществу относятся инженерные сети, стены, крыша, лестница, окна. В Постановлении Правительства РФ № 491 определен перечень общего имущества в многоквартирном доме. В ЖК РФ указано, что собственники жилых и нежилых помещений обязаны нести бремя содержания общего имущества. Он не разграничивает помещения, это может быть квартира, офис либо магазин, но спорное нежилое помещение по техническому паспорту и согласно выписке из Росреестра не является подвальным помещением. Собственником нежилого помещения является Нуралиев А.Ю.. Акты выполненных работ в спорный период подписывал председатель совета дома. Согласно норм Жилищного кодекса РФ, если акты никем не подписаны и не поступили замечания, либо претензии о некачественном предоставлении услуг, то работы считаются выполненными. Возможно Нуралиевым А.Ю. заключались дополнительные договоры на оказание услуг. Согласно ЖК РФ каждый собственник помещения может воспользоваться правом организации общего собрания, на котором поставить вопросы, относящиеся к содержанию и управлению домом, может быть выбрана любая управляющая компания, со своим договором управления. Собственник Нуралиев А.Ю. не воспользовался этим правом. ООО «АУК» зашла на рынок на основании конкурса. Документация была утверждена администрацией пгт. Магдагачи, разработан договор управления также администрацией пгт. Магдагачи, они зашли на те, условия, которые были выставлены. Вследствие заключения договора управления была передана техническая документация, копия технического паспорта. В технической документации была указана площадь как жилых помещений, так и не жилых помещений. Просил суд принимать во внимание расчет, предоставленный стороной истца, который изначально был приложен к иску на заявленную сумму задолженности за период с 01 октября 2015 года по 30 ноября 2017 года в размере 194070 рублей 16 копеек, пени за период с 11 ноября 2015 года по 18 декабря 2017 года в размере 21972 рубля 70 копеек.

Представитель истца ООО «АУК» Демухаметов Ю.В. в судебном заседании исковые требования и доводы, изложенные генеральным директором ООО «АУК» Зубрицким М.А., поддержал, суду пояснил, что к договору управления приложен минимальный перечень услуг, где указана вся площадь жилых и нежилых помещений, рассчитана годовая сумма по содержанию и обслуживанию общего имущества. В данном перечне площадь данного нежилого помещения учтена. В постановлении Правительства РФ № 491 определены границы общего имущества, и имущества собственников жилых, нежилых помещений. В расписках о получении денежных средств, представленных стороной ответчика не указано, что электрик и уборщица оказывали услуги по содержанию помещения «<данные изъяты>». Согласно законодательству РФ собственник помещения обязан нести бремя расходов на содержание помещения, и общего имущества. Стороной ответчика не представлено доказательств, подтверждающих несения бремя на содержание общего имущества, что также не подтверждают акты выполненных работ и расписки в получении денежных средств. На схеме разграничения балансовой принадлежности граница - от распределительного щита идет ввод, точка «А» это граница балансовой принадлежности. Согласно п.п. 6,7 балансовой принадлежности и границы эксплуатационной ответственности по схеме от точки «А» эксплуатационную ответственность несет Нуралиев А.Ю., о чем имеется печать и подпись Нуралиева А.Ю..

Ответчик Нуралиев А.Ю. в судебное заседание не явился, ввиду нахождения за пределами Амурской области, о месте и времени рассмотрения дела извещен, обеспечил явку своего представителя.

Представитель ответчика Конталева Е.В. в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что договор на управление многоквартирным домом между Администрацией пгт Магдагачи и ООО «АУК» был заключен 10.11.2015 года, договорные отношения возникли с указанной даты, тогда как истец просит взыскать задолженность с 01 октября 2015 года. Считает исковые требования ООО «АУК» незаконными и необоснованными по следующим основаниям. Нуралиев А.Ю. с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Исковые требования заявлены без учета того, что ответчик является собственником нежилого помещения, расположенного в полуподвальном помещении многоквартирного жилого дома, с отдельным входом. В данном нежилом помещении находятся теплосети, которые обслуживает ООО «АУК», ответчик обеспечивает их сохранность и содержание. Неоднократно со стороны собственника нежилого помещения были приняты меры по предотвращению аварийной ситуации, когда Нуралиев А.Ю. за личные средства устранял неисправности сантехнических устройств, отвечающих за функциональное обеспечение сетей и бесперебойность водоотведения, тем самым сохраняя свое имущество и чужое (жилого дома). ООО «АУК» игнорирует обслуживание. Нуралиев А.Ю. самостоятельно за счет личных средств заключал договоры на оказание следующих видов услуг: вывоз ТБО, услуги сантехника, электрика, дворника (уборщика), то есть по содержанию нежилого помещения. ООО «АУК» оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту жилых и нежилых помещений: регулярный осмотр состояния всех помещений и инженерных систем; обеспечение освещения общедомовых помещений (площадок, лифтовых шахт, чердаков, подвалов) и придомовой территории; выполнение требований санитарных минимумов в целях соблюдения температурного режима в общих помещениях; уборка площадей в МКД и территории, на которой он расположен; вывоз твердых и жидких бытовых отходов; выполнение сезонных работ (сдвижка снега, озеленение участка, скашивание травы на газонах). За период с 2015 года по настоящее время Нуралиеву А.Ю. по данному нежилому помещению не поступало уведомление о проведении общего собрания с участием представителей организации, занимающейся обслуживанием дома, в том числе по вопросу обслуживания и заключения договоров, со стороны истца игнорировались диспетчерские заявки и не устранялись возникшие аварийные ситуации. Истец так же ссылается на договор управления многоквартирным домом, считает, что данный документ отношение к нежилому помещению собственника не имеет, так как он данное помещение сдает в аренду юридическим лицам. Кроме того, не совсем ясно, на каком основании применяется тариф к ответчику за данные виды услуг со стороны истца, который включает в себя оплату содержания жилья управляющей организацией. Услугой считается результат одного действия, обязательно осуществлённого при взаимодействии поставщика и потребителя. Данный перечень услуг ответчику не был предоставлен. Руководствуясь ст. 210, ст. 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доли участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, что в силу своих обязательств Нуралиев А.Ю. оплачивает. Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, п.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Данное нежилое помещение находится в полуподвальном помещении с отдельным входом и выходом, с пристройкой к многоквартирному дому. На основании изложенного считает, что истец ООО «Амурская управляющая компания» не имеет правоустанавливающих документов и оснований в целом на взыскание денежных средств за указанный спорный период на содержание нежилого помещения ответчика, так как данное нежилое помещение обслуживалось и до настоящего времени обслуживается другими организациями по отдельным видам услуг. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме владеет, пользуется и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме и определяет способ управления. Ответчик не нарушает ст. 153 ЖК РФ, согласно которой гражданин и организации своевременно и полностью вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которые включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Разделом 1 Правил № 491 предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений), встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки. В силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ исполнение более позднего договора невозможно. В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.02.2009 года разъяснено, что при наличии двух заключенных договоров, действительным будет более ранний договор. Нуралиев А.Ю. заключил договор на содержание своего нежилого помещения. Со стороны Нуралиева А.Ю. двухсторонние договоры заключались на отдельные виды услуг с другими организациями, а не с истцом (это договор на вывоз мусора, договор на уборку территории, договор на обслуживание сантехники и договор на обслуживание электрики). В силу п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, где Нуралиев А.Ю. никогда не принимал участия и не был извещен. Считает, что в силу правовых норм, обязательств, представленных доказательств на отдельные виды работ, согласно ЖК РФ не соблюдается порядок заключения договора с индивидуальным предпринимателем и управляющей компанией, где указывается установленный тариф по предоставлению данных видов услуг, а именно содержание нежилого помещения. Договор управления № 2 от 10.11.2015 года касается только обслуживания многоквартирного жилого дома, не имеет отношения к нежилому помещению ответчика, и распространяет свое действие только с 01.12.2015 года. Обязательства, перечисленные в п.2.2 договора распространяются только на многоквартирный жилой дом. Дополнительного соглашения к договору с ответчиком заключено не было. В судебной практике действия управляющей компании признавались незаконными, поскольку отсутствовало надлежащим образом оформленное волеизлияние всех собственников на утверждение тарифа между сторонами. Решение общего собрания собственников по вопросу определения размера платы за содержание и ремонт нежилых помещений не принималось, фактически услуги по содержанию и ремонту нежилых помещений были оказаны, однако суд не установил объем оказанных услуг, а также их экономическую обоснованность. Согласно Постановлению Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года нежилое помещение в многоквартирном доме, это помещение которое не является жилым помещением, квартирой и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а именно: подъезды, лестничные клетки, лифты, подвалы, чердаки и т.д.. Подробно разъясняется определение общего имущества Министерством регионального развития от 22.11.2012 года. На основании вышеизложенного, просили суд отказать в удовлетворении заявленных требований истца ООО «Амурской управляющий компании» к ответчику Нуралиеву А.Ю. в полном объеме.

Представитель третьего лица – администрации пгт Магдагачи Почекаева Ю.А. в судебном заседании пояснила, что между администрацией пгт Магдагачи и ООО «Амурская управляющая компания» заключен договор управления многоквартирными домами № 2 от 10.11.2015 года, согласно которому управляющая организация ООО «Амурская управляющая компания» принимает полномочия по управлению многоквартирными домами, в том числе домом, расположенным по адресу: <адрес>. Согласно п. l ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией пгт. Магдагачи (продавец) и Нуралиевым А.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку, согласно которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ года собственником вышеуказанного помещения является Нуралиев А.Ю. В исковых требованиях ООО «Амурская управляющая компания» указывает период для взыскания задолженности с 01.10.2015 года по 30.11.2017 года, однако, согласно договору управления многоквартирными домами №2 полномочия управляющей компании в отношении жилого дома, в котором расположено спорное жилое помещение, начинаются с 10.11.2015 года, считает, что ООО «Амурская управляющая компания» по данному договору управления МКД, период с 01.10.2015 года до 10.11.2015 года, не должна включать в период для взыскания задолженности.

Свидетель ФИО1 суду показал, что он с 2012 года до января 2017 года работал электриком в ООО «АУК», но подрабатывал у ИП Нуралиева А.Ю. в торговом центре, расположенном по адресу: <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ он работает в ООО "<данные изъяты>" в должности электрика, подрабатывает также у ИП Нуралиева А.Ю. в торговом центре, расположенном по адресу: <адрес>, где проверяет электропроводку во всех комнатах. Если что – то необходимо сделать срочно, ему сообщают по телефону. К Нуралиеву А.Ю. он ходит в свободное от работы время, где он занимается прокладкой кабель каналов, ремонтом электропроводки, её заменой, освещением, выводит розетки. Расчетные листы у Нуралиева А.Ю. он не получает. В ходе работы в ООО «АУК» он отрабатывал заявки, в которых расписывался. У Нуралиева А.Ю. он какие – либо документы в ходе работы не составлял. Он выполнял свою работу и уходил. Платежные ведомости не составлялись, он получал денежные средства для приобретения необходимого материала. Какие-либо документы, акты выполненных работ, расписки не составлялись, кроме договора. Расписки в получении денег он подписывал до 10 числа, когда именно, он не помнит, поскольку выпивал и не выходил на работу. Денежные средства от Нуралиева А.Ю. за ремонт осветительных приборов в подъездах и над подъездами многоквартирного дома он не получал, так как он выполнял работы внутри помещения и обслуживал фонарь, расположенный на входе в помещение. На схеме разграничения балансовой принадлежности может пояснить, что граница находилась после распределительного щита, находящегося в здании, на распределительный щит нежилого помещения. Распределительный щит (точка А) находится в четвертом подъезде жилого дома, от которого идет электросчетчик Нуралиева А.Ю.. Точка «А» находится в четвертом подъезде жилого дома, от него идет кабель на рынок.

Свидетель ФИО2 суду показала, что Она работает с ДД.ММ.ГГГГ года уборщицей в торговом центе по <адрес>, подметает около здания, моет полы. В получении денежных средств она расписывалась в расписке. К 8 часам утра она приходит на работу, внутри торгового центра моет полы, если есть мусор на улице, то она его собирает и уносит в контейнеры, которые расположены на площадке. Приходит по мере необходимости, может 2-3 раза в неделю.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Заявленными исковыми требованиями, рассматриваемыми в рамках настоящего гражданского дела, являются исковые требования ООО «Амурская управляющая компания» к Нуралиеву А.Ю. о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание помещения за период с 01 октября 2015 года по 30 ноября 2017 года в сумме 194070 рублей 16 копеек, задолженности по пене за период с 11 ноября 2015 года по 18 декабря 2017 года в сумме 21972 рубля 70 копеек.

В судебном заседании из материалов дела установлено, что на основании договора купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ администрация п.Магдагачи (Продавец) передала в собственность и ИП Нуралиеву А.Ю. (Покупатель) арендуемое им нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за Нуралиевым А.Ю. ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

Согласно техническому паспорту помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общая его площадь составляет <данные изъяты> кв.м., назначение помещения – нежилое, вид помещения – встроенное нежилое помещение.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

В силу положений ч.1 ст. 290 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ст.39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

взнос на капитальный ремонт;

плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

В силу положений ч.1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В судебном заседании из материалов дела установлено, что 02 сентября 2013 года между Администрацией пгт Магдагачи и ООО «Амурская управляющая компания» был заключен договор управления многоквартирными домами, находящимися в муниципальной собственности № 2, согласно которому на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, находящимися в муниципальной собственности администрации пгт Магдагачи, отраженных в протоколе конкурсной комиссии от 26 августа 2013 года № 2, ООО «АУК» обязалось по заданию Собственника оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по <адрес>, предоставлять коммунальные услуги, а также осуществлять иную направленную на целей управления Многоквартирным домом деятельность. Состав общего имущества в Многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, и его состояние указаны в приложении 2 к договору.

При выборе собственниками многоквартирных домов иного способа управления, данный договор был расторгнут. На основании соглашения по техническому обслуживанию многоквартирных домов, находящихся в муниципальной собственности, от 01 мая 2015 года ООО «Амурская управляющая компания» приняла на обслуживание многоквартирные дома, находящиеся в муниципальной собственности, в том числе многоквартирный дом, расположенный по адресу <адрес>, до проведения конкурса по отбору управляющей компании.

10 ноября 2015 года между администрацией пгт.Магдагачи (Собственник) и ООО «Амурская управляющая компания» (Управляющая компания) заключен договор управления многоквартирными домами №2, согласно которому Управляющая компания приняла на себя полномочия по управлению многоквартирными домами, в том числе по <адрес> за счет средств собственников жилых и нежилых помещений. Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества домов, согласован сторонами в Приложении №2, которое является неотъемлемой частью договора, и включает в себя работы, касающиеся конструктивных элементов зданий, обслуживание внутридомового инженерного оборудования (содержание систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, аварийное обслуживание), санитарное содержание мест общего пользования, благоустройство придомовой территории, вывоз твердых бытовых отходов.

Согласно ч. 1.2 ст.161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 12. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

Постановлением главы пгт.Магдагачи от 17 декабря 2014 года №240 утвержден размер платы граждан за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и собственников жилых помещений в многоквартирном доме на период с 01.01.2015 года по 30.06.2015 года. Постановлением администрации пгт.Магдагачи от 22 мая 2015 года №247 утвержден размер платы граждан за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и собственников жилых помещений в многоквартирном доме на период с 01.07.2015 года по 31.12.2015 года. Постановлением администрации пгт.Магдагачи от 30 июня 2015 года №312 отменено Постановление администрации пгт.Магдагачи от 22 мая 2015 года №247, утвержден размер платы граждан за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и собственников жилых помещений в многоквартирном доме на период с 01.07.2015 года по 31.12.2015 года. Постановлениями №502 от 11 ноября 2015 года и №532 от 23 ноября 2015 года в постановление №312 от 30 июня 2015 года внесены изменения. Постановлением главы пгт.Магдагачи от 09 декабря 2015 года №554 утвержден размер платы граждан за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и собственников жилых помещений в многоквартирном доме на период с 01.01.2016 по 31.12.2016. Постановлением главы пгт.Магдагачи от декабря 2016 года №460 утвержден размер платы граждан за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и собственников жилых помещений в многоквартирном доме на период с 01.01.2017 года по 31.12.2017 года.

Судом установлено в судебном заседании из материалов дела, что управляющей компанией ООО «АУК» оказывались услуги по техническому обслуживанию, по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ответчику, что подтверждается актами №420 от 30 апреля 2016 года, №501 от 31 мая 2016 года, №616 от 30 июня 2016 года, №729 от 31 июля 2016 года, №837 от 31 августа 2016 года, №955 от 30 сентября 2016 года, №1058 от 31 октября 2016 года, №95 от 30 ноября 2016 года, №123 от 31 декабря 2016 года, №8 от 31 января 2017 года, №158 от 28 февраля 2017 года, №253 от 31 марта 2017 года, №338 от 27 апреля 2017 года, №419 от 31 мая 2017 года, №509 от 30 июня 2017 года, №597 от 31 июля 2017 года, №676 от 31 августа 2017 года, №758 от 30 сентября 2017 года, №844 от 31 октября 2017 года, №916 от 30 ноября 2017 года.

Каких – либо доказательств, подтверждающих ненадлежащее, либо не в полном объеме исполнение, а также неисполнение со стороны ООО «АУК» принятых на себя обязательств, в материалах дела не имеется.

При этом, за период с 01 октября 2015 года по 30 ноября 2017 года задолженность Нуралиева А.Ю. по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме составляет 194070 рублей 16 копеек, что подтверждается расчетом, предоставленным стороной истца. У суда не имеется оснований относиться критически к расчету, предоставленному ООО «АУК», в указанной части, поскольку расчет произведен в рамках действия договорных отношений между ООО «АУК» и Администрацией пгт Магдагачи по обслуживанию многоквартирного дома, с учетом размера оплаты оказанных услуг, в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления тарифами, соразмерно доли ответчика в праве общей собственности на имущество. Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.10.2015 по 14.12.2017 между ООО «Амурская управляющая компания» и ИП Нуралиев А.Ю. по договору технического обслуживания на 14 декабря 2014 года задолженность Нуралиева А.Ю. составляет 194 070 рублей 16 копеек.

Согласно ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты включительно.

Исходя из периода и размера задолженности, а также учитывая размер ставки рефинансирования, ключевой ставки, сумма пени с 11 ноября 2015 года по 18 декабря 2017 года составит 21615 (Двадцать одна тысяча шестьсот пятнадцать) рублей 11 копеек, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Таким образом, исковые требования, рассматриваемые в рамках настоящего дела, подлежат частичному удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что Нуралиевым А.Ю. заключены договоры на оказание услуг, по содержанию нежилого помещение, что свидетельствует об отсутствии обязательств в указанной сумме перед ООО «АУК», поскольку он самостоятельно несет расходы на содержание нежилого помещения, суд считает не основанными на законе и не нашедшими подтверждения в ходе судебного разбирательства в силу следующего.

В судебном заседании свидетели ФИО1 и ФИО2 суду показали, что они по договору оказания услуг, заключенному с ответчиком выполняют работы по содержанию и обслуживанию нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ответчику. Так, ФИО1 в спорном нежилом помещении занимался прокладкой кабель каналов, ремонтом электропроводки, её заменой, освещением, выводил розетки. Денежные средства от Нуралиева А.Ю. за ремонт осветительных приборов в подъездах и над подъездами многоквартирного дома он не получал, так как он выполнял работы внутри помещения и обслуживал фонарь, расположенный на входе в помещение. ФИО2, работая у ответчика с 2015 года уборщицей, в нежилом помещении моет пол, если есть мусор на улице, то она его собирает и уносит в контейнеры, которые расположены на площадке.

Кроме того, суд не принимает в качестве доказательств несения ответчиком расходов на содержание системы энергоснабжения, а также оказанию услуг по уборке прилегающей территории - представленные в суд расписки в получении денежных средств от имени ФИО1, а также акты приема – сдачи выполненных ФИО2 работ, поскольку указанные письменные доказательства не отвечают признакам допустимости ввиду того, что акты датированы одним числом 10 апреля 2015 года, содержат при этом сведения о выполнении работ в более позднее время, в частности, в течение 2016, 2018 г.г., показания же свидетеля ФИО1 по вопросу составления и подписания указанных расписок содержат противоречия, свидетель не смог пояснить суду обстоятельства, время их составления и подписания.

По смыслу приведенных выше норм собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание и ремонт собственного помещения и независимо от отсутствия фактического пользования общим имуществом. Так, например, факт неиспользования чердака, подъезда или иного конструктивного элемента многоквартирного дома не является основанием освобождения от платы за содержание общего имущества в таком доме.

Иные доводы ответчика в обоснование своей позиции по делу основаны на неверном понимании и толковании норм права, не являются основанием для освобождения от обязанности по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме за спорный период.

Разрешая ходатайство истца о возмещении судебных расходов, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ч.1 ст.88, ст. 94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из материалов дела следует, что при подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 5364 рубля 43 копейки, а также истцом получена выписка из ЕГРН, оплата которой составила 400 рублей 00 копеек. Размер уплаченной государственной пошлины соответствует размеру, установленному в ст. 333.19 НК РФ. При этом, с учетом частичного удовлетворения исковых требований, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы (расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд) истца подлежат возмещению пропорциональной удовлетворенной части исковых требований, а именно – в сумме 5356 (Пять тысяч триста пятьдесят шесть) рублей 85 копеек, а также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на получение выписки из ЕГРН в сумме 400 (Четыреста) рублей 00 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ООО «Амурская управляющая компания» к Нуралиеву А.Ю. о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание имущества, пени – удовлетворить частично.

Взыскать с Нуралиева А.Ю. в пользу ООО «Амурская управляющая компания» задолженность по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме за период с 01 октября 2015 года по 30 ноября 2017 года в сумме 194070 (Сто девяносто четыре тысячи семьдесят) рублей 16 копеек, пени за период с 11 ноября 2015 года по 18 декабря 2017 года в сумме 21615 (Двадцать одна тысяча шестьсот пятнадцать) рублей 11 копеек, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 5356 (Пять тысяч триста пятьдесят шесть) рублей 85 копеек, расходы на получение выписки из ЕГРН в сумме 400 (Четыреста) рублей 00 копеек, всего – 221442 (Двести двадцать одна тысяча четыреста сорок два) рубля 12 копеек.

В удовлетворении искового требования ООО «Амурская управляющая компания» к Нуралиеву А.Ю. о взыскании пени в сумме - 357 (Триста пятьдесят семь) рублей 59 копеек – отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Магдагачинский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий О.Ю. Шаталова

Мотивированное решение изготовлено 06 июня 2018 года