Решение от 09.10.2019 по делу № 3а-719/2019 от 13.08.2019

Дело № 3а-719/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

9 октября 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Буланкова Р.В.

при секретаре Новоселовой Н.П.,

с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,

представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края – Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Собяниной Лилии Владимировны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Собянина Л.В. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: - нежилого помещения, с кадастровым номером **488 площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 2 000 569 (два миллиона пятьсот шестьдесят девять) рублей, по состоянию на 1 января 2018 года; - нежилого помещения, с кадастровым номером **392 площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 2 000 569 (два миллиона пятьсот шестьдесят девять) рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости. Налоговая база в отношении данных объектов определяется исходя из их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года №СЭД-31-02-2-2-1323 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года по объекту недвижимости с кадастровым номером **488 в размере 5495356 рублей, по объекту недвижимости с кадастровым номером **392 в размере 5495356 рублей. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорных объектов недвижимости на указанную дату составила 2 000569 рублей для каждого объекта недвижимости. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога в законно установленном размере.

Представитель административного истца Клименко Е.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Агафонова Т.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заинтересованные лица ГБУ «ЦТИ и кадастровой оценки Пермского края», ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, администрация города Лысьва о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителя не направили.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 года.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Собянина Л.В. является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: ****, с кадастровыми номерами **488, **:392.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года по объекту недвижимости с кадастровым номером **488 в размере 5495356 рублей, по объекту недвижимости с кадастровым номером **392 в размере 5 495 356 рублей.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами **488, **392 в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке № 247/О-19 от 19 июля 2019года, составленный оценщиком К..

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком произведен анализ рынка объектов недвижимости на территории Пермского края на 4 квартал 2017 года, отнесенных к объектам торговой недвижимости, определен диапазон цен предложений по указанному сегменту рынка.

В отчете объясняется выбор сравнительного подхода оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлены.

Доводы стороны административного ответчика о некорректном определении диапазона рыночной стоимости сделок и предложений не свидетельствует о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки. Использование оценщиком в качестве объектов аналогов при определении диапазона рыночной стоимости таких объектов как: прачечная, здание корпуса больницы не исключает обоснованность их учета в качестве объектов недвижимости входящих в сегмент рынка коммерческой недвижимости, к которому относится и объект оценки. Вопреки доводам возражений обоснование величины корректировки доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости приведено оценщиком на странице 23 Отчета. При этом использование оценщиком усредненной величины корректировки доли земельного участка ко всем объектам аналогам в зависимости от размера такой величины по объекту оценки не свидетельствует о наличии нарушений требований оценочного законодательства, поскольку доказательств возможности определения данной величины иным образом стороной административного ответчика не представлено. Также не представлены доказательства, что установленный оценщиком диапазон возможной рыночной стоимости объекта оценки существенно изменит свои значения в случае применения не единой величины корректировки доли земельного участка.

Возражения административного ответчика об ошибочном определении стоимости земельного участка пропорционально площади помещений опровергаются содержанием отчета (страница 56). Поскольку в данном случае правоустанавливающие документы на земельный участок содержат информацию о долях в праве собственности на земельный участок без учета одного из собственников объекта капитального строительства, следует признать расчеты проведенные оценщиком верными и не противоречащими требованиям Федеральных стандартов оценки.

Доводы возражений об отсутствии в отчете сведений о дополнительном анализе условий продажи объектов-аналогов которые: реализуются путем проведения торгов (объекты-аналоги № 3, 8, 11), расположен на земельном участке с разрешенным использованием под промышленные предприятия (объект-аналог № 4), имеет дополнительное улучшение в виде гаража (объект-аналог № 9) нельзя признать обоснованными.

Реализация объекта-аналога путем продажи с публичных торгов в рамках банкротства, не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку положения Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривают порядок формирования начальной цены продажи имущества должника с привлечением оценщика, то есть цена имущества реализуемого на публичных торгах также является средне рыночной. Замечания по объекту аналогу № 9 в виду наличия в объявлении сведений о гараже не свидетельствует о различии его характеристик с объектом оценки. Исходя из полного содержания объявления, гараж относиться к одному из помещений в здании и не является пристроем либо частью здания, что могло бы свидетельствовать о значительном улучшении характеристик объекта-аналога. Разрешенное использование земельного участка, на котором расположен объект-аналог не может служить безусловным основанием для его исключения из выборки поскольку анализу подлежат характеристики объекта капитального строительства и в данном случае здание объекта-аналога № 4 относится к сегменту рынка «коммерческая недвижимость», обратного стороной административного ответчика не доказано.

Обстоятельства приведения административным ответчиком в возражениях доводов об ином диапазоне стоимости объекта оценки с использованием коэффициентов уровня развития рынка недвижимости (ОАО КД-Консалтинг») не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку использованная административным ответчиком выборка объектов-аналогов для определения диапазона стоимости не отвечает принципу проверяемости, невозможно идентифицировать кадастровый номер шести представленных объектов-аналогов, источник информации по семи объектам-аналогам (письмо Управления) не является открытым источником информации, по 11 объектам-аналогам невозможно провести корректировку на площадь, поскольку они имеют малую площадь до 100 квадратных метров.

Приведенное административным ответчиком сравнение цен разных сегментов рынка (коммерческая недвижимость и жилая недвижимость) не свидетельствует о порочности выводов оценщика изложенных в отчете. Средняя стоимость объектов недвижимости одного сегмента рынка не может быть положена в основу анализа объекта оценки, который относиться к иному сегменту рынка недвижимости.

Доводы представителя административного ответчика о необоснованном исключении суммы НДС из определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки являются ошибочными, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.

Согласно статье 146 Налогового кодекса объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.

Объект оценки в отношении которого установлена рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.

Между тем, в данном случае рыночная стоимость объекта оценки определена для целей установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере, равном его рыночной стоимости. То есть, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, что свидетельствует об обоснованности исключения суммы НДС в данном случае.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Суд считает, что отчеты об оценке не содержат нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Суд в ходе судебного разбирательства не усмотрел предусмотренных положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы, поскольку приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 13 августа 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░:

- ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ **488 ░░░░░░░░ 200 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: **** ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 2000569(░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2018 ░░░░;

- ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ **392 ░░░░░░░░ 200 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: **** ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 2000569(░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 13 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ – 14 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░ (░░░░░░░)