Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-766/2010 (2-3515/2009;) ~ М-2715/2009 от 28.09.2009

РЕШЕНИЕ КОПИЯ

Именем Российской Федерации

18 марта 2010года г.Красноярск

Судья Октябрьского районного суда г.Красноярска Родичева Г.В.

С участием помощника прокурора ... ... Б., представителя истца ОАО «Ж» В., ответчика Е., его представителя А.,

При секретаре С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Ж» к Е. о выселении без предоставления другого жилого помещения и взыскании задолженности по оплате жилья,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Ж» имеет на праве собственности жилое здание-общежитие, расположенное по адресу: ..., ..., ..., оно передано на баланс СМП-652 структурного подразделения строительно-монтажного треста Номер обезличен филиала ОАО «Ж», которое осуществляет содержание, эксплуатацию указанного здания.

ОАО «Ж» обратилось в суд с иском (с учетом уточнений) о выселении из комнаты Номер обезличен общежития по ..., гр-на Е. без предоставления другого жилого помещения и взыскании задолженности по оплате за жилое помещение в сумме 61 336 руб. 40 коп. Свои требования истец мотивирует тем, что Е. администрация строительно-монтажного треста Номер обезличен филиала ОАО «Ж» предоставило для проживания комнату в общежитии по ..., заключив с ним договора коммерческого найма жилого помещения: с Дата обезличенагода по Дата обезличенагода с размером ежемесячной платы 2 513 руб. 10 коп.; с Дата обезличенагода по Дата обезличенагода с размером ежемесячной платы 2 598 руб. 37 коп.; с Дата обезличенагода по Дата обезличенагода с размером ежемесячной платы 5 421 руб. 45 коп; а также дополнительное соглашение от Дата обезличена года о продлении срока действия договора коммерческого найма до Дата обезличенагода. Дата обезличена года истец уведомил ответчика об отказе в заключении нового договора коммерческого найма жилого помещения и предложил в добровольном порядке освободить занимаемое помещение. В соответствии с п.2.1.8 договора найма наниматель обязан освободить жилое помещение в течение 10 дней с момента окончания срока действия договора, и возвратить его в надлежащем техническом состоянии наймодателю по передаточному акту. Отказ проживающих в общежитии освободить занимаемое жилое помещение и проживание в нем без заключения договора найма не освобождает их от обязанности возместить собственнику жилого помещения расходы по оплате коммунальных услуг и неполученные доходы от предоставления жилого помещения в наем. Если общежитие принадлежит организации на праве собственности, то положения Жилищного кодекса не могут быть применены, и применению подлежат нормы гражданского законодательства. Договором коммерческого найма предусмотрена плата за наем жилого помещения, определяемая собственником помещения с учетом собственных затрат на содержание объекта и не подлежащая государственному регулированию. На основании ч.1 ст.213, ч.2 ст.209, ч.1 ст. 671 ГК РФ ОАО «Ж» вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе по договору найма предоставлять другой стороне жилое помещение за плату в пользование для проживания в нем и определять механизм вселения и выселения. На Дата обезличенагода у Е. сформировалась задолженность по оплате за проживание в размере 61 336 руб. 40 коп.. Наниматель жилого помещения по договорам найма несет ответственность за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальных услуг (ст. 330, пункты 1,2 ст. 401 ГК РФ, ч.14 ст.155 ЖК РФ). Договор коммерческого найма прекращается с истечением срока его действия (Ст. 683, 684 ГК РФ). По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, а при краткосрочном найме - невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа.

В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма ст. 688 ГК РФ предусматривает выселение. Граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца В. на иске настаивает по трем основаниям: истечение срока действия договора коммерческого найма, большая задолженность по оплате за проживание и отсутствие трудовых отношений между нанимателем и наймодателем.

Ответчик Е. и его представитель А. иск не признали, пояснив, что Е. был вселен в жилое помещение в связи с трудовыми отношениями - работой Е. в Строительно-монтажном поезде Номер обезличен Управления Д. По действующим в то время правилам предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею, составление договора найма жилого помещения в письменной форме в обязательном порядке не требовалось, заключение такого договора осуществлялось путем открытия на имя нанимателя финансового счета. По лицевому счету Е., проживающему в указанном общежитии, производится начисление платы за коммунальные услуги, наем, капитальный ремонт и содержание помещения по тарифам, установленным собственником помещения (коммерческим тарифам). Ответчик считает, что общество не вправе устанавливать плату за общежитие в размере, превышающем предусмотренное действующим законодательством. В соответствии с п.1 ст.682 Гражданского кодекса РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Согласно п. 9 Постановления Совмина РСФСР от 11.08.1988 N328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях" плата за пользование жилой площадью, коммунальные услуги и другие услуги, предоставляемые проживающим в общежитии, производится по установленным ставкам и тарифам. Таким образом, государственное регулирование цен по тарифам на жилищно-коммунальные услуги распространяется на общежитие и в данном случае, так как спорный жилой дом имеет статус общежития, а завышение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги нарушает действующее законодательство. В силу ст.675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма. При этом собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В связи с этим правоотношения по договору найма жилого помещения в общежитии государственного предприятия, возникшие у Е. в связи с трудовыми отношениями до периода приватизации ОАО «Д», продолжают сохранять свое действие как отношения по договору найма жилого помещения в общежитии на тех же условиях. Поэтому условия оплаты за проживание в общежитии указанными гражданами должны регулироваться в соответствии с нормами закона, установленными в отношении аналогичных объектов государственного и муниципального жилищного фонда, независимо от изменения формы собственности. Таким образом, на общежитие, находящееся в собственности общества, распространяется государственное регулирование цен в пределах норм, установленных законом. Расчет данного вида платежа должен производится по методике утвержденной решением Красноярского городского Совета депутатов от Дата обезличенаг. Номер обезличен В-160 "Об оплате жилья и о нормативах потребления коммунальных услуг в городе Красноярске ".

Ответчик не подлежит выселению из спорного помещения без предоставления другого жилого помещения на основании следующего. Ранее действующее жилищное законодательство допускало возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении, на основании договора социального найма и применения положений, предусмотренных пунктом 2 статьи 687 ГК РФ, с учетом особенностей, установленных статьей 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Статья 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется. Принимая во внимание, что действующим законодательством не предусмотрено выселение без предоставления другого жилого помещения на основании неоплаты за проживание в общежитии в течении длительного времени, а также то, что ответчик производит оплату жилья согласно тарифам, установленным решением Красноярского городского Совета депутатов от 28 декабря 2005г. № В-160, следовательно, требование истца в части выселения из спорного помещения без предоставления другого жилого помещения, является неправомерным. Кроме того, в связи с прекращением трудовых отношений выселить могло то предприятие, которое предоставило данное жилое помещение, а Строительно-монтажный поезд Номер обезличен Управления Д вопрос о выселении ответчика не ставил.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает иск ОАО «Ж» не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 675 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу п.2 ст.677 ГК РФ в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Согласно ст.101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч.1). Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.(ч.3)

В соответствии с ч.2 ст.102 ЖК РФ переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

Согласно ч.1 ст.103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам.

Как следует из записей в трудовой книжке, Е. состоял в трудовых отношениях с дорожно-строительным предприятием Д с Дата обезличенагода; Дата обезличенагода в связи с приватизацией имущества ФГУП «П» Д путем внесения в уставной капитал ОАО «Д» ФГУП «П» Д переименовано в Строительно-монтажный трест Номер обезличен - филиал ОАО «Ж». Дата обезличена года Е. уволен переводом и соответственно Дата обезличенагода принят на работу в Управление механизации Номер обезличен структурное подразделение строительно-монтажного треста Номер обезличен филиала ОАО «С», откуда уволен Дата обезличенагода по соглашению сторон.л.д.169-175)

ОАО «С» создано в соответствии с договором о создании Общества от Дата обезличена года Номер обезличен между ОАО «Д» и автономной некоммерческой организацией «Ц». ОАО «С» является собственником общежития, расположенного по адресу: ..., ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Дата обезличена года л.д.16), при этом данное общежитие было передано ему в качестве вклада ОАО «Ж» в уставной капитал согласно акту приемо-передачи Номер обезличен от Дата обезличенагода л.д.14); пунктом 7 данного акта предусмотрено, что общество приобретает право собственности на имущество в соответствии с действующим законодательством с момента государственной регистрации перехода права собственности. На основании решения общего собрания акционеров от Дата обезличенагода ОАО «С» переименовано в ОАО «С» л.д.19-20).

Из представленных истцом договоров найма жилого помещения - спорной комнаты следует, что Дата обезличенагода СМП Номер обезличен ДорСП Д предоставил Д. в пользование комнату Номер обезличен общежития по ..., на состав семьи из 2-х человек, в том числе Е. С., как гражданского мужа, срок действия договора до Дата обезличенагода; Дата обезличенагода заключен договор найма на указанную комнату уже с Е. на срок до Дата обезличенагода; Дата обезличенагода договор перезаключен СМП Номер обезличен ДорСП Д с Е. на срок до Дата обезличенагода; Дата обезличенагода СМП Номер обезличен строительно-монтажного треста Номер обезличен ОАО «С» с Е. заключен договор коммерческого найма жилого помещения - комнаты Номер обезличен в общежитии по ..., ... сроком до Дата обезличенагода; Дата обезличенагода договор перезаключен на срок до Дата обезличенагода, а затем Дата обезличенагода договор перезаключен на срок до Дата обезличенагода. Дата обезличенагода заключено дополнительное соглашение к договору о сроке его действия до Дата обезличенагода. л.д.40-48,52, 140-145). Согласно карточки прописки ответчик Е. с Дата обезличенагода до настоящего времени стоит на регистрационном учете в спорном жилом помещении л.д.53).

Дата обезличенаода ОАО «Ж» в лице филиала Строительно-монтажного треста Номер обезличен было направлено уведомление ответчику об отказе в продлении срока действия договора коммерческого найма и заявлено требование о выселении л.д.50).

ОАО «Ж» просит выселить Е. без предоставления другого жилого помещения по основаниям истечения срока действия договора коммерческого найма, большой задолженности по оплате за жилое помещение и отсутствия трудовых отношений с истцом.

Как следует из Определения Конституционного Суда РФ от 15.05.2007 года №379-О-П «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Г. на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и пунктом 15 статьи 43 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьей 102 Жилищного Кодекса РФ, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (часть 2), поскольку в силу его статьи 19 специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности открытых акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями. Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации). Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях. При этом в соответствии со статьей 675 ГК Российской Федерации, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что во всяком случае недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.

Таким образом, поскольку Е. был заселен в спорное жилое помещение на условиях договора найма специализированного жилого помещения и на момент передачи общежития по ..., в собственность истцу состоял с ним в трудовых отношениях, новый собственник ОАО «Ж» становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма специализированного жилого помещения, на эти правоотношения не может быть распространен режим коммерческого найма, а, следовательно, и основания выселения, которые вытекают из договора коммерческого найма и указаны истцом в иске, в том числе истечение срока действия договора коммерческого найма, не могут быть приняты судом.

Не является основанием для выселения и отсутствие на день рассмотрения дела в суде трудовых отношений между истцом и ответчиком, поскольку в связи с прекращением трудовых отношений выселить могло то предприятие, которое предоставило данное жилое помещение, а Строительно-монтажный трест Номер обезличен - филиал ОАО «Ж» (до приватизации - ФГУП «П» Д) вопрос о выселении ответчика не ставил.

Исковые требования о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение также не подлежат удовлетворению, так как представленный истцом расчет не соответствуют требованиям закона.

В соответствии с п.1 ст.682 Гражданского кодекса РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Пункт 2 данной статьи предусматривает, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно п. 9 Постановления Совмина РСФСР от 11.08.1988 N328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях" плата за пользование жилой площадью, коммунальные услуги и другие услуги, предоставляемые проживающим в общежитии, производится по установленным ставкам и тарифам. Таким образом, государственное регулирование цен по тарифам на жилищно-коммунальные услуги распространяется на общежитие и в данном случае, так как спорный жилой дом имеет статус общежития, а завышение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги нарушает действующее законодательство. В силу ст.675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма. При этом собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В связи с этим правоотношения по договору найма жилого помещения в общежитии государственного предприятия, возникшие у Е. в связи с трудовыми отношениями до периода приватизации ОАО «Д», продолжают сохранять свое действие как отношения по договору найма жилого помещения в общежитии на тех же условиях. Поэтому условия оплаты за проживание в общежитии указанными гражданами должны регулироваться в соответствии с нормами закона, установленными в отношении аналогичных объектов государственного и муниципального жилищного фонда, независимо от изменения формы собственности. Таким образом, на правоотношения между истцом и ответчиком по пользованию общежитием, находящемся в собственности общества, распространяется государственное регулирование цен в пределах норм, установленных законом. Расчет данного вида платежа должен производится по методике утвержденной решением Красноярского городского Совета депутатов от Дата обезличенаг. Номер обезличен В-160 "Об оплате жилья и о нормативах потребления коммунальных услуг в городе Красноярске ".

В соответствии со справкой БТИ и копией поэтажного плана и экспликацией общая площадь спорной комнаты Номер обезличен составляет 17,1 кв.м. л.д.101-103)

Между истцом и ответчиком нет разногласий по поводу расчета коммунальных платежей, определяемых сторонами по муниципальным тарифам, за исключением того, что истец рассчитывает размер оплаты исходя их двух лиц, состоящих на регистрационном учете в спорной комнате: на Е. и Д.. Однако как пояснил в судебном заседании ответчик Е., и это не оспаривается представителем истца, Д. на протяжении нескольких лет не проживает в данном жилом помещении, выехала из ..., т.е. она перестала быть членом его семьи. Пункт 4 статья 677 ГК РФ предусматривает, что граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Однако Д. не проживает совместно с нанимателем, членом его семьи не является, договора (соглашения) о солидарной ответственности не заключалось, в связи с чем у суда нет оснований возлагать на Е. солидарную ответственность по оплате за Д..

Истец просит взыскать в большем размере, чем признает истец, расходы по содержанию и найму жилого помещения. Но, как указано выше, плата за найм и содержание спорного жилого помещения также должны рассчитываться по утвержденным городским Советом тарифам. Исходя из положений Решения Красноярского городского Совета от 28.12.2005г. №В-160 «Об оплате жилья и нормативах потребления коммунальных услуг в г.Красноярске» в редакции Решений Красноярского городского Совета от 06.03.2006года № В-171, от 28.03.2006года №9-183, от 20.11.2006года №В-247, от 26.12.2006года №В-268, Решений Красноярского городского Совета депутатов от 11.05.2007года № В-297, от 29.05.2007г. №В-313, от 19.12.2007года №В-386, от 22.12.2008г. №В-63 плата за найм жилого помещения общей площадью 17,1 кв.м в общежитии за период январь - декабрь 2009года составляет 23,43руб. в месяц, за содержание и ремонт 205,54руб. в месяц. С учетом начислений по коммунальным платежам, относительно которых спора нет, размер оплаты составляет: за январь -793,84 руб., за февраль -793,84 руб., за март -793,84 руб., за апрель - 793,84руб., за май - 729,90руб., за июнь - 547,02 руб., за июль -799,42 руб., за август - 636,97руб., за сентябрь - 1041,51руб., за октябрь - 983,79 руб., за ноябрь - 1092,31 руб., за декабрь - 1005,59руб., итого за 2009год 10011, 87 руб. Согласно представленным ответчиком квитанций им внесена оплата за проживание в общежитии за 2009год Дата обезличенагода 7000рублей и Дата обезличенагода - 5000рублей, итого, 12 000 рублей л.д.176). Таким образом, задолженности за 2009год за Е. на день рассмотрения дела в суде нет.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ОАО «Ж» к Е. о выселении из общежития без предоставления другого жилого помещения и взыскании оплаты за жилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в 10-дневный срок со дня изготовления в окончательной форме.

Судья подпись Родичева Г.В.

Копия верна судья Родичева Г.В.