Решение по делу № 2-19/2014 (2-2886/2013;) ~ М-2884/2013 от 24.10.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2014 года                                    г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Негласона А.А., при секретаре Руденко Г.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к Ивановой ФИО7, Ивановой ФИО8 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Представитель открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» обратился в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между открытым акционерным обществом «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Ивановой ФИО9, Ивановой ФИО10 был заключен договор стабилизационного займа <данные изъяты>, согласно условиям которого, займодавцем является ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Денежные средства предоставлены с целевым назначением для уплаты ежемесячных платежей и для погашения Ответчиками просроченной задолженности по уплате основного долга, начисленных процентов, уплате страхового взноса и погашения штрафов и пеней по договору займа <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с условиями Договора стабилизационного займа (п. 1.5) денежные средства предоставляются Ответчику частями (траншами). За период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время были перечислены денежные средства на общую сумму 342 564 рубля 03 копейки.

Обеспечением исполнения обязательств Ответчиков по договору стабилизационного займа является последующий договор об ипотеке недвижимого имущества № 64002-0-00016-ПИ от ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно условиям указанного договора оформлена последующая ипотека на недвижимое имущество, а именно: квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности Ивановой ФИО11 и Ивановой ФИО12., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, на третьем этаже, пятиэтажного дома, состоящую из одной комнаты, общей площадью 31,40 квадратных метров, жилой площадью 19,20 квадратных метров.

Согласно п. 1.4. Последующего договора об ипотеке стоимость указанного недвижимого имущества определена сторонами в размере 1 695 000 рублей.

В нарушение условий договора стабилизационного займа Ответчиками произведено 32 платежа в счет возврата займа и уплаты процентов за пользование им на общую сумму 98 524 рубля 61 копейка, допущена просрочка по уплате ежемесячных платежей более 30 дней.

В связи с неисполнением Ответчиками обязательств, предусмотренных Договором стабилизационного займа, в соответствии с п.4.4.1 Договора Агентством было выставлено требование о полном досрочном исполнении обязательств, которые были оставлены Ответчиками без исполнения.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Ответчиков по Договору стабилизационного займа составляет 339 117 рублей 05 копеек, в том числе: основной долг 299 420 рублей 84 копейки; просроченный основной долг 14 145 рублей 40 копеек; начисленные проценты за пользование займом на дату расчета 691 рубль 99 копеек; просроченные проценты за пользование займом 17 060 рублей 82 копейки; пени за нарушение сроков возврата займа 7 798 рублей.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство (договор) позволяет определить период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, то обязательство подлежит исполнению в пределах такого периода. Ответчики обязаны возвратить Агентству полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ст. 810 ГК РФ).

Кроме того, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до момента полного исполнения обязательств Ответчиков по полному возврату суммы займа в соответствии с условиями Договора стабилизационного займа на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 8,95 % годовых.

Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» и п. 3.1. Последующего договора об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

В силу ст. 3 ФЗ «Об ипотеке» ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

При этом ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В связи с тем, что проценты по договору начисляются до момента возврата займа, сумму денежных требований к Ответчикам возможно определить лишь на момент реализации предмета залога в ходе исполнительного производства.

В законе «Об ипотеке» (залоге недвижимости) также отсутствует требование о том, что денежные суммы, подлежащие взысканию в результате реализации предмета залога, должны быть указаны в решении суда в виде конкретной суммы. Статьей 54 указанного закона прямо предусмотрено, что для сумм, исчисляемых в процентном отношении, суд в решении суда должен указать сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответсгвии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В связи с чем, просит взыскать с Ивановой ФИО13, Ивановой ФИО14 в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по договору стабилизационного займа в размере 332 319 рублей 05 копеек: основной долг 299 420 рублей 84 копейки; просроченный основной долг 14 145 рублей 40 копеек; начисленные проценты за пользование займом на дату расчета 691 рубль 99 копеек; просроченные проценты за пользование займом 17 060 рублей 82 копейки; пени за нарушение сроков возврата займа 1000 рублей, а, также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного возврата займа по Договору стабилизационного займа определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 8,95 % годовых начисляемых на сумму остатка основного долга по договору - 299 420 рублей 84 копейки. Также просит обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности Ивановой ФИО15. и Ивановой ФИО16 расположенную по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>, на третьем этаже, пятиэтажного дома, состоящую из одной комнаты, общей площадью 31,40 квадратных метров, жилой площадью 19,20 квадратных метров, в том числе: определить способ реализации квартиры с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 356 000 рублей. Взыскать с Ивановой ФИО17. и Ивановой ФИО18. в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 523 рубля 19 копеек.

В ходе рассмотрения дела судом приняты изменения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым представитель истца просил расторгнуть заключенное ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой ФИО19, Ивановой ФИО20 и ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (в настоящее время ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства») Договор стабилизационного займа № с даты вступления решения суда в законную силу. Взыскать с Ивановой ФИО21, Ивановой ФИО22 в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по договору стабилизационного займа в размере 332 319 рублей 05 копеек, из которых основной долг 313 566 рублей 24 копейки; проценты за пользование займом на дату расчета 691 рубль 99 копеек; просроченные проценты за пользование займом 17 060 рублей 82 копейки; пени за нарушение сроков возврата займа 1000 рублей, а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 8,95 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору - 313 566 рублей 24 копейки. Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую на общей долевой собственности Ивановой ФИО24., Ивановой ФИО25., по адресу: <адрес>, ул. им. Разина, 30, <адрес>, расположенную на третьем этаже, пятиэтажного дома, состоящую из одной комнаты, общей площадью 31,40 квадратных метров, жилой площадью 19,20 квадратных метров: определить способ реализации квартиры с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, а именно: 1 241 299,20 рублей. Взыскать с Ивановой ФИО26, Ивановой ФИО27 в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 523 рубля 19 копеек, а также расходы по оплате проведения оценочной экспертизы по определению стоимости предмета залога в сумме 8 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Хайрова ФИО23. исковые требования поддержала, дав объяснения, аналогичные изложенным иске с учетом принятых судом изменений исковых требованиях в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила произвести взыскание в солидарном порядке.

Ответчики Иванова ФИО28., Иванова ФИО29. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между открытым акционерным обществом «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Ивановой ФИО30, Ивановой ФИО31 был заключен договор стабилизационного займа <данные изъяты>, согласно условиям которого, займодавцем является ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Денежные средства предоставлены с целевым назначением для уплаты ежемесячных платежей и для погашения Ответчиками просроченной задолженности по уплате основного долга, начисленных процентов, уплате страхового взноса и погашения штрафов и пеней по договору займа <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с условиями Договора стабилизационного займа (п. 1.5) денежные средства предоставляются Ответчику частями (траншами). За период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время были перечислены денежные средства на общую сумму 342 564 рубля 03 копейки.

Обеспечением исполнения обязательств Ответчиков по договору стабилизационного займа является последующий договор об ипотеке недвижимого имущества № 64002-0-00016-ПИ от ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно условиям указанного договора оформлена последующая ипотека на недвижимое имущество, а именно: квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности Ивановой ФИО32. и Ивановой ФИО33 расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, на третьем этаже, пятиэтажного дома, состоящую из одной комнаты, общей площадью 31,40 квадратных метров, жилой площадью 19,20 квадратных метров.

Согласно п. 1.4. Последующего договора об ипотеке стоимость указанного недвижимо имущества определена сторонами в размере 1 695 000 рублей.

В нарушение условий договора стабилизационного займа Ответчиками произведено 32 платежа в счет возврата займа и уплаты процентов за пользование им на общую сумму 98 524 рубля 61 копейка, допущена просрочка по уплате ежемесячных платежей более 30 дней.

В связи с неисполнением Ответчиками обязательств, предусмотренных Договором стабилизационного займа, в соответствии с п.4.4.1 Договора Агентством было выставлено требование о полном досрочном исполнении обязательств, которые были оставлены Ответчиками без исполнения.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Ответчиков по Договору стабилизационного займа составляет 332 319 рублей 05 копеек, из которых основной долг 313 566 рублей 24 копейки; проценты за пользование займом на дату расчета 691 рубль 99 копеек; просроченные проценты за пользование займом 17 060 рублей 82 копейки; пени за нарушение сроков возврата займа 1000 рублей.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускает Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство (договор) позволяет определить период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, то обязательство подлежит исполнению в пределах такого периода. Ответчики обязаны возвратить Агентству полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ст. 810 ГК РФ).

Кроме того, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до момента полного исполнения обязательств Ответчиками по полному возврату суммы займа в соответствии с условиями Договора стабилизационного займа на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 8,95 % годовых.

Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Таких обстоятельств по делу не установлено.

Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ установлено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» и п. 3.1. Последующего договора об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

В силу ст. 3 ФЗ «Об ипотеке» ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

При этом ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В связи с тем, что проценты по договору начисляются до момента возврата займа, сумму денежных требований к Ответчикам возможно определить лишь на момент реализации предмета залога в ходе исполнительного производства.

В законе «Об ипотеке» (залоге недвижимости) также отсутствует требование о том, что денежные суммы, подлежащие взысканию в результате реализации предмета залога, должны быть указаны в решении суда в виде конкретной суммы. Статьей 54 указанного закона прямо предусмотрено, что для сумм, исчисляемых в процентном отношении, суд в решении суда должен указать сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство (договор) позволяет определить период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, то обязательство подлежит исполнению в пределах такого периода. Ответчики обязаны возвратить Агентству полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ст. 810 ГК РФ).

Таким образом, имеются основания для досрочного расторжения Договора.

Рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Ивановой ФИО34., Ивановой ФИО35 а именно: квартиры, назначение: жилое, общая площадь 31,4 кв.м., этаж 3, расположенной по адресу: <адрес> составляет 1 551 624 рубля, согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, ответчиками не представлено доказательств его недостоверности. Суд считает необходимым установить начальную продажную цену в размере 1 551 624 рубля.

Согласно ч. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Поскольку условиями Договора стабилизационного займа не предусмотрена солидарная ответственность Ивановой ФИО36., Ивановой ФИО37. за невыполнение обязательств по Договору, а также предмет обязательства не является неделимым, суд считает требования представителя истца о необходимости взыскания задолженности с ответчиков и обращения взыскания на заложенное имущество, подлежащими удовлетворению в долевом порядке (ст. 321 ГК РФ).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков подлежит взысканию в равных долях в пользу истца уплаченная государственная пошлина в размере 10523,19 руб. и расходы по оплате оценочной экспертизы 8000 рублей.

Согласно ст. 94 ГПК РФ с ответчиков в равных долях необходимо взыскать расходы по проведению судебной экспертизы в размере 11200 рублей в пользу ООО «Центр независимой технической экспертизы» по <адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть заключенное 16.04.2010г. между Ивановой ФИО38, Ивановой ФИО39 и ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (в настоящее время ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства») договор стабилизационного займа №<данные изъяты> с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в равных долях в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по договору стабилизационного займа в размере 332319 руб. 05 коп., в том числе основной долг 313566 руб. 24 коп., проценты за пользование займом на дату расчета 691 руб. 99 коп., просроченные проценты за пользование займом 17060 руб. 82 коп., пени за нарушение сроков возврата займа 1000 рублей, а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу проценты за пользование займом в размере 8,95% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору – 313566 руб. 24 коп..

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности Ивановой ФИО40 и Ивановой ФИО41 по ? доли, расположенную по адресу : <адрес>, на третьем этаже, пятиэтажного дома, определить способ реализации квартиры с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 1551624 руб.

Взыскать с Ивановой ФИО42 и Ивановой ФИО43 в равных долях в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» расходы по уплате государственной пошлины в размере 10523 руб. 19 коп., расходы по оплате проведения оценочной экспертизы в размере 8000 руб..

Взыскать с Ивановой ФИО44 и Ивановой ФИО45 в равных долях в пользу ООО «Центр независимой технической экспертизы» по Саратовской области расходы по проведению судебной экспертизы в размере 11200 руб..

    Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, 05 февраля 2014 года.

Судья                                            А.А. Негласон