Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-286/2022 (2-9875/2021;) ~ М-9168/2021 от 23.09.2021

Дело № 2-286/2022 (2-9875/2021;)

              Р Е Ш Е Н И Е

          Именем Российской Федерации

             04 апреля 2022 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи                           Мироновой Т.В.

при помощнике                                                    Малаховой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости, взыскании денежных средств, судебных расходов,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором, с учетом уточнений, просило принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - коттедж, назначение: жилое, 2 - этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 355,9 кв.м, инв. №, лит. А, А1, адрес (местонахождение) объекта: АДРЕС, земельный участок, общей площадью 428 кв.м, кадастровый №, за ФИО2, прекратить право собственности ФИО1 (.....) на данные объекты недвижимости;

взыскать с ФИО2 рублевый эквивалент суммы денежных средств (разницу в цене) в размере 93 340 долларов США по устанавливаемому Центральным Банком Российской Федерации на день платежа курсу доллара США к рублю, в связи с увеличением площади коттеджа;

взыскать с ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 48 732 руб., за производство судебной экспертизы 92500 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Заказчик) и ФИО2 (Инвестор) был заключен договор инвестирования №, который предусматривал реализацию инвестиционного проекта, включающего обеспечение финансирования работ по проектированию и строительству коттеджа в коттеджном поселке и по завершению строительства и сдачи свершенного строительством коттеджа в эксплуатацию оформление в собственность инвестора коттеджа.

Согласно п. 1.3. договора инвестирования, Заказчик строительства в рамках заключенного с ФИО12 договора № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение функций заказчика строительства организует финансирование проектирования и строительства коттеджного поселка и в том числе коттеджа, включая, но, не ограничиваясь проектированием и строительством инженерных сетей и коммуникаций, необходимых для жизнеобеспечения коттеджного поселка и коттеджа в частности.

По окончании строительства и сдачи завершенного строительством коттеджа в эксплуатацию, при условии исполнения Инвестором в полном объёме своих обязательств по настоящему договору, Инвестору оформляется в собственность коттедж без внутренних перегородок, отмеченный на плане, являющемся Приложением № к настоящему договору, ориентировочной площадью 320 кв.м, в которую площадь балконов и/или лоджий входит с коэффициентом 1. Таким образом, истец обязался за счет средств инвестора обеспечить оформление в соответствии с условиями настоящего договора и действующим порядком права собственности инвестора на коттедж и на часть земельного участка.

Обязательство по инвестированию, предусмотренное разделом 2 договора инвестирования, инвестор исполнил в том объеме, который составлял сумму в размере 128 000 долларов США, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Объект строительства был построен и введен в эксплуатацию в установленные сроки, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным Администрацией Одинцовского муниципального района.

В соответствии с п 2.1 договора инвестирования, объем инвестиций может быть изменен на основании данных обмеров коттеджа, проводимых Бюро технической инвентаризации (БТИ), указанных в справке БТИ. Изменение объема инвестиций производится в порядке и на условиях, указанных в п. 2.4 и 2.4.1. настоящего договора.

Согласно п. 2.4. договора инвестирования в случае возникновения разницы между площадью коттеджа указанной в п. 1.3. настоящего договора, и площадью коттеджа, определенной на основании справки БТИ, с применением в рамках настоящего договора коэффициента 1 для площадей балконов и/или лоджий, объем инвестиций подлежит изменению (корректировке).

В этом случае для определения окончательного объема инвестиций стороны устанавливают стоимость одного квадратного метра коттеджа, равную 2600 долларам США, которая умножается на разницу площадей.

Расчет стоимости объекта строительства производился по проектной общей площади, составляющей 320 кв.м. На основании обмеров, объект строительства, коттедж имеет площадь 355,9 кв.м, что превысило предусмотренную договором инвестирования расчетную площадь объекта строительства на 35,9 кв.м (355,9 кв.м - 320 кв.м) и в свою очередь подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № № от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН.

Таким образом, стороны при заключении договора инвестирования предусмотрели возможность изменения объема инвестиций в зависимости от увеличения либо уменьшения окончательной площади объекта строительства - коттеджа. Доплата за увеличение площади объекта строительства относительно его проектной площади на 35,9 кв.м, составила сумму в размере 93 340 долларов США, то есть исходя из согласованной сторонами стоимости 1 кв.м площади из расчета 2 600 долларов США.

Согласно п. 4.2. договора инвестирования, Инвестор обязан осуществить инвестирование средств на цели, указанные в п. 1.2. настоящего договора, путем перечисления на счет Заказчика строительства денежных средств в размере, установленном п.    2.1. настоящего договора.

Истцом завершено строительство коттеджного поселка и коттеджа, в частности, расположенного на земельном участке по адресу: АДРЕС. Коттедж, то есть объект договора, подлежащий передаче Ответчику в собственность, создан в натуре, пригоден для использования. Истец неоднократно обращался к Ответчику с предложением, а также с требованием произвести доплату, которая согласована Сторонами договора инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается исходящим письмом № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего момента, Ответчик безосновательно уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств по договору, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

ФИО2 не согласившись с предъявленным иском, предъявил встречный иск к ФИО1 о признании за ним право собственности на объект недвижимости    - коттедж, назначение: жилое, 2 - этажный (подземных этажей - 1), инв. №, лит. А, А1, адрес (местонахождение) объекта: АДРЕС земельный участок, общей площадью 428 кв.м, кадастровый №, ссылаясь на исполнение со своей стороны обязательств по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме и уклонением ФИО1 от исполнения взятых на себя обязательств по передаче объекта и государственной регистрации права ФИО2 на данные объекты.

Представитель истца в судебное заседание явился, на уточненных требованиях настаивал, против удовлетворения встречного иска возражал.

ФИО2 в судебное заседание не явился, направил представителя, который на удовлетворении встречного иска настаивал, просил в иске ФИО1 отказать, в том числе, в связи с пропуском срока исковой давности.

Третье лицо Управление Росреестра по АДРЕС в судебное заседание не явилось, о дате и времени судебного заседания извещалось надлежащим образом.

Выслушав представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Заказчик строительства) и ФИО2 (Инвестор) был заключен договор инвестирования №, который предусматривал реализацию инвестиционного проекта, включающего обеспечение финансирования работ по проектированию и строительству коттеджа в коттеджном поселке и по завершению строительства и сдачи свершенного строительством коттеджа в эксплуатацию оформление в собственность инвестора коттеджа (л.д. 12-21).

Согласно п. 1.3. договора инвестирования, Заказчик строительства в рамках заключенного с ФИО12 (Технический заказчик строительства) договора № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение функций заказчика строительства организует финансирование проектирования и строительства коттеджного поселка и в том числе коттеджа, включая, но, не ограничиваясь проектированием и строительством инженерных сетей и коммуникаций, необходимых для жизнеобеспечения коттеджного поселка и коттеджа в частности.

По окончании строительства и сдачи завершенного строительством коттеджа в эксплуатацию, при условии исполнения Инвестором в полном объёме своих обязательств по настоящему договору, Инвестору оформляется в собственность коттедж без внутренних перегородок, отмеченный на плане, являющемся Приложением № к настоящему договору, ориентировочной площадью 320 кв.м, в которую площадь балконов и/или лоджий входит с коэффициентом 1.

Согласно п. 1.6 договора, Заказчик строительства обеспечивает оформление права собственности Инвестора на коттедж и на часть земельного участка, расположенного под коттеджем и непосредственно прилегающего к нему. Право собственности Инвестора на коттедж и на часть земельного участка возникает с момента государственной регистрации.

Оформление права собственности Инвестора на коттедж и на часть земельного участка, указанную в п. 1.6 договора, производится только после подписания сторонами Акта об исполнении Инвестором в полном объеме своих обязательств по настоящему договору (п. 1.7).

В соответствии с п. 2.1 договора, стороны пришли к соглашению о том, что объем инвестиций по настоящему договору составит сумму в размере 128 000 долларов США. Указанный объем инвестиций может быть изменен на основании данных обмеров коттеджа, проводимых БТИ, указанных в справе БТИ. Изменение объема инвестиций производится в порядке и на условиях, указанных в п. 2.4 и 2.4.1 настоящего договора.

Согласно п. 2.4 договора, в случае возникновения разницы между площадью коттеджа, указанной в п. 1.3 договора, и площадью коттеджа, определенной согласно справки БТИ, с применением в рамках настоящего договора коэффициента 1 для площадей балконов и/или лоджий (разница площадей) объем инвестиций подлежит изменению (корректировке).

В этом случае для определения окончательного объема инвестиций стороны устанавливают стоимость одного квадратного метра коттеджа, равную 2600 долларам США, которая умножается на разницу площадей.

В случае необходимости совершения Инвестором дополнительных инвестиций, оформление коттеджа и части земельного участка в собственность Инвестора производится только после получения от Инвестора таких дополнительных инвестиций (п. 2.4.1).

Как установлено судом, обязательство по инвестированию, предусмотренное разделом 2 договора инвестирования, ФИО2 (Инвестор) исполнил в том объеме, которое составляло сумму в размере 128 000 долларов США, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривалось сторонами (л.д. 22).

Спорный объект строительства – коттедж по адресу: АДРЕС, был построен и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным Администрацией Одинцовского муниципального района (л.д. 34-53).

На основании произведенных обмеров, согласно технического паспорта БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, объект строительства – коттедж, расположенный по вышеуказанному адресу, имеет площадь 355,9 кв.м., что превысило предусмотренную договором инвестирования расчетную площадь объекта строительства на 35,9 кв.м (т. 1 л.д. 45 оборот, т. 2 л.д. 5-9).

      Согласно выписки из ЕГРН, право собственности ФИО1 на данный объект строительства зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Коттедж представляет собой жилое здание общей площадью 355,9 кв. м. Объект поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера № (л.д. 60-61).

       Под коттеджем сформирован земельный участок площадью 428 кв.м., с К№, зарегистрированный за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направило в адрес ФИО2 претензию о необходимости в течении 5 дней с момента ее получения оплатить денежные средства за разницу площади коттеджа в размере рублевого эквивалента 93 340 долларов США (л.д. 23, 24).

Данное требование ответчиком исполнено не было.

Обращаясь с иском в суд, ФИО1 ссылалось на то, что ФИО2 до настоящего времени не произвел доплату денежных средств в связи с увеличением площади объекта строительства, безосновательно уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств по договору.

В связи с возникшим между сторонами спором относительно технических характеристик объекта (заявленной истцом площади) судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Центр судебной экспертизы» ФИО5 и ФИО4

Согласно представленного в материалы дела заключения № по данным экспертного обследования, площадь всех частей здания (с учетом помещений вспомогательного использования с коэффициентом 1) составляет 374,7 кв.м., общая площадь жилых и подсобных помещений здания (без учета помещений вспомогательного использования с коэффициентом 1) составляет 339,8 кв.м.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 полностью поддержала экспертное заключение. Для уточнения ряда положений экспертного заключения представила дополнительные разъяснения по расчету площади коттеджа, в которых указала, что по смыслу поставленного судом вопроса площадь террасы была рассчитана с коэффициентом 1, что составило 34,9 кв.м. С применением понижающего коэффициента для террасы 0,3, ее площадь составит 10,5 кв.м. Таким образом, общая площадь жилых помещений здания составляет 339,8 кв.м., площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) – 350,3 кв.м. Помещение котельной площадью 8,5 кв.м. входит в общую площадь объекта, так как данное помещение № лит. А1 расположено на цокольном этаже и входит в состав спорного объекта, в том числе, и по данным Ростехинвентаризации. Также пояснила, что в коттедже ведутся ремонтные работы, что могло привести к уменьшению площади объекта по сравнению с зарегистрированной площадью.

У суда не имеется оснований не доверять указанному заключению эксперта, с учетом дополнительных пояснений. Экспертное заключение суд находит относимым, допустимым, достоверным и достаточным доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Таким образом, судом в ходе рассмотрения дела установлено, что площадь спорного объекта – завершенного строительством коттеджа, расположенного по адресу: АДРЕС, превышает площадь, указанную в договоре инвестирования (320 кв.м.), и оплаченную ФИО2 при заключении данного договора.

Рассматривая требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 денежных средств в виде стоимости разницы площади объекта, суд приходит к выводу об оставлении их без удовлетворения в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 ГПК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что объект строительства – спорный коттедж, был построен и введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. К указанному моменту ФИО1 было известно, что площадь объекта увеличилась, и составляет 355,9 кв.м.

Таким образом, суд находит подлежащим удовлетворению ходатайство ответчика о применении трехлетнего срока исковой давности, относительно заявленных исковых требований о взыскании денежных средств за увеличение площади объекта строительства, поскольку о данном увеличении истцу стало известно 21.11.2011г., однако с исковым заявлением к ответчику он обратился лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами исковой давности.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). При этом параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи) (пункт 1 Постановления Пленума N 54).

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такие договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В заключенном между Истцом и Ответчиком договоре инвестирования, стороны предусмотрели права и обязанности, присущие договору купли-продажи.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В ходе рассмотрения спора установлено, что за ФИО1 зарегистрировано право собственности на коттедж и земельный участок, однако объекты ФИО2 в установленном порядке не переданы, доказательств уклонения ответчика от регистрации права на объекты не представлено, в связи с чем, оснований для применения к спорным правоотношениям положений п. 3 ст. 551 ГК РФ суд не усматривает.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, руководствуясь положениями приведенных правовых норм и разъяснениями по их применению, учитывая, что объект строительства создан и введен в эксплуатацию, право собственности на спорные объекты – коттедж и земельный участок зарегистрировано за ФИО1 однако до настоящего времени ФИО2 не переданы, признавая обязательство истца по оплате будущей вещи исполненным, с учетом применения срока исковой давности к требованиям истца о взыскании денежных средств в качестве доплаты за превышение площади объекта строительства, суд приходит к выводу о признании за ФИО2 права собственности на коттедж, назначение: жилое, зарегистрированной общей площадью 355,9 кв.м., с К№, на земельный участок, общей площадью 428 кв.м., с К№, расположенных по адресу: АДРЕС.

При этом, в рассматриваемом случае, исходя из пояснений эксперта о том, что площадь объекта с момента регистрации могла измениться в связи с проведением в коттедже ремонтных работ, вопрос о действительной площади объекта может быть разрешен ФИО2 в административном порядке.

В ч. 1 ст. 98 ГПК РФ указано, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

В силу указанной нормы с ФИО1 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Поскольку ФИО1 является проигравшей стороной по делу, то в его пользу не подлежат взысканию с ФИО2 расходы на оплату государственной пошлины и на проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

            Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости - коттедж, назначение: жилое, общей площадью 355,9 кв.м., с К№, земельный участок, общей площадью 428 кв.м., с К№, расположенных по адресу: АДРЕС; взыскании денежных средств в размере 93 340 долларов США по курсу ЦБ РФ на день платежа в связи с увеличением площади объекта, взыскании судебных расходов – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 – удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на коттедж, назначение: жилое, общей площадью 355,9 кв.м., с К№, земельный участок, общей площадью 428 кв.м., с К№, расположенных по адресу: АДРЕС.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 государственную пошлину в размере 60 000 руб.

Решение является основанием для прекращения записи о праве собственности ФИО1 на коттедж, общей площадью 355,9 кв.м., с К№, земельный участок, общей площадью 428 кв.м., с К№ и регистрации права собственности за ФИО2 на данные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

          Судья                                                                               Т.В. Миронова