Решение по делу № 3а-232/2019 от 05.11.2019

Р Е Ш Е Н И Е И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

г. Салехард                   10 декабря 2019 года

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Евсевьева С.А.,

при секретаре Прокопчук А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-232/2019 по административному исковому заявлению Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества от 19 июля 2019 года № 1691,

у с т а н о в и л:

Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко обратилось в суд с административным иском к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее также - Комиссия, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, об оспаривании решения Комиссии № 1691 от 19 июля 2019 года, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была установлена равной его рыночной стоимости в размере 77 800 рублей, по состоянию на 06 сентября 2018 года.

В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 662 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, под эксплуатацию здания гаража для легковых автомобилей (далее по тексту также и земельный участок), установленная на 06 сентября 2018 года, составляет 3 525 259 рублей 98 копеек. Земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, административным истцом передан в аренду АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз», арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. По обращению арендатора, оспариваемым решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере равном его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика. По мнению административного истца, положенный в обоснование оспариваемого решения отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства. Комиссией не было учтено, что отличие в стоимости составило более 30%, и обязательное положительное экспертное заключение на отчет оценщика представлено не было. Решение Комиссии принято с нарушением установленного порядка и прав органа местного самоуправления, поскольку влечет необоснованное уменьшение получаемых арендных платежей за земельный участок. Истец обращает внимание на то, что они не имели возможности реализовать свои права, поскольку не были своевременно уведомлены о месте и времени заседания комиссии. По мнению административного истца, решение комиссии является незаконным, подлежит отмене и в государственном кадастре недвижимости необходимо восстановить сведения о кадастровой стоимости в размере 1 549 300 рублей, которая соответствует отчету оценщика, приобщенного к административному исковому заявлению.

Судом к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу.

В возражениях на заявленные требования:

- представитель Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу Васильев М.А., действующий на основании доверенности, считая решение Комиссии от №1691 от 19.07.2019 года о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости законным и обоснованным, просит оставить заявленные в иске требования без удовлетворения, при этом автор обращает внимание на то, что оспариваемое решение вынесено уполномоченным органом, с соблюдением всех необходимых процедур и не противоречит требованиям федерального законодательства;

- и.о. директора Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа Кудрявцев А.А., полагает, что оспариваемое решение принято уполномоченным коллегиальным органом в соответствии с требованиями законодательства, процедура принятия решения, в том числе и порядок уведомления административного истца, был соблюден, при этом автор отзыва обращает внимание на то, что департамент не связан материально-правовыми отношениями со спорящими лицами при рассмотрении дела, а вынесение судебного акта не может повлиять на права и законные интересы департамента;

- представитель АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз» Чечеткина М.В., действующая на основании доверенности, не соглашаясь с требованиями административного искового заявления, подробно цитируя и ссылаясь на положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», практику Верховного Суда РФ, просит оставить иск без удовлетворения, так как, по её мнению, оспариваемое решение Комиссии №1691 от 19.07.2019 является законным и обоснованным; при этом, автор обращает внимание на то, что представленный истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства и составлен с многочисленными нарушениями методики расчетов и требований Федеральных стандартов оценки.

Представители Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко, Департамента имущественных отношений ЯНАО, Комиссии и АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз», надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, суд их явку обязательной не признавал.

На основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу Васильев М.А. и представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу Фомин Е.В. в судебном заседании просили оставить заявленные требования без удовлетворения, указывая, что оспариваемое решение принято уполномоченным коллегиальным органом в соответствии с требованиями законодательства.

Выслушав объяснения присутствующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, оснований для удовлетворения заявленных требований и выводов о незаконности оспариваемого решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не нахожу по следующим основаниям.

Согласно положений ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости уполномочена по принятию решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, Администрацией муниципального образования г. Муравленко в лице Управления муниципального имущества (арендодатель) в аренду ОАО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз» (арендатор) передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 662 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно условиям договора аренды № 107-11 от 29 июля 2011 года (со сроком аренды по 19 декабря 2059 года) дополнений и приложений к нему, арендная плата за использование земельного участка исчисляется с 20 декабря 2010 года по 19 декабря 2059 года исходя из его кадастровой стоимости (л.д.13-25).

Государственная кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 06 сентября 2018 года и составляла, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, 3 525 259,98 рублей (л.д.113).

5 июля 2019 года арендатор обратился в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с приложением: отчета оценщика, которым рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 06 сентября 2018 года, определена в размере 77 800 рублей, а также документов, подтверждающих право аренды на земельный участок и его кадастровой стоимости (л.д.123-128).

В этот же день, то есть более чем за пять дней до даты заседания комиссии, в Администрацию МО г. Муравленко посредством почтовой связи направлено уведомление о поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, с указанием даты и времени его рассмотрения, которое было получено администрацией 16 июля 2019 года, то есть заблаговременно до даты проведения заседания Комиссии (л.д.11, 143-147).

Кроме этого, в соответствии с пунктами 9, 16 Порядка на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 5 июля 2019 года (л.д.148) была размещена информация о проведении заседания Комиссии 19 июля 2019 года.

Решением Комиссии № 1691 от 19 июля 2019 года (далее также - решение Комиссии, оспариваемое решение), на заседании которой присутствовало не менее половины ее членов (2 члена комиссии, включая председателя) из общего количества (4 члена комиссии, включая председателя), кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере равной его рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика в размере 77 800 рублей, по состоянию на 06 сентября 2018 года (л.д.10, 177-178).

Голосование членов Комиссии по вопросу установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, проводилось открыто, за принятие оспариваемого решения члены комиссии проголосовали единогласно, что подтверждает протокол заседания комиссии (пункт 34 повестки дня) (л.д. 150-154).

Измененная решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (л.д.111).

Таким образом, размещение и направление уведомления о заседании комиссии было проведено своевременно и заблаговременно, решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 06 сентября 2018 года в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, созданной на основании приказа Росреестра от 25 октября 2012 года № П/469 (с учетом изменений в персональный состав комиссии и секретаря, внесенных приказами № П/59 от 20 февраля 2013 года, № П/371 от 13 сентября 2013 года, № П/0291 от 15 июня 2016 года).

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 (далее - Порядок), Комиссией была соблюдена, оспариваемое решение Комиссии принято при наличии кворума и единогласно в соответствии с требованиями пунктов 10, 11, 12 Порядка.

Принятое решение Комиссии доведено до сведения органа местного самоуправления.

Ошибочное указание в уведомлении, адресованном главе муниципального образования г.Муравленко, года «2010» вместо «2019», с учетом даты направления уведомления и даты его заблаговременного получения Администрацией муниципального образования, является явной технической опечаткой, допущенной при изготовлении уведомления, и не может служить основанием для вывода о ненадлежащем уведомлении органа местного самоуправления.

Каких-либо ходатайств об отложении рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, уточнения даты проведения заседания комиссии, необходимости личного участия представителя органа местного самоуправления, либо предоставлении времени для подготовки к заседанию, в Комиссию не поступало.

Положительное решение комиссии принято на основании анализа всех имеющихся в деле документов, в том числе отчета об оценке от 1 июля 2019 года № 01-07-2019-89/ИП, подготовленного индивидуальным предпринимателем Кленовой С.С. (далее также - отчет оценщика, отчет оценщика от 1 июля 2019 года) (выписка л.д.155-177).

Представленный в Комиссию отчет оценщика отвечает требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, при этом отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке был обоснованно мотивирован, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало п. 12, 13, 14 ФСО № 1.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Указанные требования были соблюдены, как видно из отчета, оценщиком выбраны объекты-аналоги сходные с объектом оценки по категории земель (земли населенных пунктов), применялись расчеты корректировки на дату оценки, условия рынка, местоположение, площадь аналогов, с указанием источника информации по объектам аналогам с приведением характеристик объекта оценки, с согласованием результатов.

Представленный отчет рыночной стоимости земельного участка является мотивированным, он отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует статье 11 Закона об оценочной деятельности, профессиональный оценщик его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.

В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов (адреса, площадь) с указанием цены предложения и источника информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, выбранные оценщиком объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки, в том числе по уровню сопоставимости экономических показателей исходя из места расположения объекта оценки и аналогов.

В отчете оценщика, так и в приложении к нему, имеется ссылка на источники информации в отношении объектов аналогов с приведением их адресов и характеристик, что соответствует пункту 13 ФСО № 1, пункту 11 ФСО № 3.

Кроме этого, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В отчете приведена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие возможность проверить выводы и результаты, полученные оценщиком.

Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о нарушении оценщиком законодательства при проведении оценки объекта.

При таких данных, Комиссия, проанализировав содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, пришла к правильному выводу о том, что отчет соответствует требованиям, установленным ст. 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки земельного участка, установленным федеральными стандартами оценки.

Доводы административного искового заявления о незаконности решения Комиссии по мотивам различия кадастровой стоимости от рыночной более, чем на 30%, в отсутствие положительного экспертного заключения на отчет об оценке, представление которого предусмотрено пунктом 13, 20 Порядка, являются необоснованными по следующим основаниям.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, предусмотрен ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности и является исчерпывающим.

Так, к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

С учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости отпала.

Исходя из того, что федеральные законы имеют большую юридическую силу по сравнению с подзаконными нормативными актами, положения Порядка создания и работы Комиссии, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, подлежат применению в части, не противоречащей Закону об оценочной деятельности.

При таких данных Комиссия, руководствуясь положениями федерального законодательства, была вправе принять решение об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости в отсутствие положительного экспертного заключения вне зависимости от разницы в такой стоимости.

Из приложенного к административному исковому заявлению отчета № 1223/19 от 10 октября 2019 года, выполненного ООО «ЗСК-Центр», который был составлен после вынесения оспариваемого решения Комиссии, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка №, площадью 2 662 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на 01 января 2012 года составляет 1 549 300 рублей (л.д.26-53).

Вместе с тем, полагаю, что данный отчет оценщика от 10 октября 2019 года и его мнение о рыночной стоимости земельного участка не опровергают выводы Комиссии, обоснованные отчетом оценщика от 1 июля 2019 года, отвечающего критерию допустимости и достоверности, и не свидетельствует о незаконности принятого Комиссией решения.

Так, в указанном отчете от 10 октября 2019 года применен сравнительный подход к оценке, при этом оценщиком допущен ряд нарушений методики расчетов и требований ФСО №1, ФСО №3, ФСО №7 (Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №7)» от 25 сентября 2017 года № 611), в том числе, оценщиком: неверно определена дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (01.01.2012 года, вместо 06.09.2018 года), использованы аналоги с недопустимой датой предложения от 2019 года при оценке рыночной стоимости на 06 сентября 2018 года, что является нарушением п.8 ФСО №1, которым установлен запрет на использование информации о событиях, произошедших после даты оценки; выбранные объекты - аналоги существенно отличаются от объекта оценки по местоположению (разные населенные пункты отличающиеся по экономическим показателям), по имущественным правам (указано на право собственности в отсутствие обременения права, в то время как спорный земельный участок находится в аренде), использование аналогов относящихся к разным сегментам рынка, некорректное использование корректировок при оценке объекта, в частности скидки на торг, что не согласуется с пунктами 8, 10, ФСО № 1, п. 5 ФСО № 3, п.11 б) ФСО №7.

При таких данных, представленный истцом отчет оценщика нельзя признать достаточно объективным относительно установленной рыночной цены земельного участка.

Требования о восстановлении в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости, определенной отчетом оценщика от 10 октября 2019 года, с учетом положений ст.227 КАС РФ, сами по себе являются неправомерными, поскольку суд при рассмотрении административного иска об оспаривании решения Комиссии в порядке главы 22 КАС РФ, не вправе самостоятельно изменять кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Комиссия законом наделена правом на изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости вне зависимости от размера бюджетных поступлений за использование таких объектов, поэтому мнение истца о возможном снижении уровня поступлений доходов в местный бюджет ввиду уменьшения размера арендной платы, нахожу несостоятельным и не основанным на нормах права.

Само по себе желание истца получать большую сумму от сдаваемого в аренду земельного участка не является правовым основанием для удовлетворения заявленных требований.

С учетом заявленных требований и расположения земельного участка, Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, права которого могут быть затронуты при разрешении административного дела, в силу положений ст.47 КАС РФ, обоснованно привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица, мнение представителя последнего об обратном, основано на неверном толковании норм права.

Срок на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административным истцом не нарушен.

Таким образом, оценив представленные доказательства с учетом положений ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным коллегиальным органом в пределах его компетенции, нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, административными ответчиками не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении административного искового заявления Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу № 1691 от 19 июля 2019 года и восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                  С.А. Евсевьев

Мотивированное решение суда изготовлено 11 декабря 2019 года.