Решение по делу № 2-4914/2014 ~ М-4295/2014 от 16.05.2014

Решение №2-4914/14

Именем Российской Федерации

29 июля 2014года                             г. Уфа

    Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Сиражитдинова И.Б., при секретаре Халитовой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «СПЕЦХИМСНАБ», ОАО «СтройПроектЦентр» о признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО2 обратилась в Кировский районный суд г. Уфы с иском к ООО «СПЕЦХИМСНАБ», ОАО «СтройПроект Центр» о признании права собственности на <адрес> жилом <адрес> Кировского района г. Уфы указывая, что 12.07.2006г. между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и ФИО1 был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы (далее - Договора). Согласно указанному договору ФИО1 профинансировала строительство однокомнатной <адрес> общей проектной площадью 41,53 кв.м., расположенной на 2 этаже блок В2, секция 8-3, <адрес> микрорайоне «Бакалинский» в Кировском районе г.Уфы (далее - Квартира). ФИО1 свои обязательства по договору выполнила в полном объеме, оплатив стоимость Квартиры в размере 1 245 900 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 12.07.2006г. на сумму 1 245 900 руб.

17.07.2008г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор уступки прав требования в обмен на принятие долга, по которому ФИО2 принимает все принадлежащие ФИО1 права требования квартиры и обязательства по уплате оставшейся неоплаченной части квартиры, возникшие из договора № от 12.07.2006г.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 28.04.2011г. между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и ФИО2 задолженность по договору № от 12.07.2006г. отсутствует, оплата стоимости квартиры в сумме 1 245 900,00 рублей произведена полностью.

Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры истицей ФИО2 были исполнены в полном объеме.

Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ установлен –2-й квартал 2009г.

В судебном заседании истец и представитель истца ФИО4 исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить исковое заявление по изложенным доводам.

Ответчик ООО «СПЕЦХИМСНАБ», извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в своем заявлении просил рассмотреть настоящее дело в его отсутствие, а по относительно заявленных истцом требований просил рассмотреть дело на усмотрение суда.

ОАО «СтройПроектЦентр», извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили, представили отзыв, в котором просили рассмотреть дело в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено ОАО «Региональный банк развития».

Третье лицо ОАО «Региональный банк развития» извещено надлежащим образом, явку представителя также не обеспечил.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Выслушав представителя истца, изучив и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положениями ст. 1041 ГК Российской Федерации установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно нормам ст.ст. 4, 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления. Инвесторы имеют равные права, в том числе на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

С ДД.ММ.ГГГГ Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» прекратил свое распространение на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из ч.ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространилось также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.    

Как следует из материалов дела, ОАО «СтройПроектЦентр» в качестве застройщика жилого <адрес> заключен договор аренды земельного участка и получено разрешение на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «СтройПроектЦентр» и ООО «СПЕЦХИМСНАБ» заключен договор № с дополнительными соглашениями, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона «Бакалинский», по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

12.07.2006г. между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и ФИО1 был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы (далее - Договора). Согласно указанному договору ФИО1 профинансировала строительство однокомнатной <адрес> общей проектной площадью 41,53 кв.м., расположенной на 2 этаже блок В2, секция 8-3, <адрес> микрорайоне «Бакалинский» в Кировском районе г.Уфы (далее - Квартира). ФИО1 свои обязательства по договору выполнила в полном объеме, оплатив стоимость Квартиры в размере 1 245 900 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 12.07.2006г. на сумму 1 245 900 руб.

17.07.2008г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор уступки прав требования в обмен на принятие долга, по которому ФИО2 принимает все принадлежащие ФИО1 права требования квартиры и обязательства по уплате оставшейся неоплаченной части квартиры, возникшие из договора № от 12.07.2006г.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 28.04.2011г. между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и ФИО2 задолженность по договору № от 12.07.2006г. отсутствует, оплата стоимости квартиры в сумме 1 245 900,00 рублей произведена полностью.

Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры дольщиком были исполнены в полном объеме.

После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме, у истца, как правопреемника ФИО1 возникло право на получение квартиры в собственность.

Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)…». В соответствии с пп.2 п.1 ст. 16 ЖК РФ квартира относится к жилым помещениям. К квартирам в соответствии с п.3 ст.16 ЖК РФ относятся жилые помещения, удовлетворяющие следующим требованиям: «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Жилое помещение предназначено для проживания граждан (п.1 ст.17 ЖК РФ).

Жилой дом построен, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на <адрес> Кировского района <адрес>, инвентарный номер 357437, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан. Согласно письму за №7-9394/Г от 21.09.2012г. Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ объекту «Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по <адрес> в Кировском районе городского округа город Уфа РБ", жилому дому № присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Согласно справке о резервировании адреса № от ДД.ММ.ГГГГ г., выданной Главным управлением Архитектуры и градостроительства Администрации Городского округа город Уфа РБ Главархитектурой г. Уфы зарезервирован почтовый адрес объекта: «Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный комплекс по <адрес> в Кировском районе городского округа город Уфа РБ, жилой <адрес>» зарезервирован адрес: <адрес>.

Согласно справке о присвоении почтового адреса № от ДД.ММ.ГГГГ г., выданной Главным управлением Архитектуры и градостроительства Администрации Городского округа город Уфа РБ строительному номеру дома «Жилой дом литер 8 в микрорайоне «Бакалинский» присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Строительному номеру <адрес> соответствует почтовый номер <адрес>, расположенной на 2 этаже указанного жилого дома.

Инспекцией государственного строительного надзора РБ ДД.ММ.ГГГГ выдано заключение №131/у о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: «Жилой дом литер 8 в микрорайоне «Бакалинский». 1-й этап, жилая часть» соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.

Суд рассматривает спорную квартиру как законченный строительством объект, с коридором, санузлом, кухней жилой комнатой и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой <адрес> г. Уфы. Таким образом, квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.

Согласно техническому паспорту, экспликации к поэтажному плану на жилой дом по адресу: г. Уфа, <адрес> расположена на 2 этаже, общая площадь квартиры с учетом балкона (с коэффициентом 0,3) составляет 38,5 кв.м., общая площадь жилых помещений без учета балкона составляет 36,6 кв.м. В соответствии с п.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Учитывая, что квартира приобретена истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем Истица является потребителем, то к рассматриваемым правоотношениям применяется Закон РФ от 07.02.1992г. № «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст.1 Федерального закона «О защите прав потребителей» отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.

Между ОАО «СтройПроектЦентр» и ОАО «Региональный банк развития» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №З/130 и ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №З/135, по условиям которых ОАО «СтройПроектЦентр» передано в залог банку следующее недвижимое имущество:

- нежилое строение – незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки 6514,20 кв.м., литера Б.

Заложенное незавершенное нежилое строение расположено по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>. Указанное нежилое строение принадлежит на праве собственности ОАО «СтройПроектЦентр» на основании договора аренды земельного участка № от 22.02.2005г., зарегистрированного 04.03.2005г. за №02-04-02/099/2005-164, технического описания № от 21.12.2006г., выданного Уфимским городским филиалом ГУП «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости РБ», разрешением на строительство №21-ж от 20.12.2006г. выдано отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа РБ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: Серия <адрес>, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ от 26.12.2006г.

- право аренды земельного участка, площадью 129000 кв.м., кадастровый номер 02:55:01 09 10:0333, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, <адрес>, переданного в аренду ОАО «СтройПроектЦентр» на основании договора аренды земельного участка № от 22.02.2005г., зарегистрированного 04.03.2005г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по РБ и дополнительного соглашения № от 30.12.2005г. к договору, зарегистрированного 06.02.2006г.

Однако, суд принимает во внимание то обстоятельство, что застройщик жилого <адрес> микрорайона «Бакалинский» ОАО «СтройПроектЦентр» заключил с истцом Договор значительно раньше, чем договор залога с ОАО «Региональный банк развития» - №З/130 от 18.12.2007г. и №З/135 от 27.12.2007г. Обязанность по оплате квартиры в рамках заключенного договора истицей была исполнена в полном объеме в сумме 1 245 900 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 12.07.2006г. на сумму 1 245 900 руб. и актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 28.04.2011г.

Таким образом, создание недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства, площадью застройки 6514,20 кв.м., литер Б является также результатом осуществленных истицей инвестиций.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы, в том числе, имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Кроме того, суд делает вывод, что ОАО «СтройПроектЦентр» не вправе был без согласия истицы распоряжаться объектом инвестиций путем предоставления объекта незавершенного строительства, расположенного по <адрес> г. Уфы, в залог ОАО «Региональный банк развития». Данной позиции придерживается Президиум Верховного суда РФ, утвердивший 04.12.2013г. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Согласно п. 15 Обзора… «Квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства». Кроме того, наличие залога не является препятствием в признании права собственности на <адрес>, расположенную в жилом <адрес> Кировского района г. Уфы за ФИО2, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества при наличии обременения в виде залога.

Суд принимает во внимание, что спорная квартира является законченным строительством объектом, и, следовательно, самостоятельным объектом гражданских правоотношений.

Анализируя изложенное суд находит требования истицы обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на однокомнатную <адрес> общей площадью жилых помещений 36,6 кв.м., расположенную в жилом <адрес> Кировского района г. Уфы.

Настоящее решение суда является основанием для регистрации в Федеральном управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан права собственности за ФИО2 на однокомнатную <адрес> общей площадью жилых помещений 36,6 кв.м., расположенную в жилом <адрес> Кировского района г. Уфы.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Председательствующий          И.Б.Сиражитдинов