Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4931/2014 ~ М-4152/2014 от 23.09.2014

Дело № 2-4931/2014

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

12 ноября 2014 года             г.Красноярск                

Кировский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Макаровой Н.А.

при секретаре Забабура Р.Б.

с участием:

представителя третьего лица – Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска – Нестеренко О.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гайнутдинов Р.Ш, к Администрации г. Красноярска о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Гайнутдинов Р.Ш, обратился в суд с иском к Администрации г. Красноярска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м..

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что истец на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ приобрел в собственность объект незавершенного строительства общей площадью <данные изъяты>. инвентарный номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Данный объект незавершенного строительства находится на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, предоставленном истцу на праве аренды, согласно договора уступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, уступка была произведена продавцом объекта незавершенного строительства <данные изъяты>, ранее заключившим договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ года.

Право собственности истца на незавершенный объект строительства подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №. В связи с производственной необходимостью, вышеуказанный объект незавершенного строительства был реконструирован (достроен), были возведены пристройки Лит В54, площадью 377,9 кв.м. и лит В 55, площадью 204,9 кв.м., в следствии чего площадь здания увеличилась с 2212,2 кв.м. до 2937,8 кв.м., что подтверждается техническим паспортом нежилого помещения.

Вышеуказанное спорное нежилое строение отвечает всем требованиям, установленным для нежилых зданий, не нарушает прав других лиц и не создает опасности в его эксплуатации, что подтверждается заключениями контролирующих органов.

В судебном заседании представитель третьего лица – Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска Нестеренко О.Л. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на отсутствие акта о вводе в эксплуатацию.

В судебное заседание истец Гайнутдинов Р.И. и его представитель по доверенности Чернова О.В., надлежащим образом извещенные о дате месте и времени его проведения, не явились просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика – администрации г. Красноярска Черкасов А.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, согласно отзыва на исковое заявление, просил в удовлетворении иска отказать.

Представители третьих лиц Департамента градостроительства администрации г. Красноярска, Управления архитектуры администрации г. Красноярска, Управления Росреестра по Красноярскому краю, в суд не явились, были уведомлены о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом уведомленных о дате и времени рассмотрения дела.

Суд, выслушав представителя третьего лица, изучив материалы дела, находит необходимым заявленные исковые требования удовлетворить по следующим основаниям.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности    на    новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

На основании ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой -продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

В судебном заседании было установлено, что на основании распоряжения администрации г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, зоны производственных предприятий 4-5 классов вредности с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, занимаемый объектом незавершенного строительства. На основании данного распоряжения ДД.ММ.ГГГГ между ДМИиЗО администрации г. Красноярска и <данные изъяты> был заключен договор аренды № вышеуказанного земельного участка адресу: <адрес> на срок ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ года, с объектом незавершенного строительства.

На основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ истец Гайнутдинов Р.И. приобрел в собственность у <данные изъяты> объект незавершенного строительства общей площадью <данные изъяты>. инвентарный номер №, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается копией данного договора и свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с договором уступки прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> в связи с продажей вышеуказанного незавершенного объекта строительства, уступило право аренды земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ДМИиЗО администрации г. Красноярска и <данные изъяты>, что подтверждается копией данного договора. Вследствие чего между ДМИиЗО администрации г. Красноярска и Гайнутдиновым Р.И. было заключено дополнение от ДД.ММ.ГГГГ № к договору от ДД.ММ.ГГГГ № аренды вышеуказанного земельного участка, где арендатор <данные изъяты> был заменен на истца Гайнутдинова Р.И.

Истцом Гайнутдиновым Р.И., в связи с необходимостью достройки незавершенного строительством объекта, была произведена его реконструкция путем возведения пристроек Лит. В54 площадью 377,9 кв.м. и Лит В55, площадью 204,9 кв.м., что подтверждается техническим паспортом нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно заключения кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ спорное нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> территориально расположено в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В соответствии со сведениями Департамента градостроительства администрации г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ года, спорный объект незавершенного строительства не подпадает в границы территорий, на которые утверждены документы по внесению изменений в правила землепользования и застройки г. Красноярска; соответствует видам разрешенного использования земельного участка.

Согласно информации по арендной плате за землю, предоставленной ДМИиЗО администрации г. Красноярска по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, Гайнутдинов Р.И. задолженности по арендной плате не имеет.

Из технического отчета «Красноярскпромгражданпроект», экспертного заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» от ДД.ММ.ГГГГ года, заключения пожарно-технической экспертизы <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, спорное нежилое здание соответствует всем строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Удовлетворяя требования истца, суд принимает во внимание, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Как было установлено в судебном заседании и подтверждено вышеперечисленными доказательствами, спорный объект незавершенного строительства, был реконструирован истцом Гайнутдиновым Р.И., в результате проведенной реконструкции произошло увеличение общей площади объекта недвижимости на 725,6 кв.м. При этом исходя из анализа представленных документов, реконструкция спорного объекта состоит из самовольно возведенных пристроек к основному зданию.

Так же судом при удовлетворении исковых требований учитывается, что и после произведенной самовольной реконструкции, спорный объект не выходит за пределы предоставленного истцу земельного участка.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию

Судом установлено, что истец предпринимал попытки к получению разрешения на строительство, однако истцу в соответствии с письмом Департамента градостроительства администрации г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ в выдаче разрешения на строительство было отказано, в связи с нахождением на земельном участке незавершенного строительством объекта. Однако суд приходит к выводу о том, что данное решение контролирующего органа является формальным, поскольку при отказе в выдаче разрешения на строительство Департаментом градостроительства не учтено, что первоначально истец Гайнутдинов Р.И. приобрел в собственность именно незавершенный строительством объект недвижимости, что подтверждается вышеперечисленными доказательствами.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, отсутствие у истца разрешения на строительство и заключения органа государственного строительного надзора не привело к нарушению норм и правил градостроительной деятельности.

По смыслу закона, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

При этом, существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил, устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суд должен выяснить, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Как было установлено судом, и подтверждено материалами дела, произведенная Гайнутдиновым Р.И. реконструкция нежилого здания, не нарушает прав граждан, соответствует санитарным, противопожарным и строительным нормам и правилам.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом произведена реконструкция нежилого здания, принадлежащего ему на праве собственности и расположенного на земельном участке, который также принадлежит истцу на праве аренды, предоставленной именно под использование спорного объекта. Реконструкция произведена принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения, без выхода за пределы предоставленного для этих целей земельного участка.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г.: «В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п.3 ч.222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды».

Согласно Договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, предоставлен в целях эксплуатации объекта незавершенного строительством.

Вместе с тем, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Условий, ограничивающих возможность осуществления на арендованном земельном участке работ по строительству (реконструкции) объекта договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не установлено.

Из анализа действующего законодательства в совокупности следует, что особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства, соответственно, правовой режим земельных участков, занимаемых незавершенными строительством объектами, также имеет особенности, установленные земельным законодательством. Данные участки не подлежат приватизации и могут эксплуатироваться лишь для целей, связанных с завершением строительства соответствующих объектов.

Судом установлено, что спорный объект, созданный в результате реконструкции на предоставленном в аренду земельном участке, соответствует его целевому использованию, истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях, а по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на объект, возведенный гражданином без необходимого разрешения на земельном участке, который предоставлен в аренду, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное выше, принимая во внимание представленные истцом доказательства, и оценивая их с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, учитывая, что истцом произведена реконструкция нежилого здания, принадлежащего ему на праве собственности и расположенного на земельном участке, который также принадлежит ему на праве аренды, реконструированное здание не выходит за пределы предоставленного истцу земельного участка, реконструкция объекта осуществлена в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, а его использование не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает возможным удовлетворить заявленные исковые требования, признав за истцом право собственности на реконструированный объект.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194- 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Гайнутдинов Р.Ш, – удовлетворить.

Признать за Гайнутдинов Р.Ш, право собственности на самовольную постройку - объект созданный в результате реконструкции – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд города Красноярска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий-                 Н.А. Макарова