Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-282/2015 ~ М-247/2015 от 29.04.2015

Дело № 2-282/2015

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

26 июня 2015 года г.Родники

    Родниковский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи: Минаковой Е.В.,

при секретаре: Политовой Т.В.,

с участием:

истца: Б.Г.П.,

представителя истца: К.А.В.,

представителя ответчика: Р.И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Г.П. к Территориальному управлению социальной защиты населения по Родниковскому муниципальному району о признании решения об отказе в выдаче разрешения на продажу жилого помещения, незаконным, обязании выдать такое разрешение,

у с т а н о в и л :

Б.Г.П. обратилась в суд с указанным выше иском к ответчику по тому основанию, что последним необоснованно отказано в выдаче разрешения на продажу 50/100 доли собственности квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему сыну истицы - Б.А.Е., расположенной по адресу: <адрес> ( далее спорная квартира).

    В судебном заседании по делу истица и ее представитель, заявленные исковые требования поддержали, суду пояснили, что истица и ее сын Б.А.Е., <дата> года рождения являются долевыми сособственниками в размере ? доли каждый <адрес>.. В этой квартире они не проживают с 2012 г. в связи с тем, что переехали проживать в жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, деревня Горкино, <адрес> (далее жилой дом). Жилой дом принадлежит на праве собственности снохе истицы – Н.Л.Б,. Он благоустроен – имеется паровое отопление; бойлер, горячая вода поступает через насосную станцию прямо в дом, вставлены пластиковые окна. С момента своего переезда семья истицы ведет работы по переустройству и ремонту жилого дома. Кроме того, при доме имеется земельный участок, который используется под огород. Б.А.Е. с первого класса посещает Михайловскую среднюю школу, в которую организован подвоз из д.Горкино. Поскольку истица с семьей фактически переехали проживать в этот жилой дом, и она договорилась с Н.Л.Б, о его продаже за 300 000 руб. им с сыном в долевую собственность, истица обратилась к ответчику по настоящему делу за разрешением на продажу спорной квартиры за 300 000 руб.. Иных денежных средств для приобретения жилого дома у истицы не имеется. Кроме того, спорная квартира находится в сельской местности, которая не имеет путей подъезда. До ближайшей остановки около полутора километров. В спорной квартире всегда был сырой воздух, и ее сын часто болел. В <адрес> «все находится в шаговой доступности». Ее сыну – Б.А.Е. очень нравится проживать по новому адресу и за счет использования земельного участка и фактического отсутствия коммунальных платежей, улучшилось материальное положение семьи.

    Однако решением ответчика от <дата> № истице отказано в выдаче разрешения на продажу доли сына в спорной квартире по причине ущемления его имущественных и жилищных прав. Истица полагает этот отказ незаконным, поскольку имеет место переезд ее семьи, включая и сына на новое место жительства, что согласно ст.20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ от <дата> является основанием для выдачи такого разрешения.

    С учетом изложенного, истица просит, заявленные исковые требования удовлетворить. Госпошлину, уплаченную за рассмотрение настоящего дела судом, взыскивать с ответчика не желает.

    Представитель ответчика суду пояснила, что с заявленными исковыми требованиями не согласна. При принятии оспариваемого решения ответчиком принималась во внимание кадастровая стоимость имущества, а именно: кадастровая стоимость спорной квартиры – 500 000 руб., кадастровая стоимость жилого дома – 150 000 руб.. Таким образом. В случае совершения сделки существенно уменьшится стоимость имущества несовершеннолетнего Б.А.Е. и как следствие будут нарушены его имущественные права. То обстоятельство, что жилой дом фактически является новым местом жительства несовершеннолетнего, ответчиком не учитывалось и не оспаривается им в рамках настоящего дела. Однако, представитель ответчика полагает, что и при смене места жительства имущественные права ребенка не должны быть ущемлены.

    Третье лицо – Б.Е.Р. в судебное заседание не явился, суду представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

    Заслушав стороны, свидетелей, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

    Согласно копии свидетельства о рождении 1-ФО № Б.А.Е., <дата> года рождения, приходится сыном истице по настоящему делу.

    Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности 37-СС № и 37-СС № от <дата> спорная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности истице и ее сыну, доля в праве каждого составляет 50/100. <адрес> спорной квартиры – 50.6 кв.м..

    Согласно кадастровому паспорту спорной квартиры по состоянию на <дата> ее кадастровая стоимость составила 479 500 руб. 78 коп..

    Согласно кадастровому паспорту жилого дома по состоянию на <дата> его кадастровая стоимость составила 150 662 руб.92 коп., год завершения строительства – 1950 г., площадь – 32.9 кв.м..

    Согласно кадастровому паспорту земельного участка при доме по состоянию на <дата> его кадастровая стоимость составила 124 325 руб., площадь – 2500 кв.м..

    Согласно предварительному договору купли-продажи спорной квартиры от <дата> истица обязалась в течение двух недель после сбора всех необходимых документов, в том числе и получения оспариваемого разрешения, заключить договор купли-продажи спорной квартиры в целом, действуя, в том числе и за своего сына. Цена сделки определена сторонами в 300 000 руб..

    Согласно предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка при нем от <дата> истица, действуя, в том числе и за своего сына в сроки и на условиях, аналогичных указанным выше приобретает в общую долевую собственность с сыном в размере ? доли каждый это имущество по цене 300 000 руб..

    Согласно заявлению истицы от <дата> она обратилась к ответчику с просьбой выдать разрешение на совершение сделки купли-продажи доли сына в спорной квартире с обязательством приобретения в его собственность ? доли жилого дома. С заявлением аналогичного содержания обратился к ответчику <дата> и Б.Е.Р..

    Согласно акту обследования жилого дома от <дата> его состояние является удовлетворительным. Дом состоит из двух комнат, общей площадью 32.9 кв.м.. Санузел во дворе, водоснабжение индивидуальное, отопление паровое, газ отсутствует (деревня не газифицирована). Состояние сантехники удовлетворительное. Санитарно-гигиеническое состояние жилого помещения соответствует санитарно-гигиеническим нормам. Жилищно-бытовые условия жилого помещения удовлетворительные. Аналогичное описание и санитарно-гигиеническое состояние жилого дома отражено в акте его обследования от <дата> г..

    Согласно Распоряжению руководителя ТУСЗН по Родниковскому муниципальному району № от <дата> истице и ее супругу – Б.Е.Р. отказано в «произведении продажи» 50/100 доли собственности спорной квартиры, принадлежащей Б.А.Е. по той причине, что при продаже 50/100 доли собственности спорной квартиры, общей площадью 50.6 кв.м., принадлежащей Б.А.Е. и одновременного приобретения в его собственность ? доли жилого дома общей площадью 32.9 кв.м. и ? доли земельного участка, общей площадью 2500 кв.м. имущественные и жилищные права несовершеннолетнего будут ущемлены.

    Согласно справки от <дата> г., выданной МКОУ «Михайловская основная общеобразовательная школа» Б.А.Е. обучается в данном учреждении с <дата> г., в настоящее время является учеником 3-го класса.

    Согласно характеристики с места жительства, выданной УУП МО МВД России «Родниковский» от <дата> г., истица проживает со своей семьей, включая несовершеннолетнего Б.А.Е. в жилом доме более трех лет. Обрабатывает при доме земельный участок, выращивает овощи, держит куриц. Жалоб от жителей деревни на нее, не поступало.

    Согласно копии постановления главы администрации МО «Родниковский муниципальный район» <адрес> «Об утверждении нормативной стоимости 1 кв.м. жилья на 2 –й квартал 2015 г. по МО «Родниковский муниципальный район» от <дата> № утверждена нормативная стоимость 1 кв.м. общей площади жилья на 2-й квартал 2015 г. по МО «Родниковский муниципальный район» в сумме 20 000 руб..

    Согласно отчету № по определению рыночной стоимости жилого помещения – спорной квартиры, составленным ИП О.П.П., состоящим в Общероссийской общественной организации оценщиков «Российское общество оценщиков» - итоговая величина рыночной стоимости спорной квартиры, определенная сравнительным методом оценки по состоянию на <дата> составляет – 351 000 руб.. При этом из представленного суду отчета и имеющихся фотографий в нем следует, что квартира находится в неудовлетворительном техническом состоянии ( п.10.1.2.) требуется проведение капитального ремонта – физический износ внутренней отделки превышает 70 %, инженерные коммуникации находятся в рабочем состоянии. Сантехническое оборудование отсутствует.

    Согласно отчету № по определению рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, составленным ИП О.П.П., состоящим в Общероссийской общественной организации оценщиков «Российское общество оценщиков» - итоговая величина рыночной стоимости жилого дома, определенная по сравнительному и затратному методам оценки по состоянию на <дата> составляет – 271 500 руб..; земельного участка (сравнительный метод оценки) – 220 000 руб.. Согласно п.6.1.2 отчета – объект оценки (жилой дом) в хорошем состоянии, Жилой дом не требует капитального ремонта, износ внутренней отделки не превышает 40 %.

    Из изложенного выше в совокупности, а также пояснений сторон следует, что истица с сыном имеют в долевой собственности спорную квартиру, которая расположена в сельской местности и имеет неудовлетворительное техническое состояние, требует проведение капитального ремонта и как следствие вложение в нее дополнительных денежных средств. С 2012 г. истица с семьей сменила место своего жительства, переехав из одной сельской местности в другую. С этого времени семья истицы постоянно проживает в жилом доме, поддерживает его в надлежащем техническом состоянии, пригодном для проживания семьи. Земельный участок при доме используется под огород. Несовершеннолетний Б.А.Е. посещает школу по новому месту жительства. Жилой дом и земельный участок при нем, семья истицы решила приобрести в собственность в качестве постоянного жилья. С этой целью заключены предварительные договора купли-продажи от <дата> о продаже спорной квартиры и приобретении жилого дома с земельным участком в долевую собственность истицы и ее сына. При этом, общая площадь жилого дома в данный момент меньше общей площади спорной квартиры. Рыночная стоимость спорной квартиры больше рыночной стоимости жилого дома на 79 500 руб. ( 351 000 – 271 500). Рыночная стоимость спорной квартиры меньше рыночной стоимости жилого дома и земельного участка на 140 000 руб. ( 481 500 – 351 000). Оспариваемым в рамках настоящего иска Распоряжением ответчика от <дата> истице отказано в выдаче разрешения на продажу, принадлежащей Б.А.Е. доли в спорной квартире по причине нарушения прав несовершеннолетнего в связи с уменьшением его имущества, как по размеру общей площади, так и по его стоимости.

    Изложенное, подтверждается также показаниями свидетелей Н.Л.Б., Ч.Т.Р., давших суду аналогичные пояснения о том, что истица с семьей постоянно проживает в жилом доме с 2012 г., ее сын посещает школу по новому месту жительства. Истица с семьей поддерживают жилой дом в надлежащем состоянии, делают постепенно ремонт: установили новые пластиковые окна, поменяли входную дверь, выстроили пристройку к дому.

    У суда нет оснований не принимать во внимание показания свидетелей, указанных выше и допрошенных с соблюдением положений ГПК РФ. Их пояснения по существу спора, последовательны, согласуются между собой и не противоречат пояснениям, сторон по существу спора, а также письменным доказательствам, указанным выше.

    При определении стоимости спорного недвижимого имущества, суд не принимает во внимание их кадастровую стоимость, указанную в кадастровых паспортах этого имущества исходя из следующего. Как следует из содержания кадастровых паспортов недвижимого имущества, их кадастровая стоимость указана по состоянию на <дата> (спорной квартиры), <дата> ( земельный участок), <дата> ( жилого дома). Тогда как оспариваемое истицей решение, принималось ответчиком в марте 2015 г..

Как следует из п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от <дата> N 508 (в редакции, действующей в период времени с <дата> по <дата> г.), под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В связи с чем, при определении кадастровой стоимости с применением массовых методов оценки из-за их "массовости" такая стоимость может отличаться от реальной рыночной стоимости, так как не учитывает индивидуальные особенности объекта недвижимости, поскольку при применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется не точно - путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком ( п.21 Стандарта).

Следовательно, указанные в Отчетах сведения о рыночной стоимости спорного имущества с учетом индивидуальных особенностей объектов оценки (в частности техническое состояние спорной квартиры и жилого дома), суд полагает реально соответствующими их действительной рыночной стоимости. Доказательств обратного, в состязательном процессе стороной ответчика, суду не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Согласно положениям ст.60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п.п. 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ, п.6 ч.1 ст.8 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" от <дата> № 48-ФЗ (далее ФЗ № 48-ФЗ) опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Частью 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ предусмотрен запрет отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего подопечным, за исключением случаев: ….. отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного ( п.4).

Из обстоятельств, установленных судом, следует, что в данном конкретном случае семья истицы, включая и несовершеннолетнего Б.А.Е., сменила место жительства около трех лет назад и проживает в жилом доме и пользуется земельным участком по новому постоянному месту жительства, которые желают приобрести в собственность. Изложенное, учитывая положения п.4 ч.1 ст.20 ФЗ № 48-ФЗ является самостоятельным основанием для удовлетворения настоящего иска. То обстоятельство, что перемена места жительства семьи истицы связана с переездом из одной сельской местности в другую в пределах одного административного района, не имеет правового значения для правильного разрешения спора по существу.

Вместе с тем, судом не усматривается и нарушение интересов несовершеннолетнего Б.А.Е. в связи с уменьшением его имущества, поскольку в собственность несовершеннолетнего в результате совершенных сделок перейдет равная доля в праве долевой собственности не только жилого дома, но и земельного участка при нем. Тот факт, что общая площадь спорной квартиры меньше общей площади жилого дома не свидетельствует об обратном, учитывая техническое состояние спорной квартиры (требует капитального ремонта, как следствие значительного вложения денежных средств), а так же то обстоятельство, что с момента переезда на новое место жительства семьей истицы производятся работы по улучшению технического состояния жилого дома, как постоянного жилья.

    Суд полагает, что отказ ответчика в выдаче разрешения на совершение сделок по отчуждению спорной квартиры и приобретению жилого дома и земельного участка при нем по основанию уменьшения общей площади жилого помещения и кадастровой стоимости спорного имущества, является формальным, препятствующим истице, действующей, в том числе и в интересах несовершеннолетнего Б.А.Е. в реализации, гарантированных государством конституционных прав на выбор места жительства.

Следовательно, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно положениям ст.206 ГПК РФ суд полагает разумным, соответствующим соблюдению интересов сторон и несовершеннолетнего Б.А.Е., установить десятидневный срок исполнения судебного решения со дня его вступления в законную силу.

Учитывая волеизъявления истицы судебные расходы в виде уплаченной госпошлины, не взыскиваются с ответчика по делу.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

    Исковые требования Б.Г.П. к Территориальному управлению социальной защиты населения по Родниковскому муниципальному району о признании решения об отказе в выдаче разрешения на продажу жилого помещения, незаконным, обязании выдать такое разрешение, удовлетворить.

    Признать незаконным Распоряжение руководителя Территориального управления социальной защиты населения по Родниковскому муниципальному району от <дата> № «об отказе в выдаче разрешения на продажу 50/100 доли собственности квартиры, принадлежащей Б.А.Е.».

    Обязать Территориальное управление социальной защиты населения по Родниковскому муниципальному району выдать разрешение Б.Г.П. на продажу 50/100 доли собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей несовершеннолетнему Б.А.Е. с последующим приобретением в его собственность 50/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 50/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, деревня Горкино, <адрес>. в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.

    Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд, через Родниковский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.

    Председательствующий: /Е.В.Минакова/

Решение изготовлено в окончательной форме <дата>

    Судья: /Е.В.Минакова/