Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2236/2015 ~ М-2481/2015 от 13.08.2015

К делу №

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

<адрес> « 17 »    ноября    2015 года

Лазаревский районный суд <адрес> края в составе:

председательствующего	С.П. Богдановича,
при секретаре	ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации <адрес> к ФИО2 о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды земельного участка, по встречному иску ФИО2 к Администрации <адрес> о внесении изменений в договор аренды земельного участка и перерасчете арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация <адрес> (далее по тексту – Администрация) обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0136009:4258 общей площадью 3536 кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, стр. 34б, составляющую за период с 01.04.2014 года по ДД.ММ.ГГГГ 2 036 088,15 рублей, и 197 807,04 рублей в качестве пени. Также истец требует расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении ответчику в пользование на условиях аренды вышеуказанного земельного участка. Требования иска обоснованы тем, что ответчик не вносит арендную плату по вышеуказанному договору, чем существенно нарушил этот договор.

ФИО2 обратилась в суд с встречным иском к Администрации, в котором просит внести изменения в п. 3.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды участка с кадастровым номером 23:49:0136009:4258 общей площадью 3536 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, стр. 34б (далее по тексту – Договор), предоставленного для строительства автозаправочной станции с магазином и блоком техобслуживания легковых автомобилей, установив размер годовой арендной платы за участок в размере 929 000 рублей, и обязать Администрацию в лице Департамента имущественных отношений произвести перерасчёт арендной платы путём зачёта излишне уплаченных ею 987 426 рублей в счёт оплаты за пользование названным земельным участком. Встречные требования иска ответчик мотивировала завышенным размером установленной арендной платы и неверностью ее расчетов, производимых органом местного самоуправления.

Представитель истца Администрации по доверенности – ФИО4 в судебном заседании доводы иска поддержал и просил удовлетворить его требования. В удовлетворении требований встречного иска просил отказать.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом. Ее представитель ФИО5 сообщил, что ответчику известно о времени и месте судебного заседания, и она желает участвовать в деле через своего представителя.

В связи с изложенным и руководствуясь ст.ст. 48, 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности – ФИО5 в судебном заседании с требованиями иска Администрации не согласился полагая, что размер арендной платы, установленный Договором, не соответствует п. 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории <адрес> (далее по тексту – Правила). В этой связи поддержал и просил удовлетворить встречные исковые требования. Разъяснил, что требования иска о перерасчете арендной платы направлены на ее установление в спорный период в соответствии с заключением экспертов, данных ими по настоящему делу, в связи с чем на текущий период времени у ФИО2 имеется переплата по Договору.

Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, суд полагает частично удовлетворить требования Администрации и встречные требования ФИО2 по следующим основаниям.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Сочи (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды. По Договору ответчику во временное владение и пользование предоставлен земельный участок площадью 3536 кв.м с кадастровым номером 23:49:0136009:4258, входящий в состав земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – «для строительства многотопливной АЗС с магазином и блоком технического обслуживания легковых автомобилей», расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 34б.

Право муниципальной собственности на арендуемый ответчиком земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №.

Договор аренды зарегистрирован в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации 23-23-46/063/2013-401).

В п. 2.1 Договора указано, что срок его действия устанавливается с момента его государственной регистрации и до ДД.ММ.ГГГГ.

Исчисление арендной платы производится с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.2 Договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ №/ОЗ-2012 (далее по тесту – Отчет) и составляет 2 045 899 рублей.

Пунктом 5.2.3 Договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с п. 3 настоящего договора без выставления счетов арендодателем.

За нарушение сроков внесения арендной платы по Договору, установленных в п. 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 6.2 Договора).

Согласно представленного истцом расчета, сумма задолженности ответчика по арендной плате по Договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 036 088,15 рублей, задолженность по пени – 197 807,04 рублей.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами «в», «г», «к» части 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

В силу подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Из пунктов 1 и 3 ст. 65 ЗК РФ в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №133-ФЗ, действовавшей в момент заключения Договора, Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее по тексту – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

    Спорный Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом местного самоуправления ввиду отнесения земельного участка к муниципальной собственности.

Постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены «Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории <адрес>».

В преамбуле к Правилам указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Пунктом 1.2 Правил установлено, что они применяются в случаях заключения договора аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1 Правил, предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) <адрес>, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С x Ки, где АП – размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р – рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С – ставка арендной платы, %; Ки – коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил.

При этом на основании сведений, содержащихся в Отчете, размер годовой арендной платы за участок, переданный в пользование ФИО2, указанный в п. 3.2 Договора, рассчитан в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли РФ от ДД.ММ.ГГГГ №№, 255 и 254 соответственно, Стандартами оценки (ССО 2005) ФИО1 общества оценщиков (утв. решением Совета РОО от ДД.ММ.ГГГГ) и на основании Муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ. То есть, плата за землю п. 3.2 Договора установлена не в соответствии с требованиями Правил, а иным способом, противоречащим нормативному порядку определения размера арендной платы. В Отчете определена рыночная стоимость земельного участка, составившая на ДД.ММ.ГГГГ 16 583 840 рублей. Но основным выводом Отчета является стоимость арендной платы за год, которая составила 2 045 899 рублей.

По делу назначена и проведена экспертом ООО «Либра Лекс» ФИО6 судебная оценочная экспертиза. Согласно выводам эксперта, изложенным в его заключении от ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0136009:4258 площадью 3536 кв.м составляет:

-    в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно – 697 000 рублей;

-    в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно – 232 000 рублей.

    Итого, арендная плата за пользование названным земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 929 000 рублей.

Изложенное прямо указывает на нарушение прав и законных интересов ФИО2 в результате неисполнения уполномоченными органами требований постановления Администрации от ДД.ММ.ГГГГ №, выразившихся в возложении на ответчика обязанности вносить плату за владение и пользование землей свыше установленной для этого ставки.

Поэтому следует признать, что п. 3.2 Договора, определяющий, что «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ №/ОЗ-2012 и составляет 2 045 899 рублей», является на основании ст. 168 ГК РФ недействительным, поскольку противоречит нормам действующего законодательства о регулируемой арендной плате, что является основанием для удовлетворения встречных исковых требований о внесении изменений в названный пункт Договора и не противоречит ст. 12 ГК РФ, допускающей иные способы защиты гражданских прав.

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает других последствия нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без заключения недействительной ее части (п. 1 ст. 180 ГК РФ).

С учетом вышеприведенных обстоятельств подлежат удовлетворению и требования встречного иска о перерасчете начисленной Администрацией по Договору арендной платы.

При этом следует учесть, что исходя из предоставленного Администрацией расчета пени (л.д. 10-11) ФИО2 в счет оплаты арендных платежей по Договору внесены денежные средства: ДД.ММ.ГГГГ – 300 000 рублей платёжным поручением №; ДД.ММ.ГГГГ – 200 000 рублей платёжным поручением №; ДД.ММ.ГГГГ – 517 213 рублей платёжным поручением № и ДД.ММ.ГГГГ – 517 213 рублей платёжным поручением №. Итого на общую сумму 1 534 426 рублей.

В заключении № от ДД.ММ.ГГГГ экспертом ООО «Либра Лекс» сделан вывод о том, что рыночная стоимость размера годовой арендной платы за пользование указанным выше земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 647 000 рублей, а из экспертного заключения ООО «Либра Лекс» ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что рыночная стоимость размера годовой арендной платы за пользование данным участком в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно составляет 697 000 рублей; а в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно – 232 000 рублей.

Итого, исходя из предоставленных стороной истца сведений по лицевому счету ответчика (л.д. 10-11) за период с ДД.ММ.ГГГГ по момент обращения в суд, взятым Администрацией за точку отсчета при определении размера арендной платы, поскольку именно с указанного времени она вносилась с нарушениями условий Договора, ФИО2 следовало оплатить 1 576 000 рублей, но фактически оплачено по Договору 1 534 426 рублей.

Таким образом, требования иска Администрации о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате по Договору за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0136009:4258 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению на сумму 41 574 рублей.

Приходя к такому выводу, суд учитывает ошибочность предоставленных стороной ответчика расчетов, поскольку ДД.ММ.ГГГГ платёжным поручением № ФИО2 внесена оплата по Договору в сумме 200 000 рублей, а не 300 000 рублей, как то указано ответчиком.

    При этом требование Администрации о взыскании пени в соответствии с п. 6.2 Договора не подлежит удовлетворению ввиду установления размера арендной платы с нарушением требований закона.

    Суд полагает отказать и в удовлетворении требований иска Администрации о расторжении договора, поскольку ответчик вносила арендную плату, при этом, будучи обоснованно не согласной с порядком установления ее размера. Исходя из недействительности условия договора о размере арендной платы, данный пункт договора не повлек за собой каких-либо последствий, кроме последствий, связанных с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Администрацией заявлены исковые требования имущественного характера, подлежащего оценке (о взыскании суммы задолженности за пользование земельным участком), размер государственной пошлины по которым установлен подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. При этом Администрация на основании подп. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ освобождена от уплаты государственной пошлины, поэтому в силу подп. 8 п. 1 ст. 333.20 названного кодекса государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Исходя из содержания перечисленных норм закона и учитывая отсутствие у суда данных о наличии оснований для освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины, с нее следует взыскать в доход государства государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных требований, то есть в сумме 1 447,22 рублей (800 + 3% от 21 574).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░ ░░░2 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░2 ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 23:49:0136009:4258 ░░░░░ ░░░░░░░░ 3536 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░. <░░░░░>, ░░░. 34░, ░░ ░░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ 41 574 (░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░2 ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 447 (░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░) ░░░░░░ 22 ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░2 ░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░. 3.2 ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ № ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 23:49:0136009:4258 ░░░░░ ░░░░░░░░ 3536 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░. <░░░░░>, ░░░. 34░, ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 929 000 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ № ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 23:49:0136009:4258 ░░░░░ ░░░░░░░░ 3536 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░. <░░░░░>, ░░░. 34░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░2 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ <░░░░░>░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░>.

░░░░░:                                    ░.░. ░░░░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░:

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ <░░░░░>                ░.░. ░░░░░░░░░░