Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-213/2021 ~ М-130/2021 от 01.04.2021

18RS0031-01-2021-000279-62

Дело № 2-213/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 октября 2021 года                                                                             с. Якшур-Бодья УР

Якшур-Бодьинский районный суд УР в составе:

председательствующего судьи Уткиной Н.В.,

при секретаре Кокшаровой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «У Ключа» к Степановой Татьяне Александровне, Тулумбаевой Анне Алексеевне о признании права общей долевой собственности на земельный участок,

у с т а н о в и л:

    ООО «У Ключа» обратилось в суд с исковым заявлением к Степановой Т.А., Тулумбаевой А.А. о признании права общей долевой собственности на земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «У Ключа» на праве собственности принадлежит нежилое помещение (магазин), назначение – торговое, общей площадью 148,8 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>

Указанное нежилое помещение истец приобрел по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.09.2019 у Якшур-Бодьинского потребительского общества.

Ответчикам на праве общей долевой собственности (по ? доле) принадлежит нежилое помещение (магазин) общей площадью 155,3 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>

Указанные объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности истцу и ответчикам, находятся на земельном участке общей площадью 400 кв.м. с кадастровым номером №, категория земельного участка – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственных объектов, расположенном по адресу: <адрес>

Указанный земельный участок предоставлен в общую долевую собственность ответчиков по ? доле на основании договора купли-продажи земельного участка № 1813 от 17.07.2018, заключенного между ответчиками и Администрацией Якшур-Бодьинского района.

В нарушение ст. 39.20 ЗК РФ Администрация МО «Якшур-Бодьинский район» предоставила земельный участок ответчикам в единоличную собственность, несмотря на то, что ответчики являются собственниками только части объекта недвижимости, тогда как другая часть принадлежала на праве собственности Якшур-Бодьинскому потребительскому обществу.

ООО «У Ключа» в свою очередь приобрело нежилое помещение с кадастровым номером № у Якшур-Бодьинского потребительского общества по договору купли-продажи недвижимости от 04.09.2019 в целях предоставления коммерческих услуг.

Подписанным по результатам сделки купли-продажи актом приема-передачи недвижимого имущества 09.04.2020 Якшур-Бодьинское потребительское общество подтвердило фактическую передачу земельного участка истцу в соответствии со ст. 552 ГК РФ.

Учитывая, что на момент приобретения истцом нежилого помещения с кадастровым номером №, земельный участок под объектом принадлежал на праве собственности ответчикам, 14 апреля 2020 года доля в праве собственности на земельный участок под объектом недвижимости перешла к ООО «У Ключа» на основании п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

Таким образом, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок следует судьбе нежилого помещения в силу прямого указания закона, и при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено нежилое здание, в состав которого входит помещение.

В этой связи ООО «У Ключа» имеет предусмотренное действующим законодательством РФ исключительное право на приобретение земельного участка общей площадью 400 кв.м. с кадастровым номером № в долевую собственность для эксплуатации нежилого помещения с кадастровым номером №

Учитывая то, что общая площадь нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ответчикам незначительно превышает общую площадь нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности истцу, а также исходя из принципов разумности и справедливости, истец указывает на возможность определения долей в праве общей собственности на земельный участок в равных пропорциях, признав за ООО «У Ключа» право собственности на долю, равную ? в праве общей долевой собственности на земельный участок.

25.02.2021 в адрес ответчиков истцом было направлено письмо о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность.

Однако, какого-либо ответа по существу указанного обращения обществом не получено.

При таких обстоятельствах единственным способом, гарантирующим ООО «У Ключа» пользование земельным участком на законных основаниях, является признание за ООО «У Ключа» права общей долевой собственности на земельный участок.

Приведя в обоснование своих исковых требований ст.ст. 12, 245, 304, 552 ГК РФ, ст.ст. 35, 39.20, 59 ЗК РФ, истец просит суд признать за ним право собственности на ? в праве собственности на земельный участок площадью 400 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, а также взыскать расходы по уплате госпошлины.

В судебном заседании представитель ООО «У Ключа» - Мальцева Ю.Л., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила удовлетворить, сославшись на доводы, изложенные в иске. Дополнительно показала, что ООО «У Ключа» на праве собственности принадлежит нежилое помещение по адресу: <адрес> Указанное нежилое помещение расположено в здании, где также являются сособственниками нежилых помещений Тулумбаева и Степанова. Они приобрели право собственности на нежилое помещение ранее, чем ООО «У Ключа». Также им администрацией района по кадастровой стоимости был передан под этим зданием земельный участок. В силу ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ ООО «У Ключа» приобрело право собственности на земельный участок в размере ? доли. Ранее, нежилое помещение, которое было приобретено ООО «У Ключа», принадлежало Якшур-Бодьинскому РАЙПО. Когда Администрация передавала ответчикам в собственность земельный участок, она должна была учесть интересы Якшур-Бодьинского РАЙПО.

Ответчики – Степанова Т.А., Тулумбаева А.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в суд направили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчиков Степановой Т.А., Тулумбаевой А.А. - Иванова Н.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, указав, что истцом выбран неправильный способ защиты права. Показала, что на момент заключения договора купли-продажи истцу было доподлинно известно о том, что земельный участок не является собственностью Якшур-Бодьинского РАЙПО, и фактически он выкупал только нежилое помещение, расположенное в отдельно стоящем здании. Те ссылки на закон, которые приводятся в исковом заявлении, касаются только тех моментов, когда приобретается отдельно стоящая недвижимость. В данной ситуации было приобретено нежилое помещение. Никаких обязательств по переходу права собственности на земельный участок не существовало. Ни со стороны Степановой Т.А., ни со стороны Тулумбаевой А.А. никаких препятствий истцу в пользовании земельным участком, который необходим для обслуживания нежилого помещения, не создается. Ответчики предлагали истцу выкупить часть земельного участка, ответа не последовало. Договор купли-продажи земельного участка не был оспорен. Никаких правовых оснований для признания за истцом права собственности на ? долю земельного участка не имеется.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета, - Администрация МО «Якшур-Бодьинский район», Управление Росреестра по УР, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили.

Ранее в судебном заседании представитель Администрации МО «Якшур-Бодьинский район» - Вахрушева Н.А., действующая на основании доверенности, показала, что ранее спорный земельный участок был предоставлен в аренду С.А.В.., который на тот момент был собственником столовой. Согласно постановлению главы Администрации от 24.12.2008 № площадь данного земельного участка составляла 1084 кв.м., кадастровый номер был иной №. По заявлению С.А.В.. был изготовлен проект границ земельного участка. Договор был заключен сроком на 11 месяцев и не был зарегистрирован в Управлении Росреестра. Договорные отношения существовали вплоть до смерти С.А.В... С.А.В. площадь земельного участка была уточнена и составила еще больше, чем было предоставлено по договору аренды – 1549 кв.м. Право аренды было прекращено уже с учетом уточненной площади. В связи с прекращением договора аренды в связи со смертью арендатора, признается утратившим и постановление Администрации об уточнении границ и площади земельного участка. 21.07.2018 поступило заявление от ответчиков о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, но уже с иным кадастровым номером – №. Можно сделать вывод о том, что речь идет об одном и том же объекте. Заявителями были представлены схема, межевой план земельного участка. Указанный земельный участок на основании постановления Администрации без проверки на местности, был предоставлен ответчикам. Считает, что имела место грубейшая ошибка кадастрового инженера, который в указанных границах поставил земельный участок на кадастровый учет. Он сформировал земельный участок и определил его границы по прежнему адресному ориентиру, взяв при этом площадь земельного участка под объектами недвижимости, принадлежащими иному лицу, т.е. Якшур-Бодьинскому РАЙПО. Согласно межевому плану, который явился основанием для первоначального предоставления в аренду земельного участка, его конфигурация прямоугольной формы, и явно видно, что одним из граничащих землепользователей является Якшур-Бодьинское РАЙПО. В межевом плане, где уточнены границы и площадь приобретаемого в собственность земельного участка, его конфигурация изменилась. В выкопировке, приложенной кадастровым инженером, видно смещение прежнего земельного участка в части уточнения границ, он явно перемещается на объект, который принадлежал Якшур-Бодьинскому РАЙПО. В соответствии с государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей на основании решения исполкома Якшур-Бодьинского райсовета от 25.08.1992 № Якшур-Бодьинскому РАЙПО на праве бессрочного (постоянного) пользования было предоставлено 15,65 га земель для размещения производственных объектов. Согласно указанному акту земельные участки были расположены на территории всего Якшур-Бодьинского района. В соответствии с приложением к указанному акту по Якшурскому сельскому совету в д. Якшур имеется магазин, обрисованы границы земельного участка размером 20 х 20, т.е. площадью 4 сотки. Кроме того, в кадастровом паспорте земельного участка от 29.12.2016 площадь земельного участка с кадастровым номером № и адресным ориентиром: <адрес>, указана в размере 400 кв.м.. Правообладателем указано Якшур-Бодьинское РАЙПО, вид права указан бессрочное (постоянное) пользование № 140 от 25.08.1992, что согласуется с данными госакта. Полагает, что данный земельный участок не входил в ту площадь, которая была передана С.А.В.. По тому договору аренды он получал разрешение на строительство, и строил еще как минимум два объекта, которые явно не входят в площадь 400 кв.м. Почему в итоге площадь была смещена на площадь, принадлежащую РАЙПО, пояснить не может.

В ответ на пояснения указанного третьего лица представителем ООО «У Ключа» были представлены письменные пояснения, в которых указано, в частности, что согласно выписке из ЕГРН от 30.04.2020 земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 400 кв.м. имеет статус записи «актуальные, ранее учтенные». Названный статус ставится объектам недвижимости, которые ранее были учтены в ГКН (государственном кадастре недвижимости), а потом были перенесены в ЕГРН. Границы земельного участка установлены в соответствии с земельным законодательством, имеют координаты.

У земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1549 кв.м. не установлены координаты характерных точек границ. Поскольку земельный участок поставлен на кадастровый учет декларативно, установить его местоположение на местности не представляется возможным.

Внесение в ЕГРН не содержащихся ранее в ГЗК, ГКН сведений о местоположении границ земельных участков на основании хранящихся в государственном фонде данных землеустроительных дел Законом о регистрации не предусмотрено.

Таким образом, внесение сведений в ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером № имеют приоритет над сведениями, содержащимися в ГЗК, ГКН.

Кадастровый паспорт от 29.12.2016 не является документом, подтверждающим право собственности Якшур-Бодьинского РАЙПО на земельный участок с кадастровым номером №

На основании решения исполкома Якшур-Бодьинского райсовета от 25.08.1992 № Якшур-Бодьинскому РАЙПО на праве бессрочного (постоянного) пользования предоставлены земельные участки общей площадью 15,65 га для размещения производственных объектов.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

В указанный Федеральным законом № 137-ФЗ срок Якшур-Бодьинское РАЙПО право собственности на земельный участок с кадастровым номером № не оформило. Объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, в собственности РАЙПО отсутствуют

Пленум ВАС РФ в п. 13 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При таких обстоятельствах единственным способом, гарантирующим ООО «У Ключа» пользование земельным участком на законных основаниях, является признание за ООО «У Ключа» права общей долевой собственности на земельный участок.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.

Установлено, что ответчики по настоящему делу - Степанова Т.А. и Тулумбаева А.А. являются собственниками, в ? доле каждая, земельного участка площадью 400+/- 7 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №.

Указанный земельный участок предоставлен ответчикам на основании постановления главы Администрации МО «Якшур-Бодьинский район» от 17.07.2018 № и передан по договору купли-продажи № 1813 от 17.07.2018. В соответствии с п. 2.1 договора на земельном участке расположен магазин-столовая площадью 155,3 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся в долевой собственности покупателей.

Помещение магазина-столовой зарегистрировано за ответчиками в общей долевой собственности (по ? доле) на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 20.07.2016 после смерти С.А.В.., соглашения о разделе наследства от 30.11.2016.

По договору купли-продажи от 04.09.2019, заключенному между Якшур-Бодьинским районным потребительским обществом (продавец) и ООО «У Ключа» (покупатель), истец приобрел нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 148,8 кв.м., также расположенное по адресу: <адрес>

Как следует из показаний сторон, помещение магазина-столовой, принадлежащее ответчикам, и нежилое помещение, приобретенное истцом, находящиеся по адресу: <адрес>, представляют собой единое здание, но с разными учетными номерами.

Земельный участок, приобретенный ответчиками, расположен под указанным зданием в целом.

Сославшись на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, истец в порядке досудебного урегулирования спора направил в адрес ответчиков предложение о заключении договора купли-продажи ? доли спорного земельного участка. Данное предложение ответчиками оставлено без удовлетворения.

В соответствии с положениями ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичное положение закреплено и в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «У Ключа», ссылаясь на то, что ему принадлежит исключительное право на приобретение спорного участка в долевую собственность для эксплуатации нежилого помещения с кадастровым номером №.

Как следует из показаний третьего лица в д. Якшур Якшур-Бодьинского района на праве бессрочного (постоянного) пользования в 1992 году Якшур-Бодьинскому районному потребительскому обществу был выделен земельный участок для расположения магазина площадью 400 кв.м. Указанные показания согласуются с данными государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей от 25.08.1992 и приложением к нему, а также кадастровым паспортом земельного участка от 29.12.2016, в соответствии с которым Якшур-Бодьинскому райпотребобществу на праве бессрочного (постоянного) пользования принадлежит земельный участок площадью 400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером № от 02.07.2018 в разделе сведения о правах указано на отсутствие соответствующих сведений.

24.12.2008 главой Администрации Якшур-Бодьинского района постановлением № на основании соответствующего заявления С.А.В. было предписано уточнить границы земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для размещения и эксплуатации здания торгово-бытового назначения, установлена его площадь в размере 1084 кв.м. Указанный земельный участок с расположенным на нем объектом, принадлежащим на праве собственности С.А.В.., был передан ему в аренду сроком на 11 месяцев.

Пунктом 4.3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 24.12.2008, заключенным между Администрацией Якшур-Бодьинского района и С.А.В.. предусмотрена возможность его продления на согласованных условиях.

В соответствии с проектом границ земельного участка с указанным кадастровым номером его смежными землепользователями указаны: РАЙПО, МО «Якшурское», К.Р.. Акт согласования указанными лицами подписан.

По указанию представителя Администрации МО «Якшур-Бодьинский район» Вахрушевой Н.А. площадь предоставленного по договору аренды земельного участка С.А.В.. была в дальнейшем уточнена и составила 1549 кв.м.

Постановлением главы Администрации МО «Якшур-Бодьинский район» от 17.07.2018 № право пользования и владения С.А.В.. земельным участком с кадастровым номером № общей площадью 1549 кв.м. было прекращено в связи с истечением срока действия договора аренды и смертью арендатора.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью 1549 кв.м. внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается данными соответствующей выписки от 30.08.2021, в соответствии с которой его граница в соответствии с требованиями действующего законодательства не зарегистрирована. Данный земельный участок существует до настоящего времени.

При обращении с заявлением на имя главы Администрации МО «Якшур-Бодьинский район» о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ответчиками был подготовлен межевой план указанного земельного участка, в соответствии с которым границы уточняемого земельного участка определены на местности по колышкам, указанным собственником земельного участка, соответственно, границы и площадь определены по многолетнему фактическому использованию, а также с учетом данных ГКН. Площадь уточняемого земельного участка составила 400 кв.м.

При заключении договора купли-продажи земельного участка Администрация МО «Якшур-Бодьинский район» исходила из данных указанной выше кадастровой выписки о земельном участке от 02.07.2018, межевого плана представленного ответчиками. Осмотр передаваемого в собственность ответчиков земельного участка на местности продавцом произведен не был.

При заключении истцом договора купли- продажи нежилого помещения, было указано в п.3, что отчуждаемый объект недвижимого имущества расположен на участке земель неразграниченной государственной собственности.

Согласно государственному акту на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей от 25.08.1992 года, земля принадлежала Якшур-Бодьинскому РАЙПО на праве бессрочного (постоянного) пользования.

Разрешая исковые требования, суд исходит из того, что, приобретая нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, истец был осведомлен о том, что Якшур-Бодьинскому РАЙПО, то есть прежний собственник, не был собственником земельного участка. Более того, на момент приобретения истцом объекта недвижимости, земельный участок под указанным помещением, был приобретен ответчиками. Между тем с требованиями об оспаривании договора купли-продажи земельного участка либо постановления главы Администрации МО «Якшур-Бодьинский район» от 17.07.2018 № истец не обращался.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что у истца не возникли в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 Гражданского кодекса РФ права на земельный участок в результате приобретения нежилого помещения. Оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ООО «У Ключа» к Степановой Татьяне Александровне, Тулумбаевой Анне Алексеевне о признании права общей долевой собственности на земельный участок - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд УР через Якшур-Бодьинский районный суд УР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                  Н.В. Уткина